Fragen zur Nebenkostenabrechnung

[Boulettenpaule]

Hallo liebe Community, ich hätte da mal ein paar Fragen zur NKA, die jetzt eingetrudelt ist.

Vorab, es ist ein 4-Parteien Haus mit jeweils ca. 75 qm Wohnfläche.

1. Darf der Vermieter die Kosten für die Heizungsablesung berechnen, wenn er selbst abliest?

Dieser Punkt stößt mir heftig auf, da in der NKA 2021 die Kosten für den Betrieb der Heizung mehr als doppelt so hoch sind wie 2020.
ich nenne nur ungefähre Zahlen: Betriebskosten der Heizung 2020: 500€ ; Betriebskosten der Heizung 2021: 1250€

Davon sind alleine 650€ für die Ablesung durch ihn. In 2020 waren es keine 200€ .
Wörtlicher Text: Heizkostenermittlung/Abrechnung Fa. XY (seine Firma)
Die Zahlen beziehen sich auf das gesamte Haus.

Das Haus wurde 2019 erbaut, ist also sehr modern und hat wirklich wenig Brennstoffkosten, 2200 Kubikmeter Gas fürs ganze Haus ist echt ok. Ist eine Miete der Wärmezähler und Warmwasserzähler von 400€ für das ganze Haus plausibel?

Der Rest ist Emissionsmessung und Wartung Gaskessel/Solaranlage, zusammen etwas über 200€, also voll ok.

2. Wieviel Allgemeinstrom Beleuchtung ist normal?

Hier reden wir von etwa 300€ für das ganze Haus. Es sind 2 Aussenlampen mit Bewegungsmelder am Haus, eine kleine Beleuchtung überm Eingang, 2 kleine Säulen um ein Stück Gehweg zu beleuchten (mit Bewegungsmelder) und im Flur 2 Leuchten mit Bewegungsmelder. Alles LED natürlich.

Jetzt kommt aber der Hammer: Die komplette Wohnanlage wurde Ende 2021 fertiggestellt, bestehend aus 6 Häusern a´ 4 Wohnungen. Die 4 Häuser, die Anfang 2021 fertiggestellt waren haben alle jeweils um die 300€ Allgemeinstrom Beleuchtung. Das sind für alle 6 Häuser ja 1800€ im Jahr! Auf dem Parkplatz stehen noch 2 Laternen, ich schätze sie auf 20-30 Watt, wirklich hell sind sie nicht. Ansonsten ist die Beleuchtung der anderen Häuser ähnlich ausgeführt.


Das die Energiekosten gestiegen sind, ist klar. Aber es kann doch nicht sein, das wir in 2020 300€ Guthaben hatten, und in 2021 über 400€ nachzahlen sollen.

Kann mir dazu jemand einen Tipp geben?

Danke!
VG

 

[Fr4g3r]

Wenn du Mitglied in einem Mieterverein bist, dann kannst du dort die Abrechnung in der Regel kostenlos prüfen lassen.
Den passenden Verein für deinen Wohnort findest du hier:
https://www.mieterbund.de/startseite.html

Meistens kostet das um die 75€ Mitgliedsbeitrag.

 

[Tronado]

650€ Anteil nur für die Heizungsablesung ist zu viel, ca. 50-100€ wären in Ordnung je Wohneinheit, je nach Anzahl der Heizkörper. Oder gibt es einen Wärmezähler je Wohneinheit? Dann eher noch weniger.
Zum Leistungsbedarf Strom Allgemein lässt sich nicht viel sagen ohne das Objekt zu kennen. Wenn es nur die Beleuchtung ist, ist es viel zu viel oder es sind Stromfresser wie Quarzdampflampen mit 250W oder mehr eingesetzt. Beispiel: für alle Objekte angenommene 400W Leistung Beleuchtung Außen, 0,4 kW x ca. 12 Std. durchschn. Nachtdauer x 365 Tage = 1.752 kWh x 0,38€= ca. 665€. Treppen- und Kellerlicht zählt kaum, ist ja immer nur kurz an.

