Wohnungs Mängel | Hausverwalt. reagiert nicht!

[StadtAffe]

Hallo =)

hatte diese Frage schon im Forum des Mieterschutzbundes gestellt jedoch waren die Leute dort nicht gerade freundlich (oder ich bin einfach von dem Forum hier so verwöhnt ) deswegen stelle ich die Frage einfach mal hier rein und hoffe das jemand von euch sich damit ein wenig auskennt!

Bei uns in der Mietwohnung haben wir mehrere Mängel auf die wir die Hausverwaltung schon mehrmals schriftlich und telefonisch aufmerksam gemacht haben. Jedoch kam bisher keine einzige Reaktion.

Es ging dabei um Folgende Mängel:
*Im Wintergarten regnet es ständig durch, trotz mehrmaligen Reparaturen.
*In der Tolette ist der Spühlkasten bzw. das Rohr defekt; Wasser tritt aus.
*Die Wohnungstür ist kaputt. Mit einem etwas stärkerem rücken geht die Tür von alleine auf und jeder hat Zutritt zur Wohnung!
*In mehreren Zimmern sind die Fenster undicht. Es zieht ganz stark. Folge: Kopfschmerzen und Unwohlsein.

Den ersten Brief hatten wir ca. im Juni 2009 hingeschickt.
Es folgten in den nächsten Monaten ca. 10-15 Anrufe. Jedes mal wiesen wir die Sekretärin auf unsere Probleme hin. Sie meinte nur, dass sie es weiterleiten wird. Jedoch ist das nie passiert.
Im Oktober sind wir dann direkt zur Hausverwaltung hingefahren. Dort wurden unsere Mängel notiert, aber hier auch wieder nicht weitergeleitet!

Könnte man ein Brief verfassen indem man schreibt, dass man die Miete um x% kürzen wird wenn in 14 Tagen nicht die Reparaturen vorgenommen werden und das die Hausverwaltung sich damit einverstanden gibt, wenn auch hier wieder keine Antwort kommt??

Also meine Fragen sind:


Darf man den Brief so schreiben?
Um wie viel Prozent ist es Ratsam die Miete zukürzen?
Was ist wenn der/die Vermieter/Hausverwaltung immer noch nicht reagiert trotz Kürzung?


Vielen dank für eure Ratschläge und Hilfe!

Freundliche grüße

 

[Tandeki]

Hier steht alles beschrieben:

http://www.internetratgeber-recht.d...recht.de/MietrechtAllgemein/Maengel/mdma1.htm

 

[StadtAffe]

dankeschön für die sehr schnelle antwort, sowie den tollen link. Werde diesen gleich mal anschauen gehen!

grüße

 

[Gimni]

Ist die Hausverwaltung auch gleichzeitig der Besitzer der Wohnung/Hauses?
Wenn ich bei mir z.B. was mit der Wohnung habe, egal was, muss ich erst den Vermieter anschreiben, welcher sich mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen muss. Ist zwar komisch ist aber so.
Ich hab auch derzeit Probleme mit einem Nachbarn. Als ich heute die Hausverwaltung angerufen habe, hat man mir gesagt mein Vermieter muss sich bei denen melden, damit die was machen können.
Wenn was ist klappt auch alles reibungslos. Das was du da schilderst ist natürlich nicht die feine Art.
Spätestens wenns krank macht sollte man alle Mittel ausnutzen. Auch wenns nur mit einem Anwalt geregelt werden kann.

 

[Toecutter]

Legt Euch auch mal ein Mieterlexikon zu, kostet fast nichts und da steht viel hilfreiches zu Mietangelegenheiten drin.

http://www.amazon.de/s/ref=nb_sb_ss...ps&field-keywords=mieterlexikon&sprefix=miete

 

[StadtAffe]

danke gimmi für deine Antwort. Bei uns ist die Hausverwaltung auch der Vermieter.

Anwalt können wir uns nicht leisten =(

 

[h3@d1355_h0r53]

Schreib einen Brief via persönliches Einschreiben mit Rückschein, dass du ab sofort weniger Miete zahlst. Ich denke 20% sind angemessen, da es doch mehrere Probleme gibt. Weise darauf hin, dass du schon mehrfach schriftlich und telefonisch seit langer Zeit die mangelhaften Zustände in der Wohnung beschrieben hast und nichts passiert ist.

Zudem, mache Fotos oder dokumentiere zumindest alles schriftlich. Das kann dir später sehr helfen, wenn es zum (Rechts)Streit kommt, z.B. du keine Kaution mehr zurückbekommst.

