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Der Wunsch zum Eigenheim wächst und wir wollten demnächst mal zur Bank.
Ich bin allerdings nicht ganz sicher worauf man achten soll, ich hab mir versucht was zu ergooglen aber ich komme ständig zu irgendwelchen Kreditrechnern.
Was ist ein "guter" Zinssatz? Sicherlich regional unterschiedlich aber gibt's eine Faustregel? Oder spielt hier die Höhe des Kredits eine Rolle?
Sondertilgung ist klar.
Ich hatte mich vor einigen Wochen mit meinem Berater bei der Sparkasse getroffen weil ich auch gerne Bauen oder Kaufen möchte und bin bei unter 1% rausgekommen. Allerdings werde ich bei der aktuellen Lage/Preise weder bauen noch kaufen. Einfach Wahnsinn was da teilweise für Preise aufgerufen werden.
Ich hoffe das es einen Rücksetzer im Immobilienmarkt geben wird.
Unter 1% klingt gut, demnach würde man sich dann wohl bei 2% abziehen lassen.
Das ist ja eigentlich der "Vorteil" aktuell.. die sehr niedrigen Zinsen.
An den Immobilienpreisen wird sich nichts ändern die nächsten 10 Jahre, die Nachfrage ist riesig. Zumindest bei uns (MV). Ewig Miete zahlen bringt halt auch nichts. Ich spekuliere das die Preise so bleiben oder sogar noch steigen, gerade hier in Ostseenähe.
Die Höhe des Kredits (solitär betrachtet) spielt weniger eine Rolle.
Disclaimer: Angaben unter Vorbehalt, bin nicht vom Fach.
Je besser Dein Eigenkapital ist, desto besser der Zins.
Berechnungsgrundlage für den individuellen Zinssatz ist zuerst der Beleihungswert; leider weiss ich die Quote nicht mehr, aber ein gewisser Anteil des Beleihungswerts (mind. 60%?) als Eigenkapital bedeutet, dass der Kredit "erstklassig" ist und Deine Konditionen top. Hast Du weniger EK, ist von einem höheren Zinssatz auszugehen.
Natürlich spielt Deine allgemeine Kreditwürdigkeit eine Rolle; besitzt Du unbelastete Immobilien? Andere Schulden vorhanden? Unbefristetes Arbeitsverhältnis und/oder ein unkündbares Beschäftigungsverhältnis (z.B. Beamtenstatus)?
Früher wurde der Zinssatz aus der Umlaufrendite berechnet - die ist wohl nach wie vor extrem niedrig (s. Zinspolitik der EZB), aber die Banken machen jetzt dem Anschein nach kompliziertere Rechnungen auf, damit sie mehr Zinsen verlangen können... (in meinen Augen eine sehr willkürliche Rechnung, die die Glaubwürdigkeit der Banken beschädigt).
Nach meiner Erfahrung spielen die Bänker mit offenen Karten, wenn man die richtigen Fragen stellt, bekommt man auch sinnvolle informative Antworten.
AFAICS steigen derzeit die Immobilienkreditzinsen, weil die Banken eben Geld verdienen müssen; um so wichtiger erscheint es, auch andere potentielle Finanzierer als die Hausbank aufzusuchen.
Im Prinzip ist es so das während des Tilgen des Kredits noch eine andere Immobilie geerbt wird. Soweit möchte man eigentlich nicht planen aber muss man aktuell bei den Preisen....
Und das sich der Zinssatz aus allem errechnet ist interessant, wusste ich gar nicht. Ist ja dann quasi eine Risikorechnung der Bank.
Je besser Dein Eigenkapital ist, desto besser der Zins.
Berechnungsgrundlage für den individuellen Zinssatz ist zuerst der Beleihungswert; leider weiss ich die Quote nicht mehr, aber ein gewisser Anteil des Beleihungswerts (mind. 60%?) als Eigenkapital bedeutet, dass der Kredit "erstklassig" ist und Deine Konditionen top. Hast Du weniger EK, ist von einem höheren Zinssatz auszugehen.
