Versteckter Mangel bei Wohnungsübernahme, laut Verwaltung selbst Schuld?

[youngbuck89]

Moin moin,

Ich bin vor 3 Monaten mit meiner Freundin zusammen in eine 3 Zimmer Wohnung gezogen. Uns ist vor etwa zwei Wochen aufgefallen, dass die Tapete an der äußeren Eckwand im Schlafzimmer ganz unten nass ist und sich hochwellt, ebenfalls war leichter Schimmelbefall erkennbar. Unser Vermieter schickte einen Maler, der die Tapete an der Stelle abschnitt, den klatschnassen Teppich hochbog und fixierte, und die Stelle mit einem Alkoholgemisch absprühte, um weitere Schimmelbildung zu verhindern. Er klärte uns auf, dass die Wände mal innenseitig extra gedämmt waren und man bei der Demontage dieser Dämmung die wasserdichte Klebeschicht einfach an der Wand gelassen und übergemalt hatte. Dies müsse alles runter, danach neu tapeziert und gemalt werden. Für einen Laien ist dieser Zustand nicht erkennbar gewesen, bestärkte mich der Maler.


Danach hörten wir zwei Wochen lang nichts vom Vermieter, bis wir in der Küche einen weiteren Wasserschaden hinter einem der beim Einzug übernommenen Küchenschränke, entdeckten. Ich rief erneut beim Vermieter an, der war eben da und hat sich das angeschaut.

Fazit in der Küche: altes Wasserrohr, dass eigentlich abgestellt sein sollte, ist vermutlich der Verursacher. Klempnerei soll kommen, Wand öffnen und den Schaden beheben, danach soll ein Maurer das wieder schließen. Dies übernimmt der Vermieter.

Auf die Stelle im Schlafzimmer angesprochen erwiderte er uns nur, dass wir es so übernommen haben und dass das nun quasi Pech ist.

Kennt sich hier jemand mit der Materie aus? Muss ich als Laie dafür sorge tragen, zu überprüfen, ob auf den Wänden irgendwelche Schichten unter der Tapete liegen, die zu Nässe und Schimmelbefall führen?

Laut meinem Verständnis hat der Vermieter nicht nur dafür Sorge zu tragen, dass die Ursache der Nässe in der Schlafzimmerwand beseitigt, sondern ebenfalls danach wieder neu tapeziert wird, ohne dass wir auch nur einen Cent dazu beitragen müssen, oder liege ich da falsch?

 

[hallo7]

Wäre auch meine Auffassung, da geht es immerhin auch um die Bausubstanz.

darf der Mieter ohne besondere Hinweise des Vermieters aber auch davon ausgehen, dass er eine Wohnung erhält, die zum vertragsgemäßen Mietgebrauch geeignet ist, was beinhaltet, dass die Räume nicht schon von sich aus anfällig sind für die Bildung von Feuchtigkeit (LG Hamburg, Urteil v. 26.9.1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329 = NZM 1998, 571 = NJW-RR 1998, 1309). Bei Bezug der Wohnung muss der Mieter dementsprechend voraussetzen können, dass ein normales, d. h. übliches Wohnverhalten in Form des Lüftens, Heizens und der Platzierung der Möbel genügt, um den Anforderungen zur Feuchtigkeitsvermeidung Rechnung zu tragen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.8.1987, 7 S 10158/86, WuM 1988, 155).

Es kommt natürlich darauf an wie feucht es dadurch ist - grundsätzlich kann man aber aufgrund von Feuchtigkeit auch die Miete mindern um den Vermieter zur Sanierung zu motivieren. Das klär aber am besten mit einem Experten (Mietverband etc.) ab.

Sollte deine Ausführung so stimmen seh ich da aber wenig Probleme:

Will der Vermieter das Recht des Mieters zur Mietminderung bestreiten, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und die Luftfeuchtigkeit nur durch ein Fehlverhalten des Mieters begründet ist (LG Berlin ZMR 2002, 49) und nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt (LG Hamburg WuM 2010, 28).

Lässt sich nicht feststellen, ob die Feuchtigkeit und die dadurch bedingten Schäden auf schlechte Bausubstanz, Baumängel oder auf das Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen sind, bleibt der Vermieter in der Beweispflicht. Dem Mieter steht das Minderungsrecht dann zu (LG Augsburg WuM 1985, 25).

Für dich natürlich trotzdem blöd, vor allem im Schlafzimmer :/

 

[DerOlf]

Komplizierte Sache ...
Wenn du einen Maurer oder Maler an der Hand hast, der euch die oben beschriebene Lage SCHRIFTLICH bestätigt, dann würde ich es darauf ankommen lassen. Tenor sollte dabei sein, das die Schäden schon vor eurem Einzug bestanden haben müssen, und ihr sie (ohne Experten) bei der Besichtigung auch nicht habt erkennen können.