Falls du "arm" bist, d.h. kein Vermögen hast und dein Einkommen unter ~700-1000 Euro liegt, dann kannst du dir auf dem Amtsgericht einen Amtsbeihilfeschein direkt holen (keine Anmedung, einfach mit allen Unterlagen zwecks Einkommen vorbeikommen und Mietvertrag mitnehmen und Unterlagen zu Nebenkosten (Strom/Gas) mitbringen). Die schauen da auch nicht genau drauf, du musst denen nur vermitteln, dass du dir keinen Anwalt aus eigenen Mitteln leisten kannst. Mit diesem Schein kannst du dann zum Anwalt, musst u.U. einmalig 10 Euro bezahlen und der Anwalt versucht, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Klappt das nicht, bekommst du wenn sich deine Vermögensverhältnisse nicht drastisch geändert haben wahrscheinlich Prozesskostenhilfe, d.h. du kannst (kostenlos) vor Gericht gehen.
Hier kannst du darüber mehr erfahren. Keine Angst, hört sich zwar alles sehr nach Amtsdeutsch und dadurch kompliziert an, aber einfach beim Amtsgericht vorbeischauen: http://www.akademie.de/private-fina...atungshilfeschein-kostenlose-rechtshilfe.html

Ich hab mich letztes Jahr auch mit eklatanten Mängeln in meiner alten Mietwohnung rumgeschlagen. Jedoch hat der Vermieter regelrecht gelogen, ich hab dann einfach gekündigt. Was ich damit sagen will, zieh vielleicht lieber um und erspar dir den ganzen Stress. Allerdings kannst du o.g. mit dem Umzug verbinden, d.h. wenn du es darauf anlegst muss der Vermieter sogar für die Umzugskosten einspringen, v.a. wenn er dich bewusst täuscht (was ja hier telefonisch geschehen ist, d.h. seit Monaten wird dir was versprochen aber es passiert nichts). Und alles nur noch schriftlich machen. Habe mir letzte Woche den Schein geholt und morgen dann Termin beim Anwalt. Ich glaube sogar, jeder Anwalt muss dich mit diesem Schein nehmen - frage aber lieber bei ein paar Anwälten nach, denn für die is das u.U. eher eine lästige "Zwangsarbeit", d.h. die strengen sich vielleicht nicht an. Vielleicht kennst du ja jemand, der bei Caritas oder einer anderen gemeinnützigen Organisation arbeitet. Die haben oftmals Anwälte, die nicht primär aufs Geld achten sondern dem guten Willen nach handeln!

Aber selbst wenn du gleich ausziehen würdest (bzw. 3 monatige Kündigungsfrist normal), kann dich der Vermieter für die Mängel unverschämterweise verantwortlich machen und Geld einbehalten. Das ist zwar nicht rechtens, aber du hast dann mehr Stress und weniger Geld. Da der Vermieter deiner Beschreibung nach als Arschloch anzusehen ist, kannst du sogar davon ausgehen, dass du dich um deine Kaution streiten darfst.

 

[merlinhro]

auf jeden fall ist es immer sinnvoll, dass ganze schriftlich zu verfassen, denn nur so kann man eine frist setzen, um eine mietkürzung zu erwirken! in deinem fall ist ja davon auszugehen, dass in den nächsten 2-4 wochen nichts passiert... und dann ist die mietkürzung auch gerechtfertigt!

 

[visioo]

Ich würd an deiner Stelle mal zu nem Mieterschutzverein in deiner nähe gehen.
Wir hatten bei uns in der Wohnung auch einige Mängel.

- Schimmel (wir haben immer gelüftet)
- Fenster extrem undicht
- Fußboden kaputt
- Türen im eimer

Wir haben der Vermieterin gefühlte 100 mal über diese Mängel informiert, ihr sogar Fotos von den Mängeln vorbeigebracht, doch nichts passiert.

Irgendwann wurds uns zu bunt und wir sind ausgezogen -.-

Bei der Wohnungsübergabe, wie sollte es auch anders sein hat sie uns alles in die schuhe geschoben und sagte wir sollen für die Schäden aufkommen.

Mein Dad und ich sind daraufhin etwas lauter geworden und sogar der Makler gab uns recht.
Seit dem nichts mehr von ihr gehört

 

[blackraven]

Schreib einen Brief via persönliches Einschreiben mit Rückschein,

Günstiger und besser ist ein nicht verwandter Zeuge (Freund), der den Brief quer gelesen hat und das auch bezeugen kann, was drin stand. Ein Einschreiben mit Rückschein beweist gar nichts und ist siinnlos vergeudetes Geld.

