Frage zur Legionellenprüfung in einer WEG

[Mortadello]

Ich habe einen "interessanten" Fall in einer WEG.

Im Haus sind 6 Wohnungen.
3 davon sind Selbstbewohnt, 3 vermietet.

Jetzt gab es 2022 mal eine Legionellen Prüfung.
Das hat die 3 Wohnungen betroffen, die am weitesten vom Heizungsraum entfernt sind.

In einer selbstbewohnten Wohnung gab es ein Rentnerehepaar, dass ein Gästezimmer hat.
Die hatten vor der Prüfung den Wasserhahn seit Tagen/Wochen in diesem Gästezimmer nicht aufgedreht, so dass dort der Wert bei 300 lag. Also erhöht.

Ein Jahr später gab es wieder eine Prüfung.
Dieses Mal war gerade ein Mieterwechsel in einer anderen der 3 Wohnungen.
Jetzt wer der Wert in dieser Wohnung schlecht.

Dieses Mal gab es dann eine "Gefährdungsprüfung" durch eine Firma und eine Nachprüfung.
Kostenpunkt: 4.000,- €.

Wurde auf alle 6 Parteien umgelegt.

Was ist davon zu halten?

 

[Mojo1987]

Grundsätzlich darf man das auf die Mieter umlegen soweit ich weiß. Gut finden muss man das natürlich nicht.

Die Umstände sind unglücklich aber ob man deswegen aus der Nummer rauskommt wage ich zu bezweifeln.

Da eine Rechtsberatung hier aber nicht erlaubt ist und das auch nur meine persönliche Meinung zu dem Thema jst, ggf. z.B. an den Mieterschutzbund wenden oder einen entsprechenden Anwalt.

 

[P4ge]

3 davon sind Selbstbewohnt, 3 vermietet.

Bei 3 Wohnungen kennen wir als die Eigentümer.
Bei den 3 vermieteten stellt sich die Frage, gehört den drei bereits bekannten Personen ebendiese jeweiligen Wohnungen oder weiteren Unbekannten Personen.

Die Kosten sind zunächst allen Parteien nach dem normalen Wohnungsschlüssel zuzuordnen: 1/6.
Daneben stellt sich die Frage wer diese Prüfung angesetzt hat und mit welcher Intention.

Klar kann man die Legionellenprüfung umlegen (grundlegend). Es stellt sich die Frage wie dieser Punkt in den einzelnen Mietverträgen geregelt ist.

Wenn jedoch wie hier bereits bekannte "Probleme" verstärkt werden sollte mit den entsprechenden Verursacher Eigentümern gesprochen werden, dass bei zukünftigen Umständen andere (individuelle) Verteilungsschlüssel gewählt werden.

 

[ThomasK_7]

Die Nachprüfung kostet keine 4.000€, sondern nur 400€.
Die Kosten der Nachprüfung nach einem erheblichen Fund in der ersten Prüfung, dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden (auch nicht vertraglich).
Den Wohnungseigentümern dürfen die Kosten aber nach versch. Umlageschlüsseln umgelegt werden.
Da kein Wohnungseigentümer verpflichtet ist, seine Wasserleitungen ab und zu zu benutzen, liegt auch keine Vertragsverletzung oder schuldhaftes Handeln vor, also keine Regressansprüche.

Man kann als Miteigentümer nur an alle Wohnungseigentümer appellieren, vor der nächsten Prüfung, welche möglichst im vorhinein bekannt gemacht werden soll, an allen Zapfstellen großzügig Wasser zu entnehmen, um Positivmeldungen möglichst zu vermeiden.

 

[Froki]

Was ist davon zu halten?

Lies mal bitte hier:

https://matera.eu/artikel/legionellenpruefung-weg

 

[P4ge]

Die Kosten der Nachprüfung nach einem erheblichen Fund in der ersten Prüfung, dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden (auch nicht vertraglich).
Den Wohnungseigentümern dürfen die Kosten aber nach versch. Umlageschlüsseln umgelegt werden.

