Altersvorsorge was macht Sinn?

[ThomasK_7]

Aber wie gesagt, wird es hier teilweise so dar gestellt, als könne man nur mit Immobilien sinnvoll Vermögen aufbauen..

Wer schreibt das hier im Thread ?

Wer sich Steuern stunden lässt, muss diese trotzdem zahlen, nur halt später. Man darf sie deswegen in der Vergleichsrechnung nicht weglassen !

Ergänzung:

Als Mieter kann man sich viel einfacher ein Vermögen aufbauen und Kapitalerträge in signifikanter Höhe generieren.

Funktionierte nachweisbar in der Praxis nur nicht in gleicher Höhe wie bei Immobilienbesitzern, wie Bundesbankstudien zeigen. Bist Du auch ein Experte für steuerfreie Kapitalerträge ?

In halbwegs guten Lagen zahlt man für Eigentumswohnungen aktuell die 25-30fache Jahreskaltmiete als Kaufpreis.

Zahlt man das nicht in sehr guten Lagen und nur in wenigen Großstädten? Du schreibst übertreibungshaft nur von halbwegs guten Lagen.

Wer sich übrigens wie in Deinem Rechenbeispiel beim jetzigen Zinsniveau nur 2% Tilgungsleistung leisten kann, der sollte meiner Meinung nach generell vom Immobilienerwerb Abstand nehmen, da der Zinszinseffekt dabei fast vernachlässigbar klein ist. In der heutigen Niedrigzinsphase sollte keine Finanzierung von eigen genutztem Wohnraum länger als rd. 20 Jahre gehen. 15 Jahre sind z. Bsp. für viele gut darstellbar, die überhaupt auch ein entsprechendes Einkommen für einen Immobilienerwerb haben.


an alle: Mit welchem Kapitalanlageprodukt kann ich mit Einmalanlage in 2017 oder 2018 dauerhaft im Durchschnitt 7% steuerfreie Rendite erlangen ? Ich wäre an einer entsprechenden Empfehlung für in Deutschland erhältliche Anlagen ehrlich interessiert, habe ich doch von global sinkenden Renditen gelesen.

Im nachhinein festzustellen, welche Anlage so gut gewesen ist, fällt viel leichter. Ich verfolge seit 1990 das Thema und die einstigen Top-Fonds sind aktuell gar nicht mehr am Markt oder performen seit Jahren unterdurchschnittlich. Bei Sparplänen hat man wenigstens das gleitende Mittel als Ausgleich, bei Einmalanlagen entfällt dies.

 

[neueinsteiger84]

@ ThomasK_7:

Nun indirekt wird das schon angedeutet, insbesondere durch die Aussage, dass die Mietausgaben "weg sind". Wenn ich einen Kredit für eine Immobilie aufnehme, dann entstehen durch die Zinsbelastung ebenfalls Kosten, die genauso "weg sind".
Das sollte man immer im Hinterkopf haben, nur wenn ich mich allgemein unter Freunden und Bekannten umhöre, ist dies nicht der Fall. Da wird eher vom Vorteil der niedrigen Zinsen gesprochen und dass man dann keine "unnötige" Mieter mehr zahlen müsse.

Und um den Steuerpunkt nochmal einzugehen:
Bei dem von mir genannten Beispiel wurden dann insgesamt 224.000€ eingezahlt und es sind Kapitalerträge von ca. 350.000€ erzielt worden. Sofern es sich hierbei nicht um Dividenden von Einzelaktien handelt oder noch besser, man hatte sich für eine gewisse Form von ETFs entschieden (aber das ändert sich ab 2018), dann sind die Kapitalerträge erst bei der Veräußerung zu versteuern.
Mit ca. 26.375% Kapitalertragssteuer (ohne Kirchensteuer), wären das dann eine Steuerbelastung von ca. 92.000€.
In Summe hätte man dann etwa 482.000€.

Nur wird sich bestimmt bis in 20 Jahren das Steuerrecht mehrfach noch ändern. Also wer weiß schon, was die Zukunft bringt.