Zwecks Eigenkapital gilt als Daumenregel: Unter 20% nehmen die Zinsen deutlich zu. Bei 20%-40% Eigenkapitalanteil gibt es noch einen leichten Abfall der Zinsen. Alles darüber ist für die Bank quasi ein Kredit mit Pfandbriefqualität, die Konditionen verbessern sich nicht mehr weiter. Beachte: Beleihungswert ungleich Kaufpreis. Gerade bei stark steigenden Preisen (wie in den letzten beiden Jahren) wird der Beleihungswert gerne unterhalb des Kaufpreises angesetzt. Ebenfalls knabbern die Kaufnebenkosten (Größenordnung: 10% des Kaufpreises) ordentlich am Eigenkapital.
Bei Kredithöhe sieht man bei der ING-Tabelle: Mehr Kredit ist vom Effektivzins her besser. Hat damit zu tun, dass die Kreditvergabe für Banken gewisse Fixkosten bedeutet. Bei niedriger Darlehenssumme müssen entsprechend die Zinsen steigen, damit es sich für die Bank lohnt.
Anderer wichtiger Punkt: Passe auf, ob du bei der Bank eine Konditionenanfrage oder eine Kreditanfrage machst. Letzteres wird bei der Schufa gemeldet. Wenn mehrere davon im Register stehen, gilt das als Zeichen für fehlgeschlagene Anfragen und damit für schlechte Bonität. Eine Konditionenanfrage ist schufa-neutral und damit der richtige Weg, wenn du einen Zinssatz anfragen willst.
Generell rechnen die Banken bei der Kreditprüfung viel mit Pauschalen. Beispielsweise hilft es nichts, wenn du z.B. mit 500€ Lebenshaltungskosten zurechtkommst, denn die Bank verwendet dann trotzdem ihre Pauschale (grob 800€ im Monat). Bei Paaren gehen viele Banken auch über kurz oder lang von Kindern aus, entsprechend muss der Kredit z.B. auch noch bei erhöhten Ausgaben und reduzierten Einnahmen tragbar bleiben.
snickii schrieb:
Im Prinzip ist es so das während des Tilgen des Kredits noch eine andere Immobilie geerbt wird. Soweit möchte man eigentlich nicht planen aber muss man aktuell bei den Preisen....
Da bitte vorsichtig: Bei gängigen Ratgebern wird eine Erbschaft niemals in die Finanzierung mit eingeplant. Denn es gibt genug Schicksalsschläge, dass ein Erbe plötzlich relativ gering ausfällt, langjährige Pflege mal als Beispiel.
Du sollst ja nicht gleich am Hungertuch nagen zumal dann ein Haus quatsch ist.
Nein aber es gibt genügend, die 2% Zins und dann 1% Tilgung machen damit es von der Rate her passt. Und in 10 Jahren liegt der Zins bei 4% und mit Tilgung ist dann nix mehr. Wenn du jetzt 2%+3% machst hast später so 2% Spielraum.
Man kann sich auch die Zinsen auf die gesamte Laufzeit festschreiben lassen, dann hast du das Problem nicht.
Natürlich kostet das ein wenig mehr. Mir ist da die Sicherheit und Planbarkeit wichtiger gewesen.
Ein Erbe würde ich auch nicht einplanen. Man weiß nie, was noch kommt.
Die Tilgung sollte so gestaltet werden, dass die Tilgung in endlicher Zeit möglich ist. Mal als Zahlenbeispiel: Bei 2% Zinsen und 2,5% Anfangstilgung dauert es 30 Jahre, bis der Kredit zurückgezahlt ist. Alles unter 2,5% Anfangstilgung führt zu einem Kredit, der bis zum Rentenbeginn kaum abzahlbar ist. Wenn 2% Zinsen + 2,5% Tilgung (also 4,5% der Darlehenssumme) mehr sind als das, was der Beispiel-Kreditnehmer jährlich für den Kredit aufbringen kann, dann ist die Immobilie zu teuer für ihm.
Im Falle von Nachwuchs gibt es zwei Varianten, wie ihr die Tilgung anpassen könnt:
a) Ihr setzt die Rate so, dass sie auch mit Nachwuchs tragbar ist. Nutzt dann bitte die Zeit bis dahin für ordentliche Sondertilgungen. Meines Wissens nach ist bei vielen Verträgen 5% Sondertilgung möglich (bitte vor Unterschrift prüfen).
b) Viele Kredite bieten auch die Option, die Rate anzupassen. Auch da heißt es vor Vertragsabschluss nachfragen, was möglich ist.
Ich hab noch ein paar Jahre mehr bis zur Rente als 30, aber ja.. ich verstehe schon wie du das meinst. Der Punkt mit der Sondertilgung ist das wichtigste für mich weil ich eher jemand bin der die Rate nicht so hoch setzen möchte. Selbst wenn ich die Rate etwas niedriger setze weiß ich das ich vor der Rente durch bin.