Es stellt sich die Frage welche Art von Nachprüfung durchgeführt wurde. Denn generell sind die Kosten schon umlagefähig. Eine explizite 2. Prüfung nach einem Befall sind nur von den Eigentümer zu tragen.
Ich kenne diesen "Ausdruck" der Nachprüfung, dass ein erhöhter Wert festgestellt wurde und die Firma an einem weiteren Tag noch einmal prüft um evtl. Messtolleranzen auszuschließen.

Da kein Wohnungseigentümer verpflichtet ist, seine Wasserleitungen ab und zu zu benutzen, liegt auch keine Vertragsverletzung oder schuldhaftes Handeln vor, also keine Regressansprüche.

schuldhaftes Verhalten kann man teilweise schon erkennen, aber auch hier stellt sich die Frage ob die Gemeinschaft schon einmal einen ähnlich gelagerten Fall hatte und entsprechende Umlage-Alternativen getroffen hat.

Man kann als Miteigentümer nur an alle Wohnungseigentümer appellieren, vor der nächsten Prüfung, welche möglichst im vorhinein bekannt gemacht werden soll, an allen Zapfstellen großzügig Wasser zu entnehmen, um Positivmeldungen möglichst zu vermeiden.

Ich würde sogar den Schritt weiter gehen und das jeden Monat fordern. Was nützt es vor der Prüfung zu spülen und in 11 von 12 Monaten steht das Wasser in der Leitung.

 

[ThomasK_7]

Diese Fragen stellen sich nicht in der von Dir gemachten Form, weil
a) die WEG nicht für eine grundhaft mangelhafte erste Überprüfung bezahlen muss
b) es keinen Grundsatz gibt, so oft umlagefähig zu messen, bis etwaige Messtoleranzen zu Gunsten der WEG ausfallen
c) der TE wüsste, wenn die WEG einen entsprechenden Beschluss in der Vergangenheit gefällt hätte, welcher übrigens imho nichtig wäre
d) es rechtlich nicht zulässig wäre, (wegen Mängeln an der Wasserleitung) den WEG-Eigentümern die monatliche Wasserentnahme vorzuschreiben, was im übrigen nicht kontrollierbar wäre und auch nicht sicherstellt, dass keine Positivbefunde wieder auftreten

Solch eine Legionellenprüfung entnimmt schon im zeitlichen Abstand (10 Minuten?) mehrere Proben an versch. Zapfstellen im Haus (Keller+Etage/n).
Bei positivem Befund werden die Messdaten seit 2018 vom Messdienstleister zwingend innerhalb von 24h an das Gesundheitsamt gemeldet. Falls die Messdienstfirma von einem eigenen Messfehler ausgeht, wäre es doch frech, eine zweite Rechnung für die Wiederholung zu fordern.

 

[P4ge]

a) die WEG nicht für eine grundhaft mangelhafte erste Überprüfung bezahlen muss

Impliziert das dann nicht wiederum Vorsatz ?

b) es keinen Grundsatz gibt, so oft umlagefähig zu messen, bis etwaige Messtoleranzen zu Gunsten der WEG ausfallen

Diese Aussage habe ich auf Grundlage meiner Erfahrungen getätigt. 2x bereits erlebt. Ja die Kosten waren bei weitem nicht 4000,-€ . Aber unüblich finde ich eine Nachprüfung nicht. Trotzdem respektiere ich deinen Einwand an diesem Punkt.

c) der TE wüsste, wenn die WEG einen entsprechenden Beschluss in der Vergangenheit gefällt hätte, welcher übrigens imho nichtig wäre

