Zwischenfinanzierung einer Immobilie - was wäre der kleinste Zeitraum?

Snoopy69

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Weiß jmd, was der kleinste Zeitraum für eine Zwischenfinanzierung einer Immobilie ist?

Immobilie #1 wurde bereits verkauft. Der Erlös, der Immo fließt jedoch erst, wenn wir die Immo vollständig geräumt haben
Ein Kauf einer Immo #2 steht kurz bevor. Der Verkäufer verlangt als Sicherheit eine Finanzierungsbestätigung. Das wäre in dem Fall eine kurzfristige Zwischenfinanzierung, weil wir ja den Erlös von Immo #1 noch nicht auf dem Konto haben

Geplant ist, dass der Verkäufer von Immo #2 zum 30.10. räumt. Wir könnten praktisch am 31.10 aus Immo #1 ausziehen, um in Immo #2 einzuziehen. Spätestens dann müsste der Käufer von Immo #1 den Betrag überweisen, den wir widerum für Immo #2 einsetzen könnten (die Zwischenfinanzierung wird dann abgelöst)

Im Idealfall geht es quasi nur um vielleicht 1 Woche, der wir mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken müssten. Nun ist die Frage, was der kleinstmögliche Zeitraum für so eine Zwischenfinanzierung wäre. Mir ist natürlich klar, dass Banken daran verdienen wollen, daher haben so kurzfristige Finazierungen einen "sportlichen" Zinssatz. Auf der anderen Seite, sehe ich es ungerne ein, für zb mindestens einen Monat abschließen zu müssen, damit es sich für "Andere" lohnt
 
Da wird (ungeplant) gar nichts gehen!
Keine Bank gibt Dir ohne zusätzliche Sicherheiten eine Zwischenfinanzierung für eine Immobilienfinanzierung für vermutlich im sechsstelligen Bereich.
Das Du diese Zwischenfinanzierung ohnehin nur für wenige Wochen brauchst, macht das für die Bank zusätzlich absolut uninteressant. Du wirst mit einer Zwischenwohnung/Pension Dich anfreunden müssen!
 
ThomasK_7 schrieb:
Du wirst mit einer Zwischenwohnung/Pension Dich anfreunden müssen!
Morgen weiß ich hoffentlich mehr...
Der Verkäufer von Immo #2 sagte mir, dass er die Bestätigung nach ca. 2h hatte. Aber da war seine Bank (VR Bank) wohl in alles eingeweiht

Uns kommt zugute, dass wir den Kaufvertrag von Immo #1 haben. Was uns einen Grundschuldeintrag (notariell) erspart. Das alleine kostet schon fast 4.000€
 
Ich würde einfach mit dem Verkäufer reden, die Situation erläutern, ihm den Kaufvertrag über Objekt #1 zeigen und fragen, ob ihr die Zahlungsfälligkeit nicht einfach auf den 15.11. (2 Wochen nach seiner Räumung) setzen könnt und trotzdem schon am 31.10. rein.
Es stellt auch kein Problem dar, dem Käufer (dir) bereits vor Kaufpreiszahlung einen Schlüssel auszuhändigen, da ja noch kein Eigentumsübergang eingetragen ist.

Dann kriegt der VK für die zwei Wochen halt meinetwegen noch ein paar Euro mehr (quasi Zins) und alles ist gut, keine Bank nötig.

Ihr könnt auch in den Vertrag für Objekt #2 schreiben, dass du deine Bank anweist, nach dem erwarteten Zahlungseingang von Objekt #1 direkt an den VK von Objekt #2 zu überweisen.
 
@simpsonsfan Die Lösung klingt zwar praktikabel, ist es aber nicht. Ich würde als Verkäufer nicht ohne Notar dazwischen verkaufen und umgekehrt als Käufer auch nicht. Die Prüfung des Grundbuches und korrekte Löschen und Eintragen würde ich mir als Laie nicht zu trauen. Dazu kommen einige Risiken, wenn auch abstrakt - z.B. unerwarteter Tod oder eine Insolvenz des Käufers/Verkäufers. Der Kaufvertrag nützt im dem Fall nichts, ist das Geld am Treuhandkonto wird es ausbezahlt bzw. die Wohnung übergeben. Dazu kommt die korrekte Abführung der Steuern die Anfallen.