Schimmelbefall durch falsches Mieterverhalten (Heizung, Lüftung) ist zwar durchaus möglich - bei guter Bausubstanz dauert das aber länger als 2,5 Monate.
Wenn es sich aber (wie der Maler sagte) um "Pfusch" bei vorherigen Arbeiten handelt, der das Problem verursacht hat, dann hat der Mieter damit erstmal nichts zu tun.

"Gekauft wie gesehen" trifft hier mMn nicht zu (darauf möchte sich der vermieter scheinbar berufen), denn die Ursachen der Schäden liegen doch eher in der Bausubstanz, und für die ist erstmal der Vermieter verantwortlich.

grundsätzlich kann man aber aufgrund von Feuchtigkeit auch die Miete mindern um den Vermieter zur Sanierung zu motivieren. Das klär aber am besten mit einem Experten (Mietverband etc.) ab.

Die Androhung einer Mietminderung (mit ausreichender Frist) reicht oft schon aus, zumindest wenn der Vermieter "pokert".
Ich habe schon recht oft Mietminderungen angedroht ... ich musste sie nicht ein mal umsetzen.
Wenn es das Verhältnis nicht noch zusätzlich vergftet, kann man den Vermieter in einem Gespräch auch mal unverbindlich auf die Möglichkeit der Mietkürzung hinweisen - manchmal reicht das schon, ihm zu verstehen zu geben, dass man diese Rechtsmöglichkeit kennt ... und erstmal das Gespräch sucht, um sie nicht einsetzen zu müssen.

 

[lanse]

Soweit ich weiß, gibt es eine Aufklärungspflicht des Maklers/Vermieters vor Abschluss des Mietvertrages, wenn der künftige Mieter ausdrücklich & konkret z. B. nach Schimmelbefall, Wasserschäden usw. fragt. Man sollte dann jemanden als Zeugen dabei gehabt haben.

 

[cartridge_case]

Selbst ohne Zeugen o.Ä. muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass diese Mängel beseitigt werden. Das hat auch mit dem Einzug nichts zu tun. Das wäre auch nach zehn Jahren so, sollte plötzlich ein Wasserschaden auftreten.

 

[lanse]

Man darf auch Wohnungen anbieten/vermieten, die nicht 100% OK sind.

 

[DerOlf]

Man darf auch Wohnungen anbieten/vermieten, die nicht 100% OK sind.

Und als Mieter darf man einen Teil des Mietzinses (Kaltmiete) einbehalten, wenn die Wohnung nicht 100% OK ist.
Es gab schon Fälle, da hat ein Gericht am Ende entschieden, dass der Mieter im Recht war, als er die Kaltmiete um 100% gekürzt hat (auch in dem Fall ging es um Schimmelbefall ... es war aber eher ein Schimmel-Käse, als eine Wohnung).

Man darf und man kann ... man darf und sollte dann aber auch auf die (möglichen) Konsequenzen klarkommen

 

[knoxxi]

Man darf auch Wohnungen anbieten/vermieten, die nicht 100% OK sind.

Definitiv, klar, aber die schwächere Partei (der Mieter) darf hier nicht benachteiligt und es arglistig verschwiegen werden.
Wir haben auch ein 230 Jahre altes Fachwerkhaus vermietet, aber hier stehen im Mietvertrag alle „besonderen Umstände“ drin.

 

[DerOlf]

Wir haben auch ein 230 Jahre altes Fachwerkhaus vermietet, aber hier stehen im Mietvertrag alle „besonderen Umstände“ drin.

So muss das ... es gibt aber genug Vermieter, die lieber auf geneigte Opfer hoffen.

Ich wette ihr nehmt wegen der "Mängel" (sind wahrscheinlich nichtmal welche, sondern einfach die Besonderheiten eines alten Fachwerkhauses) auch nicht die "ortsübliche Miete", kommt euren Mietern also entgegen.
Wer einen solchen Vertrag trotz der aufgeführten Mängel unterschreibt, ist dann tatsächlich "selbst schuld".

 

[lanse]

Man darf und man kann ... man darf und sollte dann aber auch auf die (möglichen) Konsequenzen klarkommen

Einige Vermieter in Duisburg-Marxloh hätten Dich bestimmt nicht gerne als Mieter.
... aber klar: bei Schimmel hört der Spaß auf.

 

[DerOlf]

bei Schimmel hört der Spaß auf.

Definitiv ... je nach Schwere des Befalls ist so eine Wohnung dann eher ein Fall für das Gesundheitsamt, als für den Mieterbund.
Als Mieter muss man allerdings schnell sein ... es ist scheinbar recht selten, dass die Gerichte bei Schimmelbefall zugunsten eines Mieters entscheiden, der schon über 3 Monate in der Wohnung wohnt.
Der Mieterschutz ist da in DE ziemlich stark ... hat allerdings ein Verfallsdatum.

 

[werkam]

Einige Vermieter in Duisburg-Marxloh hätten Dich bestimmt nicht gerne als Mieter.