Wenn man übrigens wirklich langfristig denkt, dann kann man das ganze auch in einem Versicherungsmantel packen und zahlt dann nochmals weniger Steuern. Aber das ist ein ganz anderer Punkt und auch hier ist die Sache, wer weiß schon wie das Recht in 20 Jahren aussieht.

 

[ThomasK_7]

Vielleicht interpretierst Du zu viel in reine Aussagen, dass sich für Person A ihr Wohneigentum gelohnt hat/lohnen wird.
Nur weil Person A das als für sich günstig angesehen hat, heißt das noch nicht, das andere Anlageformen schlecht geredet wurden !
Wer weis, zu welchem Kaufpreisfaktor er gekauft hat. Auch kaufen viele aus dem Forum wohl gebrauchte Immobilien.

Bezieht man die Steueraspekte mit in die Berechnung ein, kommst auch Du in Deinem Fallbeispiel in etwa auf den gleichen Vermögenswert nach 20 Jahren. Der Wohneigentumsnutzer hat aber 20 Jahre noch den Wohnnutzen aus seiner Anlageentscheidung ziehen können. Das trifft natürlich nur für die Leute zu, die in Wohneigentum auch einen Wohnmehrnutzen sehen, z. Bsp. höherer Komfort zur Mietwohnung, größere Wohnung, Schutz vor Mieterhöhung o.ä. Zusätzlich gibt Wohneigentum eine hohe finanzielle Planungssicherheit, denn der Wohneigentumsnutzer kennt üblicherweise sein Renditeergebnis für zumindest die nächsten 10 Jahre, in einigen Fällen auch 15 oder mehr Jahre. Der Alternativanleger muss dagegen auf die Renditeergebnisse der Zukunft noch hoffen, inkl. Steuerunwägbarkeiten ! Dieser Aspekt wurde bislang von noch keinem hier angeführt.

 

[JardelBenz]

Der Alternativanleger muss dagegen auf die Renditeergebnisse der Zukunft noch hoffen, inkl. Steuerunwägbarkeiten ! Dieser Aspekt wurde bislang von noch keinem hier angeführt.

Doch, von mir.

Es werden irgendwelche fiktiven Beträge und Wertentwicklungen angenommen.

Dass man in Deutschland auch Steuern auf Kapitalerträge bezahlen muss, wird gar nicht berücksichtigt.

Nächstes Thema:

Natürlich muss der Immobilienbesitzer nach 20 Jahren den Kredit nicht mehr bedienen, der Mieter weiterhin seine Miete zahlen. Aber der Mieter hat 574.000€ zur Verfügung, wenn er diese z.B. in Dividendentitel investiert (3.5% Dividende ist kein Problem), erhält dieser monatlich rund 1600€.
Diese 1600€ decken selbst mit einer Mietsteigerung von 2% p.a. in 20 Jahren die Miete vollständig (Miete nach 20 Jahren rund 1300€).

Ich möchte anmerken, dass sehr viel von den einzelnen Parametern ab abhängt, um wirklich zu sagen, womit man finanziell besser abschneidet. Erhöht der Vermieter vielleicht in den 20 Jahren die Mieter überproportional stark oder vielleicht muss an der gekauften Immobilie erst mal viel renoviert werden usw. Nur kann keiner von uns die Zukunft sehen, daher kann ich so etwas in der Rechnung nicht berücksichtigen.

Dennoch soll diese vereinfachte Beispielrechnung zeigen, dass ein Mieter ein gutes Vermögen aufbauen kann und er alleine mit den Dividenden dann durchaus auch zukünftig "mietfrei" wohnen könnte.

Nun gut.
Nehmen wir mal an, die Rechnung geht soweit nach 20 Jahren auf. (Was ich aber schon für unrealistisch halte)

Wie gehts dann weiter?

Angenommen du hast mit 30 gekauft, dann ist man jetzt 50.
Wie sehen die restlichen Lebensjahre aus?

Bei den angenommen 2% Mietsteigerung wird die Miete dann auf 2800 Euro im Monat steigen, bis man 80 Jahre alt ist.
Das angesparrte Vermögen reicht also selbst bei den angenommen 3,5% nicht aus um diese zu bedienen.
Mehr wird das Vermögen ja nicht mehr, denn man muss ja den Entnahmeplan einrichten um die Miete bedienen zu können.

