Schenkung / Verkauf innerhalb Familie - Widersprüchliche Aussagen zu Schenkung- und Gr.Erw.Steuer von Anwalt und Steuerberater

[p4z1f1st]

Hallo liebe Community,

ich weiß, grundsätzlich sollte man keine "rechtliche Beratung" im Netz erbitten, aber ich habe trotzdem Hoffnung, dass ich ggf. etwas Licht in mein Anliegen bekommen kann.

Kurz zum eigentlichen Thema: Es soll ein Immobilienobjekt innerhalb der Familie "weitergegeben" werden - genauer genommen von Bruder zu Schwester. Das heißt aus "steuerrechtlicher Sicht" nicht in gerader Linie.
Auf das Objekt ist noch ein (relativ kleiner) Restschuldbetrag offen, den die Schwester übernehmen will.
Objektwert ist ca. 350.000 EUR, Restschuld noch 90.000 EUR.

Die Frage stellte sich nun, ob man es VERKAUFEN oder per SCHENKUNG machen sollte.

Daher sind wir zum Zweck der Aufklärung bzw. Beratung sowohl zu einem (befreundeten) Anwalt als auch (zusätzlich zu seinem Anraten) zu einer Steuerberaterin genangen.

Das Problem hierbei ist nun, dass der Anwalt kein Fachanwalt für Steuerrecht ist und uns aus Freundschaft heraus helfen wollte.
Die Steuerberaterin (TROTZ ihrer Angabe bei der telefonischen Terminvereinbarung, dass sie in diesem Thema Erfahrung hat) hat meiner subjektiven Meinung nach hier relativ "unsicher" gewirkt und schlussendlich teilweise Aussagen getätigt, die sich nach schneller Suche im Netz als schlicht FALSCH herausgestellt haben.
Gleichzeitig gab es Aussagen vom Anwalt, die sich dann mit den Aussagen der Steuerberaterin widersprochen haben.

Die einfachste Sache, die beide gleich beantworten konnten war, dass der Freibetrag unter Geschwistern bei einer Schenkung 20.000 EUR beträgt.
Soweit, sogut.

Ein Punkt, welches beide widersprüchlich beantwortet haben war die Thematik zur ZAHLUNG, wenn man einen Verkauf anstreben würde.
Der Anwalt meinte, es müsse DEFINITIV der gesamte im Kaufvertrag hinterlegte Betrag gezahlt werden bzw. als Geldfluss erfolgen. Die Steuerberaterin meinte, es könnte auch einfach nur die Restschuld übernommen werden und nur dieser Betrag müsste fließen bzw. dessen Geldfluss müsste entsprechend dargelegt werden.
Den Betrag des Objektwerts kann die Schwester nicht leisten, jedoch die Restschuld übernehmen / per Anschlussfinanzierung ablösen.
Daraufhin dann auch weiterführend zur fälligen Grunderwerbssteuer meinte der Anwalt, diese berechnet sich auf den im Vertrag angegebene Gesamtsumme. Die Steuerberaterin meinte hingegen, dass der Restschuldbetrag vom Kaufbetrag abgezogen und über diesen Betrag dann die Gr.Erw.St ermittelt wird (sprich, 350TEUR - 90TEUR --> 260TEUR).

Ein weiterer Punkt war, wenn man die Schenkung in Betracht ziehen würde:
Anwalt meinte, es müsse sowohl Schenkungssteuer (Objektwert minus Restschuld minus Freibetrag bei Geschwistern von 20.000 EUR) ALS AUCH Grunderwerbssteuer bezahlt werden.
Die Steuerberaterin meinte, dass hier nur die Schenkungssteuer fällig wird, da das sonst eine Doppelbesteuerun wäre.
Leider widerspricht sich hier auch meine Suche im Netz. Einmal wird behauptet, dass bei Schenkungen GRUNDSÄTZLICH keine Doppelbesteuerung erfolgt, andere Seiten spucken aus, dass das nur gilt, wenn man "in gerader Linie" miteinander verwandt ist (Eltern, Kinder, Enkel, etc) - siehe dazu Screenshot der Google-Suche.