Weiters birgt auch die vorzeitige Aushändigung des Schlüssels ein Risiko für den Verkäufer. Dieser haftet z.B. für Unfälle in der Wohnung während er noch Eigentümer ist. Wenn Geld dafür fließt, ist es zusätzlich ein Mietverhältnis mit entsprechender Steuerpflicht... Ohne Vertrag, hätte man übrigens ein unbefristetes Mietverhältnis angefangen, das der Käufer wenn er nun doch nicht mehr kaufen will theoretisch geltend machen kann.
Also, das würde ich als Verkäufer einfach nicht machen und auch niemanden anraten.

Ganz ehrlich, ich würd mir einen Lagerraum und/oder Transporter für 1-4 Wochen besorgen und eine Ferienwohnung bis die Abwicklung erledigt ist.
 
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@simpsonsfan
Es gibt mehrere Strategien, aber letztlich haben wir die vom Verkäufer von Immo #2 angenommen, weil es für ihn so am "Sichersten" scheint.
Erst Zahlung, dann Schlüssel. Aber nicht Tage oder Wochen im Voraus bezahlen, da dies unnötig hohe Kosten verursacht und ein höheres Risiko für den Käufer ist. Also wurd zb 2 Wochen im Voraus bezahlt und die Bude brennt ab, hat man Rennerei. Daher sollte die Wertstellung, der Zahlung am Tag, der Immo-Übergabe sein. Die Wahrscheinlickeit, dass genau an diesem Tag was passiert ist viel geringer, als Tage und Wochen im Voraus bezahlt zu haben. Zumal es hier nicht um kleine Beträge geht...

@hallo7
Einlagerung kam nicht in Frage, weil der Verkäufer noch diese Woche die Finanzierungsbestätigung wollte...
Wäre unterm Strich zwar günstiger geworden, aber auf "2 mal umziehen" hatte ich wenig Lust (sie sowieso nicht)

Wenn alles vorbei ist, komme ich evtl. hier nochmal rein und schreib, was die Zwischenfinanzierung insgesamt gekostet hat. Aber das dauert noch eine Weile
 
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@hallo7 Wie kommst du darauf, dass ich vorschlage, den Kaufvorgang ohne Notar zu vollziehen? Das geht doch in Deutschland gar nicht. Und ein Treuhandkonto hatte ich auch nicht erwähnt und erachte ich nicht für notwendig.
Tod und Insolvenz (egal welcher Seite) würden nicht zu einem Eigentumsübergang führen. Der kommt nur zu Stande, nachdem der Kaufpreis geflossen ist (und wird vom Notar veranlasst.)

Ich persönlich hatte bspw. bei einer Immobilie als Käufer den Fall, dass der Verkäufer noch ein paar Wochen drinbleiben wollte. Das haben wir dann tatsächlich mit Miete, die er uns im Nachhinein überwiesen hat (und auch als solche deklariert), geregelt. Und gut, das gibt man halt in der Anlage V+V an, wenn man ohnehin eine Steuererklärung macht. Wenn man sonst keine gemacht hätte, ist das evtl. gewisser Aufwand, da gebe ich dir Recht.

Ein gewisses Maß an Vertrauen muss man der anderen Partei bei einem Immobilienkauf ohnehin bringen. Aber letztlich erfolgt der Eigentumsübergang (nicht die Vorbemerkung) erst, nachdem Geld geflossen ist. Ich sehe es daher nicht als besonders tragisch an, vorher jemandem einen Schlüssel zu geben. Aber ich hab auch schon Mietern einen Schlüssel vor tatsächlichem Mietbeginn übergeben. Klar kann (fast) immer irgendwas schief gehen, aber ein besonders großes Risiko sehe ich in meinem Vorschlag für keine Seite.
Heißt aber natürlich nicht, dass ich das anderen anrate, das beschreibt lediglich, was ich persönlich in so einer Situation evtl. tun würde.

@Snoopy69 Die Rennerei hast du aber ggf. (Details zu Gefahren- und Nutzenübergang werden im Kaufvertrag geregelt) trotzdem, wenn was zwischen Zahlung und Grundbucheintragung passiert. Und das dauert voraussichtlich eh ein paar Wochen.
 
hihi. Erinnert mich an:


Zu viel Vertrauen^^
Da wurde der Schlüssel auch zu voreilig übergeben^^
 
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Ihr habt Recht, aus Sicht des Verkäufers ist es sinnvoller, erst nach Zahlung den Schlüssel zu übergeben.
Evtl. habe ich da manchmal auch zu viel Vertrauen. Aber ich bin auch auf dem Dorf und man kennt sich irgendwo.
 
@HisN
Bedenklich ist diese krasse Gesetzeslücke...
Diese "Nomaden" sind rechtlich gesehen Mitbesitzer (sie besetzen die Immo)
 
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