Der Eigentumbesitzer hingegen muss in Zukunft nur noch die Instandhaltungskosten finanzieren.
Der große Kuchen ist schon gegessen, da der Kredit abbezahlt ist.

Es ist also schon mal grundsätzlich ein Fehler nur die nächsten 20 Jahre zu vergleichen.
Danach gehts ja dann bis zum Ende aller Tage noch weiter.

Und hier ist es eben nun mal der große Vorteil vom Eigentum, dass die mtl. Belastung mal wegfällt und die Miete aber das ganze Leben dann bleibt.

 

[neueinsteiger84]

Nehmen wir mal an, die Rechnung geht soweit nach 20 Jahren auf. (Was ich aber schon für unrealistisch halte)

Inwiefern?

Sind die 700€ Sparrate zu hoch angesetzt? Falls ja, dann wäre es natürlich auch nicht möglich, mit den von mir genannten Parametern eine Immobilie zu erwerben. Wie gesagt sind das aber die Preise hier vor Ort, somit müsste man monatlich 1500€ zur Verfügung haben, wenn man eine Wohnung um die 100qm kaufen möchte.
Wenn das nicht geht, müsste man wohl einen längeren Finanzierungsplan wählen. Nur müsste ich dann die gleiche Rechnung mit anderen Parametern durchführen, was keinen wirklichen Mehrwert liefert.
Findest du es unrealistisch, dass jemand über einen so langen Zeitraum Geld ansparen kann? Falls ja, warum ist es dann ok von einem 20 Jahre und längeren Immobilienkredit auszugehen.
Klar, beim eigenen Sparen braucht man wohl mehr Selbstdisziplin und wenn einem so etwas fehlt, dann ist ein externer Zwang wohl was besseres. Aber auch dafür gibt es Lösungen.


Aber gehe ich mal auf deine grundsätzliche Frage ein.

Wie könnte es in 20 Jahren und danach aussehen.

Immobilienbesitzer:
Die Immobilie hat mittlerweile einen Gegenwert von 416.000€. Dies ist für den Immobilienbesitzer aber recht uninteressant, wichtig ist, dass er mietfrei wohnen kann.
Er muss nur noch jeden Monat die Rückstellung bedienen, die aber dann unter Berücksichtigung der Inflation bei rund 150€ liegt (ursprünglich 100€ pro Monat).

Nehmen wir dann mal an, er hätte nun 1400€ zur freien Verfügung (eigentlich mehr, da die Einnahmen wohl aufgrund der Inflation gestiegen sind. Ist aber für den Vergleich erst mal nebensächlich, da ich so etwas für den Mieter ebenfalls nicht berücksichtige).
Dann kann er das noch 10 Jahre sparen und hat am Ende mit 7% Zinsen ein Vermögen von rund 221.000€ (Steuern beim Verkauf berücksichtigt).

Er hat somit beim Eintritt ins Rentenalter eine abbezahlte Immobilie und ein Barvermögen von rund 221.000€. Das ist echt eine sehr gute und mehr als überdurchschnittliche Situation.

Wie sieht es nun für den Mieter aus:

Dieser hat nach 20 Jahren ein Vermögen von rund 574.000€ bzw. 482.000€ wenn er die Steuern beim Verkauf zahlt.

Was könnte dieser nun machen?

1. Er kauft sich nun ohne Kredit eine Immobilie. Wenn man die Inflation berücksichtigt, wäre eine vergleichbare Immobilie 416.000€ wert (siehe oben) und er hat 482.000€ zur Verfügung. Das ist selbst mit den zu entrichtenden Nebenkosten kein Problem.
Dann wäre er genauso gut gefahren, wie der Immobilienbesitzer. Je nach vorheriger Lebenssituation, also zwischen den Jahren 30-50, kann solch solch eine Herangehensweise sehr viel Sinn ergeben.