Wo sich dann die Steuerberaterin für mich als unsicher herauskristallisiert hat war, als sie felsenfest behauptete, dass bei einer Schenkung mit Nießbrauch JEGLICHE Steuerlast entfällt, da durch den "Nießwert" auf Lebenszeit für den eigentlichen Besitzer das Objekt wertlos wird.
Kurze Google-Suche hat ergeben, dass es dafür eine Formel gibt, mit der der Nießwert berechnet und dann vom eigentlichen Objektwert abgezogen wird.
Dafür meinte sie, dass man JEDEM ein Nießrecht geben kann (z.B. die Objekt-übernehmende Schwester an ihre Kinder), der Anwalt meinte hingegen, dass das nur zwischen dem Schenker und dem Beschenkten geht.

So, nun stehen wird da und wissen nicht, ob wir nochmal einem anderen Anwalt und/oder Steuerberater Beratungsgebühren zahlen sollen, in der Befürchtung, dass dann eine dritte Aussagen-Variante zu unseren Fragen rauskommt und wir vollends verwirrt sind.

Daher meine Frage hier und der Hoffnung, zumindest so teilweise etwas Licht ins Dunkel bringen zu können.

TL;DR:

• Muss bei Verkauf unter Geschwistern der im Vertrag genannte Gesamtbetrag als Geldfluss stattfinden oder kann auch "nur" das Begleichen der Restschuld vertraglich festgehalten werden?
• Auf welchen Betrag wird in diesem Verkaufs-Fall die Gr.Erw.St gezahlt? Auf den vollen im Vertrag angegebenen Kaufbetrag bzw. Objektwert oder auf den Betrag nach Abzug der Restschuld?
• Muss bei einer Schenkung unter Geschwistern zusätzlich zur Schenkungssteuer AUCH Grunderwerbssteuer gezahlt werden?
• Wenn sowohl Schenkung- als auch Gr.Erw.St gezahlt werden müssen: Auf welchen Betrag wird dann Gr.Erw.St errechnet? Auf den vertraglichen Kaufbetrag bzw. Objektwert oder auf den Betrag nach Abzug der Restschuld?

Gruß
p4z1

 

[simpsonsfan]

Wie äußert sich ein gewisse User hier immer... lies mal bitte hier: https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

Im Übrigen bezieht sich dein Google-Screenshot teilweise auf Schenkungen, teilweise auf Verkäufe.

Grundsätzlich mal haftet ein Steuerberater ja auch für seine steuerliche Beratung, deswegen müssen die immer so teure Haftpflichtversicherungen abschließen.
Ach ja, und grundsätzlich bedeutet hier, dass etwas vom Grundsatz her so ist, solange eben keine Ausnahme greift. Der Gebrauch dieses Wortes ist in Juristendeutsch und der Umgangssprache manchmal etwas verschieden.

Der gesunde Menschenverstand würde ja gebieten, dass, wenn man in dem Beispiel die Immobilie überträgt und nur die Restschuld ablöst, man den restlichen Wert (was auch immer der ist) der Immobilie verschenkt. Da ja nur ein kleiner Teil bezahlt wurde. Achtung: Ich behaupte nicht, dass man geltendes deutsches Recht mit gesundem Menschenverstand zwingend verstehen kann.
Eins steht recht deutlich zu vermuten: der Staat will bei dem Übertrag der Immobilie die Hand aufhalten.

Ich würde ja in Sachen Steuerrecht einem Steuerberater mehr Glauben schenken, als einem Anwalt für andere Rechtsgebiete. Aber ich bin in dieser Hinsicht evtl. persönlich auch befangen.

