Erbfall: Zwei Häuser, zwei Erben, Einstimmigkeit zur Aufteilung - Notar nötig?

[rallyco]

Hallo zusammen,

vorneweg, ich möchte keine Rechtsberatung, nur eine grobe Einschätzung, weil ich hier gerade nicht schlau werde.

Folgendes treibt mich und meinen Bruder um:
Unser Vater ist letztes Jahr verstorben, im Nachlass befinden sich zwei Häuser. Eins bewohnt mein Bruder, in dem anderen hat mein Vater bis zum Todesfall gelebt. Ich wohne an einem anderen Ort. Das Testament regelt, dass mein Bruder und ich zu 50:50 erben.
Mein Vater hat zu Lebzeiten gesagt, mein Bruder kriegt das Haus, in dem er bereits lebt, ich das, in dem mein Vater lebte. Ein Schriftstück darüber existiert scheinbar nicht, zumindest haben wir keins gefunden.

Die Regelung ist auch für mich und meinen Bruder in Ordnung, unabhängig von den Werten der Häuser. Soll heißen: Er kriegt seins, ich das andere, und der Rest wird fair geteilt.

Jetzt sagt mein Bruder, das Grundbuchamt will das so nicht machen, wir müssen zu einem Notar und einen Vertrag darüber aufsetzen.
Eine befreundete Notarin meines Bruders sagt das selbe (hat ihm aber im Vorfeld schon jede Menge Panik gemacht und Mist erzählt, den uns das Amtsgericht so schon widerlegt hat, von daher trau ich ihr da nicht so richtig).
Gleichzeitig hat mein Bruder relativ am Anfang der ganzen Geschichte gesagt, ein Notar hätte ihm gesagt, er würde das mit dem Grundbuch machen, aber da müsste ich auch aufkreuzen und das abnicken, da war von einem Vertrag nicht die Rede, nur, dass ich meine Zustimmung geben müsste.
Ich vermute, es geht um einen Erbauseinandersetzungsvertrag (mein Bruder weiß nicht, wie der Vertrag genau lautet). Persönlich würde ich morgen selber nochmal beim Grundbuchamt anrufen, mich interessiert aber:

Wenn beide Erbparteien einverstanden sind, die Häuser so aufzuteilen, und auch gemeinsam vor dem Grundbuchamt erscheinen können um das zu bestätigen, ist dieser Vertrag in dem Fall zwingend notwendig? Kann der Bürgermeister (der sowieso zur Schätzung der Häuser anwesend ist) eine ähnliche Unterschrift leisten, um zu bezeugen, dass wir so entscheiden? Ich bin mir in der Hinsicht im Moment unsicher, da es auf mich den Eindruck macht, als wäre dieser Vertrag vorwiegend bei Streitfällen oder wenn einer der Erben darauf besteht, nötig.

Wie gesagt, ich würde mich selber noch einmal beim Grundbuchamt erkundigen, aber ich wäre über eine Einschätzung im Vorfeld dankbar, falls jemand so etwas schon einmal mitgemacht hat oder etwas Ahnung hat.

Vielen Dank für's Lesen.

 

[00Julius]

Ich bin definitiv kein Jurist und kein Notar.
Allerdings frage ich mir immer wieder, warum fast alle Erben auf Rechtssicherheit mittels Notar verzichten wollen?
MMn ist diese Rechtssicherheit den Aufwand und die Kosten wert.

Stelle dir nur mal folgendes Szenario vor: JETZT seid ihr euch einig, aber aus irgendeinem Grund (der leider meist nichtig ist) verkracht ihr euch in einigen Jahren.
DANN kommt einer der beiden Seiten auf die Idee: Ach, damals mit den Häusern, das ist ja nicht OK gelaufen, nun verklage ich mal den anderen.
Wäre es da nicht sinnvoll, gar nicht erst in diese Situation zu kommen, weil alles notariell abgesegnet ist?

 

[rallyco]

@00Julius das ist ein berechtiger Einwand, über den man sich mit Sicherheit auch Gedanken machen kann, aber dann würde mich die Grundfrage trotzdem noch interessieren.
Bisher finde ich nur Informationen zum Streitfall, mich interessiert aber, was nötig ist, wenn man sich einig ist.

Interessant ist ja auch (von dem was ich verstanden habe), dass man Einigungen über alles andere im Nachlass ohne Notar schriftlich festhalten kann. Nehmen wir mal an, mein Vater hätte uns 10 Millionen vermacht (hat er nicht) und wir sagen: "Du nimmst 9 Mille, ich eine, weil mir viel Geld Angst macht" dann müssten wir das nur unter uns fest halten.

