An Zwangs-/Teilungsversteigerung teilnehmen - Tipps und Kritik

[act_]

Moin zusammen,

gemeinsam mit meiner Freundin möchten wir an einer Zwangs-/Teilungsversteigerung teilnehmen. Da ich das Forum sehr schätze, bin ich neben meiner Recherche an weiteren Tipps und auch Erfahrungswerten interessiert.

Anbei eine kurze Darstellung:
Das Haus eines unserer Nachbarn (kennen uns aber nicht näher) wird am Amtsgericht im Rahmen einer Zwangs-/Teilungsversteigerung angeboten. Die Lage und das Objekt sagen uns zu. Gemeinsam mit dem Nachbarn haben wir das Haus auch schon von innen besichtigt. Das Objekt gefällt uns und der Zustand laut seinen Aussagen auch. Fachlich aber haben wir von der Materie keinerlei Ahnung.
Dazu haben wir uns auf www.zvg-portal.de das dort veröffentlichte "Kurzexposé zum Verkehrswertgutachten" angeschaut. Das dortige Verkehrswertgutachten wurde vor ca. 2 Jahren erstellt.
Hier meine erste Frage: Beim Amtsgericht soll es wohl auch ein Gutachten geben...Ist dieses identisch oder ausführlicher - hat da jemand Erfahrungen?
Die 10%ige Sicherheitsleistung haben wir kürzlich überwiesen und eine mögliche Finanzierung mit zwei Finanzdienstleistern besprochen.

Was sollten wir unbedingt noch erledigen?
Was sollten wir noch beachten?
Über Anregungen, Tipps und Kritik sind wir dankbar!

 

[mathiasla]

Das Gericht wird das ausführliche Gutachten zu dem Exposé haben, das bekommt ihr aber nicht zu Gesicht.

Ein Tip für die Zwangsversteigerung, legt euch einen Maximalwert fest.

Kardinalfehler: den teilnehmenden Bankvertreter fragen bei welchen Mindestgebot die Bank der Zwangsversteigerung zustimmt.

Du hast die allgemeine Seite verlinkt, da gibt es viele Objekte

 

[ThomasK_7]

Solch eine Fragestellung gab es hier schon einmal vor rd. 1 Jahr mit vielen fachlich guten Antworten.
Das vollständige Gutachten ist viel umfangreicher als das daraus extrahierte Kurzexpose. Hole es Dir auf jeden Fall vom Gericht als Kopie!

Es gibt bei einer Teilungsversteigerung keine Gläubigerbank!

 

[act_]

...
Ein Tip für die Zwangsversteigerung, legt euch einen Maximalwert fest.
...

Das haben wir natürlich gemacht. Auch in Rücksprache bei der Finanzierung.

Solch eine Fragestellung gab es hier schon einmal vor rd. 1 Jahr mit vielen fachlich guten Antworten.
Das vollständige Gutachten ist viel umfangreicher als das daraus extrahierte Kurzexpose. Hole es Dir auf jeden Fall vom Gericht als Kopie!
...

Um das Gutachten werden wir uns bemühen, schonmal Danke.
Ich habe vorher kurz die Forensuche bedient und bin nur auf diesen Thread gestoßen: https://www.computerbase.de/forum/threads/zwangsversteigerung.580240/

Den meintest du aber nicht, oder?

 

[ThomasK_7]

Den 12 Jahre alten meinte ich nicht, auch wenn die darin von mir gemachten Aussagen immer noch Gültigkeit haben.

 

[Nilson]

Ggf. bei deinem Kenntnisstand schon etwas zu oberflächlich, aber vielleicht ist ja was nützliches dabei:

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[_killy_]

Also meine Erfahrung als Ex-Immobilienbanker:
1) die Gutachten vom Gericht sind teilweise echte Luftnummern ...
2) Bloß nicht Emotional in der Versteigerung werden - bspw. versuchen ein anderen Teilnehmer der ebenfalls mitbietet auszuboten
3) definitiv vorher ein Höchstgebot überlegen und daran festhalten

 

[act_]

Danke für eure Tipps.
Grundbuchauszug und "volles Gutachten" sind beim Amtsgericht beantragt. Auch wenn ihr darauf hinweist, dass diese nicht viel taugen - mehr Datengrundlage die man dann deuten muss kann ja nicht schaden.

Unser Höchstgebot nach aktuellem Kenntnisstand haben wir uns gesetzt.

 

[ThomasK_7]

Vollen Grundbuchauszug werden Ihr keinen erhalten und Gutachten-Kopie muss man sich evtl. selber beim Amtsgericht vor Ort organisieren, in dem man sich das Gutachten für kurze Zeit ausleiht und selbst kopiert. Handhabt jedes Gericht anders.
Im Gutachten steht aber auch vieles aus dem Grundbuch abgeschriebenes.
Auf Grund der aktuellen großen Nachfrage nach Immobilien kann es durchaus sein, dass man sogar mehr bieten muss als ein 2 Jahr altes Gutachten als Verkehrswert ausweist.

 

[act_]

Ja, den vollen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt kriegen wir natürlich nicht: "kein berechtigtes Interesse" war die Auskunft vom Grundbuchamt. Man verwies uns an die Abteilung der Zwangsversteigerung.

Bei der Abteilung der Zwangsversteigerung wurde mir dann telefonisch mitgeteilt, dass man mir einen Auszug sowie das Gutachten gerne als PDF zumailt (um den Publikumsverkehr bei Corona zu reduzieren). Auf diese Mail warte ich gerade...ursprunglich hätte ich gedacht, dass ich die recht zügig kriege - ist wohl leider nicht der Fall.