2. Er nimmt die 482.000€ und investiert diese in Dividendentitel. Da wird die Sache etwas komplizierter.
a) Man könnte Unternehmen nehmen, mit etwa 5% Dividende, deren Dividende dann aber nur noch mit der Inflation steigt.
--> ergibt nach Steuern monatliche Einnahmen von rund 1490€, was mehr ist als die Miete von 1260€ (850€ in 20 Jahren)
b) Er entscheidet sich für Unternehmen mit einer etwas niedrigeren Dividendenrendite von 3.5%, die aber dann stärker steigt
--> ergibt 1040€, was rund 220€ weniger als die Miete ist. Aber hier ist anzumerken, dass der Immobilienbesitzer selbst auch 150€ jeden Monat zahlen muss (Rücklagen) und dass die Dividenden stärker als die Inflation steigen sollten. Langfristig dürfte der Mieter mit einem monatlichen Plus dastehen.

3. Er hört mit dem Sparen auf, verwendet das Geld aber vorerst nicht. D.h. die 574.000€ bleiben erst mal unberührt. Nach weiteren 10 Jahren ist das Vermögen dann auf 1.129 Mio€ angewachsen, nachdem er die Kapitalsteuer bezahlt hat bei rund 890.000€
Wenn er das dann in Dividendentitel anlegt (mit 3.5% Rendite) sind das nach Steuern rund 1920€ pro Monat. Das Deckt dann auch sehr gut die Miete von dann rund 1540€, falls diese mit der Inflation steigt.

Es ist hier natürlich anzumerken, dass ich für die Rechnungen statistische Werte genutzt habe. Keiner kann zuverlässig sagen, ob die Mieten und Immobilienpreise zukünftig mit 2% p.a. steigen und ob Aktien auch weiterhin 7% p.a. liefern.
Insbesondere bei den Immobilien sieht man dann erst in 20 Jahren, ob bei sich bei der eigenen Wohngegend ein Immobilienbesitz gelohnt hätte, oder nicht.

Mir geht es aber einfach darum, dass scheinbar viele Leute bereit sind, ihr ganzes Vermögen für eine Immobilie zu investieren und dann noch einen Kredit mit einer langen Laufzeit aufzunehmen. Das birgt aber ein enormes Klumpenrisiko, da finanziell dann sehr vieles von dieser einen Immobilie abhängt.
Dennoch entscheiden sich viele dafür, da man dann keine Miete mehr an den Vermieter zahlen muss. Auf mich kam auch mal ein "Berater" zu und meinte, ich solle mir doch eine Immobilie kaufen. Denn ich würde XXX€ in 20 Jahren nur für die Miete ausgeben. Naja, das ist aber wirklich eine sehr vereinfachte Rechnung.

Was mich noch mehr verwundert ist dann, dass Leute für den Immobilienerwerb einen so langlaufenden Kredit aufnehmen, sich aber nicht die Alternative des selbstständigen Sparens für den gleichen Zeitraum vorstellen können.
Nach dem Motto "20 Jahre kann doch eh niemand Sparen, das hält niemand durch". Komisch....

Denn wenn ich genau weiß, dass ich so lange Geld ansparen kann, dann gibt es gute Möglichkeiten. So kann man im Rahmen von Versicherungen mit Aktienfonds ebenfalls Vermögen aufbauen. Ich spreche hier aber nicht von den üblichen Rentenversicherungen, sondern von einem anderen Produkt.
Bei diesem zahlt man monatlich einen Betrag in Aktien oder Rentenfonds ein (keine Gebühr). Wenn man sich dann nach dem 62. Lebensjahr das angesparte Vermögen auszahlen lassen möchte, müssen nur die Hälfte der Kapitalerträge versteuert werden. Während der gesamten Sparphase fallen übrigens keine Steuern an.

Es gibt natürlich eigentlich noch viel mehr zu Beachten, aber das hängt dann sehr viel von der wirklichen, persönlichen Situation ab. Ich denke, dass für ein Technik-Forum diese Diskussion eh bereits sehr weit gegangen ist. Daher verabschiede ich mich mal aus der Runde.

Ich hoffe einfach nur, dass ich hier und da zumindest einen Denkanstoß gegeben konnte. Selbst wenn man mir dann nicht zustimmt (vollkommen in Ordnung), so hat man sich dann nochmals mehr mit dem Thema beschäftigt und kann dann für sich eine fundiertere Entscheidung treffen.

