Ex-Vermieterin verlangt 1 Jahr später Nebenkosten und Unkosten für Endreinigung

[Cyda]

Guten Abend
im vergangenen Jahr bin ich nach gut 3 Jahren aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe nun 13 Monate später eine Rechnung von meiner Ex-Vermiterin bzw. Wohnungsverwaltung erhalten.

Ich hatte die Wohnung im vergangenen Jahr fristgerecht gekündigt, ende April verlassen und bis ende Mai die vollen Mietkosten bezahlt. Anfang Juni war erst die Wohnungsübergabe. Die ich zusammen mit meiner Ex-Vermieterin gemacht hatte.
Ich hatte die Wohnung zum Auszug grundgereinigt. Mein Vormieter hatte nichts gemacht daher war mdl. vereinbart dass ich zum Auszug auch nichts machen muss.
Während der Übergabe wurde nichts beanstandet.

Im Dezember erhielt ich dann ohne Nachfrage meine Kaution überwiesen.

Und jetzt geht es mit dem eigentlichen Problem los.

Ende Juli erhielt ich einen Brief mit der Aufforderung Rechnungen zu bezahlen.

1. Betriebskostenabrechnung (Zeitraum 01.05.2020 - 30.04.2021) Hier soll ich anteilig für den Monat Mai 2020 knapp 130€ nachzahlen. Ich hatte die vollen Mietkosten für den Monat Mai noch im vergangenen Jahr gezahlt (gemäß Kündigungsfrist). Eigentlich hätte ich ja Geld zurückbekommen müssen da ich in dem Monat keine Kosten verursacht hatte. Zudem hatte ich sonst nie Nebenkosten i.H.v. 150€ eher 100 bis 120€ inkl. Heizkosten!
In den Anlagen befindet sich eine von der Wohnungsverwaltung selbst erstelle Tabelle mit Kosten wie Kabelanschluss, Wasser, Müll usw.

2. Heizkosten (Zeitraum 01.05.2020 - 30.04.2021)
Hier wurde eine Jahresabrechnung von einer Büro für Wärmemesstechnik (BFW) Firma laut Brieflogo ausgestellt. Kurioserweise wurde die Rechnung "Im Auftrag vom" eigentlichen Besitzer meiner ehemaligen Wohnung erstellt. Es ist also keine BFW Firmenanschrift angegeben sondern nur der Name + Anschrift des Wohnungseigentümers. Hier werden nochmal 75€ gefordert für u.a. Ablesungskosten, Kaminfeger, Heizkosten usw. für den Monat Mai 2020.

3. Endreinigung der Wohnung durch eine Reinigungsfirma
Hier werden mir exakt 150€ in Rechnung stellt für eine Grundreinigung die nicht abgesprochen war. Die Rechnung beinhaltet keine Mwst. und keine detaillierten Angaben wie Arbeitszeit oder so. Zudem scheint die Reinigungsfirma dem Mann oder einem sehr nahen Verwandten meiner ehemaligen Vermieterin zu gehören.


Ich hatte per Mail meiner Ex-Vermieterin geschrieben, dass ich in dem Zeitraum nicht mehr die Wohnung bewohnt hatte aber den Monat die vollen Kalt- und Nebenkosten bezahlt hatte. Daher erschließt sich mir nicht wie jetzt so hohe Nachforderungen kommen können. Zudem war ja nie die Rede von einer externen Endreinigung.

Nun, gute 2 Wochen später, erhielt ich nur die Antwort dass ich in dem besagten Monat Mai ja noch einen gültigen Mietvertrag besaß und daher für die Kosten aufkommen muss. Und bzgl. der Reinigung fand ja meinerseits keine Reinigung statt.
Sie hatte einige Bilder in eine Word Datei geworfen auf denen etwas Staub in einer Ecke/hinter 2 Heizkörpern zu sehen ist, Dreck Dreck in der Fensterhalterung und am Außenrahmen, eine mit Wandfarbe übermalte Steckdose und pekige Fliesen. Alles Lapalien in Relation zum Allgemeinzustand der Wohnung und ich kann nicht erkennen, wann die Fotos aufgenommen wurden.
Letztere Punkte (Steckdose + Fliesen) waren bereits zu meinem Einzug so.


Jetzt habe ich eine letztmalige Frist von 3 Wochen das Geld zu überweisen aber ich finde die aufgestellten Kosten nicht richtig. Jedoch weiß ich nicht wie ich auf die Schnelle weiterverfahren soll. Ich hatte nach einem Übergabeprotokoll gesucht aber finde keins. Entweder ist es beim Umzug verloren gegangen oder ich hatte eins erhalten.

