Haus Vollfinanzierung?

[gymfan]

Damit schalge ich alle Festgeldkonten, denn selbst auf 300000€ gibt es wohl keine 18000€ Zinsen im Jahr.

Auch eine Immobilie muss ich langfristig rechnen, womit Festgeld kein passender Vergleich ist. Ein weltweit gestreuter Aktien-ETFs kommt langfristig auf 6% Zinsen im Jahr nach Steuern.

Ich habe jedenalls dadurch, dass ich meine Wohnung nur zu 20%, und nicht zu 100% finanziert habe (was mir die Bank damals angeboten hat), mind. 35k€ Kapital "verloren", wenn ich meine realen Werte von 2017 bis heute ansehe. Ohne vorzeitige Sondertilgung würde der Kredit halt noch bis 2027 weiter laufen und das dafür nötige Kapital hätte ich vermutlich für 4% (also 3% nach Steuer) bis 2027 angelegt.

Ich will in der Wohnung noch lange leben und daher ist mir der aktuell theoretische Verkaufswert egal. Daher kann ich max. die gesparte Miete ansetzen, aber abzüglich der nicht auf die Miete umlegbaren Kosten und abzüglich der Instandhaltungsrücklage für meine Sondereigentum. Das spart mir dann am Ende mit Glück 300€-400€/Monat, je nachdem, ob mein ex-Vermieter alle Möglichkeiten zur Mieterhöhung ausgenutzt hätte, was er 15 Jahre lang vorher nicht getan hat.

Aber m.M.n. gibt es keine bessere Geldanlage als das eigene Haus zum selber bewohnen.

(M)eine Geldanlage ist flexibel, im Gegensatz zum Geld, das in der Immobilie gebunden ist. Ich kann nicht nur den Balkon verkaufen, weil ich ihn nicht benötige, das Geld aber für anderes benötige.

Zwei Nachbarn versuchen seit 12 bzw. 6 Monaten ihre Wohnung zu verkaufen. Die einen wurden jetzt zum ungewollten Vermieter, weil sie nicht unter ihrem Kaufpreis von 2020 verkaufen wollen/können, und die anderen dürfen sich vermutlich nach einem höheren Kredit wie geplant umsehen, um ihre neue Wohnung zu finanzieren bis die alte Wohnung verkauft ist.

Das hier ist der Thread zur Vollfinanzierung, nicht zu Voll-Eigenkapital.

Das eine schließt das andere nicht zwingend aus. Nur weil ich das Geld habe muss ich es nicht zwingend in die Immobilienfinanzierung stecken. Ich wäre jedenfalls nie auf die Idee gekommen, meine private Rentenversicherung zu kündigen oder zu verkaufen, um die damals 30k€ in die Immobilie zu stecken.

Aber eines sieht man recht häufig, wer einen Immobilienkredit zurückzahlen muss, ist quasi zum Sparen gezwungen.

Wäre es nicht so, gäbe es viel weniger Leute, die eine Vollfinanzierung machen müssten.

 

[simpsonsfan]

Das eine schließt das andere nicht zwingend aus.

Das Geld liquide zu haben schließt eine Finanzierung nicht aus. Aber man kann nur entweder Voll-Fremdfinanzieren oder eben nicht. (Hast du 100 [oder gar 110%] finanziert? Ja/Nein.) Wollte eher darauf hinaus, dass jemand, der bspw. 100k€ rumliegen hat nicht einfach sagen kann, dass er sich jetzt davon eine Immobilie kauft und damit ja pauschal so viel Miete spart, wie von Samurai76 angedeutet.
Ich hätte vielleicht auch anders formulieren können, dass ein Szenario von bspw. 4% Guthabenzins und 4% Kreditzins bereits 8 Prozentpunkte Differenz sind, also mehr als die erwähnten sechs.

 

[gymfan]

Das Geld liquide zu haben schließt eine Finanzierung nicht aus. Aber man kann nur entweder Voll-Fremdfinanzieren oder eben nicht. (Hast du 100 [oder gar 110%] finanziert? Ja/Nein.)

Ich habe am Ende zu ca. 20% finanziert, wie ich es von Anfang an geplant hatte. Das Angebot der KfW war damals zu gut, um es abzulehnen, meine Konten kurzzeitig komplett leer zu räumen und im Notfall doch die erwähnte Rentenversicherung verkaufen zu müssen.

Eine der ersten Fragen des Bankbererates, nachdem er meine Rücklagen und meine Einkünfte geprüft hatte war, ob ich nicht mehr/alles finanzieren wollte. Er wollte offensichtlich die Provision für den Immo-Kredit zu 1,5% einstecken.

Vermutlich (bzw. auf Grund meines Alters mit Sicherheit) würde er das heute so nicht mehr fragen. Bei den aktuellen Zinsen würde das auch keinen Sinn ergeben.

 

[Sylar]

Ich habe letzten Monat Vorzeitig meinen Kredit abbezahlt und habe von der Bank eine Bestätigung erhalten, dass man im Grundbuch die Bank als Eigentümer löschen kann (oder so ähnlich).

Macht das einen Unterschied aus oder soll man es gleich machen, damit die Bank nicht mehr im Grundbuch steht (falls die bestätigung mal "verloren" geht)?

Und dann die Frage wer ( Notar?) und was kostet das grob geschätzt in etwa?

 

[Samurai76]

Grundschuld löschen ist nicht immer sinnvoll, da man sie für weitere Kredite nutzen kann. Kosten entstehen so um 0,2% der eingetragenen Schuld.