Es muss nicht immer direkt der Mieterverein sein, Schließ dich wenn möglich mit den anderen Mietern zusammen und fordert die Belege für den Strom Allgemein an, alle unterschreiben, das macht mehr Eindruck als alleine. Der Vermieter hatte eventuell einen billig-Stromvertrag, der vor Kurzem gekündigt und auf einen teuren Grundtarif hochgestuft wurde. Wenn er die Heizungszähler selber abliest, fordert eine genaue Aufstellung der Zeit und Kosten.
Viele lenken dann von selber ein und ändern die Abrechnung. Wenn Gartenpflege und Hausmeisterservice aufgeführt sind, schaut euch die Belege genau an, da wird am meisten gepfuscht. Der Vermieter hat die Pflicht, notwendige Leistungen und die nötige Energie zu marktüblichen Konditionen einzukaufen. Ist Arbeit, aber lohnt sich oft.

Und: zahle wenn möglich noch mehr voraus für dieses Jahr oder lege etwas weg, Energie wird jetzt erst richtig teuer.

 

[gymfan]

Davon sind alleine 650€ für die Ablesung durch ihn. In 2020 waren es keine 200€ .
Wörtlicher Text: Heizkostenermittlung/Abrechnung Fa. XY (seine Firma)
Die Zahlen beziehen sich auf das gesamte Haus.

Also nicht durch ihn, sondenr durch seine Firma. Unter der Annahme, dass er das so vergeben darf, wäre das für mich eine Dienstleistung, die er auch abrechnen darf. 650€ fürs ganze Haus klingt zwar etwas viel, aber ohne die konkreten Aufwände zu kennen ist es halt schwierig. Gibt es eine Ablesung in der Wohnung, waren die Mieter alle beim Termin anwesend oder wurde hier unberechtigt eine zweite Anfahrt berechnet, wurde u.U. sogar für jedes der Häuse eine eigene Anfahrt berechnet, falls sie alle dem selben Eigentümer gehören und/oder von der selben Firma abgelesen wurden?

Ist eine Miete der Wärmezähler und Warmwasserzähler von 400€ für das ganze Haus plausibel?

Wenn Du jede Position anzweifelst, solltest Du u.U. selber bauen. Es gibt Rechnung, die Du bei Bedarf auch als Mieter einsehen darfst. Hat die Zähler wieder der Eigentümer über seine eigene Firma gestellt?

Nur mal so, bei uns wurde gerade die Wartung der Heizung vom ursprünglichen Erbauer auf lokale Betriebe umgestellt. Kostenersparnis gut 6000€ für die gesamte WEG pro Jahr. Aus der Wartung für den Aufzug kommen wir immer noch nicht raus, das macht halt nur der Hersteller.

Falls der Eigentümer das Haus nicht auch noch mit seiner Firma selber erbaut hat, gibt es durchaus Posten, die teuer sein können, weil es für den Bauherren billiger war, ihm die Folgekosten egal sind und man auf Grund von Gewährleistung bei Neubauten nicht aus den Verträgen kommt.

Und ja, die 400€ für das Haus sind mehr wie plausibel. Wir liegen bei 1400€ für die Wärmezählker (23 Einheiten) und nochmal 400€ für genauso viele Kaltwasserzähler. In meiner vorherigen Wohnung hatte ich aber mehr wie nur einen Zähler (Bad, Küche und Waschküche, ein Gäste-WC gab es dort nicht, sonst kommt u.U. noch einer dazu). Keine Ahnung, wie das bei euch aussieht.

Bzgl Strom: Bewegungsmelder sagt nicht viel. Da müssen nur ein paar Tiere Nachts rumlaufen und schon sind die Lampen quasi immer an. So ist es bei unserem Nachbarn und war am Anfang bei uns auch, bis wir einige Bewegugngsmelder geändert haben (sowohl draußen wie drinnen).

Zumindest kann man bei 6 identischen Häusern mit gleichem Verbrauch wohl davon ausgehen, dass nicht irgendwer im Haus Strom klaut. Wenn die aber auf den Cent identisch sind, dann ist dort entweder etwas faul oder es gibt einen gesamten Allgemeinstrom, der durch alle Wohneinheiten geteilt wird.

Das die Energiekosten gestiegen sind, ist klar. Aber es kann doch nicht sein, das wir in 2020 300€ Guthaben hatten, und in 2021 über 400€ nachzahlen sollen.

Also hast Du doch den exakten Vergleich und siehst, wo es teurer geworden ist (Stichwort Zählerkosten). Allgemeinstrom gab es im letzten Jahr auch schon. Wenn es eine andere Wohnung ist, hast Du nur einen sehr groben Vergleich, mehr aber nicht.

 

[h00bi]

Wieviel Allgemeinstrom Beleuchtung ist normal?