Dem muss ich widersprechen. Wenn er es wüsste, würde er nicht fragen. Ich gehe davon aus, dass diese Thematik und dieser Fall bisher für IHN nicht vorkam. Auch wenn der Beschluss nichtig von Rechtswegen wäre, könnte er doch umgesetzt werden, wenn alle diesem zustimmen, es könnte jedoch keiner auf einer rechtlichen Grundlage diesen einfordern.

d) es rechtlich nicht zulässig wäre, (wegen Mängeln an der Wasserleitung) den WEG-Eigentümern die monatliche Wasserentnahme vorzuschreiben, was im übrigen nicht kontrollierbar wäre und auch nicht sicherstellt, dass keine Positivbefunde wieder auftreten

Möchtest du damit zum Ausdruck bringen, dass wenn nachweisbar ein Eigentümer für den Positivbefund verantwortlich ist, dieser keine Auflage erhalten kann/soll? Wir gehen hier in den Anfangsbereich des Hausfriedens hinein. Da eine Partei negativen Einfluss auf die anderen wissentlich nimmt.

Um es diplomatisch zu klären, natürlich sollte man mit allen Beteiligten darüber sprechen. Ich denke niemand macht sowas absichtlich. Andererseits sollte auch klar sein, dass diese erhöhten Kosten nahezu bewusst von bestimmten Parteien ausgehen. Das damit alle anderen gleichermaßen zur Kasse gebeten werden ist schon höchst ärgerlich.

Bei positivem Befund werden die Messdaten seit 2018 vom Messdienstleister zwingend innerhalb von 24h an das Gesundheitsamt gemeldet. Falls die Messdienstfirma von einem eigenen Messfehler ausgeht, wäre es doch frech, eine zweite Rechnung für die Wiederholung zu fordern.

Ok stelle ich mal die Frage anders. Der TE meinte die erste Rechnung war 300 € und die erhöhte 2. 4000,- €
4000,-€= 2x 300,-€ (Weil Nachprüfung), macht 3400,-€ für eine Gefährdungsmeldung? Ich denke hier wäre etwas mehr input von Vorteil. Meine Frage also: Kann es nicht auch sein, dass die Kostenverteilung bei der 2. Rechnung nicht eine ganz andere ist? Zumal es weitseitig eh auf alle Parteien umgelegt wird (Eigentümer). Nur der Part der Mieter ist im ersten Schritt ausgeschlossen, im2. Schritt wird einfach die Miete angepasst um den Rückstand langfristig auszugleichen.

 

[ThomasK_7]

Deine €-Berechnungen zu Schluss kann ich nicht nachvollziehen.
Meine Bewertung fußt auf Gerichtsurteilen zum Sachverhalt, ohne das ich jetzt Zeit + Lust verspüre, die im einzelnen mit AZ zu bringen.

Offensichtlich gibt es in dem Objekt vom TE an wechselnden versch. Stellen Probleme mit Legionellen, also nicht nur 1 Verursacher. Anscheinend wurde durch das Gesundheitsamt eine "Gefährdungsprüfung" angeordnet, was auch immer das sein mag.
Falls die 4000€ stimmen, können/müssen darin auch Kosten der Legionellenbekämpfung enthalten sein.
Sollten eigentlich auch nicht so hoch sein und eindeutig gekennzeichnet sein.
Kosten der Legionellenbekämpfung sind auf Mieter grundsätzlich nicht umlegbar, sowie alle vom Gesundheitsamt angeordneten Prüfungen außerhalb des 3-Jahresrhytmuses.
Für die Wohnungseigentümer bedeuten sie Instandhaltungsaufwand.

Falls der TE mit der Umlage auf sein Wohneigentum nicht einverstanden ist, muss er gegen die Abrechnung Widerspruch einlegen. Hat er sie bereits bestätigt, ist der "Drops schon gelutscht". Dann hilft auch keine Klage gegen die WEG mehr. Eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer halte ich für aussichtslos.

 

[Mortadello]

Ich bin einer von 6 Eigentümern.
Ich wohne also selber in der Wohnung.
Da meine Wohnung im Erdgeschoss ist, findet bei mir keine Legionellenprüfung statt.