 

[Niyu]

@JardelBenz + @ Melvin:

Dann sind wir uns ja einig. Ihr könnt meine Argumentation nicht nachvollziehen und ich eure nicht. Wo ist in eurer Argumentation denn die Immobilie?
So wie ich euch verstehe habt ihr ganz viel Gewinn weil ihr keine Immobilie habt?
In dem Fall vergleichen wir doch Äpfel mit Birnen.

Ich habe Immobilien – und diese sind als Altersvorsorge gedacht – natürlich habe ich damit jetzt keinen Gewinn weil der Erwerb der Immobilien nicht durch Eigenkapital stattfand sondern durch Fremdkapital das jetzt Zinsen kostet. Ich brauche den Gewinn jetzt aber auch garnicht weil ich ja noch garnicht in Rente bin – und auch noch in den nächsten 20 Jahren nicht in Rente gehe.
Dadurch, dass die Immobilien vermietet bzw. teilvermietet sind habe ich jedoch die Möglichkeit kosten für Zinsen, Baumaßnahmen etc. von der Steuer abzusetzen – und dieses ist weitergehender als bei einer rein selbstgenutzten Immobilie.

Und am Ende habe ich dann umso mehr Gewinn sobald die Immobilien abgezahlt sind. Ich schmälere also mit heutigen Investitionen meinen Gewinn um später höhere Gewinne zu haben. Das ist ja der Sinn einer Investition. Deswegen ist eure Argumentation auch so seltsam mit mehr Steuer = mehr Gewinn. Das ist doch viel zu Zweidimensional gedacht. Ich kann wesentlich mehr Gewinn gemacht haben als meine Steuerlast es implizieren würde – daher sind solche Pauschalaussagen wie eure ohne den Hintergrund zu nennen einfach am Thema vorbei.

Ergänzung (24. Juli 2017)

Beispiel 2005-2014:
- Inflationsbereinigte jährliche Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Deutschland: 0,2% (Quelle: Europace Hedonic Gesamtindex).
- Jährliche Wertsteigerung des DAX: Etwas mehr als 7% bei einer durchschnittlichen Inflation von etwas mehr als 1,5% in diesem Zeitraum.

Wie es mit Miete vs. Kapitaldienst für das Eigenheim ausschaut kann und muss sich jeder selbst ausrechnen. Dabei sollte man nur nicht den Fehler machen beim Eigenheim nur die Annuität für die Bank zu berücksichtigen, sondern beispielsweise auch die Kaufnebenkosten und die Instandhaltung.

Sobald die Gewinnmitnahme ansteht zahlst du 25% Steuern auf den Gewinn.
Mietsteigerung 2005-2014 - kommt natürlich drauf an wo man wohnt - aber 0,5% pro Jahr kann man wohl annehmen und seit 2015: 2%
Das lässt du in deiner Betrachtung außen vor.

 

[ThomasK_7]

Ich hatte in #112 in meiner Beispielberechnung festgestellt, das trotz aller Unwägbarkeiten bei einem Budgetüberschuss Mietvariante ab rd. 50% der Vermögensvorteil in Richtung Alternativanlage schwenkt.
Grundsätzlich bedeutet dies, dass bei einem Budgetüberschuss von > rd. 50% der Vermögensvorteil für den Nichtwohneigentumsnutzer mit steigendem Überschuss auch steigt. Im umgekehrten Fall von sinkendem Budgetüberschuss < rd. 50% hat der Wohneigentumsnutzer den größer werdenden Vermögensvorteil gegenüber dem Alternativanleger. Diese Prozentangaben haben den Vorteil, dass Jeder sie auf seine persönliche Situation übertragen kann, unabhängig von den absoluten €-Angaben.

