Mieterhöhung nach Mieterwechsel

[ChAiN SaW]

Mahlzeit,

ich suche seit einiger Zeit im Raum Fulda eine 1-Zimmer Wohnung. Letztens habe ich mir auch eine Schöne für 311€ warm mit Nebenkosten angeschaut. Da nicht viel Geld vorhanden ist war das optimal, da nur noch der Strom dazu kam.
Nachdem ich eine Interessenbekundung geschrieben hatte, bekam ich eine Antwort das die Miete nun 397€ kostet.
Das ist leider nicht in meinem Budget und eindeutig zu hoch.

Gibt es eine Möglichkeit, eine Mieterhöhung beim Mieterwechsel zu umgehen bzw. wieviel Erhöhung ist eigentlich rechtens? Immerhin reden wir hier von 28%!

 

[BlubbsDE]

Wie willst Du sie umgehen? Sagst Du der Frau an der Supermarktkasse auch, die Schokolade ist mir zu teuer. Wie kann ich sie für weniger bekommen?

Es gibt eine neue gesetzliche Regelung zu diesem Thema. Stichwort Ortsübliche Miethöhe und Erhöhungen bei Mieterwechsel.

zB hier etwas an Infos.

http://www.experto.de/verbraucher/i...renze-neue-regelung-fuer-mieterhoehungen.html

 

[de la Cruz]

Es gibt diese Möglichkeit nicht, denn Du hast kein Recht darauf, diese Wohnung überhaupt vermietet zu bekommen; wenn der Vermieter sie Dir nicht vermieten will, bleibst Du draußen, egal wie viel oder wenig Du bereit wärst zu berappen.

Lediglich bei Mietwucher hättest Du eine Chance, gegen Deinen Vermieter vorzugehen, dazu müsstest Du aber zunächst einmal erst Mieter werden, will heißen, die Konditionen des Vermieters zu akzeptieren und einziehen in die Wohnung. Allerdings, nachdem was Du hier schreibst, kann von Mietwucher wohl nicht einmal im Ansatz die Rede sein - meine ich !

Es gibt eine neue gesetzliche Regelung zu diesem Thema. Stichwort Ortsübliche Miethöhe und Erhöhungen bei Mieterwechsel. zB hier etwas an Infos.

http://www.experto.de/verbraucher/i...renze-neue-regelung-fuer-mieterhoehungen.html

Nö, die Kappungsgrenze, auf die Du hier abzielst, greift nicht bei Neuvermietung, sondern nur bei bestehenden Mietverträgen - und das auch nicht überall !

 

[John Bello]

Wie groß ist denn die Wohnung und was wäre die Kaltmiete?
Mietwucher ist erst ab 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Würde spontan sagen, dass von Mietwucher nicht die Rede sein kann.


Außer die ortsübliche Vergleichsmiete ist bspw. 7€ und deine Wohnung ist 25qm und 300€ kalt. (12€/qm in dem Beispiel)

 

[Aduasen]

Gibt es eine Möglichkeit, eine Mieterhöhung beim Mieterwechsel zu umgehen bzw. wieviel Erhöhung ist eigentlich rechtens? Immerhin reden wir hier von 28%!

Bei Neuvermietung kann die Miete frei vereinbart werden aber es gibt Grenzen.
Die neue Miete darf bis zu 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (also Mietspiegel) liegen.

Die Kappungsgrenze gilt dann für bestehende Mietverhältnisse.
Wenn Du also bei der Neuvermietung bereits über dem Mietspiegel liegst, kannst Du zumindest damit rechnen, nicht allzu bald eine Mieterhöhung zu bekommen.

Das fiese an der Nummer ist, dass durch die Erhöhungen bei Neuvermietung mit den Jahren eben auch die Vergleichsmieten im Mietspiegel entsprechend steigen.
Und da kommt dann eben die Kappungsgrenze für die Bestandsmieter ins Spiel, so dass die Miete für jemanden, der bereits seit 20 Jahren im Haus wohnt, nicht plötzlich um 40% erhöht werden kann, sondern eben alle 3 Jahre um maximal 15%, bis die Vergleichsmiete nach Mietspiegel erreicht ist.

 

[de la Cruz]

Bei Neuvermietung kann die Miete frei vereinbart werden aber es gibt Grenzen.
Die neue Miete darf bis zu 20% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (also Mietspiegel) liegen.

Das ist definitiv falsch; es gibt keine Begrenzung von 20 % bei Neuvermietungen !