Einfach weil ich mich kenne... ich muss Schulden immer weg haben und würde öfter Zwischentilgen. Nur muss man dann eben abklären ob das überhaupt möglich ist. Es gibt mir sowieso auch mehr Sicherheit in allem wenn es so wäre. Nachwuchs, Jobwechsel etc..
Es gibt aber noch keine Immobilie, von daher ist die Höhe noch nicht bekannt.
Die Zinsen haben vor rund 2 Wochen wieder etwas angezogen, im 10-Jahresbereich liegt man jetzt realistisch bei rund 1,2...1,5%. Davor war man unter einem Prozent, vor einem Jahr sogar in der Größenordnung von 0,7%.
Historisch betrachtet immer noch verrückt niedrig, aber die Immobilien sind ja auch entsprechend teuer geworden. Vor rund 11 Jahren hatte ich eine Finanzierung für 4% bekommen, ich dachte "billiger geht es nicht mehr" und hatte daher 15 Jahre Zinsbindung gewählt. Zum Glück kann man als Kunde bereits nach 10 Jahren kündigen, die Anschlussfinanzierung habe ich gerade hinter mich gebracht (Volltilger über 10 Jahre, 0,92% - aber das war vor 4 Wochen).
Tipps meinerseits (der schon einige Finanzierungen hinter sich hat):
Nicht die Banken abklappern, die machen jedes Mal (sobald sie sich konkret äußern müssen) eine Schufa-Anfrage, was Deinen Score belastet und den Zinssatz in die Höhe treibt. Lieber einen seriösen Kreditvermittler wählen (damit meine ich keine dieser Internetbuden). Die haben Zugang zu diversen Banken und Versicherungen, und gerne auch mal irgendwelche Sonderkontingente auf dem Schirm. Und die helfen dir vorab, Deine Unterlagen so auf die Reihe zu bekommen, dass die Bank keinen unerwarteten Risikoaufschlag kalkuliert...
Wenn doch direkt zur Bank, eine komplette Schufa-Auskunft selbst anfordern (das ist 1x im Jahr kostenlos) und der Bank vorlegen.
Die Hinweise zur Tilgung sind richtig, es bringt Dir wenig, wenn Du nach 10 Jahren kaum getilgt hast. Rechenbeispiel hierzu:
Kreditbetrag 500.000€, 10 Jahre fest, Zinssatz 1,3%. Bei einer fixen Monatsrate von 1.350,- € beträgt die (anfängliche) Tilgung knapp 2%. Dann hast Du nach 10 Jahren noch rund 400.000 € Restschuld.
Wenn dann die Zinsen bei 5% stehen (was immer noch moderat ist), kannst Du mit 1.350,- € Rate das Haus auch in 50 Jahren nicht abbezahlen. Wenn Du nach 10 Jahren (bei dann 5% Zinsen) nach weiteren 10 Jahren das Haus abbezahlt haben möchtest, müsstest Du die monatliche Rate auf stolze 4.250,- € erhöhen, damit das klappt. Kalkulierst Du bei 5% Zinsen auf insgesamt 30 Jahre Laufzeit (also nach 10 Jahren nochmals 20 weitere Jahre mit 5% Zinsen) dann wäre die Monatsrate bei 2.650,- €, also immer noch fast doppelt so hoch wie die ersten 10 Jahre. Und das weitere 20 Jahre lang...
Und wenn die Zinsen in 10 Jahren wieder auf (normalen) 6-8% stehen, sieht es ganz düster aus...
Aus dem Bauch herau empfehle ich also eine anfängliche Tilgung von mindestens 3-4%. Behalte das im Hinterkopf, wenn dir irgendein Schlaumeier was von 1,5 oder 2% Tilgung erzählt...
Ergänzung ()
snickii schrieb:
Der Punkt mit der Sondertilgung ist das wichtigste für mich weil ich eher jemand bin der die Rate nicht so hoch setzen möchte.
Nein, das ist falsch gedacht. Die Sondertilgung ist eigentlich eher unwichtig, weil die Zinsen immer noch so niedrig sind, dass Du kaum Zinsen bezahlst.