Gibt es überhaupt gar keinen Budgetüberschuss nach Begleichung der Mietkosten, so kann überhaupt gar kein Alternativvermögen angespart werden. Trotzdem kann der Mieter Vermögensaufbau betreiben, in dem er seine gesamten Mietkosten bei Kauf von Wohneigentum abzüglich Zinsanteil in Tilgungsraten umwandelt. Typischer weise wird sich der Wohnkomfort in dieser Variante erst einmal nicht verbessern, da der Fokus allein auf Vermögensaufbau liegt und es für eine identische Rate zur Mietbelastung meist kein besseres Kaufobjekt finden lässt. Diese Variante erlaubt es aber Mietern ohne Budgetüberschuss generell, überhaupt Vermögensaufbau zu betreiben.
Geht dieser Vermögensaufbau schief, so lässt unser Sozialstaat, von einigen Verblendeten hier im Forum sogar als Sklavenstaat bezeichnet, den Erwerber mit Lastengeldzuschuss nicht hängen und im schlimmsten Fall landet man wieder in einer Mietwohnung mit Wohngeldzuschuss.

 

[JardelBenz]

@JardelBenz + @ Melvin:

Dann sind wir uns ja einig. Ihr könnt meine Argumentation nicht nachvollziehen und ich eure nicht. Wo ist in eurer Argumentation denn die Immobilie?
So wie ich euch verstehe habt ihr ganz viel Gewinn weil ihr keine Immobilie habt?

Ich habe selber eine eigengenutze Immobilie, die 2025 abgezahlt sein wird.
In dieser wohne ich alleine mit meiner Familie. Eine Teilvermietung möchte ich nicht haben, da ich einfach meine Ruhe haben möchte.
Ein wichtiger Grund für die eigene Immobilie ist für mich auch, dass ich am Gebäude tun und lassen kann, was ich möchte.
Ich kann umbauen, wenn ich will z.B.

Aber ich möchte keine weitere Immobilie zum Vermieten haben, da mir der Aufwand und das Risiko zu hoch sind, der Ertrag aber zu gering.

Ich habe noch steuerfreie fondgebundene Lebensversicherungen aus der Zeit vor 2005.
Dass ist meine Altersvorsorge.
Das einzige um was ich mich da kümmern muss, ist die Fonds zu beobachten und ggf. mal eine Korrektur an der Fondauswahl vornehmen.
Das wars dann aber.

 

[Workstation-Fan]

Bei all diesen tollen Rechnungen und Vergleichen zwischen Miete und Eigentum wird aber gern vergessen, dass das Geld für die Miete danach WEG ist! Ist ja nicht so, dass ich das von irgendjemandem wieder bekomme...

Und selbst wenn die für 500.000,- EUR gekaufte Immobilie, um irgendeinen Wert zu nehmen, danach "nur noch" 300.000,- EUR wert ist, habe ich immerhin noch 300.000,- EUR, welche ich meinen Kindern vererben kann. Bei einer Mietwohnung ist das Geld komplett weg.

Habe mich lange mit div. Altersvorsorgemöglichkeiten beschäftigt, und irgendwann beschlossen jeden Cent in Immobilien zu investieren. Ein Jahresnettogehalt möchte ich auf'm Tagesgeldkonto haben, als Sicherheit... Krankheit, Arbeitslosigkeit, was auch immer... Ansonsten brauch' ich kein Bargeld, es fließt jeder verdiente Cent in Immobilien.

 

[feynman]

Sobald die Gewinnmitnahme ansteht zahlst du 25% Steuern auf den Gewinn.
Mietsteigerung 2005-2014 - kommt natürlich drauf an wo man wohnt - aber 0,5% pro Jahr kann man wohl annehmen und seit 2015: 2%
Das lässt du in deiner Betrachtung außen vor.

Bei konsequentem Buy&Hold (nichts anders macht für die Altersvorsorge Sinn) hält sich, bei aktueller Gesetzeslage, die Steuerlast sehr in Grenzen. Denn solange Kursgewinne - durch Veräußerung - nicht realisiert werden zahlt man auf diese gar keine Steuern. Das Geld kann also zu 100% Ertrag erwirtschaften ("Barwertvorteil"). Damit reduziert sich der effektive Steuersatz auf lange Sicht beträchtlich.