Wollen wir aber ein Haus für 300.000 und eins für 450.000 aufteilen, dann ist plötzlich der Notar wichtig.
Klar, Immobilien sind immer etwas anderes, aber das Grundinteresse bleibt auf meiner Seite.

 

[00Julius]

BTW: für den Grundbucheintrag braucht man mMn einen Erbschein -> also Notar

Du nimmst 9 Mille, ich eine, weil mir viel Geld Angst macht" dann müssten wir das nur unter uns fest halten.

Sollten die nicht in bar vorliegen, will bei diesen Beträgen jede Bank einen Erbschein -> also Notar

 

[rallyco]

Du brauchst keinen Erbschein bei der Bank, wenn du ein vollwertiges Testament hast. Hab ich mir auch bestätigen lassen.
Auch für den Grundbucheintrag reicht das Testament (steht auch so im Schreiben vom Amtsgericht, das dem Testament beilag).

 

[00Julius]

OK, wenn es ein öffentliches Testament und kein eigenhändiges Testament war, und alles vom Amtsgericht bestätigt ist, dann hast du Recht.

 

[Pym]

Handelt es sich bei dem Testament um ein privates oder um ein notarielles?

Davon könnte es abhängen, ob ein Erbschein benötigt wird oder nicht.
Klick

 

[rallyco]

Es ist ein notarielles, @Pym.
Aber eigentlich soll das hier gar nicht die Frage sein

 

[ThomasK_7]

Ihr müsst zwingend zum Notar und den Erbauseinandersetzungsvertrag machen.
Das Nachlassgericht wird ansonsten nur das not. Testament umsetzen, Euch also für beide Grundstücke zu 1/2 als Erben einsetzen.
Aus steuerlichen Gründen kann es ratsam sein, den Erbauseinandersetzungsvertrag vor der Erteilung des Erbscheines zu machen. Da Ihr euch einig seid, spricht auch nichts dagegen. Für den Erbauseinandersetzungsvertrag dessen Kosten je zur Hälfte aufteilen wäre imho fair.

 

[Pym]

Das sehe ich auch so, weil im Testament nicht geregelt wurde, wer welches Haus bekommen sollte.

 

[rallyco]

@ThomasK_7 wenn ich mal kurz die eine oder andere Frage stellen darf:

• Wann genau schreitet das Nachlassgericht zur Tat? Wir haben das Testament vor mittlerweile etwas mehr als zwei Monaten bekommen, bisher haben wir noch nix machen können, weil die Banken nicht in die Pötte kommen. Die Häuser werden jetzt am Donnerstag geschätzt, das heißt, wir können den Vertrag ja auch erst aufsetzen, wenn die Schätzungen da sind und wenn wir wissen, wieviel Vermögen da ist. All das wissen wir noch nicht, da die eine Bank den Kontostand nicht rausrücken will, solange wir keinen Zugriff auf das Konto per Online-Banking haben (?). Ich les auch jetzt um ersten Mal etwas von Nachlassgericht in Zusammenhang mit unserem Fall, um ehrlich zu sein. Mein Kenntnisstand war, dass das Nachlassgericht mit Eröffnung und Verkündung des Testaments durch ist.
• Du schreibst von Erteilung des Erbscheins, aber so wie ich das verstanden habe, gibt es den nur auf Beantragung, gegen Geld, und wir brauchen den ja eigentlich nicht, weil voll offizielles notarielles Testament und so.
• Der Notar will ja auch Geld für den Vertrag haben, dieser richtet sich nach dem Wert des Vermögens, der im Vertrag behandelt wird. Den kennen wir ja (noch) nicht, deswegen die Frage.

Ich hab mich seit dem Todesfall viel mit dem ganzen Kram beschäftigt, auch einen Ratgeber gelesen, aber von Nachlassgericht und Erteilung des Erbscheins ohne Grund lese ich jetzt zum ersten Mal, deswegen die Fragen.

Edit: Laut der Seite des Landes Hessen ist das Nachlassgericht nicht für die Teilung des Erbes unter den Erben und die Abwicklung des Nachlasses zuständig.

 

[areiland]

War es denn nicht schon immer so, dass Änderungen bei den Eigentumsverhältnissen von Grundstücken und Gebäuden der Schriftform und der notariellen Beglaubigung bedürfen, damit das Katasteramt diese neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vermerken darf?

