Vermietete Eigentumswohnung kaufen - problematisch?

[Fu Manchu]

Ich schaue nach Wohnungen zum Kauf und dabei stoße ich immer wieder auf Eigentumswohnungen, die vermietet sind.

Gibt es bei solchen Wohnungen Probleme? Ich will natürlich selber irgendwann in dieser Wohnung wohnen - was aber nicht sofort sein muss, das hat durchaus 1-2 Jahre Zeit.

Mir wurde jetzt im Familienkreis und von Freunden oftmals abgeraten, nach dem Motto "die Mieter kriegst du nicht aus der Wohnung raus", "die Bude ist doch total verwohnt" usw.

Hat jemand von euch Erfahrungen gemacht, was vermietete Eigentumswohnungen angeht, evtl im Freundes-, Bekannten- und Familienkreis?

Mein Überlegung ist, eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, nicht gleich dort einzuziehen, die eingehende Miete Anfangs für das Bankdarlehen mitzunutzen und erst in 1 oder 2 Jahren einzuziehen. Aber auch gleich ankündigen, das ich den Mietern kündige mit einem Zeitraum - von sagen wir - 2 Jahren.

Das Bankdarlehen ist kein Thema hier, nur die vermietete Eigentumswohnung, die Eigennutzung und die Frage, ob/wie man Mieter rauskriegt.

 

[Xyn]

Jemand der bereit ist in eine Eigentumswohnung zu investieren sollte auch dann wenn er ein Objekt hat bereit sein seinen Anwalt die Details bzgl. Kündigung prüfen zu lassen. Eine klare Antwort gibts nicht. Meist schaut man sich alles an und guckt sich seine künftigen Mieter doch genauer an. In solch einer Situtation ist es auch nicht verkehrt diese darauf hinzuweisen das man in einer absehbaren Zeit gewillt ist dort selbst einzuziehen. Die Reaktion ist dann eben interessant. Auch würde ich das alles schriftlich vor dem Kauf regelen.
Eine Garantie das es am Ende trotzdem so klappt wie nötig gibts nicht, ggf. muss dann eben geklagt werden.

Nimm dir jemanden mit der sich bereits auskennt mit dem kaufen von Immobilien er weiss auch in der Regel worauf zu achten ist.

 

[Fu Manchu]

Der Kauf wäre über einen Makler, ich denke, der würde auch vieles klären können. Aber schon mal Dank.

 

[dkcsnake]

So einfach kriegste den Mieter nicht aus der Wohnung.
Es war wie bei mir. Du must eigenbedarf anmelden für den Wohnraum und das muss erst geprüft werden ob es tatsächlich stimmt. Wenn die Prüfung abgeschlossen ist und du das okay bekommen hast, kannst du den Mieter eine Kündigung aussprechen, du musst aber auch die Gesetzlichen Mietkündungszeitraum einhalten!

 

[Lars_SHG]

Du must eigenbedarf anmelden für den Wohnraum und das muss erst geprüft werden ob es tatsächlich stimmt. Wenn die Prüfung abgeschlossen ist und du das okay bekommen hast, kannst du den Mieter eine Kündigung aussprechen, du musst aber auch die Gesetzlichen Mietkündungszeitraum einhalten!

...und wenn Du dann eine Mieterin hast, die gerade schwanger ist - oder ein kleines Kind hat, kannst Du Dir auch den Eigenbedarf klemmen!

Das ist schon nicht leicht Mieter los zu werden!
Mir fallen auch noch hundert andere Gründe ein, warum ich ein selbst gekauftes Eigenheim nicht vermieten würde - Mietnomaden wäre wohl das gröbste, aber es gibt ja auch sowas wie einfach nur schlechte Mieter, die Dir dann die Bude komplett verwanzt hinterlassen!

Anders wäre es, wenn Du den Mieter kennst und weisst, dass es hier höchstwahrscheinlich kein Problem geben wird!

 

[miac]

Hier steht eigentlich alles: http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratgeber/mietvertrag/kuendigung.jsp

 

[Fu Manchu]

Jetzt wird auch klar, warum vergleichbare, aber vermietete Wohnungen teilweise erheblich günstiger sind und weshalb der Status "vermietet" explizit genannt wird. Dann prüfe ich vorher noch genauer.

 

[Wolkenheim]

Wenn man hier nachliest, dürften die beiden Stichpunkte Sozialklausel und Kündigungssperrfrist (bei Umwandlung in Eigentum während der Mietzeit) wichtig sein.

Man kann wohl davon ausgehen, dass du an einer Immobilie in gutem Zustand und in guter Lage interessiert bist. Genau dann werden die Mieter aber kein Interesse an einem Auszug haben und bemüht sein, diesen möglichst lange zu verzögern. Vorwerfen kann man ihnen das nicht! Wohnen sie zudem schon sehr lange in der Wohnung, dürften vergleichbare Wohnungen trotz zwischenzeitlicher Mieterhöhungen nämlich teurer sein, teils deutlich. Ein Umzug wäre somit nicht selten mit einem kompletten Wechsel des gewohnten Umfelds und nicht nur der einzelnen Wohnung verbunden.