Es sind tatsächlich 4.000,- € Kosten verursacht worden.
So wie es aussieht nur für den ersten Fall.
Der zweite Fall befindet sich in einem Zeitraum, der noch gar nicht abgerechnet wurde.

800,- € Legionellen Nachprüfung
2.350,- € - Gefährdungsanalyse durch ein Institut
800,- € Nachprüfung Gefährdungsanalyse Institut.

Diese 4.000,- € wurden jetzt per Verteilungsschlüssel auf alle umgelegt.
Ich zahle also ca. 650,- € davon.

Was ich eben in Frage stelle:

1. Mir als Laie ist klar, dass wenn alle Werte an der Heizung selber und in den anderen beiden Wohnungen Top sind, dann ist klar, dass jemand einfach seinen Wasserhahn nicht aufgedreht hat.
Muss man da deswegen eine Gefährdungsanalyse in Auftrag geben?
Die Ursache ist ja mir als Laie sogar klar.

2. Ist es OK, dass diese hohen zusätzlichen Gebühren auf alle umgelegt werden?

 

[ThomasK_7]

Ist die Jahresabrechnung bereits beschlossen worden?
Was sagt der WEG-Verwalter zum Fall?
Rechnungsunterlagen angefordert?
Erste Analyse mit dem positiven Erstbefund angefordert?
Gefährdungsanalyse angefordert?

Ich meine, wer 2350€ für so eine Analyse ausgibt, der sollte doch auch das Ergebnis kennen bzw. den Wohnungseigentümern zur Kenntnis geben, oder?

 

[Mortadello]

Nein. Da ist noch nichts beschlossen.
Es geht um den Zeitraum vom 01.10.2022 bis 01.10.2023

Wir hatten in 2023 einen Wechsel der Hausverwaltung.
Die alte hat uns gekündigt, weil der Chef in Rente ging.
Die neue nervt uns schon etwas, weil die nichts auf die Reihe bringen.
Hatten angeblich viele Krankheitsfälle.
Da haben wir jetzt vor 2 Wochen eben erst die Abrechnung für diesen Zeitraum bekommen.
Eigentümerversammlung ist jetzt Ende Juli.
Die waren sonst immer Dezember/Januar. Also kurz nach dem Abrechnungszeitraum.

Ich werde die mal ansprechen, was da los ist.
Rechnungen werde ich auch mal anfordern.
Wir haben immer nur die Prüfergebnisse bekommen.
Gefährdungsanalyse glaube ich nicht.
Ich hatte das auch alles nicht beachtet, weil ich nicht wusste, dass es so hohe Kosten verursachen kann.

Ich frag mich halt, wieso es da eine Analyse braucht, wenn mir als Laie sogar klar ist, dass man einfach nur abgestandenes Wasser gemessen hat?
Warum checken das die Prüfer auch nicht selber?
Nehmen die wirklich den ersten Schluck, der an diesem Tag aus der Leitung kommt?

 

[Cynob]

Also ich bin Mieter in so ner Bude wo die Werte seit Monaten auch nicht stimmen.
Wenn man beim duschen sich die Dinger einfängt hat man sicherlich viel Spass. Also ich finds total richtig das danach kontrolliert wird.
Meine Recherchen dazu haben ergeben das in 99% der Fälle wo Legionellen in den Wasserleitungen auftreten einfach mangelnde oder nicht vorhandene Instandhaltung und Pflege der Verrohrung vorliegt.
Wie sehen denn bei dir die Rohre hinter der Wand aus?
Wenn ich bei mir im Bad die Abdeckung entferne kommt einem ein subtropisches warmes Klima entgegen und die Leitungen sind in einem solch mießen Zustand das sie sich nicht trauen die Wasserzähler zu wechseln ohne das etwas auseinanderfällt. Muss ja bei dir nicht genauso sein, ich denk bei meiner Butze trägt der Umstand maßgeblich dazu bei.
Normal ist ja auch ein (nächtliches?) aufheizen der Warmwasserversorgung das die Dinger absterben. Wurde die um Strom zu sparen auf ne zu niedrige Temperatur gestellt feiern die Legionellen auch gern ne Party.