 

[Erkekjetter]

Der Anwalt meinte, es müsse DEFINITIV der gesamte im Kaufvertrag hinterlegte Betrag gezahlt werden bzw. als Geldfluss erfolgen. Die Steuerberaterin meinte, es könnte auch einfach nur die Restschuld übernommen werden und nur dieser Betrag müsste fließen bzw. dessen Geldfluss müsste entsprechend dargelegt werden.

Hier gehe ich stark in der Annahme, dass der Anwalt Recht hat. Kaufsumme ist Objektwert abzgl. Restschuld.
Ich bin mir auch relativ sicher, dass die Steuerberaterin ihre Aussage so nicht getätigt hat oder dabei etwas missverstanden hat. Denn ein Objekt, welches 350.000€ wert ist, für 90k. zu verkaufen (und das wäre es, wenn man einfach nur die Restschuld überweist) ist auf diversen leveln Betrug. Oder sie meint eine Mischung. Teils schenkung, teils kauf. Dann würde für den Kaufteil (90k) Grunderwerbssteuer anfallen, für die Schenkung von 240.000 (350.000-90.000-20.000) Schenkungssteuer. Auch das gibt es.

Wenn wirklich ein Verkauf für nur 90k gemeint ist, sollte offensichtlich sein, da du auf dem Weg massiv Steuern hinterziehen würdest. Statt 330.000 zu versteuern bei Schenkung bzw. 240k bei Verkauf mit den jeweiligen Steuern, würdest du nur Steuern auf 90k bezahlen. Das man da überhaupt fragen muss, ob das sein kann, wundert mich schon ein wenig. Auch dahingehend, dass man wirklich glauben will, dass ein "Verkauf" auf Basis der Restschuld und damit weit unter dem Objektwert, wirklich richtig sein kann, washier ja auch überhaupt nur in Erwägung gezogen wird, weil man es in der Familie machen will und damit möglichst Steuergünstig. Kein Mensch würde an einen 3. ein Objekt mit Wert 350.000k und 90k Restschuld verkaufen, wenn der 3. ausschließlich die 90k Restschuld bezahlt...

Wo ich mir wiederum sehr sicher bin: Im Falle der reinen Schenkung fällt nur Schenkungssteuer und keine Grunderwerbssteuer an da eine Schenkung im GrEStG explizit genannt ist bei den Fällen, in denen keine GrESt gezahlt werden muss, siehe https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html. Auflagen sind in dem Fall hier zum Beispiel Nießbrauch. Ob Restschulden darunter fallen, dass kann ich leider nicht sagen, war in meinen Fällen nicht mehr vorhanden. Nießbrauch hingegen schon. Somit würde ich an diesem Punkt deiner Steuerberaterin auch aus persönlichem Erleben heraus widersprechen.

Bitte beachte, dass das hier keine verbindliche Beratung ist sondern ausschließlich Erfahrungswerte und eigene Einschätzung. Denn selbst wenn es bei mir so gelaufen ist, ist das natürlich kein 100% Garant, dass es noch so ist, bei mir falsch gelaufen ist oder Details unterschiedlich sind, so dass sich andere Rechtsfolgen ergeben haben.

 

[p4z1f1st]

Erstmal danke an die Rückmeldungen @Erkekjetter und @simpsonsfan.

Das mit der Haftung der Steuerberaterin ist zwar klar, jedoch ohne Tonaufnahme oder eine schriftliche Bestätigung (wofür sie fast 300 EUR wollte... ihre "teil-falsche" Beratung hat uns schon 200 EUR + Steuer gekostet...) ist das im schlimmsten Fall Aussage gegen Aussage.
Werde sie aber trotzdem darauf ansprechen und um eine Reduzierung der Beratungskosten bitten.

Nur nochmal zur Verdeutlichung: Einen Weg der "Steuerhinterziehung" suche ich natürlich nicht - nur den offiziell und erlaubt günstigsten Weg.

Nach nochmaliger und selbstständiger Recherche bin ich jetzt "relativ" (noch nicht zu 100%) sicher, dass das am Ende eine Gemischte Schenkung ist, bei der in unserem Fall (Geschwister untereinander) sowohl Schenkungs- als auch GrESt anfällt.