Grundsätzlich stellt sich mir erst einmal die Frage, ist das so rechtens dass mir solch hohe Kosten in einem Monat berechnet werden können, in dem ich die Wohnung nicht mehr bewohnt hatte und trotzdem die vollen Mietkosten gezahlt hatte?
Mir kommt es nämlich so vor als wäre da jetzt eine Familie eingezogen die unmengen an Nebenkosten verursacht und meine Ex-Vermieterin mir noch etwas Geld aus den Taschen ziehen möchte da ja nun schon einige Monate vergangen sind.

 

[SpookyFBI]

Mieterschutzbund… dafür sind die da

 

[Idon]

Ich habe da, gerade als Verbraucher, ein ganz einfaches Prinzip:

Kosten, die ich verursacht habe und die ich als gerechtfertigt ansehe, übernehme ich.

Alles andere übernehme ich natürlich nicht. Wenn mir jemand einen Nachweis liefert, der mich überzeugt, zahle ich aber auch das.

Liegt der Nachweis nicht vor oder überzeugt mich nicht, dann kann mich die Person ja verklagen. Das ist völlig okay - denn Gerichte sind nichts Böses, sondern sie sind dazu da, um neutral eine Meinungsverschiedenheit zu klären. Dabei gilt der Grundsatz: Der, der eine für sich günstige Tatsache behauptet, muss diese beweisen.

 

[BlubbsDE]

Nur ne kleine Anmerkung. Nebenkosten entsehen auch, wenn Du nicht in der Wohnung lebst. Inklusive Heizkosten.

 

[Yuuji]

"Während der Übergabe wurde nichts beanstandet."
Die Ex-Vermieterin hat 6 Monate Zeit um Nachforderungen zu stellen.

Edit: https://www.t-online.de/heim-garten/wohnen/id_67106134/wohnung-kuendigungsfrist-beachten-.html
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:

• Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2018
• Ansprüche werden sechs Monate später fällig, also am 30. April 2019
• Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2018
• Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2021

 

[Cyda]

@SpookyFBI Danke für den Tipp. Ich hatte gerade mal in meiner Umgebung geschaut und habe scheinbar nur nicht geeignete Mieterschutzverbände im Umkreis. Die Google Bewertungen sind vernichtend mit 2 Sternen im Schnitt. Online finde ich nur den "großen" Mieterbund der auch bei mir vor Ort vertreten ist und einen schlechten Ruf laut Google besitzt.

@Idon So einfach sehe ich das in dem leider nicht. Sollte ich jetzt einfach auf Stumm stellen und vor Gericht landen, muss ich im schlimmsten Fall die 375€ + Verfahrenskosten zahlen.

@BlubbsDE Gewiss, nur wie können die Nebenkosten doppelt so hoch sein in dem Monat, in dem die Wohnung leer stand? Eigentlich hätte ich doch sogar zumindest einen Teil der gezahlten Nebenkosten für Mai 2020 zurückerhalten müssen da ich ja die vollen Mietkosten gezahlt hatte.
Ich denke momentan eher dass mein Nachmieter immense Nebenkosten verursacht und ich diese dank der Umverteilung mittragen muss, zumindest für den einen Monat.
Die Heizkörper hatte ich übrigens auf Frostschutz gestellt und es waren keine Geräte am Stromnetz angeschlossen.

@Yuuji Hast du vielleicht etwas handfestes? Wie ich gelesen hatte sind Nebenkosten 1 Jahr plus und anderweitige Forderungen bis zu 3 Jahre rückwirkend möglich.

 

[SpookyFBI]

@Cyda man sollte nicht unbedingt auf Google Bewertungen was geben.

 

[Idon]

@Cyda

Ja - das ist dein Risiko. Und wenn du glaubst, dass die Ex-Vermieterin ernsthafte Chancen hat die gesamten Forderungen oder nur einen Teil davon gerichtlich durchzusetzen, kannst du dir ja überlegen, ob es nicht klüger ist, zu zahlen.

Wozu dann aber dieser Thread hier...



Vorteil Mieterschutzbund: Günstig und fix.
Nachteil Mieterschutzbund: Die wenigsten Top-Juristen wollen gezielt dort arbeiten.
Bedeutet nicht, dass man da nicht hingehen kann!