Das spielt überhaupt keine Rolle.
Es gibt einen separaten Stromzähler für den Allgemeinstrom.
Was der anzeigt wird vom Anbieter in Rechnung gestellt und exakt das wird umgelegt.

Wir haben aktuell jedoch auch Ärger deswegen.
Die Außenbeleuchtung in einer ähnlichen Anlage wie bei euch war über mehrere Monate nachts dauerhaft an, weil wegen einem Defekt die Bewegungsmelder nicht funktioniert haben.


Wenn du eine Position anzweifelst oder zu hoch findest, fordere höflich und sachlich die zugrunde liegende Rechnung an.

 

[fgordon]

Die Kosten für die Abrechnung sind auf den ersten Blick plausibel - ca 80-100 Euro im Jahr für die Wärmemesssysteme pro WE verlangen minol techem und Co auch ist also marktüblich. Da war er einfach im ersten Jahr zu günstig. Duch die mehrfache unterjährige Ablesung bei Funksystemen sind hier halt die Kosten gestiegen.

Auch die Abrechnungskosten für die Mengenzähler sind meiner Meinung nach plausibel - hier werden vor Gericht natürlich auch die Kosten von Vergleichsunternehmen herangezogen, die bewegen sich meiner Erfahung )vor allem techem und minol und 2 Objektlokale Anbieter) nach alle in dem Bereich.

Hmm bei Stromkosten kommen ja ggf noch Dinge wie Kabel TV Verteiler, elektrische Garagentore etc dazu und falls der Altvertrag mit Preisbindung abgelaufen ist können sich die Stromkosten oft um 50% erhöht haben.

Ich kenne natürlich nur die Preise von Süddeutschland aber da immer die aktuellen von verschiedenen Anbietern.

Nachfragen kannst Du aber sicher - das auch garantiert kein Problem für den Vermieter - wer mehr als 4-5 Objekte hat wird sowieso meist bereits die Unterlagen dafür fertig haben - sollte mal so eine Anfrage kommen.

 

[Boulettenpaule]

Hi, danke für eure Antworten.
Was mir zu denken gibt, ist eben das in 2020 die Ablesung 200€ fürs ganze Haus gekostet hat, und in 2021 plötzlich 650€. Die Miete der Wärmezähler war im Jahr 2020 etwa 300 €, im Jahr 2021 aber über 400€. Das alles teurer wird ist klar, aber so viel gleich?
Es hat alles irgendwie ein Geschmäckle. In den anderen Häusern ist der Unmut auch groß. Wir reden ja miteinander und vergleichen die Abrechnungen.

Bestes Beispiel: Die beiden Häuser, die als erstes hier standen, also unseres und noch ein weiteres, haben zusammen 4 Mülltonnen a 240 Liter. Diese werden immer gleich geleert, also alle 4. In unserem Haus sind die Müllkosten 465€, im anderen 545€ ? Personenanteile sind genau gleich.

Es geht uns darum, das der Vermieter ( der gleichzeitig Erbauer der Häuser ist) auch mal etwas "Feuer" bekommt. Er ist nämlich ein eher unfreundlicher Genosse, der einen echt schlechten Umgangston pflegt.

Es geht uns nicht darum die hohen Energiepreise anzuprangern, die Wohnung ist mit nicht mal 8 Kubikmeter Gas pro Quadratmeter wirklich effizient. Wir haben sogar weniger verbraucht als in 2020, und trotzdem natürlich mehr Kosten. Kein Problem.

Am Samstag ist große Mieterversammlung (also eher Frühschoppen) ,wie wir nun weiter vorgehen. Auf jeden Fall möchten wir Rechnungen zu den Betriebskosten der Heizung(en) einsehen. Die Hauswartkosten und die Kosten für die Pflege der Aussenanlagen sind auch zweifelhaft. Die Aussenanlagen (2 wirklich kleine Stücken Rasen) werden nämlich nicht gepflegt, zumindest nicht durch ihn. Kostet aber 600€ / Jahr.

VG

Noch was: die Wohnungen haben komplett Fußbodenheizung, ergo auch alle nur einen Zähler pro Wohnung.

 

[fgordon]

Nun ich habe auch mehrere Mietobjekte - bei 2 habe ich gerade die Rasenfläche grundsaniert. Die Fläche um die es geht sind ~ 500 m^2.

Die ersten Angebote von 3 regionalen Firmen zur Rasenpflege bewegen sich zwischen "günstigen" 200 und aktuell am oberen Ende 450 Euro - PRO Mäheinsatz (je nach Wetter ca 6-8 im Jahr). Es ist einfacher mit Randsteinen eingefasster ebener Rasen (~ 3-5% Gefälle) unterbrochen nur durch am Rand aufgestellte Luftwärmepumpen.