Sprich, in unserem spezifischen Fall (sofern ich hier keinen Denkfehler habe):

• Objektwert 350.000 EUR, "nur" die noch offene Restschuld von 90k werden übernommen / "bezahlt"
• Objektwert bzgl. GrESt beläuft sich auf den unentgeltlichen Teil, somit auf 350k - 90k = 260k * 6% (Hessen) = ca. 15,6k EUR GrESt
• Schenkungswert (wenn ohne wertminderne Themen, wie Nießbrauch o.ä.) dann bei 350k - 90k Restschuld - 20k Freibetrag bei Schenkung unter Geschwister = 240k * 20% (weil Wert der Schenkung unter 300k und Geschwister = Klasse II) = 48k EUR Schenkungssteuer

Also in Summe 15,6k + 48k + Notarkosten für den juristischen Papierkram (ca. 2-2,5k) - also roundabout 65.000 EUR.

 

[Erkekjetter]

Die Schenkungssteuer hast du vom Prinzip her richtig würd ich sagen (die Werte hab ich nicht im Kopf), bei der GrESt aber nicht. Diese wird nicht auf den unentgeltlichen Teil angewandt sondern auf den veräußerten Teil. Also die 90k. Die GrESt sollte also 5400€ betragen, sofern die 6% korrekt sind.

 

[p4z1f1st]

Wäre ja sogar noch besser.

Ich habe die Info bzgl. des unentgeltlichen Teils von hier (letzter Absatz ganz unten).

Habe dann versucht aus dem Gesetzestext das nochmal zu bestätigen, bin aber dann am Juristen-Deutsch gescheitert...

 

[Erkekjetter]

Okay ich lag im letzten Punkt falsch. du hast es richtig dargestellt. es fallen die 6% GrST an auf die 240k an.

Ich hatte Logik im deutschen Steuerrecht erwartet und das mit der Doppelbesteuerung im Hinterkopf. Daher ging ich von aus, das für die jeweiligen Anteile Schenkung und Kauf die Steuern auf den jeweiligen Teil berechnet werden. Aber dem ist nicht so. Bei Schenkung unter GEschwistern kommt es dann zu einer Doppelbesteuerung wie von dir skizziert.

 

[ThomasK_7]

@p4z1f1st
Sich selbst in die Materie einzuarbeiten ist löblich, aber auch riskant in Hinsicht auf die Konsequenzen, wenn es allein dabei bleibt.
Gute Beratung kostet nun einmal und die Qualität der Beratung hängt auch von der Qualität der Fragestellung ab. Ich empfehle Dir daher, die komplette Fragestellung schriftlich an einen Steuerberater/Rechtsanwalt (Pauschalhonorar?) zu geben und um verbindliche schriftliche Antwort zu bitten. Dabei auch die restliche familiäre Situation detailliert schildern!

Nur so als Hinweis:
Der Wert der Immobilie wird für Zwecke der Schenkung nach amtlichen Regularien (BewG) ermittelt, nicht nach Deiner eigenen Einschätzung. Es gilt ab 2023 der Marktwert als Immobilienwert. Bis 2023 war es der reine Sachwert für ein EFH/ZFH.
Unter Geschwistern gilt Schenkungssteuerklasse II.
Übernommene Schulden mindern die Berechnungsgrundlage für eine Steuerschuld.
Das einbeziehen von Kindern und/ oder sogenannte Kettenschenkungen innerhalb der eigenen Verwandtschaft können die Steuerlast mindern (20.000€*15%=3.000€ je weiterem Beteiligten, ggf. alle 10 Jahre usw.).
Man kann auch auf dem Papier verkaufen und gleichzeitig ein Darlehensgeber sein.

 

[Alex8]

Also ich gebe dir jetzt einfach mal den folgenden Hinweis, weil ich ohne dir zu nahe zu treten, schon glaube das du trotz deines Engagements, ein wenig aufs Glatteis geraten könntest.