 

[kuddlmuddl]

Wenns deutlich billiger ist wird das seinen Grund haben...

und das hier:

Der Kauf wäre über einen Makler, ich denke, der würde auch vieles klären können. Aber schon mal Dank.

solltest du mal GANZ stark überdenken.
Der Makler verdient daran dir eine Wohnung zu verkaufen - und das nicht zu knapp. Glaubst du er redet mit dir offen über mögliche Probleme wenn du sagst dass du da in ein paar Jahren einziehen willst? Probleme die dich evtl. vom Kauf abhalten? Oder denkst du er würde dich warnen wenn die Familie schon öfter mal die Miete nicht (rechtzeitig) bezahlt hat?
...

 

[Fu Manchu]

Makler hier ungleich Vermieter, soweit ist das ja wohl klar. Und die Wohnung wird über eine Vermietungsgesellschaft betreut.

 

[Xyn]

Das mit den Makler ist schon richtig. Vertrauen sollte man sich nur selbst wenn es ums Geld geht, besonders bei diesen Summen. Ich persönlich versuche bei solchen Dingen alles schriftlich fest zu halten (so banal es ist). Manchmal ist eine Motivation an den jetztigen Mieter nicht verkehrt. Beispiel du gibst ihm 1000,- Euro Umzugskosten. Allerdings würde ich das schriftlich und vor dem Kaufvertrag klären. Logisch ist auch das eine vermietete Wohnung günstiger zu haben ist als eine neue bzw. unvermietete, einder der Gründe wieso viele beim Verkaufsvorhaben versuchen ihre Mieter loszuwerden.

 

[Aduasen]

Ich will natürlich selber irgendwann in dieser Wohnung wohnen - was aber nicht sofort sein muss, das hat durchaus 1-2 Jahre Zeit.

Wie andere schon schrieben:
1-2 Jahre kannst Du Dir defintiv abschminken.

Unter anderem kommt es z.B. auch darauf an, wie alt die aktuellen Mieter sind.
Ältere Menschen haben besondere Schutzfristen.

Wenn, dann kauf eine Wohnung, für die ein befristeter Mietvertrag besteht.
Dann kannst Du sicher sein, dass sie zum Zeitpunkt X frei wird.

 

[Fischkopp]

Makler hier ungleich Vermieter, soweit ist das ja wohl klar. Und die Wohnung wird über eine Vermietungsgesellschaft betreut.

Das tut nichts zur Sache, dem Makler ist mit Unterschrift des Kaufvertrages egal was aus deinem Vorhaben wird

Zum Thema Vermietungsgesellschaft, da habe ich auch eher schlechte Erfahrungen gemacht, da die oftmals Interesse daran haben Mietverhältnisse aufrecht zu erhalten.

Ich würde den Kauf einer vermieteten Wohnung tunlichst vermeiden, auch aus eigener Erfahrung!
Selbst eine Kündigung tut nichts zur Sache, wenn Änderungen der Verhältnisse der Mieter eintreten, z.B. die genannte Schwangerschaft!

Auch Krankheiten usw. können eine Kündigung unwirksam machen, wenn dem kranken Mieter ein Umzug nicht zuzumuten ist!
Ich habe durch sowas mal viel Geld verloren, da eben dies nach dem Kauf eines vermieteten Hauses eingetreten ist und ich das Haus mit viel Verlust wieder verkauft habe!

Gut ist wenn man trotz allem den Mietern eine Ausweichmöglichkeit anbieten kann, in Form einer anderen, möglichst günstigeren oder attraktiveren, Wohnung!
Das kann man auch mit dem Makler besprechen, wenn der Mann Fähig ist

Edit: Ach ja zum Thema ältere Mieter, es gibt sogar eine Regelung die ab einer gewissen Mietdauer, bei meiner Mutter in HH waren es 25 Jahre, ein Wohnrecht einräumt.
Solche Mieter sind praktisch unkündbar!

 

[Fu Manchu]

Oha, vielen Dank, das werde ich alles berücksichtigen bzw. die Finger davon lassen.

 

[Nighthawk1977]

Schau doch mal, ob du mit dem aktuellen Eigentümer eine Übereinkunft treffen kannst.
Bei meinem Immobilienkauf vorletztes Jahr haben wir das auch so gemacht. Das Haus war zu der Zeit auch noch vermietet (im September).
Ich habe mit dem Eigentümer vereinbart, dass er mit seinen Mietern eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages arrangiert, natürlich mit einer großzügigen Frist. Das waren in dem Fall fast 9 Monate (Kaufvertrag notariell im Oktober gemacht, Frist zum Auszug bis spätestens 30.06.).
Diese Vereinbarung war Bestandteil meines Kaufvertrages und die Mietfreiheit war eine Voraussetzung zur Fälligkeit des Kaufpreises und eine Hintertür zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Ist aber natürlich Vereinbarungssache... Bei mir kam begünstigend hinzu, dass die Mieter angedeutet hatten, was größeres zu brauchen. Im Endeffekt haben sie aber trotzdem die volle Zeit ausgeschöpft und haben bei mir noch angefragt, ob ich ihnen das Haus noch befristet vermieten würde.

Aber im Endeffekt wollte ich auch auf keinen Fall selbst wegen Eigenbedarf kündigen.