....dass du ab sofort weniger Miete zahlst. Ich denke 20% sind angemessen, da es doch mehrere Probleme gibt.

Sofort geht nur, wenn der TE vorher schon eine Frist gesetzt hatte und die Mietminderung angekündigt hat. Ansonsten muss er leider erst noch eine Ankündigung der Mietminderung schreiben, wenn die Mängel bist zur Frist nicht behoben sind.

 

[StadtAffe]

Danke für eure Antworten.

Meine Mutter redet gerade noch mal mit der Hausverwaltung am Telefon. ( Ich bin ja erst 17 ) Da wir eben festgestellt haben das unsere GasTerme (Heizung) schon knapp 15 Jahre alt ist, also müssten wir eine neue bekommen, da ich auch mal ein Bericht gesehen habe indem erwähnt wird, dass es Pflicht ist (von dem Vermieter) die alle 10 Jahre zuerneuern! Weiß einer was darüber?

Durch den Link von "Deliberation" konnte man denen genau alles Vorrechnen. Und die haben erstmal geschluckt!

Danke für den Tipp mit den Fotos. Werden wir gleich erstmal das Fotografieren!

Meine Mutter Fährt ,orgen mit einem Brief direkt zu denen hin und gibt den persönlich ab. Mit ihrem Freund als Zeugen!

Denn müssten in den nächsten 2 Wochen eigentlich was passieren, hoffentlich!

Halte euch auf den laufenden!

 

[h3@d1355_h0r53]

@blackraven: Aha, und wie kann ich dann beweisen, dass der Vermieter diesen Brief erhalten hat ? Stimmt, gar nicht. Lediglich mit 2 Zeugen eine persönliche Übergabe wäre die Alternative, einfach so in Briefkasten werfen mit einem Zeugen kann grandios daneben gehen.
Ich habe aktuell einen Rechtsstreit und die Vermieterin hat Telefon und Post "geblockt"... Lieber die 2-3 Euro ausgeben anstatt mit leeren Händen dazustehen.

PS: Das mit der Themer ist so ne Sache. Die muss auf jeden Fall kontrolliert werden jedes Jahr. Genaues weiß ich nicht, hab hier so ein Ding im Zimmer das is locker doppelt so alt aber erfüllt seinen Zweck. Wenn das vor dem Einzug bekannt war, dass z.b. ein zimmer keine Heizung hat oder die Therme uralt ist, dann sollte das so schon rechtens sein. Kann mich natürlich irren; aber selbst wenn, mein jetziger Vermieter ist alt und wirklich zum knuddeln und kümmert sich um alles, da werd ich nie von dem Recht gebrauchen machen, dass er das Ding wechseln müsste (wenn ich überhaupt das Recht dazu hätte..)

 

[StadtAffe]

... Lieber die 2-3 Euro ausgeben anstatt mit leeren Händen dazustehen.

das stimmt! Jedoch wenn man den Brief zu 2. persönlich abgibt und sich evtl. ein Schein von denen geben lässt das man den wirklich abgegeben hat, dann müsste ja man auf der sicheren Seite sein, oder sehe ich das falsch?!?!

 

[Toecutter]

Damit hast Du u.U. noch nicht belegt, was in dem Schreiben stand. Der Empfänger kann immer noch behaupten, dass es ein leeres Blatt oder sonstwas war.

 

[CHaos.Gentle]

@Toecutter: Warum sollte ein Mieter einen leeren Brief an seine Verwaltung schicken? Solche Probleme kommen ja nicht plötzlich und ein Gericht würde ebenso entscheiden. Andernfalls könnten wir in Deutschland ja sämtlichen Briefverkehr in Frage stellen.
Klar kann der Empfänger behaupten einen leeren Brief bekommen zu haben, müsste dies aber mit Sicherheit beweisen, da das Gericht den Sinn solch einer Aktion anzweifeln würde.

 

[Schaby]

Hm, man braucht für eine Mietminderung keine Beweise sammeln. Man braucht sie nichtmal anzumelden. Man sollte allerdings einen trifftigen Grund haben die Miete zu mindern. Was allerdings schwierig ist, um wieviel ich die Miete kürzen darf. Es gibt zwar Richtlinien, die basieren aber fast alle auf Amts- bzw- Landgerichtsurteilen haben somit nur einen indivduellen Charakter..