Und zum Thema Mietsteigerungen: Steigerungen von 0,5% - 2% pro Jahr ist gerade einmal etwa in der Größenordnung der Inflation. Und die Anstiege bei den Kaltmieten (also das was nach Auffassung einiger das "verlorene Geld" ist) sind sowieso sehr moderat gewesen. Extrem angezogen haben in den letzten Jahren, trotz viel Getöse von Politik und Medien, nicht die Kaltmieten sondern die Preise für Energie. Und diese betreffen Mieter und Eingenheimnutzer gleichermaßen.

Die Netto-Kaltmieten sind von 2002-2015 in der Tendenz sogar real eher gefallen (bis auf einige Metropolen). Zum Vergleich sind die Energiekosten im gleichen Zeitraum um 50% oder mehr gestiegen.

Natürlich gibt es aber keine "Energiepreisbremse" sondern nur eine Mietpreisbremse. Und wenn man sich andere Länder anschaut, herrschen in Deutschland ja gerade zu paradiesische Verhältnisse, was die Mietpreise angeht.

Ich sage nochmal, dass ein Eigenheim durchaus Sinn machen kann. Zu 90% entscheiden sich die Menschen aber aus den falschen Gründen dafür und fallen auf die Nase, weil sie "All-In" auf die eigenen vier Wände gehen.

Der angebliche Schutz vor den ach so stark steigenden Mieten ist auch wieder so ein Irrtum.

 

[ThomasK_7]

Was für Kapitalanlagen hältst Du privat, bei denen keine laufenden Kapitaleinkünfte entstehen ?

 

[feynman]

Wie kommst du darauf, dass ich keine laufenden Kapitaleinkünfte hätte? Ich weise nur darauf hin, dass sich die effektive Steuerlast umso mehr reduziert, je später man seine Kursgewinne realisiert.

 

[JardelBenz]

Wie soll das funktionieren?

Wenn ich im Alter keine arme Sau bin, deren persönlicher Steuersatz unter den 25% liegt, ändert sich nichts daran, wann ich das ganze versteuere.

 

[feynman]

Wie das funktioniert habe ich, hoffentlich einigermaßen verständlich, in #150 erklärt.

Falls bei unseren Vertretern aus der Finanzbranche noch Fragen offen sind, verweise ich auf diesen Link.

 

[ThomasK_7]

Das bedeutet für die Kursgewinne von Aktien im Falle von Buy and Hold, dass diese erst bei der Realisierung nach 20, 30 oder 40 Jahren anfallen und erst dann der Abgeltungssteuer unterliegen. Das wiederum bedeutet, dass es bei Halteperioden, die über ein Jahr hinaus gehen, zu einem Steuerstundungseffekt in Form eines sogenannten Barwertvorteils kommt

Danke für den sehr informativen link.

Allerdings sehe ich in der Beispieltabelle aus dem link keine so tollen Auswirkungen im Vergleich zu konservativen Strategien. Die Rendite verbessert sich z. Bsp. nach 20 Jahren Haltedauer von 6,1 auf 6,8% und bei 40 Jahren auf 7,2%.
Bei solch langen Haltedauern sehe ich Probleme zu Deiner Aussage, damit die Mietkosten besser als die Eigennutzungskosten erwirtschaften zu können. Die Mietkosten werden ja von Jahr 1 an fällig, Deine Zusatzerträge willst Du wann beginnen zu entnehmen ? Eine eigengenutzte Immobilie ist vielleicht nach 20 Jahren bereits abbezahlt und ab da äußerst rentierlich!
Das sind nur meine ersten Überlegungen hierzu.

 

[Mextli]

Wer sicher ist, daß er beruflich die nächsten 20-30y in der selben Region tätig ist + durchgängig beschäftigt sein wird + gerne was greifbares besitzt & sich garantiert nie scheiden lassen wird, ja für den kann eine Immobilie durchaus Sinn machen.

Trifft sicherlich für manche zu (anscheinend tummelt sich ein Großteil hier im Thread), aber Fakt ist das man mit einer Immobilie im worst case d.h. bei einer Zwangsversteigerung richtig üblen Wertverlust erleidet. Bei jeder anderen Form von Altersanlage kann ich längere Zeit aussetzen mit dem ansparen bzw. kann sie idR sogar mit Gewinn abstossen.