 

[w0wka]

Ich würde es stehen lassen. Kostet dich nichts und hat, wie bereits angesprochen, später evtl. Vorteile für dich bei der Beschaffung eines weiteren Kredites.

 

[Erkekjetter]

Hier ist alles wichtige zu dem Thema erläutert: https://www.anwalt.de/rechtstipps/d...grundbuch-ablauf-dauer-und-kosten-217530.html

Wenn die genannten Gründe nicht vorliegen, kann man die Grundschuld auch stehen lassen.

 

[Khaotik]

0,2-0,4% der Kreditsumme für die Löschung ist auch nochmal ne ordentliche Summe. Wenn man es also nicht dringend raus haben will, kann man sich das Geld sparen.

 

[ThomasK_7]

Ich empfehle sie löschen zu lassen, weil
a) eine Löschung in Zukunft vermutlich allgemein teurer werden wird
b) eine verschlampte Löschungsbewilligung nicht so leicht zu ersetzen ist
c) eine Weiterverwendung mit einer anderen Bank nicht immer gewünscht/realisierbar ist
d) der Betrag der Grundschuld selten zu weiteren Vorhaben passt
e) es sich mit einem freien Grundbuch besser schlafen lässt.

 

[Sylar]

@Samurai76
Aber auch nur Sinnvoll, wenn es die gleiche Bank wird oder?

@w0wka
Wäre es aber nicht besser, wenn ich einen neuen Kredit aufnehme für eine neue Immobilie, dass die Neue Bank im Grundbuch von der neuen Immobilie drinnen ist?

@Khaoti
Der Kredit von der Bank war nicht mehr so hoch, da es sich um eine Förderung vom Staat handelte. Aber heftig, dass es "so viel" ist, wenn man einen hohen Kredit hat.

@ThomasK_7
a) sehe ich auch so
b) das macht mir am meisten "sorgen", wenn man es irgendwann mal braucht.
c) verstehe ich in dem Punkt aber nicht ganz, wenn ich jetzt ein Kredit für eine neue Immobilie nehme. Dann will ja die Bank im Grundbuch von der neuen Immobilie stehen. Oder verstehe ich das falsch?
d) wie meinst du das?
e) ja, dass kann durchaus sein. Bin eher Froh, dass ich jetzt mal alles abbezahlt habe und wieder Schuldenfrei bin. Die Zinsen sind ja auch stark gestiegen.


Werde mich da mal Nachfragen was es kostet bei uns. Tendiere eh zum löschen

 

[ThomasK_7]

zu d)
Wenn eine andere Bank mit der bestehenden Grundschuld arbeiten soll, dann geht das haftungsmäßig nur für den ganzen Betrag der eingetragenen Grundschuld. Du vergibst also bei einem kleineren Folgekredit Sicherheiten für die volle erste Kreditsumme.
Die Folgebank darf diese Sicherheit nur bis zur neuen Kreditsumme verwenden, aber im Fall der Fälle (worst case) können sich für den Folgekredit die Forderungen durch Zahlungsrückstände und "Strafzinsen" (bis z. Bsp. 15%) erheblich aufsummieren. Das ist natürlich gut für die Folgebank, aber schlecht für Dich.
Man behindert sich auch für den Fall, falls man später einmal noch einen weiteren Folgekredit aufnehmen muss, also dann 2 versch. Kredite absichern will/muss.
Der Baufinanzierer Dr. Klein meint dazu noch:

Wann es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?
Streben Sie einen Hausverkauf an, ist es sehr sinnvoll, die Grundschuld zu löschen. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt wesentlich gefragter sind, lassen sich mit ihnen meist auch höhere Verkaufspreise erzielen. Darüber hinaus bestehen die meisten potenziellen Käufer auf eine lastenfreie Immobilie und wollen sich nicht an ein Objekt mit bereits eingetragener Grundschuld binden. Die Kosten für die Löschung der alten Grundschuld, also für den Notar und das Grundbuchamt, übernehmen dabei Sie als Verkäufer.

Es gibt für beide Varianten für und wieder Argumente.

Ich weis noch, wo meine Löschungsbewilligung für ein Objekt ist und die Grundschuld war auch nicht hoch.
Für ein anderes Objekt haben die Banken im Laufe der Zeit etwas gewechselt, aber alle Grundschulden sind noch durch die letzte jetzt verbliebene Bank belegt, obwohl nur noch rd. 1/3 der ursprünglichen Kreditsumme zur Abzahlung aussteht.
Was die Banken einmal als Sicherheiten haben, rücken sie in der Praxis nicht mehr heraus. Erst recht nicht für Mitwettbewerber.

 

[_killy_]

Was die Banken einmal als Sicherheiten haben, rücken sie in der Praxis nicht mehr heraus. Erst recht nicht für Mitwettbewerber.

Das stimmt absolut nicht. Wenn der Kredit vollständig getilgt ist - dann geht die Grundschuld als Eigentümergrundschuld über. Die bisherige Bank darf eine Übertragung auf eine andere Bank nicht verweigern. Dies tun sie auch niemals - jedoch nehmen für die Abtretungserklärung der Grundschuld die bisherige Bank dann nochmal eine Gebühr - als Aufwandsentschädigung.

 

[ThomasK_7]

Wer verstehend lesen kann, konnte erkennen, dass ich den Fall beschrieb, dass der Kredit eben noch nicht vollständig getilgt ist.