Welche genaue Bedeutung hat "Verkehrswert" einer Immobilie bei Zwangsversteigerung?

[Lord Extra]

Ich hoffe, das Thema passt hier hin? Falls nicht, bitte verschieben.

Folgendes:

Bei uns wird nebenan ein Haus frei. Nun habe ich die Höhe des "Verkehrswertes" erfahren und frage mich, was es genau damit auf sich hat? Bin am Grübeln, die Bude zu kaufen, damit man sein eigenes Reich etwas vergrößern kann, die "Bude" recht "günstig" ist und man so sicher sein kann, dass nebenan keine Leute einziehen, die man nicht als Nachbarn haben möchte... Man hat halt gerne seine Ruhe!

Welche genaue Bedeutung hat der so genannte Verkehrswert der Immobilie, der durch ein Gutachten ermittelt worden ist?
Einziger Gläubiger für die Immobilie ist eine Bank, die sämtliche Rechte an dem Objekt hat, weil die Finanzierung scheinbar nicht geklappt hat.

Gehe ich richtig in der Annahme, dass der Verkehrswert der Wert ist, den man normalerweise auf dem freien Markt bezahlen müsste, wenn man eine Immobilie normal erwirbt? Kann es sein, dass das Haus auch für deutlich weniger unter den Hammer gehen könnte, wenn niemand bereit ist, bis zum Verkehrswert oder noch höher mitzubieten?

Mit welcher Höhe wird ggf. das Startgebot festgelegt werden, ab dem gesteigert werden kann? Gibt es da Richtwerte im Verhältnis zum Verkehrswert? Sollte niemand bis an den Verkehrswert heran bieten, kann es dann sein, dass das Haus auch für deutlich weniger weg gehen kann / muss? Welche Möglichkeiten hat die Bank, den Verkauf zu deutlich niedrigerem Erlös dann zu verhindern? Kann der Zuschlag auch bei einem deutlich niedrigerem Preis erfolgen oder hat die Bank das Recht und die Möglichkeit den Verkauf zu einem deutlich niedrigerem Erlös als gewünscht zu verhindern?

Gibt es eine Art Workshop "Zwangsversteigerung für Dummies" oder ähnlich, wo man sich in die Thematik mal etwas einlesen kann, um zu wissen, was da als Interessent auf einen zukommen kann?

Gruß LE

Edit:

http://www.test.de/Zwangsversteigerung-Hauskauf-mit-Herzklopfen-1151574-2151684/

Habe hier einige Antworten auf meine Fragen gefunden. Gelten diese Regeln für alle Bundesländer in Deutschland?

Könnte man auf die Bank zugehen und sich als Kaufinteressent mit der Bank "außergerichtlich" auf einen Kaufpreis einigen? Die Bank wird zwar versuchen, den maximalen Erlös zu erzielen, aber das wird, so denke ich "schwierig", weil der Zustand des Objekts und die Lage schon sehr "speziell" sind. Außerdem ist noch einiges an Investitionen zu tätigen, um die Hütte zu renovieren. Als Handwerker kein Problem, aber als Bürotäter, der nicht weiß wo man einen Akku-Schrauber oder einen Vorschlaghammer anfassen muss, schon eine nahezu unüberwinbare Hürde. Das Objekt lohnt sich nur bei viel handwerklicher Eigenleistung, da sonst ein Neukauf attraktiver ist, was den Interessentenkreis einschränken dürfte.

Die Bank wird ja wohl eine "Schmerzgrenze" haben? Wie hoch wird die wohl sein? Könnte die auch unter der Mindestgebotshöhe von 5/10 des Verkehrswertes liegen?

 

[_killy_]

Hi,

also der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung spiegelt alles wider, außer die Realität. Dieser wird entweder richterlich festgesetzt (und damit auch die Gebühren für das Gericht die sich daran anteilig bemessen) oder der billigste Gutachter darf ein stümperhaftes Gutachten schreiben. Übrigens, Immobiliengutachter ist kein geschützter Beruf.
Wenn du das Gutachten vorliegen hast, nachschauen ob Gutachter RICS/HypZert zertifiziert ist.