 

[Workstation-Fan]

Und wieso sollte es bei der Immobilie zur Zwangsversteigerung kommen? Und wieso darf man nicht umziehen? Wird die Wohnung dann schlecht, oder was passiert dann? Und wieso sollte man davon ausgehen, dass man sich scheiden lässt?

Wenn dem so ist, dann empfehle ich 'ne Wohnung zu mieten, mitten im Nirgendwo, dafür aber nur 200,- EUR Miete... dann darf man ja auch ruhig krank werden, das Bezahlen der Miete sollte dennoch möglich sein.

Du weißt sicherlich worauf ich hinaus möchte... hab's natürlich bewusst übertrieben.

Für was ich kein Verständnis habe sind Immobilienkäufe, bei denen man sich komplett einschränkt, nur um die Immobilie zu bezahlen. Nur Einschränkungen, keinerlei Urlaub, nie auswärts Essen etc... soll Leute geben, denen das nix ausmacht - zu denen gehöre ich aber nicht. Wenn ich aber 'ne Immobilie zur Eigennutzung kaufen, und genau so wie vorher weiterleben kann, dann wäre es doch kompletter Unsinn es nicht zu tun? Vorausgesetzt ich wohne in einer Gegend, in der die Mieten nicht mind. 50% günstiger sind als die monatliche Finanzierungsrate.

 

[Mextli]

Und wieso sollte es bei der Immobilie zur Zwangsversteigerung kommen? Und wieso darf man nicht umziehen? Wird die Wohnung dann schlecht, oder was passiert dann? Und wieso sollte man davon ausgehen, dass man sich scheiden lässt?

Weil man die Kredite aus irgendwelchen Gründen nicht mehr bedienen kann? Und da es ja regelmässig Zwangsversteigerungen gibt kann der Fall ja nicht so selten auftreten.
Umziehen kann man immer, aber (besonders beim Hausbau) bekommt man doch selten das wieder raus was man persönlich rein gesteckt hat. Nicht jeder bezahlt für zB das Schieferbad den Aufpreis. Wenn die Lage nicht Top ist wundern sich einige was ihr Häuschen plötzlich nur noch wert ist.

Und ausgehen sollte man von einer Scheidung nicht unbedingt, aber aktuell wird ca. jede dritte Ehe geschieden. Also wirklich ausschließen kann man es daher auch nicht.

Immobilien als Altersvorsorge kann eine Alternative sein (allerdings dann idR auch die einzigste), aber man sollte sich auch der Risiken bewußt sein. Bei manchen hier liest es sich ja, als ob das alternativlos wäre und das sehe ich eben nicht.

 

[BridaX]

Was hat die Ehe mit einem Haus zu tun? Ansonsten Eheverträge?

Deine Miete musst du auch weiter bezahlen, wenn du für eine Zeit keinen Job hast. Nicht umsonst sollte man ein paar Nettogehälter auf Reserve haben.

Nicht jeder bezahlt für zB das Schieferbad den Aufpreis. Wenn die Lage nicht Top ist wundern sich einige was ihr Häuschen plötzlich nur noch wert ist.

Vermutlich mehr Wert als die Miete die in das Haus deines Vermieters geflossen ist.

Aber die Diskussion dreht sich seit einigen Seiten sowieso im Kreis und versteift sich immer weiter.
Thema ist die Altersvorsorge an sich, nicht Haus vs Mietwohnung. ^^

Und für eine sichere Altersvorsorge sollte man nie Eingleisig fahren. Eine eigene Immobilie ist auch nur ein Ei im Korb.

 

[escrivel]

Zwei Dinge die ich in dem Zusammhang als wichtig erachte:

1. Vernünftig mit dem Geld umgehen. Wichtig ist nicht was man verdient sondern wie man mit dem Geld haushaltet.

2. Alles bedenken. Pauschal kann man nie sagen was besser für den Einzelnen ist (Eigentum / Miete). Und mit alles bedenken meine ich auch z.B.: alle Sanierungsarbeiten bei einem Haus bedenken. Wir sanieren seit 3 Jahren ein Baujahr 73 Haus. Bisher haben wir ca. 60k investiert und ca. 20k stehen in den nächsten 1-2 Jahren an. Das muss jeder bedenken der Eigentum hat.