 

[Yuuji]

@Cyda , siehe Edit in mein Beitrag.
Noch ein Link: https://www.mietrecht.org/kuendigung/maengel-trotz-uebergabeprotokoll/

 

[Cyda]

@Idon Es hätte ja sein können dass hier jemand bereits ähnliche Erfahrungen sammeln musste oder direkt weiß dass die Forderungen unwirksam sind. Oder es ist zu meinen Ungunsten dass der neue Mieter unmengen an Heiz- und Wasserkosten erzeugt und ich somit den einen Monat mitzahlen muss dank der Umverteilung.

@Yuuji Danke, so wie ich das verstehe sind die Reinigungskosten laut deinem letzten Link nicht mehr einzufordern, da die Übernahme stattfand und keine Endreinigung festgehalten wurde. Im Übernahmeprotokoll sollte nichts stehen. Ich schreibe sollte da mir ja selbst das Protokoll nicht (mehr) vorliegt.

Der T-Online Link bezieht sich doch nur auf die Kaution bzw. auf die zumindest anteilige Einbehaltung der Kaution für Abrechnungszwecke, die nach 6 Monaten nichtig sind. Meine Kaution hatte ich im Dezember 2020 bereits zurückerhalten. Die Rechnungen aus dem vergangenen Jahr habe ich erst im August 2021 erhalten. Wobei die Rechnung für die Reinigung bspw. erst im Juli 2020 (2 Monate nach Auszug und 1 Monat nach Wohnungsübergabe) erstellt wurde.

@SpookyFBI Naja bei 10-40 Bewertungen und einem Schnitt von 2 Sternen...ich weiß ja nicht. Man bindet sich ja direkt für 1-2 Jahre. Wäre immer noch etwas günstiger im Vergleich zu den gestellten Kosten. Hilft nur nicht weiter sollten die Anwälte wirklich so schlecht sein oder mir nicht rechtzeitig helfen können. Ich werde mich morgen telefonisch erkundigen wie schnell ich rankommen würde.

Ich würde eigentlich gerne nochmal mit meiner ehemaligen Vermieterin telefonisch sprechen und zb. das Übergabeprotokoll anfordern und meine Bedenken über die Forderungen erneut kundtun. Ich möchte nur nicht voreilig in eine ungünstige Situation geraten, gerade da ich nicht weiß ob meine Bedenken tatsächlich berechtigt sind.

 

[DuckDuckStop]

Ich würde eigentlich gerne nochmal mit meiner ehemaligen Vermieterin telefonisch sprechen

Und was hindert dich daran?

Kannste ihr direkt mitteilen, dass sie keinen Anspruch auf Übernahme der reinigungskosten hat weil verjährt.

Sei froh, dass sie dir die Kaution zurück gezahlt hat, dadurch bist du in einer recht komfortablen Situation.

Gegen unsere ehemaligen Vermieter liegt mittlerweile ein Haftbefehl vor weil sie die Kaution nicht zurück zahlen, geht halt auch anders rum

 

[SpookyFBI]

Mal ne dumme Frage:
wenn der Vermieter die Kaution ohne Abzug zurückzahlt, dann müßten doch alle Forderungen beglichen sein, oder?
Da dürfte dann der Vermieter, meiner Meinung nach, nicht einfach später kommen und was fordern

 

[hallo7]

Du hast die Kaution und bist damit in der komfortablen Lage das der Vermieter etwas von dir will.

Berechtigte Forderungen gehören ganz klar beglichen - dafür gibts hoffentlich auch eine ordentliche Nebenkostenabrechnung. Die erstreckt sich natürlich auf alle Monate mit aufrechtem Mietvertrag. Diese Abrechnung kann man auch prüfen lassen.

Die Endreinigung würde ich nicht zahlen, sehe dafür keine Grundlage (kenne aber auch deinen Mietvertrag nicht).

 

[Snowi]

1. Betriebskostenabrechnung (Zeitraum 01.05.2020 - 30.04.2021) Hier soll ich anteilig für den Monat Mai 2020 knapp 130€ nachzahlen. Ich hatte die vollen Mietkosten für den Monat Mai noch im vergangenen Jahr gezahlt (gemäß Kündigungsfrist).

Hast du noch eine Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr? Vergleich da mal die Werte, und schreib ihr zurück, dass du gerne erklärt haben möchtest, wieso die Nebenkosten plötzlich so hoch ausgefallen sind für den Mai, wo die Wohnung leer stand. Dass du die normalen Nebenkosten tragen musst ist klar, aber die Erhöhung macht keinen Sinn. Und ohne einen guten Grund würde ich da auch nicht zahlen.