Lass das Objekt von einem Gutachter in seinem Wert schätzen, dann hast du auch etwas womit du arbeiten kannst. Damit gehst du dann zu einem Fachanwalt für Steuerrecht, der dir sowohl was den Verkauf, als auch die Schenkung eine Auskunft erteilen kann.

Der Hinweis eines Nutzers bzgl. des Verkaufspreises ist gut und sehr wichtig. Einen Verkauf zu tätigen um Schenkungssteuer zu umgehen, ist ja nicht erst seit dir ein Thema. Aus diesem Grund schaut man da natürlich besonders hin und der Wert muss schon in etwa dem der Sache / des Marktes entsprechen.

Der Steuerberater wird Erfahrungswerte haben die natürlich nicht vernachlässigt werden sollten, aber auch dort gilt, das es einen Unterschied macht, zwischen dem Auslegen von Gesetzen und der Rechtssprechung, die auch entgegen dem Wortlaut einer Vorschrift handeln kann. Die sogenannte Kettenübertragung fällt darunter, ebenso die vorbereitende Teilung des Nachlasses bzw. Verpflichtungen / Auflagen.

Du kannst dir natürlich selbst die Entscheide des BFH durchlesen, aber sollte es zu einem Streit kommen, kann das sehr langwierig und teuer werden, weshalb dort ein Fachanwalt vorher konsultiert werden sollte, ob diese Regelungen überhaupt auf deinen konkreten Fall anwendbar sind.

 

[simpsonsfan]

Ich habe die Info bzgl. des unentgeltlichen Teils von hier (letzter Absatz ganz unten).

Okay ich lag im letzten Punkt falsch. du hast es richtig dargestellt. es fallen die 6% GrST an auf die 240k an.

Ich habe übrigens (völlig unverbindlich) nochmals mehrere Steuerberater zu diesem Punkt befragt. Die waren alle drei der Meinung, dass sich dort ein Tippfehler eingeschlichen hat, und es heißen sollte, dass nur der entgeltlich übertragene (bzw. eben der verkaufte, nicht der verschenkte) Teil für die Grunderwerbsteuer relevant ist. (Heißt, der Komplettwert des Objekts wird besteuert, der verschenkte Teil mit Schenkungssteuer, der verkaufte Teil mit Grunderwerbsteuer.) Andere Seiten im Internet (hab die Links grade nicht mehr zur Hand) sagen das ebenfalls.

 

[p4z1f1st]

Erst mal erneut vielen Dank an die Rückmeldungen!

Ich sehe schon, dass das Wohl oder Übel darauf hinausläuft, dass ich "erneut" für eine explizite Beratung Geld in die Hand nehmen muss. Aber gut, was sind 200-500 EUR für eine anständige Beratung, wenn es am Ende darum geht tausende von Euros zu sparen - besser, als am Ende das böse Erwachen zu haben und eine vier- oder gar fünfstellige Summe "nachzahlen" zu müssen, die man so nicht auf dem Schirm hatte...

@simpsonsfan Sofern wir deinen Hinweis als "richtig" betrachten würden wäre das also wie folgt:

• Objektwert 350.000 EUR, "nur" die noch offene Restschuld von 90k werden übernommen / "bezahlt", somit auf diesen entgeltlich beglichenen Betrag GrESt --> 90k * 6% = ca. 5,4k EUR GrESt
• Schenkungssteuer bleibt wie im obrigen Beispiel gleich --> Schenkungswert (wenn ohne wertminderne Themen, wie Nießbrauch o.ä.) dann bei 350k - 90k Restschuld - 20k Freibetrag bei Schenkung unter Geschwister = 240k * 20% (weil Wert der Schenkung unter 300k und Geschwister = Klasse II) = 48k EUR Schenkungssteuer

Wäre zwar immer noch eine Doppelbesteuerung, aber zumindest bzgl. der Grunderwerbssteuer relativ abgemildert...