Wohnungskauf, Fertigstellung verspätet, Corona Ausrede?

[Osborn]

Moin,

ich habe 2018 den Kaufvertrag für eine Neubauwohnung in Berlin unterschrieben.

Geschuldeter Fertigstellungstermin: 1.1.22

Ich gehe davon aus, dass es länger dauern wird und würde dann Ausgleichszahlungen fordern.

Ich gehe auch davon aus, dass der Verkäufer Corona als Ausrede für die Verspätung nutzen wird.

Wie seht ihr das? Was soll ich tun, wenn es soweit ist?

Ausschnitte aus dem Vertrag (Achtung MONSTERSATZ):

Behinderungen bei der Herstellung des Kaufgegenstandes aus Umständen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind, z. B.

höhere Gewalt,

Streik,

Aussperrung,

Umstände aus dem Risikobereich des Käufers, insbesondere Verzug mit der Zahlung der Raten gem. Ziffer III,

behördliche Vorgaben oder Auflagen,

Insolvenz von am Bau beteiligten, ordnungsgemäß vom Verkäufer ausgewählten Unternehmen, dies gilt entsprechend bezogen auf von diesen ausgesuchte Subunternehmen,

außerordentliche Witterungsverhältnisse, mit denen bei Vertragsschluss normalerweise nicht zu rechnen war

oder sonstige für den Verkäufer unabwendbare Umstände,

verlängern die geschuldete Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung.

Und wo ich schonmal hier bin, Bonusfrage:

Zunächst ein Ausschnitt aus dem Vertrag bzgl. Bauzeitverzögerunserstattung:

Der Verkäufer erstattet einen vom Käufer etwa geltend gemachten Anspruch wegen einer Bauzeitverzögerung nur nach Nachweis des dem Käufer durch den Verzug nach den hier verbindlich vereinbarten Terminen für die Bezugsfertigkeit/vollständige Fertigstellung entstandenen, nach Gesetz ersatzfähigen Schadens und dies nur, soweit der Verkäufer die Verzögerung zu vertreten hat.

Der Verkäufer haftet zudem der Höhe nach wie folgt beschränkt auf die nachfolgenden Beträge:

- bezogen auf die Wohnung maximal bis zu einer Höhe von EUR 14,50/m2 Wohnfläche pro Monat, wobei die Beschränkung der Höhe nach nicht für folgende Schadenspositionen gilt, jeweils soweit anfallend und nach Gesetz ein Ersatzanspruch besteht: Umzugs-, Einlagerungs- und Finanzierungskosten.

- bezogen auf einen kaufgegenständlichen Stellplatz auf einen Betrag in Höhe von EUR 95,00/Stellplatz pro Monat, wobei die Beschränkung der Höhe nach nicht für etwaige und nach Gesetz erstattungspflichtige Finanzierungskosten gilt.

Die vorstehenden Beschränkungen der Höhe nach gelten zudem nicht, soweit dem Verkäufer Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

Mein Plan: Mir entgeht die Kaltmiete, welche höher als 14,5 EUR wäre, also verlange ich den Maximalbetrag.

Kann man das so machen? Kennt sich wer aus?

 

[Kombra]

Ich gehe auch davon aus, dass der Verkäufer Corona als Ausrede für die Verspätung nutzen wird.

Ist die Ausreden denn abwägig?

Mein Plan: Mir entgeht die Kaltmiete, welche höher als 14,5 EUR wäre, also verlange ich den Maximalbetrag.

War die neue Wohnung komplett als Mietwohnung geplant?

Kann man das so machen? Kennt sich wer aus?

Du kannst es zumindest versuchen. Aber persönlich würde ich nicht mit Erfolg rechnen.
Mit Corona konnte ja keiner rechnen und wenn der Verkäufer anführen kann dass letztes Jahr bspw. die Arbeiten für mehrere Monate ruhen mussten wirst du wohl im dümmsten Fall die Frist für diese Monate nach hinten rücken müssen.

Unser Nachbar musste bspw. 4 Monate auf Dachdecker warten da Mitarbeiter mit Corona erkrankten und daher die Arbeit ruhte. Was will man da machen?

