Heizkosten seit Einzug falsch - jetzt erst bemerkt - was tun in diesem Fall?

[goalkeeper]

Hallo zusammen,


Folgende Situation:

Einzug im August 2009 in eine 2-Zimmer-Wohnung mit Ölzentralheizung. Vermieter wohnte ebenfalls in diesem Haus, daher wurden die Heizkosten nach qm umgelegt. Im Jahr 2009 wurde keinerlei Öl auf der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen, sondern erst ab den Jahren 2010.
Im März 2012 erfolgte der Auszug. Es soll für diese drei Monate über 500 € nachgezahlt werden.

Der Vermieter hat von 2010 ab, nicht nach dem FIFO-Prinzip abgerechnet, sondern einfach immer die Tankrechnung für das Heizöl, was er im Sommer getankt hatte, als Berechnungsgrundlage hergenommen, obwohl ja natürlich immer noch eine Restmenge vorhanden war.
Auch wurde kein Füllstand bei Einzug notiert. Somit sind eigentlich alle Betriebskostenabrechnungen seit 2009 falsch, einschließlich der von 2012.

Jetzt ist ja die Widerspruchsfrist für die alten Nebenkostenabrechnungen abgelaufen oder gibt es in einem solchen Fall, wo von Anfang an falsch abgerechnet wurde, eine Ausnahme?

Es wird doch jetzt dem Vermieter sicherlich schwer fallen, eine korrekte Nebenkostenabrechnung durchzuführen, da ihm ja die alten Daten der Jahre davor fehlen, oder?

Wie sieht die Lage hier aus? Was denkt ihr?


EDIT: Ich habs schon befürchtet: kein Fachanwalt für Mietrecht hier im Forum vertreten... ;-)

 

[chris12]

selbst wenn ein fachanwalt hier wäre, er dürfte dich garnicht beraten.
ich an deiner stelle würde bei der verbraucherberatung nachfragen.

 

[ThomasK_7]

6. Verjährung

Die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verjährt innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Da die Nachforderung aus einer Abrechnung erst fällig wird, wenn die Abrechnung zugegangen ist, ist dieser Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblich (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 19.12.1990, DWW 1991, 44).

Auch Rückforderungsansprüche des Mieters verjähren innerhalb von drei Jahren, sie unterliegen der regelmäßigen Verjährung nach § 195 BGB (vgl. BGH, NJW 1982, 1587). Nach § 215 BGB schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts aber nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.


Mehr hierzu bei: http://www.finanztip.de/recht/immobilien/betriebskosten-im-mietrecht.htm#ixzz2Qi70XnFd



Nach meinen Mathematikkenntnissen verjähren Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen somit erst zum 31.12.2013.
In Deinem Fall wäre zu prüfen, ob durch Zahlung der Vorjahresabrechnungen eine Anerkenntnisfiktion gegeben ist.
Ich sehe für den Vermieter kein Problem, für die letzten Jahre oder auch nur 2012 nach FiFo abzurechnen. Die Kaufbelege wird er aus Steuergründen noch besitzen.
Das er Dir für 2009 gar keine Heizungskosten berechnet hast, sollte man fairer weise auch beachten.
500 Euro Nachzahlung für 3 Wintermonate sind bei einer entsprechend großen Wohnung durchaus realisierbar (statistisch 45% des Jahresverbrauches = Gradtagstabelle).

 

[goalkeeper]

Okay schon mal...nur wie soll er bitte nachträglich mit Fifo abrechnen, wenn er die Ablesestände zu Beginn und Ende des Jahres hat, denn
es gilt auch:

Vermieter dürfen für die Heizkostenabrechnung lediglich die im jeweiligen Zeitraum verbrauchten Brennstoffe z. B. Heizöl berücksichtigen, nicht aber das während dieser Periode gekaufte Heizöl:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das sogenannte Leistungsprinzip statt des Abflussprinzips berücksichtigt werden muss (Az: V III ZR 156/11). Rechnet der Vermieter anders ab, dann hat er nicht einmal einen Anspruch auf eine gekürzte Abrechnung – er hat nur einen Zahlungsanspruch, wenn die Abrechnung korrekt ist.

Ich bin mir etwas unschlüssig?!

 

[ThomasK_7]

Eine Schätzung des jährlichen Anfangs- wie auch Endbestandes an Heizöl im eigenen Tank ist rechtlich zulässig.

Vermieter dürfen für die Heizkostenabrechnung lediglich die im jeweiligen Zeitraum verbrauchten Brennstoffe z. B. Heizöl berücksichtigen, nicht aber das während dieser Periode gekaufte Heizöl

sachlich falsch, weil auch innerhalb der Abrechnungsperiode gekauftes Heizöl im Regelfall verbraucht wird

Du kannst auf jeden Fall die letzte Betriebskostenabrechnung anfechten.
Wenn dann der Vermieter eine FiFo-Abrechnung anhand objektiv geschätzter Tankfüllstände nachreicht, musst Du diese akzeptieren. Ob Du mit FiFo günstiger fährst, kannst Du Dir selber ausrechnen (letzte und vorletzte Tankrechnung ansehen).