Da würde ich nicht mal tot überm Zaun hängen wollen geschweige denn wohnen.

 

[knoxxi]

Ich wette ihr nehmt wegen der "Mängel" (sind wahrscheinlich nichtmal welche, sondern einfach die Besonderheiten eines alten Fachwerkhauses) auch nicht die "ortsübliche Miete", kommt euren Mietern also entgegen.

Korrekt, es handelt sich um nicht plane Wände, Mauern die nicht im perfekten 90 Grad Winkel laufen, knarzender Original-Dielenboden, der Gewölbekeller ist leicht „schimmelig“ wegen dem Lehmboden und einen recht hohen Grundwasserpegel, im Winter muss mehr geheizt (Gastherme) werden wegen den dicken Wänden und der Kühle aus dem Gewölbekeller und es ein größeres 1-Fach verglastes Fenster gibt.

Für Kölner Umland ist es ein absolutes Schnäppchen. Dafür ist mit dem Mieter aber auch mehr Eigenständigkeit vereinbart worden. Substantielle Sachen machen natürlich wir, alles andere obliegt ihm.

 

[lanse]

Alles kein Problem, aber der schlechte WLAN-Empfang in Fachwerkhäusern ... musste einmal drei APs in so einem anbringen und vernetzen. Wer kommt für sowas auf?

 

[werkam]

Wer sich dafür entscheidet in einem solchen Haus zu wohnen, den stört das nicht.

 

[Idon]

Einzelvermieter (also wenige Vermietungsobjekte), größerer Vermieter oder gar eine Wohnungsbaugesellschaft á la Vonovia etc.?

In jedem Fall wie bereits oben geschrieben: Sehr schnell reagieren, Mangel nochmal melden, Frist zur Beseitigung etc. Für Details könnte sich der Mieterschutzbund oder gar ein Fachanwalt Mietrecht lohnen - je nachdem, ob davon auszugehen ist, dass die Sache eskaliert. U. U. unter Prüfung, ob die bisherigen Aussagen reichen, dass der Vermieter die Anwaltskosten zu übernehmen hat.

 

[youngbuck89]

So. Den wasserschaden in der küche haben sie komischerweise direkt heute beseitigen lassen. Wand aufgestemmt, schelle ums rohr ( hatte der vormieter angebohrt und einen schrank vor gehangen). Die wand müssen wir nun 2 wochen offen lassen, um zu prüfen, ob das problem damit beseitigt ist.

Der vermieter zeterte, dass es unerträglich warm in unserer wohnung sei und dass die luftfeuchtigkeit sehr hoch wäre, was auf falsches lüften hindeuten würde und somit die erklärung für die nasse wand im schlafzimmer wäre. Zum glück hatte er einen sachkundigen kollegen dabei, der eine stinknormale lufrfeuchtigkeit von 42% ermessen hat und ihm riet, gefälligst seine jacke auszuziehen, wenn er im winter eine beheizte wohnung betritt. 1a eigentor seinerseits. Ich bin gespannt, wie es weiter geht.

Edit: es handelt sich um einen großvermieter, der in meiner umgebung quasi einen ganzen stadtteil vermietet.

 

[Smartin]

Nicht einschüchtern lassen.
In so kurzer Zeit entsteht kein Schimmel, insbesondere nicht, wenn man gerade den trockensten Sommer hinter sich hat.
"Versteckte Mängel" oder "gemietet wie gesehen" halte ich für nicht einschlägig. Du hast die Wohnung ja nicht gekauft sondern gemietet, und als Mieter hast Du Anspruch auf Beseitigung von Mängeln. Dies nicht nur am Tag der Anmietung, sondern auch noch heute und morgen und übermorgen ...
Eine falsche Lüftung als Argument ist genauso Quatsch, wenn der Experte gesagt hat, dass die Ursache für den Schimmel eine falsche Dämmung ist. Dann schlummert der Schimmel da schon länger unter der Tapete.

 

[Hägar Horrible]

42% sind eine ganz normale Luftfeuchtigkeit, sonst müsste in meinem Bad der Schimmel nur so sprießen (ist nur halbhoch gefließt). Ich kann deinem Maler schon folgen.

 

[DerOlf]

Hmmm ... so besonders helle scheint euer Vermieter aber nicht zu sein
Wenn man schon versucht, seine Mieter zu übervorteilen, dann sollte man mitgebrachte Sachkundige doch einweihen ... oder habe ich da einfach zu viel kriminelle Energie?

Als ich gestern um ca. 18:00 nach hause kam, fand ich es in meiner Wohnung auch "unerträglich warm" ... laut Thermometer waren es aber gerademal 17°c ... was ich normalerweise eher als "ein bisschen kühl" empfinde.

Lass nicht locker, der Schaden ist nicht von euch verursacht und muss daher auch nicht von euch behoben werden ... jedenfalls nicht nach knapp 3 Monaten Mietzeit ... So falsch kann man garnicht Heizen/Lüften.