Also wenn wir das Haus zum Preis des 2 Jahre alten Verkehrswertgutachtens kriegen, dann mache ich drei Luftsprünge. Das wird leider Gottes niemals der Fall sein. Ehrlich gesagt gehe ich auch eher davon aus, dass unser Höchstgebot nicht reichen wird. Dennoch muss man ja vorher alles klären. Schließlich ist der Kaufpreis innerhalb von 6 Wochen zu zahlen.

 

[act_]

Der Auszug aus dem Grundbuch ist angekommen. Neben diversen Streichungen steht noch folgender Passus dort

Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ist
angeordnet worden
...

zzzzzzhundertausend Euro brieflose Grundschuld mit xy% Zinsen
für die Sparkasse xyz, xyz. Vollstreckbar nach § 800 ZPO.
Gemäß Bewilligung vom xxxx -URNr. xxxxx Notar xxxx
- im Rang vor Abt. II Nr. 2 eingetragen am xxx.
...

Zur Absicher meine Rückfrage:
Das ist vermutlich die Last der aktuellen Eigentümer gegenüber ihrer Bank.
Diese wird dann ausgelöst und ich übernehme durch eine eventuelle Ersteigerung keine Lasten, korrekt?

 

[Tinkerton]

Korrekt

 

[ThomasK_7]

Das kann und darf man aus den bisher vorhandenen Information nicht automatisch schlussfolgern!

Die Grundschuld kann schon vollständig bedient sein (=abbezahlt) oder auch nicht.
Die Grundschuld kann als bestehen bleibendes Recht durch die Versteigerung weiterhin bestehen bleiben (=vom Käufer noch zusätzlich abzuzahlen) oder hinfällig werden.
Man muss alle eingetragenen Rechte in Abteilung II und III kennen, um den Rang dieser Grundschuld in der Versteigerung bewerten zu können.
Wichtig wäre zu prüfen, ob der Grundschuldgläubiger der Versteigerung beigetreten ist oder nicht. Dieser Beitritt kann aber auch erst zum Termin erfolgen (=spätester Termin).

Allgemein noch wichtig: Die Betreiber der Versteigerung können im Termin nach Bekanntgabe des höchsten Gebotes immer noch die Aufhebung/Aussetzung des Verfahrens beantragen, wenn Ihnen der gebotene Preis zu niedrig erscheint.

Falls ein Miteigentümer selbst im Objekt wohnt, wären diese Informationen über ihn heraus zu bekommen, da er als Verfahrensbeteiligter alle Informationen vom Amtsgericht erhält.

 

[act_]

Update: Heute war die Zwangsversteigerung.

Der Verkehrswert laut Gutachten vom letzten Jahr war ~245.000 €. Das Höchstgebot am Ende waren unglaubliche 475.000 €.

 

[Mustis]

Darf man fragen in welcher Gegend das Haus steht und welche Größe/Alter es hat?

 

[act_]

Sehr gute Lage in Bremen.
Offiziell ausgewiesene Wohnfläche waren 90m², dazu kommt aber noch der ausgebaute Dachboden von 25m². Der erfüllte irgendwelche Wohnflächennormen nicht, ist aber als normaler Raum so nutzbar.

Das Haus ist unterkellert mit einem sehr kleinem Garten. Baujahr war irgendwann in den 60ern. Abgesehen vom Dach wurde aber alles bereits modernisiert/saniert.

 

[Mustis]

Danke dir. Klingt anhand dieser details und der lage für mich als deutlich zu teuer. Schon krass wie überall die preise explodieren. Bremen war mir bisher dahingehend noch nicht so bekannt.

Ps: btw guter witz mit bremen und guter lage. 😂 kleiner scherz.

 

[Khaotik]

Bremen war mir bisher dahingehend noch nicht so bekannt.

Mir bisher auch nicht.
Gab die Tage aber eine interessante Doku um NDR dazu:

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Auch da wird Bremen als eine der Städte mit den höchsten Zuwachsraten bei den Immobilienpreisen genannt. Von 2010 auf 2020 mehr als verdoppelt.
Da sind wir wsl noch ein Stück weg von den richtig teuren Ecken in DE, nichts desto trotz aber nicht zu verachten.

Das Höchstgebot am Ende waren unglaubliche 475.000 €.

Für ein Haus aus den 60ern mit gerade mal 80qm Wohnfläche ist das echt brutal. Das ist ja nur eine bessere Wohnung.
Mit etwas Baugrund kann man dafür auch direkt neu bauen. Halt nicht in der Lage...
Das ist aber eben auch das Preisargument. Lage Lage Lage.

 

[Idon]

Solche Immobilien werden oft wegen des Grundstücks gekauft. Die Butze darauf und der Garten werden einmal umgedreht und dann kommt da ein Neubau drauf. Wahlweise dann mit Gewinn verkaufen, sauteuer vermieten oder selbst bewohnen.

 

[Hylou]

Da sind wir wsl noch ein Stück weg von den richtig teuren Ecken in DE, nichts desto trotz aber nicht zu verachten.

Das Haus meiner Großeltern ist vor kurzem verkauft worden.
Liegt in einer Kreisstadt in SH, 950qm² Grund, 78qm² Wohnfläche, 15 Minuten Laufweg zur Innenstadt, 3 Minuten Laufweg zum Krankenhaus und komplett baufällig.
Laut Gutachter müssen minimum (!) nochmal 100.000€ reingesteckt werden damit es bewohnbar ist (Heizung Defekt, Dach undicht, Keller nass etc).

Wurde reingestellt für 165.000€ - am Ende stand ein Betrag weit über 200.000€ im Raum.
Liegt damit mehr als das doppelte als der geschätzte Wert vom Gutachter.

Fazit: Haus kaufen aktuell ist richtig teuer

Edit: Extra abgeändert.