Besteht denn jetzt schon "böses Blut" zwischen dir und dem Verkäufer dass du da direkt die letzten Brücken einreißen willst?

 

[Osborn]

Danke für den Beitrag. Über dieses Thema habe ich bisher mit dem Verkäufer nicht gesprochen. Ich versuche hier also sowas wie juristische Vorsorge zu betreiben

Aber das wäre echt heftig, wenn die damit durchkommen. Weil dann können Sie praktisch ewig nicht fertig werden und müssten nix zahlen. Corona läuft ja immernoch.

Ich kann die Wohnung solange nicht vermieten, aber muss die Finanzierungsrate zahlen. Das könnte eng werden.

Edit1: Vielleicht könnte ich die Bank (Sparkasse) fragen, ob die Rate kostenlos gestundet wird, weil Corona. Ich glaube aber nicht, dass im Darlehensvertrag steht, dass bei höherer Gewalt kostenlos gestundet wird.

 

[SpookyFBI]

Es ist ja nicht nur Corona… es sind ja auch Baumaterialien die fehlen… Aufgrund dessen

 

[Osborn]

Aber fehlendes Baumaterial halte ich schon für sehr fragwürdig, ob das nicht in den Verantwortungsbereich des Verkäufers fällt.

Ich meine juristisch könnte man vielleicht alles in "sonstige für den Verkäufer unabwendbare Umstände" oder "Umständen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten" hineininterpretieren, aber irgendwo muss dann auch Schluss sein.

In welchen Beispielfällen muss der Verkäufer dann überhaupt noch für Verzug zahlen? Nur bei Vorsatz? Aus Faulheit nicht bestellt.

Edit1: Vielleicht kann man das so auflösen: Ist das Baumaterial objektiv unmöglich zu beschaffen oder ist es nur mit Mehrkosten verbunden?

Also könnte der Verkäufer der Wohnung zum Beispiel Holz für den doppelten Preis rechtzeitig bekommen, aber ist nicht bereit dadurch auf einen Teil seines Gewinns zu verzichten? Dann ist dieser Schuld, würde ich sagen.

Aber hat er alles zumutbare versucht und war auch bereit mehr zu zahlen, aber es lieferte einfach niemand, dann würde ich das eventuell akzeptieren.

 

[Kombra]

Danke für den Beitrag. Über dieses Thema habe ich bisher mit dem Verkäufer nicht gesprochen. Ich versuche hier also sowas wie juristische Vorsorge zu betreiben

Gerne.
Aber juristische Vorsorge wäre vlt wirklich besser bei einem Anwalt aufgehoben.

Aber das wäre echt heftig, wenn die damit durchkommen. Weil dann können Sie praktisch ewig nicht fertig werden und müssten nix zahlen. Corona läuft ja immernoch.

Klar läuft "Corona" noch. Aber es kommt eben auf die Umstände an.
Wenn nunmal letztes Jahr die Baustellen wochen und monatelang geschlossen waren, was will man da machen? Und die Zeit lag ja nunmal auch mitten in deiner Bauzeit.

Dazu kämen eben wirklich eventuell Verzögerungen wenn Mitarbeiter oder beauftragte Unternehmen wegen Corona ausgefallen sind.

Beispiel:
Woche 1 ist geplant Kanäle für Steckdosen zu fräsen.
Woche 2 sollen die Steckdosen gesetzt werden.
Woche 3 soll tapeziert werden.

In Woche 1 fällt aber der Mitarbeiter fürs fräsen wegen Corona aus und ist 3 Wochen nicht da.
Theoretisch wäre der frühste Termin nun
Woche 4 für fräsen
Woche 5 Steckdosen
Woche 6 tapezieren

Woche 5 kann der Elektriker nicht da er eigene Aufträge hat und es um 2 Wochen verschieben muss.

Also werden in Woche 7 endlich Steckdosen gesetzt und der Tapezierer kann sogar mal also wird direkt Woche 8 tapeziert.

Insgesamt bist du dann trotzdem schon 5 Wochen hinter deinem "Soll".
Und das zieht sich ja dann durch wie ein roter Faden. Es ist bei so einem Bau ja nicht so dass du sagen kannst.