Der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung dient weiterhin zur Bemessung der
7/10 und
5/10 Grenzen.

Sind zu wenig / zu geringe Angebote abgegeben wurden, dann fallen diese Grenzen nacheinander. Dann kann man die Immobilie auch günstiger kaufen. Dies soll das "veramschen" der Immobilie verhindern.

PS mein Bruder hat sich letztes Jahr eine Immobilie gekauft - im Zwang war schon die 5/10 Grenze gefallen, Verkehrswert: 135.000 - gekauft hat er diese für 15.000

Besser für dich sind die Rahmendaten der Immobilie mal in Immoscout einzugeben und mit anderen Objekten zu vergleichen. Weiterhin auch noch sehr interessant -> Objekt noch bewohnt oder nicht. (wg. Renovierungsstau)

Ansonsten auch mal persönlich dort vor Ort vorbeifahren und sich alles anschauen - wenn unbewohnt auch mal durchs Fenster einen Blick riskieren.

 

[Lord Extra]

Das Gute ist, dass ich die Bude kenne und daher genau weiß, was dort zu tun ist. Bewohnt ist das Objekt aktuell nicht mehr. Von daher könnte man sofort nach dem Hammerfall rein und mit den Arbeiten beginnen. Da gibt es einiges zu tun.

 

[_killy_]

Dann schau mal nach vergleichbaren Objekten in der Region. Dies ist der besserer Indikator als der Verkehrswert von ein Gutachten aus einer Zwangsversteigerung.

Achso, bitte nicht die ganzen Nebenkosten vergessen - z.B. Grunderwerbssteuer je nach Bundesland bis zu 6% des Kaufpreises.

PS frag mal bei deiner Hausbank nach, bis welche Kreditsumme du Kreditwürdig bist - so kannst du besser den Kaufpreis beurteilen.

 

[Lars_SHG]

wurde ja schon angedeutet - Verkehrswert ist die Gutachter-Schätzung!

Bei uns ne Straße weiter lief es so, dass ein türkisch-stämmiger Mitmensch erst das Haus ohne Genehmigung ne Etage höher gebaut hat, dann die Bank-Zinsen nicht mehr zahlen konnte und so versucht hat, das Haus ab zu fackeln.
Konnte man ihm auch nachweisen, dennoch pleite und nichts war zu holen.

Die Bank hat dann eine Zwangsversteigerung initiiert, die in erster Instanz nichts brachte - beim zweiten Versuch sollte es dann nur noch eine Teil dessen kosten und dann hat der ehemaliger Bewohner darauf geboten (über die Frau) - hat aber den Zuschlag nicht bekommen, weil ein Bekannter von mir, der nebenan wohnte etwas höher geboten hat.

Nach dem Abriss hat er nun ein noch größeres Grundstück und ist zufrieden!

Was ich mit der Geschichte sagen will, geh hin zur Zwangsversteigerung und schau Dir an ob jemand bietet - ggf. macht es Sinn auch nicht zu bieten, denn die Bank ist meist nur auf schnelle Kohle aus und das auch ggf. mit hohem Verlust - da können die angesetzten Preise recht schnell und recht deutlich fallen!

 

[_killy_]

Natürlich will die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Kunden möglichst schnell mittels Zwangsversteigerung zurück bekommen. Ein Gespräch mit der Bank bietet sich aber wirklich an, wenn beim Termin keine Bieter kommen. (so hats mein Bruder gemacht)

 

[s.0.s]

Ich hatte so einen Fall. 1. Versteigerungstermin, niemand hat geboten, 2. Termin, niemand hat geboten. Dann bin ich vor und hab mit denen gesprochen dass ich XXX biete bevor sie noch einen 3. Termin machen müssen. Bei jedem neuen Termin setzen sie den Preis eh 20-30% drunter an. Die haben sich kurz beraten und ging durch. Wenn du Glück hast kannst du das unter Umständen schon für die Hälfte vom VK abstauben.