2. Heizkosten (Zeitraum 01.05.2020 - 30.04.2021)
Hier wurde eine Jahresabrechnung von einer Büro für Wärmemesstechnik (BFW) Firma laut Brieflogo ausgestellt. Kurioserweise wurde die Rechnung "Im Auftrag vom" eigentlichen Besitzer meiner ehemaligen Wohnung erstellt. Es ist also keine BFW Firmenanschrift angegeben sondern nur der Name + Anschrift des Wohnungseigentümers. Hier werden nochmal 75€ gefordert für u.a. Ablesungskosten, Kaminfeger, Heizkosten usw. für den Monat Mai 2020.

Rechnung der Firma einfordern, wenn da wirklich Ablesen+Kaminfeger aufgelistet ist. Spätestens das Kamin fegen muss von einer Fachfirma erledigt werden, und dafür hat es eine ordentliche Rechnung incl. Firmenname, Anschrift, USt-ID und ausgewiesener Mwst. zu geben. Ohne die würde ich die genannten Kosten auch nicht zahlen.
Und: Hast du noch eine vergleichbare Rechnung aus den Vorjahren? Wenn nein, woher kommt die dann auf einmal? Kaminfeger muss afaik jährlich kommen, warum wurde das die Vorjahre nicht auf die Mieter umgelegt, aber jetzt auf einmal? (Fragen an die Vermieterin, nicht dich, also nicht falsch verstehen).
Prinzipiell könnte das hinkommen, wenn das ungünstigerweise vor deinem Auszug gewesen ist.

3. Endreinigung der Wohnung durch eine Reinigungsfirma
Hier werden mir exakt 150€ in Rechnung stellt für eine Grundreinigung die nicht abgesprochen war. Die Rechnung beinhaltet keine Mwst. und keine detaillierten Angaben wie Arbeitszeit oder so. Zudem scheint die Reinigungsfirma dem Mann oder einem sehr nahen Verwandten meiner ehemaligen Vermieterin zu gehören.

Was steht im Mietvertrag? Prinzipiell hast du ja geschriebem, dass es bei der Übergabe keine sichtbaren Mängel gab. Wenn nicht irgendwas entsprechendes im Mietvertrag steht, sind die Kosten Pauschal nicht für dich relevant.
Und auch hier: Rechnung mit Firmenname, Anschrift, USt-ID und ausgewiesener Mwst.

Wenn du ihr an's Bein pinkeln willst, kannst du direkt dazu erwähnen dass du die Rechnungen in der Form in der du sie erhalten hast an das Finanzamt weitergibst, damit die sich das genau anschauen können im Bezug auf Steuerhinterziehung. Ob du es tust oder nicht ist da erstmal egal. Sollte da aber wirklich nichts mehr kommen, würde ich das tatsächlich tun, weil das eine Straftat ist, und sie dich damit übers Ohr hauen wollte.


Insgesamt kannst du aber auch einfach sagen, dass du das nicht einsiehst, und wenn sie ein Problem hat, darf sie ja gerne Zivilrechtlich ihre Ansprüche einklagen. Vor dem eigentlichen Gerichtstermin wirst du vermutlich Post vom Anwalt bekommen, und das Gericht selbst wird auch darauf drängen, dass ihr euch außergerichtlich einigt.
Ist keine Rechtsberatung, und 100% sicher bin ich mir auch nicht. Ich bin auch nur Laie, aber ich würde mir das nicht gefallen lassen.

 

[Idon]

@Cyda

Ohne hier Rechtsberatung zu betreiben habe ich (und andere) dir gesagt, was du tun kannst.

Klar kannst du vorher nochmal mit der Ex-Vermieterin telefonieren und deinen Standpunkt darlegen. Ich persönlich bin aber sparsam mit eigenen Auskünften, da im Zweifel alles gegen mich verwendet werden könnte.

 

[Abe81]

Die Mieterschutzvereine sind meiner Erfahrung nach besser als ihr Ruf.

Zum einen sind das Auskünfte, die ein Laie dir nicht ohne Weiteres erteilen kann, aber selbst ein vergleichsweise schlechter Anwalt mit Erfahrung im Mietrecht. Und es sind nicht immer nur die ‚schlechten‘ Juristen, sondern auch einige gute Idealisten, die die Beratung dem Karrierismus vorziehen.

Meiner Einschätzung nach - als Mieter der in einer Stadt mit explodieren Mieten aus seiner alten Wohnung gemobbt werden sollte, um sie als Luxuswohnung umzusanieren- kann ich dir nur raten, für solch halbseidige Nachforderungen die Rechtsberatung aufzusuchen und dir eine adäquate Antwort an deine ehem. Vermieterin ‚diktieren‘ zu lassen.