 

[WhiteShark]

Jetzt mal angenommen du hättest ein Anrecht darauf die Wohnung zu bekommen (hast du nicht) und würdest eine niedrigere Miete einklagen. Was glaubst du wie das Verhältnis zwischen dir und dem Vermieter wäre? Wohl sicher angespannt und der würde womöglich versuchen dich bei jeder Gelegenheit rauszuwerfen.
Ein Mietverhältnis im Streit zu beginnen kann sehr ungünstig ausgehen.

Das einzige was du machen kannst, ist freundlich zu verhandeln. Entweder der Vermieter lässt sich drauf oder du musst dir ne andere Wohnung suchen.

 

[ChAiN SaW]

Erstmal danke für die Hilfe. Seht das bitte nicht gleich so aggressiv, mir geht es lediglich um das Verständnis und darum nichts falsch zu machen. Vergleiche ala Supermarktkasse sind auch unangebracht wenn man nicht weiß was dort für Preise normal sind.
Wenn dort alle die Preise anhebt nennt man sowas illegale Preisabsprachen, aber sowas gibt es in Städten ja nicht.

Aber zurück zum Thema. Also laut Mitspiegel sind die durchschnittlichen qm-Preise bei ca. 8€, diese Wohnung hat 27qm und kostet somit knapp 14€/qm.
Soweit ich mich auch mit der Mitpreisbremse beschäftigt habe, darf nicht mehr wie 10% vom Mietspiegel draufgeschlagen werden.Nebenkosten sind da aber wohl schon miteingerechnet, damit man nicht so einfach dort das Geld draufschlagen kann.

Dann werde ich mein Glück mal bei der Vermieterin probieren. Falls es noch weitere Tipps gibt, ruhig her damit.

 

[BlubbsDE]

Du verwechselst wohl Kalt und Warmmieten.

397 / 27 m² = 14€ / m² sind Warmmiete. Der Mietspiegel ist immer in Kaltmieten angegeben. Und er hat auch viele Kategorien. Baujahr des Hauses, Ausstattung, usw.

 

[de la Cruz]

Soweit ich mich auch mit der Mitpreisbremse beschäftigt habe, darf nicht mehr wie 10% vom Mietspiegel draufgeschlagen werden.

Nein, Du hast das noch immer nicht verstanden; Du bist in dem Falle Neumieter und die Vermieterin kann mit Dir den Mietzins frei vereinbaren; da gibt es keine Grenze von "20%" !

 

[Arakash]

Nein, Du hast das noch immer nicht verstanden; Du bist in dem Falle Neumieter und die Vermieterin kann mit Dir den Mietzins frei vereinbaren; da gibt es keine Grenze von "20%" !

Hier https://www.das.de/de/rechtsportal/...hung-bei-neuvermietung-was-ist-zulaessig.aspx steht aber was anders. Da heisst es eindeutig:

Zum anderen sieht § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ein Verbot der Mietpreisüberhöhung vor. Verlangt ein Vermieter aufgrund Wohnraumknappheit für vergleichbare Räumlichkeiten eine Miete, die ab 20% über der Ortsüblichkeit liegt, begeht er eine Ordnungswidrigkeit.

 

[Aduasen]

Zum anderen sieht § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ein Verbot der Mietpreisüberhöhung vor. Verlangt ein Vermieter aufgrund Wohnraumknappheit für vergleichbare Räumlichkeiten eine Miete, die ab 20% über der Ortsüblichkeit liegt, begeht er eine Ordnungswidrigkeit.

Da sind die Grenzen aber wohl tatsächlich fließend.
Ordnungswidrigkeiten dürften dem einen oder anderen Vermieter am Ende egal sein.

Kritisch wird es bei Mietwucher - der aber erst bei 50% oberhalb der Vergleichsmiete eintritt.
Denn das ist dann ein Straftatbestand.

Aber nochmal an den TE

Die Mieten im Mietspiegel sind Nettokaltmieten.
Also ohne Betriebs- und Nebenkosten.

Betriebskosten kann man - je nachdem wie z.B. geheizt wird, ob ein Fahrstuhl vorhanden ist (teuer) etc. - durchaus mit bis zu 2-3 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Und Achtung:
Hier wird bei Neuvermietungen auch gern Schindluder getrieben, indem die Beteibskosten recht klein angegeben werden um die Gesamtmiete 'optisch' erträglich scheinen zu lassen.
Da erlebt man dann bei der Nachzahlung (und der damit verbundenen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) am Ende des Jahres sein blaues Wunder.

Auch hier eine Frage zu der bei Dir aufgerufenen Miete.
Erhöht sich die bei Dir fragliche Miete ausschließlich durch die Erhöhung der Nettokaltmiete auf einen (zulässigen) Wert oberhalb des Mietspiegels oder ist hier (da es ja um die Warmmiete geht) auch eine Anpassung der Betriebskosten mit dabei?

