Frage zum Vertragsrecht (Mietvertrag)

[Perryjin]

Du gehst von einer falschen Prämisse aus.

In deinem Beispiel wurde der Mietvertrag direkt zwischen Flüchtling und Vermieter geschlossen. In diesem Fall greift das Wohnraummietrecht vollumfassend.

In der aktuellen Situation wurde der Vertrag jedoch zwischen Vermieter und Kommune (Stadt) geschlossen.

Und auch darf man nicht vergessen das beide Vertragsseiten Rechte und Pflichten haben. So auch der Vermieter.

 

[haunt]

deinem Beispiel wurde der Mietvertrag direkt zwischen Flüchtling und Vermieter geschlossen. In diesem Fall greift das Wohnraummietrecht vollumfassend.

Das ist denke ich der Kasus Knaxus. Ich würde jetzt sagen, es wird ja explizit der Wohnraum für Flüchtlinge angemietet. Daher greift gewerbliche Nutzung ( steckt ja keine Gewinnabsicht seitens der Stadt dahinter) nicht.
Und so steht das auch in dem Leitfaden übrigens, da gibt es irgend so ne Instanz mein ich

 

[Idon]

Es kommt auf den Mietvertrag an. Und Formulierungen darin.

Grundsätzlich kann eine Gemeinde aber wohl nur gewerblich anmieten. Gewinnabsicht ist irrelevant.

 

[BeBur]

Es wird eventuell so sein?:
Der Eigentümer hat einen Mietvertrag mit der Stadt für die gewerbliches Mietrecht gilt.
Die Stadt hat einen Mietvertrag (würde ich jdfs vermuten) mit den Flüchtlingen für die Wohnmietrecht gilt. Kann aber sein, dass für Flüchtlinge nochmal was ganz anderes gilt.

Wäre dann jdfs so eine Aktion 'kann Flüchtlige eigentlich nicht rausschmeißen, aber einfach mal hoffen, dass sie ihre Rechte nicht kennen oder sich nicht wehren können/wollen'.

Fände ich persönlich jedenfalls etwas skuril, wenn man Flüchtlinge über den Vertrag mit der Stadt einfach hin- und herschieben kann, wenn der Eigentümer spontan keinen Bock mehr auf sie hat.

 

[Sormse]

Kann mir noch immer nicht vorstellen, dass man die so einfach dort rausbekommt. Nur weil der Mietvertrag mit der Stadt geschlossen wurde? Halt uns gerne auf dem Laufenden, würde mich wirklich interessieren was die Stadt dazu sagt.

 

[Perryjin]

Hier nochmal eine Quelle die es auf den Punkt bringt:

https://www.kremer-michael.de/mietrecht.html

Von Gewerberaum Mietrecht spricht man immer dann, wenn es sich nicht um klassischen Wohnraum handelt oder aber wenn der Mieter selbst nicht wohnen kann. So verhält es sich etwa bei der Anmietung durch eine juristische Person (zum Beispiel GmbH) oder aber wenn eine Kommune oder ein Land Räume angemietet (zum Beispiel zur Unterbringung von Flüchtlingen).


Ich kann mir halt nicht vorstellen das der Vermieter in einem Mietverhältniss in dem er weder die Namen seiner Mieter kennt, noch Einfluss drauf haben kann wer oder wieviele Leute drin wohnen die selben Einschränkungen hinnehmen muss wie bei der Vermietung an eine Privatperson.

Ich kann ja auch nicht einfach meiner Schwester den Wohnungsschlüssel geben und Sie dort wohnen lassen ohne das der Vermieter zustimmt.

 

[Idon]

Ich bezweifle doch sehr, dass die Stadt einen Mietvertrag mit den Flüchtlingen hat.

 

[hallo7]

Ich nehm auch an, dass die Flüchtlinge oder wer auch immer, diese Wohnung einfach zugewiesen bekommen und durchaus häufig wechseln (können). Dementsprechend wird ein Mieterschutz kaum anwendbar sein.

Im Endeffekt hat die Kommune das Problem einen Ersatz finden zu müssen. Zumindest waren sie nicht so schlau wie manch österreichische Gemeinde, die einfach mal einen Vertrag über 10 Jahre abgeschlossen hat und jetzt keinen Bedarf mehr hat - nur kündigen kann sie nicht...

 

[Perryjin]

@Stunrise Dank der Erstberatungsklausel wars noch erschwinglich

Aber ja, Recht haben und Recht bekommen sind immernoch 2 paar Schuhe, wobei wenn der "Gegner" eine Kommune mit 45.000 Einwohnern ist hoffe ich doch sehr das sich die gute Frau von der Sachbearbeitung nochmal Rechtsbeistand vom landeseigenen Syndikus holt und einsieht das sie hier leider im Unrecht ist.

Und, meine persönliche Meinung ist die, das die Stadt wohl sehr wohl weis das wir Recht haben, aber bei einem Tagessatz von 35€ pro Kopf bringt die derzeit da lebende 4 köpfige Familie der Stadt derzeit 4.200€ pro Monat. Die Warmmiete beträgt ein fünftel davon. Da würde ich auch nicht rauswollen, das sind über 3.000€ pro Monat Nettoeinnahme ohne das jemand den Finger hebt.