Das sind nunmal die Preise - und das ist kein FengShui "Gartenpflegepreis" sondern am unteren Ende einfacher Rasenschnippelpreis.

 

[Boulettenpaule]

Und hier reden wir von vielleicht 100 qm...die nicht gemäht, nicht gegossen oder sonstwas werden. Wenn ich nicht ab und zu mal den Wasserschlauch dorthin halten würde, wäre schon alles verbrannt.

 

[gymfan]

Was mir zu denken gibt, ist eben das in 2020 die Ablesung 200€ fürs ganze Haus gekostet hat, und in 2021 plötzlich 650€.

"Schönes" Besiepiel bei uns, auch wenn es um die Hausreinigung und nicht um die Zähler ging:
Hier im Doppelhaus ist eine Eigentümerin auch gleichzeitig die Chefin/Eigentümerin einer Reinigungsfirma (und das nicht erst seit dem Einzug). Damit darf man wohl erwarten, dass sie den Aufwand auch ansatzweise korrekt abschätzen kann. Nun ja, nach dem ersten Jahr kam sie mit der Forderung nach einer kräftigen Erhöhung an (mind. 50%). Seitdem macht es der Hausmeister, wir zahlen nach 3 Jahren noch für die Hausreinigung etwa soviel wie zu Beginn und es hat sich nichts verschlechtert.

Die Frage, ob das Ablesen per Funk geschieht oder dafür die Wohnungen betreten werden müssen, ist für mich auch noch unklar. Genauso (gesamthaft) ob pro Haus eine Anfahrt berechnet wurde oder für das Ablesen aller 6 Häuser.

Für die Wäremzähler gibt es, genauso wie für jede sonstige abzurechnende Leistung, eine Rechnung, die Du einsehen kannst. Ob auch rückwirkend für 2020 miuss jemand klären, der sich damit auskennt.

Bestes Beispiel: Die beiden Häuser, die als erstes hier standen, also unseres und noch ein weiteres, haben zusammen 4 Mülltonnen a 240 Liter. Diese werden immer gleich geleert, also alle 4. In unserem Haus sind die Müllkosten 465€, im anderen 545€ ? Personenanteile sind genau gleich.

Auch hier gilt wieder: Begründung anforden. Bei uns werden die Müllkosten nach Wohnungsgröße umgelegt, da der Vermieter ja nicht ständig prüfen kann (oder darf) wie viele Bewohner dort sind und wohl auch nicht prüft, wieviel Müll jeder Haushalt real entsorgt (auch sowas gibt es).

Noch was: die Wohnungen haben komplett Fußbodenheizung, ergo auch alle nur einen Zähler pro Wohnung.

Warmwasser habt ihr keins oder läuft das (wie bei uns) über den selben Wäremzähler?

 

[fgordon]

Naja gut für gar nicht gepflegt ist das natürlich dann erst mal viel und eigentlich schon auch etwas frech - vielleicht sagt er halt er hält eine Bio-Wiese für die Aufrechterhaltung einer maximalen natürlich Artenvielfalt in Stand und verhindert nur die Ansiedlung von Sträuchern und Co

Aber sobald dass ein externer übernimmt werden sich die Kosten halt vermutlich vervielfachen (wie gesagt ich kenne nur die Preise aus Süd-D) denn bei kleinen Grundstücken fallen natürlich die Sockelkosten wie An und Abfahrt trotzdem an.

Es lohnt sich sicher mal die Rechnungen zu überprüfen - vor allem wenn man als Mieter ein etwas ungutes Gefühl hat, ist ja auch nichts dabei und gutes Recht der Mieter, die entsprechenden Unterlagen zugriffbar zu halten gehört sowieso zu den Pflichten des Vermieters, und dneke die meisten werden das auch sowieso beim Erstellen der NKs bereits vorbereiten.

Allerdings sehe ich hier keine Posten bei dene ich jetzt sagen würde das ist aber völlig unplausibel.

 

[Scythe1988]

300€ für allgemeinstrom würde ja folgendes bedeuten:

300/4 Parteien = 75€ pro ME pro Jahr

75€/12 Monate = 6,25€ pro Monat.

Bei einem Strompreis von sagen wir mal 0,3€, würde das bedeuten, dass jede Partei im Monat rund 20kWh an Strom für den allgemeinstrom verbraucht.