Und eine Mietminderung führt oftmals nicht zum gewünschten Ergebnis. Der Vermieter nimmt recht häufig eine Mietminderung in Kauf, weil er sich so ne Menge kosten spart. Lieber 100€ Miete weniger als z.B. neue Fenster einzubauen, ne neue Therme einzubauen.

Und was noch wichtig ist, seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter in der Beweispflicht (Vorher war es umgekehrt). Sprich wenn du sagst, das die Fenster undicht sind, muss der Vermieter den Beweis aufbringen das es sich nicht so verhält.

Eine andere Geschichte ist, den Vermieter unter Verzug zu setzen. Das heißt, das ich den Vermieter auf die Mängel aufmerksam mache und ihm eine Frist (14 Tage) Einräume diese zu beseitigen. Wenn diese Frist verstreicht, kann ich selber einen Handwerker beauftragen um bestimmte Mängel zu beseitigen und die Kosten dafür einfach von der Miete abziehen.

Bei baulichen Veränderungen weigern sich aber viele Handwerksbetriebe diese ohne Zustimmung der Vermieters durchzuführen (z.B. neue Fenster, Türen oder die Therme).

Noch ein bischen Theorie: Der Besitzer einer Mietwohnung ist der Mieter, der Vermieter ist der Eigentümer. Der Eigentümer kann die Mietwohnung aber "verwalten" lassen. Da kommt dann der Verwalter ins Spiel. Die Verwalter sind i.d.R. für alles zuständig was das Mietverhältnis anbelangt. Falls aber zusätzliche Kosten anfallen die nicht in den Verwaltungskosten enthalten sind, muss der Verwalter den Vermieter mit einbeziehen. Das ist immer dann der Fall wenn Mängel beseitigt werden müssen.

Und nochwas, Verwaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Das wird aber gerne gemacht.

 

[Doc Foster]

Hm, man braucht für eine Mietminderung keine Beweise sammeln.

Und was machst du, wenn der Vermieter die fehlende Miete einklagt?

Und was noch wichtig ist, seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter in der Beweispflicht (Vorher war es umgekehrt). Sprich wenn du sagst, das die Fenster undicht sind, muss der Vermieter den Beweis aufbringen das es sich nicht so verhält.

Hast du dafür einen Beleg im Gesetz, Mietrecht ist bei mir schon eine ganze Weile her...

 

[Schaby]

Hm, wie wäre es wenn du mir einfach glaubst, oder dich selber auf die Suche machst. Nur eines, ich habe ziemlich oft mit solchen Fällen zu tun...

 

[Doc Foster]

Dir einfach glauben würde weder meiner Ausbildung noch meinem Charakter entsprechen...nebenbei bemerkt ist das auch eine ganz schlechte, weil eigentlich überhaupt keine, Argumentation.

Solange du deine Behauptungen nicht wenigstens mit Quellen belegen kannst, werde ich sie weiter anzweifeln.

 

[Schaby]

Hier nach 1 min. Googlen:
Der BGH hat für die Frage wer was im Mietverhältnis beweisen muss, die folgenden Grundsätze entwickelt, die durchgängig von der Rechtsprechung angewendet werden:
1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und das Verschulden des Vermieters ist nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt. Der Vermieter muß darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (z.B. BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97).
2. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen. BGH 12. Zivilsenat, Urteil vom 1. März 2000, Az: XII ZR 272/97 Quelle : NJW 2000, 2344-2346.

Einschränkung: Diese Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Partei Rechnung trägt, kann aber nicht soweit gehen, dass der Vermieter auch dann auf Schadensersatz haftet, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden ist. Dem Vermieter kann nicht der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt werden (Beispiel: Fogging >> siehe dazu auch Fogging // BGH, Beschluss vom 25.01. 2006 - VII ZR 223/04)

Dazu ein Beispiel zum besseren Verständnis: Angenommen, in der Wohnung bricht eine Türklinke ab oder das Schloss der Eingangstüre läßt sich nicht mehr öffnen: Hier muss nach den Grundsätzen des BGH der Vermieter zunächst beweisen, dass Ursache für den Schaden nicht eine ganz normale Materialermüdung ist sondern vom Mieter (oder z.B. auch dessen Besuchern) verursacht wurde. Die Sachen befinden sich schließlich täglich in Gebrauch, und der Vermieter erhält die Miete genau dafür, dass er eben diesen Gebrauch dem Mieter gestattet.