Und übrigens nein die nehmen nicht den ersten Schluck der rauskommt. Die Entnahmestelle wird abgeflammt das nichts verfälscht wird und dann wird erstmal ein Liter rausgelassen bevor die Probe genommen wird.

 

[ThomasK_7]

Wie hoch war denn der erste Befund und die 2 weiteren?
Frage beim Verwalter an, ob das Gesundheitsamt diese Analyse gefordert hat oder er.
Veröffentliche hier bitte anonymisiert das Ergebnis dieser teuren Analyse!
Anscheinend ist ja noch nicht einmal eine Legionellenbekämpfung gemacht worden, nur eine sau teure Analyse und eine Nachprüfung der Nachprüfung, also insgesamt 3 Prüfungen innerhalb kurzer Zeit. Immerhin mit einem Erfolg nach der 3. Prüfung.
Ihr solltet auch den Messdienst wechseln, 800€ für ein 6 Parteienhaus ist zu viel.
Die gleiche Leistung gibt es bestimmt auch für reichlich die Hälfte oder wohnst Du in Blankenese?

Grundsätzlich ist es bei der Legionellenprüfung genau so wie beim Fahrstuhl.
Mangels gesonderter Vereinbarung (=Kostenausschluss) sind auch vom Erdgeschossmieter die Instandhaltungskosten zu tragen, auch wenn er den Fahrstuhl wahrscheinlich nie nutzen wird.

Du kannst Deine Zustimmung zur Umlage in der Eigentümerversammlung verweigern, solltest Dir aber Mitstreiter suchen, damit Du auf über 50% Stimmenanteil kommst.

Ich vermute des weiteren, das hier auch ein baulicher Mangel vorliegt.
Ich befürchte, ohne bauliche Änderungen (Verrohrung, Umwälzpumpe, Warmwasserspitzentemperatur usw.) wird sich die Legionellenproblematik nicht von alleine lösen. Ihr solltet auch einen Beschluss fassen, der die Wohnungseigentümer vor nächsten Prüfungen verpflichtet, selten genutzte Warmwasserleitungen mit einer Menge von x Litern ablaufen zu lassen. Das kommt unterm Strich billiger wie auch nur eine Nachprüfung. Schützt nur nicht in den anderen Monaten!

 

[YomDom]

Normalerweise läuft das doch so:

1) turnusmäßige Prüfung (alle 3 Jahre) = Prüfung mit Befund in beliebiger Höhe in einer oder mehreren Einheiten
2) der Befund MUSS dem Gesundheitsamt gemeldet werden, daraufhin melden die sich beim Verwalter
3) dieser kann in der Regel eine Stellungnahme abgeben und Maßnahmen vorschlagen, die den Befund erklären und verhindern (bspw. längere Abwesenheit / Leerstand und daher Spülung und normale Nachprüfung).
4) das Amt kann auch eine Forderung stellen, bspw. eine Gefährdungsanalyse, eine thermische Desinfektion oder im worst case sogar bauliche Maßnahmen.

Wenn ich den OT richtig verstehe, gibt es in einer von 6 Wohnungen einen erklärbaren Befall. Das sollte normalerweise mit überschaubaren KOsten von einer zweiten Prüfung und einer Spülung von Fachleuten (Sanitärfirma idR.) = vielleicht 1 Stunde + Anfahrt erledigt sein. Die Nachprüfung muss dem Amt eingereicht werden, die sollte dann ohne Befund sein. Der Sachbearbeiter verlangt dann meistens eine weitere Prüfung im 12 Monatsrhytmus.