Übrigens:
Mietspiegel Fulda:

http://www.immowelt.de/immobilienpreise/landkreis-fulda/mietspiegel

Bei Wohnungen unter 40qm liegt die durchschnittliche Miete bei 12,46 Euro pro Quadratmeter
Bei Wohnungen oberhalb von 40qm liegt sie bei unter 8 Euro !

Damit hätte Dein (potentieller) Vermieter ziemlich genau diesen Wert auch angesetzt.
27*12,46 = 336,42
und dazu dann etwa 60 Euro Betriebskosten.

Da würde ich dringend über eine größere Wohnung nachdenken, denn das ist schon eklatant.

ps.
Ich zahle hier in Hamburg für eine 45 qm Wohnung 650 Euro warm und bin da noch relativ günstig dabei.
Auf St. Pauli liegen die Mieten in Neubauten inzwischen bei 15 Euro pro qm

 

[de la Cruz]

Hier https://www.das.de/de/rechtsportal/...hung-bei-neuvermietung-was-ist-zulaessig.aspx steht aber was anders. Da heisst es eindeutig:

Zum anderen sieht § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ein Verbot der Mietpreisüberhöhung vor. Verlangt ein Vermieter aufgrund Wohnraumknappheit für vergleichbare Räumlichkeiten eine Miete, die ab 20% über der Ortsüblichkeit liegt, begeht er eine Ordnungswidrigkeit.

Da hast Du etwas in den falschen Hals bekommen; die Ordnungswidrigkeit nach dem WiStG greift nur, wenn eine Wohnraummangelwirtschaft vorliegt; dies ist in Deutschland nicht mehr der Fall; entsprechend wird das WiStG, das für die problematische Situation der Nachkriegszeit konzipiert war, heutzutage so gut wie gar nicht mehr angewendet.

Im Übrigen bezieht sich der von Dir zitierte Zeitungsartikel auch auf den Zeitraum vor Inkrafttreten der Neuregelungen im Mietrecht 2013, und die darin erwarteten Regulierungen für den Fall von Neuvermietungen passierten letztendlich nicht den Bundesrat, so dass in diesem Bereich weiter Vertragsfreiheit besteht.

 

[Gleipnir]

@ de la Cruz

definiere "dies ist in Deutschland nicht mehr der Fall", es werden nur Luxuswohnungen gebaut bzw. bestehende Wohnraum Luxus saniert, damit fehlt gerade in Großstädten und Ballungsräumen Wohnraum für Normal- und Geringverdiener

 

[de la Cruz]

Gleipnier, dem Wirtschaftsstrafgesetz lag die Wohnungssituation der Nachkriegszeit zu Grunde - sprich Zwangsbewirtschaftung - Wohnungen konnten nur über die Wohnungsämter vergeben und nicht frei vermietet werden !

Ergänzung (16. Juni 2015)

@ de la Cruz
definiere "dies ist in Deutschland nicht mehr der Fall", es werden nur Luxuswohnungen gebaut bzw. bestehende Wohnraum Luxus saniert, damit fehlt gerade in Großstädten und Ballungsräumen Wohnraum für Normal- und Geringverdiener

... und das ist doch Kokolores, was Du da vorbringst ! Es mag zwar sein, dass vielerorts Luxuswohnungen gebaut werden und Luxuswohnungen saniert werden, gemessen aber am gesamten Deutschen Wohnungsmarkt ist Dein Behauptung wirklich widersinnig und völlig untauglich, das zu belegen, was Du gerne behaupten möchtest !

Man die Wohnungssituation in München oder Hamburg doch nicht mit der in Thaleichweiler-Fröschen vergleichen - schon in Berlin sieht der Wohnungsmarkt völlig anders aus und die Mieten sind viel billiger; dass an einigen Orten extreme Verhältnisse bestehen, ist doch kein Generaldictum für den Rest in Deutschland ! Und in München übrigens wurde die Mietpreisbremse bereits in Kraft gesetzt !

 

[Arakash]

Da hast Du etwas in den falschen Hals bekommen; die Ordnungswidrigkeit nach dem WiStG greift nur, wenn eine Wohnraummangelwirtschaft vorliegt; dies ist in Deutschland nicht mehr der Fall; entsprechend wird das WiStG, das für die problematische Situation der Nachkriegszeit konzipiert war, heutzutage so gut wie gar nicht mehr angewendet.

Im Übrigen bezieht sich der von Dir zitierte Zeitungsartikel auch auf den Zeitraum vor Inkrafttreten der Neuregelungen im Mietrecht 2013, und die darin erwarteten Regulierungen für den Fall von Neuvermietungen passierten letztendlich nicht den Bundesrat, so dass in diesem Bereich weiter Vertragsfreiheit besteht.