"Ok wir haben das nicht fertig dann machen wir eben was anderes."

In dem Beispiel bringt es ja nichts das Tapezieren trotzdem durchzuziehen und die Steckdosen im Nachhinein zu verlegen. Ähnliches ist mit anderer Innenausstattung wie Fliesen im Bad etc.

Und wenn du meinst du kannst kurzfristig solche Handwerker finden......kannst du knicken momentan.

Ich kann die Wohnung solange nicht vermieten, aber muss die Finanzierungsrate zahlen. Das könnte eng werden.

Edit1: Vielleicht könnte ich die Bank (Sparkasse) fragen, ob die Rate kostenlos gestundet wird, weil Corona. Ich glaube aber nicht, dass im Darlehensvertrag steht, dass bei höherer Gewalt kostenlos gestundet wird.

Kannst du versuchen. Aber eine Wohnung so zu finanzieren ist immer problematisch. Mieteinnahmen sollten bei sowas immer ein Plus sein. Wenn du eine Wohnung so finanzierst läufst du unter Umständen immer schnell in Probleme.

Aber fehlendes Baumaterial halte ich schon für sehr fragwürdig, ob das nicht in den Verantwortungsbereich des Verkäufers fällt.

Kommt drauf an ob es fehlt weil nicht verfügbar oder zu teuer. Andererseits wird dir auch kaum daran gelegen sein wenn dein Verkäufer/Bauunternehmer während des Baus pleite geht. Glaub mir das willst du nicht.

In welchen Beispielfällen muss der Verkäufer dann überhaupt noch für Verzug zahlen? Nur bei Vorsatz? Aus Faulheit nicht bestellt.

Na ja in den Fällen über die er selbst die Kontrolle gehabt hätte. Allerdings ist es manchmal sicher schwer zu beweisen in welchen Fällen er die Kontrolle hat und in welchen nicht. Also zumindest für dich.

Denn der Verkäufer wird sicherlich zeigen können dass er bspw. letztes Jahr schlicht geschlossen hatte weil es so angeordnet wurde.

 

[Osborn]

Was fallen die für Beispielszenarien ein, wo der Verkäufer zahlen muss?

 

[chris12]

warum sollte der verkäufer den mehrpreis für z. b. holz auf seine kappe nehmen?
macht doch kein verkäufer-siehe grafikkarten.
konnte man beides nicht absehen.

 

[Osborn]

Um einen versprochenen Liefertermin einzuhalten.

 

[Kombra]

Was fallen die für Beispielszenarien ein, wo der Verkäufer zahlen muss?

Wenn der Verkäufer bspw. einen Mitarbeiter versehentlich auf 2 Baustellen gleichzeitig eingeplant hat und es deswegen zu Verzögerungen kam. Aber weis das erstmal nach.

Edit:
Oder wenn der Verkäufer einen Kranwagen für den falschen Tag bestellt hat.
Wenn während des Baus etwas von den Mitarbeitern falsch eingebaut oder beschädigt wird.
(Gasleitung? Hier führt doch keine Gasleitung lang)

Sowas in der Art. Also alles was auch der Sorgfaltspflicht des Verkäufers unterliegt und auf das er direkten Einfluss hat.

 

[Osborn]

Es ist ein großes Bauprojekt. Mehrere Mehrfamilienhäuser nebeneinenader. Insgesamt über 100 Wohnungen. Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster, Rewe im Erdgeschoss, Tiefgarage, usw.

Angenommen es kommen nicht genug Teile für alle Wohnungen, aber es reicht um einen Teil fertig zu kriegen. Angenommen der Verkäufer entscheidet sich, meine Wohnung als letztes zu machen, weil bei mir die Strafzahlung am geringsten wäre, wegen der größe in Quadratmetern.

Oder er setzt die wenigen Mitarbeiter entsprechend ein.

Dann könnte ich ja zumindest sagen: Er hätte es fertig kriegen können, aber hat sich bewusst dagegen entschieden. Bäm! Wehe ich bekomme mit, dass die anderen gleich ausgestatteten Wohnungen vor meiner fertig sind.