 

[cyberpirate]

Moin,

es ist doch ganz einfach. Liegt die Forderung im Rahmen der gesetzlichen Frist? Wenn nicht dann würde ich es ignorieren. oder wenn einen entsprechenden Brief schrieben.

MfG

 

[Andy4]

Wenn du vom 13. Monat sprichst, hat der Vermieter Pech gehabt. Jetzt wäre nur zu klären, welches Datum auf der Abrechnung steht, wegen Postweg und Poststempel.

Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat, so muss der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.

https://www.refrago.de/bis-wann-mus...eters-die-betriebskostenabrechnung-erstellen/

 

[Cyda]

Hallo
gestern hatte ich mich nochmal schlau(er) gemacht und zuerst meine beiden örtlichen Mieterverbünde angerufen. Eine Hilfe am Telefon konnte mir nicht angeboten werden. Die Bearbeitungszeiten belaufen sich aktuell auf 10-20 Werktage. Fällt also aus.

Zudem hatte ich gestern nochmal alle Unterlagen gewälzt. Das Übergabeprotokoll konnte ich immer noch nicht finden. Dafür den Mietvertrag und ältere Betriebskostenabrechnungen und Schreiben.
Ich bin durch die ganzen Zahlen und Unstimmigkeiten noch immer irritiert und habe daher von einem Anruf bei meiner Ex-Vermieterin erst einmal abgesehen.

Laut Mietvertrag können "Betriebskosten nach billigerm Ermessen ungelegt werden". Eine schwammige Mischung aus ausgewogen und fair verteilt.
Zudem muss die Wohnung "ordnungsgemäß gereinigt übergeben werden". Auch sehr schwammig.

Danach hatte ich nochmal nach entsprechenden Gesetzen gesucht, da mich diese Ungewissheit wurmt und ich mit Pauschalaussagen nicht an die Vermieterin herantreten möchte. Laut BGB sind Nachforderungen bis zu 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses einforderbar. Die Reinigung zahle ich daher definitiv nicht, wie ihr bereits geschrieben hattet.

Aber Betriebskosten sind wohl doch bis zu 3 Jahre nach der Ausstellung der Abrechnung einforderbar. Die gesamte(!) Kostenabrechnung erfasst ja den Zeitraum bis 01.06.2021 und ist damit jetzt erst 1 Jahr alt. Jedenfalls konnte ich nichts finden, was dem widerspricht und mich entlasten würde.

Anschließend hatte ich die aktuelle Abrechnung mit der Abrechnung für den Zeitraum 2019/2020 (bis zum Auszug) verglichen. Die aktuelle Abrechnung fällt insgesamt knappe 700€ höher aus. Einie Positionen sind höher, andere niedriger aber hinzugekommen ist die Position Hausreinigung. Hierzu zählen vermutlich die Treppenhausreinigung, die es zu meiner Zeit nicht gab. Es werden nur die Gesamtkosten und die Verteilung der einzelnen Punkte auf mich als Mieter XY aufgeführt. Jedoch keine Aufschlüsselung nach den jeweiligen Monaten.

Die separat erfassten Heizkosten waren 2020/2021 um 12.000kwh höher. Viel geheizt hatte ich jedoch nie.
Ansonsten erschließt sich mir nicht, wie ich jetzt auf einmal so hohe Nachzahlungen für einen einzigen Monat begleichen soll.

Damit es noch verwirrender wird, ist mir folgendes aufgefallen:
Die Kautionsrückzahlung ist deutlich höher ausgefallen als sie eigentlich sein sollte. Ich hatte 2 Kaltmieten Kaution gezahlt und etwa 2,7 Kaltmieten zurück erhalten. Ein Schreiben diesbezüglich kann ich nicht finden.


So komme ich nicht weiter mit der Betriebskostenabrechnung.
Während meiner Recherche stieß ich auf Online Mieterhilfsangeboten wie Mieterbund24 und Mineko.
Diese Dienste bieten die Bewertung von Problemen binnen 1-2 Werktagen anhand hochgeladener Dokumenten an. Jedoch fallen einmalig zwischen 25-50€ an für die Beratung.

 

[SpookyFBI]

Die Kautionsrückzahlung ist deutlich höher ausgefallen als sie eigentlich sein sollte. Ich hatte 2 Kaltmieten Kaution gezahlt und etwa 2,7 Kaltmieten zurück erhalten. Ein Schreiben diesbezüglich kann ich nicht finden.

Was richtig ist, da die Kaution Zinsen abwirft und diese Zinsen du auch zurück erhältst