 

[Perryjin]

@Stunrise Das schöne hier ist, erneut, das die Stadt der Mieter ist. Somit auch erster Ansprechpartner was Regress und eine eventuelle Haftung etc. betrifft.

Es gibt nun Montag ein Gespräch mit allen Beteiligten, in dem unsere Seite nochmal den Standpunkt klar macht und es von unserer Seite eigentlich nur noch zu klären gilt ob hier gem. Vertrag die Individualabsprache 2 Monate zum Monatsende gilt oder ob es gem. §580a 6 Monate zum Quartalsende sind.

 

[Dominion]

Ich wäre vorliegend sehr vorsichtig mit der Einschätzung, dass ein gewerblicher Mieter vorliege, bei welchem die Kündigungsfristen für gewerbliche Mieter Anwendung finden würden.

Ein Blick ins allgemeine Schuldrecht und speziell auf § 242 BGB sagt uns, dass bei Verträgen bestimmte Regeln einzuhalten sind. Und § 242 eignet sich hervorragend als Auffangtatbestand!

Der Vermieter wird bei Vermietung an die Stadt gewusst haben, dass der Wohnraum für Flüchtlinge angemietet werden soll. Er hat somit Untervermietung an Privatpersonen gestattet. Dann wird er sich sämtliche für die Kündigung von Wohnraum für Privatpersonen geltenden Vorschriften zurechnen lassen müssen.

 

[hallo7]

@Dominion
Sicher das die Kommune einen Mietvertrag mit den Flüchtlingen aufgesetzt hat? Zahlen die dann das Geld an die Kommune, welche sie von der Kommune bekommen haben? Halte ich für unwahrscheinlich. Weiters würde sich die Kommune damit selbst die Kündigungszeit aufbahren und wäre unflexibel bei Umsiedelungen.
Und ohne Untermietvertrag sind deine Ausführungen wohl hinfällig.

 

[haunt]

Es gibt nun Montag ein Gespräch mit allen Beteiligten, in dem unsere Seite nochmal den Standpunkt klar macht und es von unserer Seite eigentlich nur noch zu klären gilt ob hier gem. Vertrag die Individualabsprache 2 Monate zum Monatsende gilt oder ob es gem. §580a 6 Monate zum Quartalsende sind.

Da bin ich echt mal gespannt, was rauskommt. Vor allem den einen Satz finde ich gut: "und es von unserer Seite eigentlich nur noch zu klären gilt..."
Wie gesagt, ich will Dir das nicht missgönnen, aber kann mir echt nicht vorstellen, dass es da nicht schon eine Rechtsprechung in solch einem Fall gibt. Muss man ich solch einem Fall nicht auch die Absicht, wie @Dominion das auch anmerkte berücksichtigen?

 

[Idon]

Kommt maßgeblich auf den Mietvertrag an.

Versteht das doch nun bitte...

 

[haunt]

Verstehen wir ja :-)

 

[Dominion]

@hallo7
Nein, welche konkrete Form von Vertrag die Stadt mit den Flüchlingen geschlossen hat, entzieht sich natürlich auch meiner Kenntnis.
Relativ sicher bin ich mir jedoch, dass vorliegend bei Überlassung von Wohnraum an Privatpersonen die Vorschriften des Mietrechts analoge Anwendung finden.

Der Hintergrund ist, dass es auch für Flüchtlinge nicht zumutbar ist, sich aufgrund der Laune eines privaten Vermieters ständig auf neue Wohnquartiere einstellen zu müssen. In speziellen Fällen gäbe es durchaus eine Handhabe für so etwas, nur muss hierfür mehr vorliegen als nur der Wunsch des privaten Vermieters, seine Wohnräume nun doch lieber einem guten Freund zu überlassen.

 

[Perryjin]

Und erneute Neuigkeiten.

Interessanterweise haben Stand heute beide Seiten ein Stück weit recht.

Im Zuge der Ausschussberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen.

Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.

Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsaenderung-2018_84342_454430.html
https://www.mietgerichtstag.de/app/...m Mietrechtsanpassungsgesetz.pdf?t=1545905595

Sprich, für alle seit diesem Jahr geschlossenen Mietverträge wird der Mieterschutz auch auf Verträge erweitert die juristische Personen mit dem Zweck der Wohnungsüberlassung geschlossen haben. Für alle Verträge die VOR diesem Zeitpunkt geschlossen wurde gilt weiter das die ganzen Paragraphen zum Mieterschutz nicht angewendet werden dürfen.

 

[KlaasKersting]

Ich habe zwar nichts zum Thema beizutragen, möchte mich aber dafür bedanken, dass du uns hier auf dem Laufenden hältst.

Es ist immer interessant zu sehen, was aus den Geschichten wird und in dem Fall habe ich einiges gelernt.

 

[Stuntmp02]

@Perryjin
Die Regelung dürfte doch keine Relevanz haben, weil der Vertrag doch 10/2018 geschlossen wurde, oder? Insofern hat die Gegenseite nicht Recht und du schon.

 

[Perryjin]

Erklär mir mal wie die Gegenseite hier recht hat.

Die angesprochene Regelung (578 Abs. 3) regelt ja genau das wenn juristische Personen Wohnunge mieten das in diesem Fall eben DOCH der Kündiungsschutz greift. Das ist hier nicht der Fall, ergo KEIN Kündigungsschutz.