Ist es so unüblich, dass ein Lieferant mal nicht liefert? Muss man nicht sorge dafür tragen, dass man dann trotzdem irgendwie klarkommt oder entsprechende Strafzahlungen vorher schon kalkulieren? Vielleicht hat er schon eingeplant, dass er nicht rechtzeitig fertig wird und das mit in den Preis kalkuliert. In Berlin wird ja nix rechtzeitig fertig.

Naja, am Ende wird es wohl auf den genauen Wortlaut des Vertrages hinauslaufen. Und in "Umständen, die vom Verkäufer nicht zu vertreten" kann man echt alles reintun. So ein scheiß.

Also beim nächsten Kaufvertrag werde ich da mal genau drauf achten. War mein erster Kaufvertrag und vielleicht auch letzter, aber hatte halt keine Ahnung. Aber durch den Mangel an Wohnungen, kann der Verkäufer sowieso alles reinschreiben. Wenn der Käufer nicht will, dann verkauft er es so halt jemand anderem.

Vielleicht noch eine interessante Sache zu diesem Fall:
geplante Fertigstellung war 1.1.21 (unverbindlich)
1 Jahr Karenz
geschuldet 1.1.22

Dazu steht im Vertrag:

Der vorgenannte Termin entspricht den gegenwärtigen Annahmen und ist,
angesichts der Komplexität des Bauvorhabens, ausdrücklich unverbindlich.

Diesem Umstand als „Karenz“ Rechnung tragend, vereinbaren die Vertrags-
parteien hiermit den in Anlage 1 Nr. 4 b) bezeichneten verbindlichen Termin

für die vollständige Fertigstellung und damit auch die Bezugsfertigkeit.

 

[Kombra]

Es ist ein großes Bauprojekt. Mehrere Mehrfamilienhäuser nebeneinenader. Insgesamt über 100 Wohnungen. Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster, Rewe im Erdgeschoss, Tiefgarage, usw.

Oha ok dann hat das natürlich auch eine andere Dimension. Aber leider dann auch eine andere Dimension für auftretende Verschiebungen nach hinten.

Dann könnte ich ja zumindest sagen: Er hätte es fertig kriegen können, aber hat sich bewusst dagegen entschieden. Bäm! Wehe ich bekomme mit, dass die anderen gleich ausgestatteten Wohnungen vor meiner fertig sind.

Es kommt drauf an welche Teile fehlen würde ich sagen.

Mal ein Beispiel:
Wir bauen seit ein paar Monaten an unserer Solaranlage. Erstmal kamen Wechselrichter und Solarmodule recht fix. Dann mussten wir mehrere Wochen auf die neuen Zähler unseres Verteilnetzbetreibers warten.
Der Verkäufer meiner Solaranlage war da auch dahinter aber was will er da machen wenn die nicht in die Pötte kommen? Jemand anderen kann er da nicht fragen da es eben nur einen Verteilnetzbetreiber bei uns gibt. Dann stehst du da und wartest.

Ähnliches gibts momentan bei uns mit dem geplanten Stromspeicher. Der sollte kommen aber dauert auch noch ein paar Wochen. Erst letzte Woche haben wir überhaupt erfahren dass wir unseren Speicher bekommen. Genau gesagt bekommt mein Solateur von all seinen Bestellungen genau 40% geliefert. Unserer ist zum Glück dabei.

Wenn es bei euch auch so ist das die Bauteile den jeweiligen Wohnungen zugeordnet sind.....tja wenn bei euch dann auch 40% der Bestellung bedient werden und dein Nachbar beliefert wurde dann ist es so.
Mir würde da bspw. spontan die Gastherme einfallen falls die bei euch in jeder Wohnung extra ist.

Ist es so unüblich, dass ein Lieferant mal nicht liefert? Muss man nicht sorge dafür tragen, dass man dann trotzdem irgendwie klarkommt oder entsprechende Strafzahlungen vorher schon kalkulieren? Vielleicht hat er schon eingeplant, dass er nicht rechtzeitig fertig wird und das mit in den Preis kalkuliert. In Berlin wird ja nix rechtzeitig fertig.

Pre-Corona war es recht unüblich, ja.