Wenn man langjähriger Mieter ist, ist es egal nach welcher Methode abgerechnet wird, da sich alles ausgleicht. Nur bei Ein- bzw. Auszug ergeben sich Differenzen und deswegen ist FiFo die fairste Abrechnungsmethode, aber manchmal auch zu Gunsten des Vermieters (weil eben fair).

 

[goalkeeper]

Nun ja...in diesem Fall ist die Fifo-Methode natürlich günstiger, wenn man bedenkt, dass im Jahr 2010 für ca. 55 cent je Liter und 2012 für ca. 76 cent je Liter getankt wurde. Außerdem ist es sicherlich nicht egal, auch wenn man langjähriger Mieter ist in Zeiten ständig wachsender Energiepreise. Man kauft 2010 für den günstigen Preis 5000l Heizöl ein. Davon werden dann allerdings nur 2000l auf dich als Vermieter umgelegt und im nächsten Jahr wird dann wieder für teureres Geld Öl eingekauft, und du bezahlt die 2000l zu einem höheren Einkaufspreis und hast dann nichts mehr von den restlichen, günstig eingekauften 3000l.

Deine Rechnung stimmt nur, wenn Preise sinken; allerdings kommt dies aktuell selten vor. Außerdem ist Fifo eigentlich zwingend vorgeschrieben. Vor allem wenn man bedenkt, dass ja immer noch mein Vermieter mit im Haus gewohnt hat, dessen Heizung ja auch mit dran hing. Also habe ich dann das teure Öl bezahlt, während er vom günstigen Öl geheizt hat.

Allerdings gilt beim Schätzen des Verbrauchs auch folgendes:

Schätzung zulässig

Ist wegen eines Defekts des Messgerätes der Heizenergie- oder Warmwasserverbrauch nur durch Schätzung nach Maßgabe der Heizkostenverordnung zu ermitteln, ist die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung nur dann berührt, wenn die Schätzung grob unrichtig ist (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 28.03.2001, Az. 2Z BR 52/00 - WM 10/2001).
Gemäß § 9a Heizkostenverordnung darf der Vermieter den Verbrauch auf der Grundlage vorangegangener Abrechnungsperioden u. a. dann schätzen, wenn der Verbrauch durch Ausfall der Verbrauchserfassungsgeräte nicht ermittelt werden kann. Ist eine solche Schätzung möglich, kommt ein Abzug von 15 % nach § 12 Heizkostenverordnung nicht mehr in Betracht (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az. 24 U 74/04, GuT 2003, 179 = ZMR 2003, 569).
Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96 - HKA 97, 15).

Schätzen gilt deshalb nur, bei defekten Ablesegeräten, was hier nicht der Fall ist.

 

[ThomasK_7]

Da Du als Laie alles besser weißt wie ich als Profi - viel Glück!

Nenn mir doch mal das Messgerät in Deinem konkreten Fall!

Das ganze Restjahr 2009 umsonst eine warme Wohnung gehabt und jetzt so knausrig?
Fände es angemessen, wenn Dir Dein Vermieter jetzt eine Lieferrechnung aus 2008 präsentieren und verrechnen würde. Man weiß ja nicht, ob er in 2009 überhaupt getankt hatte.

 

[lufkin]

Ganz ehrlich, geh zur Verbraucherzentrale oder besser noch zum Mieterbund.
​Die kennen die Gesetzeslage am besten und im Ernstfall auch spezialisierte Anwälte.

 

[goalkeeper]

Da Du als Laie alles besser weißt wie ich als Profi - viel Glück!

Nenn mir doch mal das Messgerät in Deinem konkreten Fall!

Das ganze Restjahr 2009 umsonst eine warme Wohnung gehabt und jetzt so knausrig?
Fände es angemessen, wenn Dir Dein Vermieter jetzt eine Lieferrechnung aus 2008 präsentieren und verrechnen würde. Man weiß ja nicht, ob er in 2009 überhaupt getankt hatte.

Ich will ja nicht besserwisserisch sein, sondern nur diskutieren. ;-) Außerdem habe ich ja nicht wirklich kostenlos geheizt im Restjahr 2009. Da ja mein Vermieter keinen Anfangsbestand notiert hat, hat er dann einfach im September 2010 getankt und diese Tankrechnung auf die Betriebskosten umgerechnet. Somit war der Verbrauch von 2009 dann auf der Betriebskostenabrechnung 2010 zu finden, da der Tank definitiv nicht voll war beim Einzug. Verstehste, wie ich meine?
Er hat es zwar auf der Abrechnung von 2009 auf 0 stehen gehabt, allerdings dann durch seine falsche Abrechnungsmethode im Jahr 2010 erfasst.