Für Lampen(selbst wenn es keine LED sind) zu viel. Aber ggf. geht hier auch noch der Strom für Reinigung, Gartenbewässerung, Rasenschnitt etc. ab?

Für den Allgemein Strom muss es ja auch einen Zähler und eine Abrechnung geben. Sowas zieht man sich ja nicht aus den Fingern. Lass dir die Rechnungen und Zahlen geben, wenn du wieder ruhiger schlafen möchtest.

 

[Boulettenpaule]

Ob die Wärmezähler für Wasser und Heizung getrennt sind, weiß ich ehrlich gesagt nicht. Wir haben einen in der Wohnung, sieht nicht so aus als ob der funkauslesbar wäre.
Jede Wohnung ist genau gleich groß.

Wir werden alles einfordern und dann sehen wir ja ob Handlungsbedarf besteht.

VG

 

[.one]

Wenn du eine Position anzweifelst oder zu hoch findest, fordere höflich und sachlich die zugrunde liegende Rechnung an.

Einfach formlos. Das ist sein Recht.

 

[Skysnake]

Wir werden alles einfordern und dann sehen wir ja ob Handlungsbedarf besteht.

Das wird er mit gutem Recht ablehnen. Du hast ein Recht zur Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters, aber nicht das dir Kopien zugesendet werden.

Wegen dem Rassen habe ihr mit die Möglichkeit übers Jahr hinweg jede Woche ein Bild vom Rasen zu machen und zu hoffen, das er einen Rasenschnitt abrechnet den es nicht gegeben hat.

Am Ende muss die Abrechnung halt rechnerisch nachprüfbar sein und die Eigenbelege plausibel und marktüblichen.

 

[.one]

Du hast ein Recht zur Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters, aber nicht das dir Kopien zugesendet werden.

Das ist aber ne Gratwanderung. Als Vermieter würde ich die Kopie lieber zur Verfügung stellen, als mich da in einen Rechtsstreit zu bewegen.

 

[Skysnake]

Wieso? Er hat kein Anrecht darauf und du bist schnell bei Hunderten Seiten an Kopien...

Vor allem ist das echt Arbeit für den Vermieter auch wenn du hin gehst. Er muss die Belege ja für dich ziehen, sofern er nicht für jedes Objekt ne eigene Buchhaltung hat, was man nicht macht da zu viel Aufwand.

Ich spreche. da aus eigener Erfahrung einer Firma mit 4000 Wohnungen.

 

[fgordon]

Es kommt halt sicher darauf an wie zerrüttet das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist, ob der Vermieter die Belege als Kopie ingesamt von sich aus freiwillig zur Verfügung stellt oder nicht.

Ich mache für die einzelnen Objekte immer gleich den passenden Satz PDF falls je ein Mieter Einsicht will, das reicht sicher im Normalfall.

Heizkosten lasse ich bei allen extrene Dienstleister abrechnen und verweise da dann gebenenfalls auf deren Rechtsabteilung, gerade minol, techem und Co haben hier sicher am Tag hunderte oder tausende solcher Fälle, denke für die ist das Alltag - und Heizkosten sind nunmal verglichsweise komplex insbesonere bei Hybridheizanlagen und unterjährigen Preisanpassungen.

Ist das Verhältnis stark zerrüttet können sich sicher beide das nahezu beliebig schwer machen xD

Wie will man denn eine korrekte NK Rechnung erstellen, wenn man keine getrennte Buchhaltung für die Objekte hat? Zahlt dann der Mieter X aus Haus Y anteilig den Hausstrom von Haus Z das 5 km entfernt steht?

Da mag bei Objekten gehen ,die man zusammen abrechnet, weil diese z.B. räumlich eine Einheit bilden und ausreichend ähnlich sind - aber doch sonst nicht?

Vor allem will doch sicher jeder (vor allem grössere) Vermieter wissen, welches Objekt welche Rendite erwirtschaftet, das bedingt doch eine getrennte Buchhaltung, das ist zwingend notwendig für zukünftige Investitionsentscheidungen.

 

[.one]

Er hat kein Anrecht darauf

Und ob er das hat!

Vor allem ist das echt Arbeit für den Vermieter

Nicht sein Problem.

 

[JPsy]

Hallo,zum Thema Allgemeinstrom: Bei uns laufen darüber, neben Licht, auch Strom Heizung, Strom Satelliten Anlage und Kabelverstärker...