Vor allem aber ist es oft problematisch wenn es bei Großprojekten darum geht dass man für alle Wohnung bspw. einheitliche Komponenten einbauen MUSS.
Im Vertrag steht es dürfen nur Velux Fenster eines bestimmten Typs im Gebäude eingebaut werden und Velux selbst kann diese nicht in ausreichender Menge liefern? Dann hilft eben alles jammern und fluchen nichts. Und dein Verkäufer kann dann nichtmal sagen "Ok dann nehmen wir eben einen anderen Typ Fenster" ohne dass er selbst Vertragsbruch begeht.

Vielleicht noch eine interessante Sache zu diesem Fall:
geplante Fertigstellung war 1.1.21 (unverbindlich)
1 Jahr Karenz
geschuldet 1.1.22

Der 1.1.22 ist dann der in Anlage 1 Nr. 4b bezeichnete Termin?

 

[Keylan]

Also Preisschwankungen bei einem bereits getätigten Kaufvertrag sind natürlich Risiko des Verkäufers. Wenn' s günstiger würde, würde er ja auch nicht den Kaufpreis reduzieren.

Corona selbst ist auch keine Ausrede, Seiteneffekte von Corona aber ggf schon. Das sollte man im Zweifel aber mit einem Anwalt klären, da die Durchsetzung im Zweifel auch nur Gerichtlich erfolgen kann.

Um die eigene Position aber erst mal einschätzen zu können hilft es wenig mit Mutmaßungen möglicher Gründe für eine Verzögerung zu spekulieren.

Als Käufer hast du das Auskunftsrecht ob die fristgerechte Vertragserfüllung gefährdet ist oder nicht. Also direkt nachfragen und wenn Verzögerung angesagt ist, dann auch direkt die Gründe einfordern.
Damit wird das ganze absehbarer und der Verkäufer hat keine Option mehr nachträglich noch Themen von Anfang letzten Jahres nach zu bringen.
Dazu könntest du anfordern auch über künftige Verzögerungen zeitnah aktiv informiert zu werden. Du brauchst ja verständlicher weise eigene Planungssicherheit z. B. falls du Interessenten als Mieter hast.

Hast du dann erst mal den aktuellen Planungshorizont des Verkäufers lässt sich auch langsam darüber reden ob die genannten Gründe anfechtbar sind.
Jetzt ist das doch nur Spekulation über nicht formulierte Hypothesen.

 

[Idon]

Ich lehne auf der Arbeit Corona - und habe das von Anfang an getan - als Force Majeure Grund ab. Entweder weil nicht plötzlich bzw. unvermeidbar, weil nicht oder nicht rechtzeitig angezeigt oder weil nicht oder nicht ausreichend Gründe dargelegt wurden.


Wann hat dein Geschäftspartner denn Verzögerung angemeldet und mit welcher Begründung?


Warum sollte ein Auftraggeber, sofern nicht anders zulässig vereinbart, Preissteigerungen tragen oder von Preissenkungen profitieren?


Kein persönlicher Angriff. Aber das, was @Kombra schreibt, halte ich für nicht belastbar und würde darauf weder hören noch mich verlassen. Z.B. Beweislast bei Überplanung von Arbeitern. Wer ist beweisbelastet? Der, der sich auf eine schuldlose Verzögerung berufen möchte oder der Auftraggeber?

Auch was @Keylan schreibt finde ich seltsam: Was interessieren mich denn angebliche Verzögerungsgründe aus grauer Vorzeit? Und seit wann soll ich als Auftraggeber Verzögerungen aktiv abfragen und auf Gründe hinweisen?


Geht's hier überhaupt um einen Kaufvertrag? Wer ist denn Vertragspartner? Ein Baumnehmen oder ein Immobilienhai?

@Osborn

Ich wäre bei einem konkreten Problem ja längst beim Anwalt. Was du hier im Eröffnungspost möchtest ist eine konkrete Beratung im Einzelfall und die kann dir nur ein Anwalt geben.

 

[Keylan]

Auch was @Keylan schreibt finde ich seltsam: Was interessieren mich denn angebliche Verzögerungsgründe aus grauer Vorzeit? Und seit wann soll ich als Auftraggeber Verzögerungen aktiv abfragen und auf Gründe hinweisen?