Ein Testament ist doch eigentlich nur die Willenserklärung, die die Eigentumsübertragung an die Erben autorisiert und in dem Fall vom Notar bestätigt werden muss.

 

[rallyco]

Ich habe gerade nochmal wegen dem Grundbuch geguckt. Im Erbfall handelt es sich um eine Grundbuchberichtigung, da dieses nun nicht mehr korrekt ist. Der eingetragene Besitzer ist nicht mehr rechtlich der Besitzer, dies wäre nun die Erbgemeinschaft. Dementsprechend können wir eine Berichtigung beantragen, die kostenfrei ist und nicht notariell angestoßen werden muss. Notarielles Testament oder Erbschein reicht in dem Fall.

Es ist ein bisschen zum Mäusemelken, weil es irgendwie total schwer ist, neutrale Informationen zu finden. Prinzipiell hab ich ja nix dagegen, das alles sauber bei einem Notar aufsetzen zu lassen, aber es würde mich nach wie vor interessieren, was denn bei einer friedlichen Einstimmigkeit der Erben passiert und nötig ist. Bisher alles, was ich zu dem Erbauseinandersetzungsvertrag gefunden habe, dreht sich eher um das Gegenteil.

Rein von meinem eigenen Rechtsempfinden, welches sich nicht immer mit dem Gesetz deckt, dessen bin ich mir bewusst, müsste eine schriftliche Erklärung von uns Erben mit einem unparteiischen Zeugen (mein Vorschlag wäre der Bürgermeister, der auch Vorsteher des Ortsgerichts ist) reichen. Oder gemeinsames Auftreten und Bekunden der Einstimmigkeit vor dem Grundbuchamt. Oder was weiß ich.

 

[Pym]

Es ist ein bisschen zum Mäusemelken, weil es irgendwie total schwer ist, neutrale Informationen zu finden.

Eine neutrale Information ist §311b BGB. Darin wird die notarielle Beurkundungspflicht geregelt.

 

[ThomasK_7]

@TE
Das Nachlassgericht schreitet erst auf Antrag eines (!) Erbberechtigten zur Tat.
Ihr braucht einen Erbschein vom Nachlassgericht, sonst werden die Banken ohne evtl. bereits erteilte Kontovollmachten, keine Guthaben oder Kredite übertragen oder überhaupt Auskünfte erteilen.

Das Testament ist eine Sache, der Erbschein die andere.
Das Nachlassgericht prüft immer, ob es trotz Testament nicht noch andere Erbberechtigte gibt.
So sollen potentielle Erben der gesetzlichen Erbfolge geschützt werden und sei es nur für ihren Pflichtteil.
Nur mit Erbschein kann man sich erfolgreich als Erbe gegenüber Dritten ausweisen.
Das (notarielle) Testament ist ein Hilfsmittel für die Erteilung des Erbscheines.
Das Nachlassgericht würde ohne Erbauseinandersetzungsvertrag und ohne weitere Erben den Willen aus dem Testament in den Erbschein schreiben, beide zu je 1/2 alles erben.
Grundberichtigungsantrag geht auch nur mit originalem Erbschein.
Es wird immer nur 1 Erbschein ausgestellt und der muss dann reihum herumgezeigt werden (Banken, Grundbuchamt, Notar usw.).
Eine offizielle Schätzung der Grundstücke ist meist nicht erforderlich.
Das Nachlassgericht ermittelt für die Kosten des Verfahrens nach allg. Formeln und ihr müsst nur Daten zuliefern. Dem Notar reicht meist eure eigene Angabe/Schätzung. Wenn Ihr euch eh intern einig seid, hätte ich auf die kostenpflichtige Schätzung verzichtet. Bringt eh nur evtl. Streit, falls ein Grundstück doch deutlich wertvoller ist.

Kosten fallen beim Erben an, das ist unvermeidlich.
Man kann sie minimieren, wenn man möglichst nur die Ämter walten lässt.
Selbst der Erbauseinandersetzungsvertrag würde nach Meinung der Gerichte noch mit beglaubigter notarieller Unterschrift reichen, was die preiswerteste Form ist. Um den Vertrag dazu selbst aufzusetzen bedarf es aber einiger Recherche und Rechtskenntnis, welche anscheinend noch nicht vorhanden ist.

 

[uincom]

Wer im Internet fragen muss, ob er einen Notar braucht, braucht definitiv einen Notar...