Warum wird dann sowas auf einer Rechtsschutzseite als Antwort gegeben auf die Frage wieviel erhöht werden darf? Noch dazu ist der Artikel vom September 2014, also weit nach dem Zeitpunkt 2013, den du angegeben hattest. Dort antworten "Juristen", hier antworten "Juristen", und wer hat nun wieder recht?

Am Ende also wieder nur das, was wir schon vorher wussten. Zahl die geforderte Miete, wenn du die Wohnung unbedingt willst, oder lass es und such eine andere, billigere. Das Gesetzt hilft Dir wiedermal gar nicht.

 

[ChAiN SaW]

Da sind die Grenzen aber wohl tatsächlich fließend.
Ordnungswidrigkeiten dürften dem einen oder anderen Vermieter am Ende egal sein.

Kritisch wird es bei Mietwucher - der aber erst bei 50% oberhalb der Vergleichsmiete eintritt.
Denn das ist dann ein Straftatbestand.

Aber nochmal an den TE

Die Mieten im Mietspiegel sind Nettokaltmieten.
Also ohne Betriebs- und Nebenkosten.

Betriebskosten kann man - je nachdem wie z.B. geheizt wird, ob ein Fahrstuhl vorhanden ist (teuer) etc. - durchaus mit bis zu 2-3 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Und Achtung:
Hier wird bei Neuvermietungen auch gern Schindluder getrieben, indem die Beteibskosten recht klein angegeben werden um die Gesamtmiete 'optisch' erträglich scheinen zu lassen.
Da erlebt man dann bei der Nachzahlung (und der damit verbundenen Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) am Ende des Jahres sein blaues Wunder.

Auch hier eine Frage zu der bei Dir aufgerufenen Miete.
Erhöht sich die bei Dir fragliche Miete ausschließlich durch die Erhöhung der Nettokaltmiete auf einen (zulässigen) Wert oberhalb des Mietspiegels oder ist hier (da es ja um die Warmmiete geht) auch eine Anpassung der Betriebskosten mit dabei?

Übrigens:
Mietspiegel Fulda:

http://www.immowelt.de/immobilienpreise/landkreis-fulda/mietspiegel

Bei Wohnungen unter 40qm liegt die durchschnittliche Miete bei 12,46 Euro pro Quadratmeter
Bei Wohnungen oberhalb von 40qm liegt sie bei unter 8 Euro !

Damit hätte Dein (potentieller) Vermieter ziemlich genau diesen Wert auch angesetzt.
27*12,46 = 336,42
und dazu dann etwa 60 Euro Betriebskosten.

Da würde ich dringend über eine größere Wohnung nachdenken, denn das ist schon eklatant.

ps.
Ich zahle hier in Hamburg für eine 45 qm Wohnung 650 Euro warm und bin da noch relativ günstig dabei.
Auf St. Pauli liegen die Mieten in Neubauten inzwischen bei 15 Euro pro qm

Vielen Dank für die Erklärung. Da sind die unter 40qm aber rasant gestiegen, August letzten Jahres noch 8€ nun 12€. Da heißt es dann wohl abwarten oder eben größere Wohnung mit mehreren Bewohnern.

 

[de la Cruz]

Warum wird dann sowas auf einer Rechtsschutzseite als Antwort gegeben auf die Frage wieviel erhöht werden darf? Noch dazu ist der Artikel vom September 2014, also weit nach dem Zeitpunkt 2013, den du angegeben hattest. Dort antworten "Juristen", hier antworten "Juristen", und wer hat nun wieder recht?

Am Ende also wieder nur das, was wir schon vorher wussten. Zahl die geforderte Miete, wenn du die Wohnung unbedingt willst, oder lass es und such eine andere, billigere. Das Gesetzt hilft Dir wiedermal gar nicht.

Also in dem von Dir zitierten Artikel heißt es, dass die Gesetzesänderung im Mietrecht kurz bevor stünde; die Änderung war 2013, also kann der Artikel nicht von 2014 seine ! Da ist das Datum falsch oder aber es hat einer was Überholtes zitiert.

Und natürlich kann der § 5 WiStG auch heute noch angewendet werden; in bestimmten Situationen ist es durchaus möglich, dass die Wohnraumsituation heute noch so ist, dass diese Regelung greifen kann; ist aber äußerst selten und liegt bestimmt nicht beim TE in Fulda vor ! Das letzte Mal wurde aufgrund dieser Regelung im Jahre 2007 in Deutschland jemand verurteilt !