Ich habe keine Ahnung, ob der Auftragnehmer/Verkäufer fristen zur aktiven Bekanntmachung von Verzögerungsgründen hat. Aber wenn ich jetzt 11/2021 auf Nachfrage nach einer Verzögerung ein "Nö, passt schon alles" bekomme (und das am besten schriftlich).
Dann wird 1/2022 ein Verzögerungsgrund den angeblich Subunternehmer verschuldet ist (was ja laut Zitat explizit aus der Haftung genommen wird) anfechtbar wenn den diese Arbeiten aktuell nach Bauplan längs abgeschlossen seien sollten.

Dann hab ich also für Kompensationen mehr der von dir so hoch geschätzten Verhandlungsmasse, weil ich entweder die die Begründung selbst anzweifeln kann, oder die Fehlerhafte Auskunft geltend machen kann. Wenn hier Fahrlässigkeit des Auftragnehmers offenbar werden ist ja ggf. auch mehr drin als diese ~15€ je Monat und und m².

Und als Auftragsgeber frage ich aktiv nach Verzögerungsgründen, weil der TE ja eben diese Bedenken hat. Ich schreibe ja, das er den aktiven Part künftig von Auftragnehmer einfordern soll. Dies ist Augenscheinlich aktuell nicht der Fall sonst wüsten wir ja schon was los ist.
Wenn doch, ist die Disskusion hier eh hinfällig weil er sich dann nur Sorgen um nichts gemacht hat.

 

[fl01]

Wie @Idon schon anregte würde ich dies auch anwaltlich klären lassen. Hier irgendwelche Hypothese zu äußern ohne nähere Rechtskenntnisse zu haben kommt nicht so gut. Okay, ich habe einen Vollrechtschutz und kann gut reden. Wenn man keinen hat kommt es sicherlich auch die Höhe des Streitwertes an.

 

[Idon]

@Keylan

In AGB kann viel stehen. Ob das wirksam ist soll ein Anwalt einschätzen und ein Gericht prüfen.


Ob es sich hier lohnt jemanden aufmerksam zu machen ist eine strategische Entscheidung. Statt schriftlich, das wird oft gesondert geprüft, würde ich da mit einem Kumpel als Zeugen hingehen. Hängt halt immer vom Einzelfall ab, den wir hier nicht kennen und auch nicht einschätzen können.


Ich persönlich würde ja auch die Begrenzungen des Schadensersatzes prüfen lassen. Grobe Fahrlässigkeit? Corona? Fehlende Materialen? Klingt nach einem Spiel, welches sich in beide Richtungen spielen lassen könnte.

 

[kunig30]

Wahrscheinlich ist bei sowas dann die Frage wer den besseren Anwalt hat. Ich persönlich habe noch nicht erlebt, dass ich aufgrund verzögerter Termine mal Anspruch auf Schadensersatz gehabt hätte (ich hab deswegen aber auch noch nie jemanden verklagt). Größere (Bau-)Firmen sichern sich da normalerweise auch ab und sowas wie Konventionalstrafen gibt's im Privatbereich wohl auch eher selten.

Ich finde es ja bedenklich, dass immer jeder jeden gleich verklagen muss aber so läuft das Spiel heutzutage offensichtlich. Ich vermute aber, dass du als Einzelperson hier am kürzeren Hebel sitzt, immerhin scheint ja eine größere Bau-/Immobilienfirma im Spiel zu sein. Vielleicht wäre es eine Option dich mit anderen betroffenen zusammenzuschließen.

 

[Idon]

Die Größe, Bekanntheit, Marktmacht etc. sagen nichts über Professionalität, Rechtstreue etc. aus.

Schadensersatz im Bau wegen Verzug ist an der Tagesordnung.

 

[knoxxi]

Bei allen Turn Key bauten (Anlage + Gebäude) wurden mit allen Namenhaften Bauträgern ausgeführt und mit allen gab es Probleme. Völlig egal ob das ein super DAX Konzern ist oder ne kleinere Firma mit 500 Mann, mit jedem wurde sich gestritten und die Ausreden waren auch überall gleich.
Im Bau scheint es ein paar sitten zu geben, die so kaum mit dem Rest in der Wirtschaft vereinbar sind.