 

[rallyco]

@ThomasK_7 danke noch einmal für die Ausführung.
Mit dem notariellen Testament haben wir schon Zugriff auf die Konten beantragt, haben auch Auskünfte bekommen und alles. War kein Problem, da wollte auch niemand einen Erbschein.
Auch beim Grundbuchamt wird keins verlangt.
Steht auch so bei den jeweiligen Banken und wurde uns auch vom Grundbuchamt mitgeteilt.

@uincom danke für deinen hilfreichen Kommentar, aber wenn dein Leseverständnis genauso ausgeprägt ist wie deine Hilfsbereitschaft, hätte dir im Laufe des Threads auch bewusst werden müssen, dass es mittlerweile eher eine Interessens- und Verständnisfrage ist.

@Pym danke für den Link, da war ich auch schon, aber Gesetzestexte lesen und interpretieren ist manchmal so eine Sache, ist mir schon mehrmals passiert, deswegen nochmal die Nachfrage.

Es wird so oder so auf den Notar hinauslaufen, auch um sicher zu gehen, aber das Interesse bleibt immer noch.

Edit: Hier wollte ich noch kurz drauf zurückkommen:

Dem Notar reicht meist eure eigene Angabe/Schätzung. Wenn Ihr euch eh intern einig seid, hätte ich auf die kostenpflichtige Schätzung verzichtet. Bringt eh nur evtl. Streit, falls ein Grundstück doch deutlich wertvoller ist.

Gerade den ersten Punkt finde ich interessant, da hieraus ja direkt das Honorar des Notars berechnet wird. Der hat doch auch ein Interesse, dass wir das nicht zu niedrig schätzen, würde man jetzt meinen. Ansonsten sind die Grundstückspreise ja bekannt. Das eine Haus wird geschätzt, weil ich es nicht behalten will und mein Bruder es eventuell abkaufen möchte, wenn es nicht zu sehr seinen Rahmen sprengt.

Um den Vertrag dazu selbst aufzusetzen bedarf es aber einiger Recherche und Rechtskenntnis, welche anscheinend noch nicht vorhanden ist.

Vertrag selber aufsetzen hab ich nicht vor, aber Hintergründe zu verstehen, finde ich schon wichtig

 

[MrMorgan]

Wenn um Hundertausende geht gilt nur eins:

"Wer schreibt, der bleibt"

Macht das alles notariell und alles ist somit geklärt.

 

[rallyco]

@MrMorgan 🫡

Gerade der erste Beitrag von @00Julius hat mich da nochmal zum Nachdenken angeregt. Ich denke, wir gehen da auf Nummer sicher, auch für die Zukunft, und machen das zumindest für die Häuser einmal richtig und sicher.

Meine Ursprungsfrage war wirklich, weil da immer mehr Anforderugnen wegen dem Grundbuch kamen.
Erst der Notar: "Ist kein Problem, einfach beide zusammen aufkreuzen, dann wird das ohne Probleme gemacht."
Dann jemand von irgendeinem Amt: "Setzt ein Schreiben auf in dem ihr das erklärt, alles in Ordnung."
Und jetzt: "Da muss ein notarieller Vertrag her".
Da kriegt man irgendwann auch mal Hörner, vor allen Dingen, weil man eigentlich überhaupt keinen Nerv dafür hat, da es ja immer noch ein Trauerfall im engsten Familienkreis ist.

Auf jeden Fall danke euch für Meinungen, Hinweise und Anregungen zum Nachdenken

 

[h00bi]

Kann der Bürgermeister (der sowieso zur Schätzung der Häuser anwesend ist)

Ich bezweifle jetzt einfach mal, dass der Bürgermeister die nötige Fachkompetenz dafür hat.
Außer er ist zusätzlich Gutachter.

(hat ihm aber im Vorfeld schon jede Menge Panik gemacht und Mist erzählt, den uns das Amtsgericht so schon widerlegt hat, von daher trau ich ihr da nicht so richtig)

Dann sag das deinem Bruder so, dass du du deswegen einen anderen Notar möchtest.
Die Notarkosten sollte der tragen, der die wertvollere Immobilie bekommt.

Wenn der Wert zu unterschiedlich ist, kann es da auch Probleme geben, da unter Geschwistern nur 20.000€ steuerfrei verschenkt werden dürfen.
Angenommen sein Haus ist 450.000€ wert und deins 325.000€, dann würdest du ihm gegenüber der 50:50 Regelung 62.500€ schenken.