Viel interessanter ist für dich beispielsweise, (mögliche) Sondertilgungen während der Laufzeit anders anlegen, z.B. in Aktienfonds. Wenn Du beispielsweise 1,5% Zinsen auf das geliehene Geld bezahlst, ein (konservativer) Aktienfonds aber 4...5% Rendite im Jahr bringt, liegt doch auf der Hand was die bessere Variante ist. Denk' dran, am Ende der Zinsbindung kannst Du ja von der Restschuld eine beliebige Summe tilgen (beispielsweise mit dem Aktienfonds).
Theoretisch kann man sogar eine "Tilgungsaussetzung" machen (habe ich auch schon hinter mir). Dann zahlt man beispiesweise die komplette Tilgung in Fonds ein, das Fondsdepot wird an die Bank verpfändet (anders spielt die Bank üblicherweise nicht mit), und am Ende der Laufzeit könnte man mit dem Aktienfonds einen großen Teil des Kredits tilgen. Das ist natürlich mit gewissen Risiken verbunden, die man genau verstehen muss, um nicht auf die Nase zu fallen.
Bitte nimm die Vorschläge im Forum nur als Ideen. Du brauchst eine kompetente Beratung von jemandem, der Deine Gesamtsituation im Auge hat. Insbesondere bei nicht standardmäßigen Bausteinen muss die Balance stimmen.
Am wichtigsten ist, dass Du alles genau verstehst (!) und Berechnungen (auch von Banken oder Beratern) selbst nachvollziehen bzw. nachrechnen kannst.
a) man ist risikofreudig und wählt den niedrigsten Zinssatz für 10 Jahre. Da kann man gutes Geld sparen aber läuft Gefahr nach den 10 Jahren aufs Maul zu fallen und trotzdem mehr zu zahlen als bei b)
Oder
b) man nimmt von Anfang an einen etwas höheren Zinssatz und bindet den aber 30 Jahre. So fährt man viel sicherer aber bezahlt logischer Weise auch mehr (was bei einem Zinssatz von 5% nach 10 Jahren dann aber nicht der Fall wäre)
Die Frage hier ist natürlich wie der Zinssatz dann ist über 30 Jahre.
An sich sind beide Wege nicht die richtigen. der erste zwingt einen in 10 Jahren mit ordentlich Druck so viel wie möglich zu zahlen und bei dem zweiten Weg zahlt man von vornherein mehr. Allerdings kann es eben auch sein das bei schlechten Zinsen nach 10 Jahren trotzdem a) teurer ist.
Jetzt verstehe ich aber mal wie die Zinsen das ganze beeinflussen können, der Thread hat mir bis jetzt sehr geholfen. Wir haben nämlich morgen ein Beratungsgespräch bei der Bank und so kann ich das alles im Hinterkopf mitnehmen.
Schau dir mal die Finanztest an, da gibt es immer eine Übersicht mit aktuellen Zinsen abhängig vom EK und Laufzeit. Da bekommst du eine gute Übersicht.
Nicht die Banken abklappern, die machen jedes Mal (sobald sie sich konkret äußern müssen) eine Schufa-Anfrage, was Deinen Score belastet und den Zinssatz in die Höhe treibt.
Hierfür gibt es zwei unterschiedliche Abfrage-Merkmale. Das eine lautet KK (komplett Kreditabfrage) und wird bei der SCHUFA gespeichert, sodass zu viele Abfragen deine Score beeinflussen. Das andere lautet KH (lediglich Abfrage der Rahmendaten) und wird nicht gespeichert und beeinflusst somit nicht deinen SCHUFA-Score.
jof schrieb:
Lieber einen seriösen Kreditvermittler wählen (damit meine ich keine dieser Internetbuden)
Interhyp, Dr. Klein und Co. haben ein deutlich größeres Netzwerk und bekommen wöchentlich, wenn nicht sogar täglich die Zinskonditionen für diverse Beleihungsausläufe (Finanzierungssumme/Wert der Immobilie*100) und Laufzeiten. Ein Wald- und Wiesenvermittler vom Sportplatz oder der Wüstenrot-Vermittler deines Vertrauenes sind da etwas eingeschränkter in ihrer Auswahl. Die Einbindung eines Vermittlers führt jedoch stets zu einem Zinsaufschlag i. H. v. 5-10 Basispunkten.
jof schrieb:
Wenn doch direkt zur Bank, eine komplette Schufa-Auskunft selbst anfordern (das ist 1x im Jahr kostenlos) und der Bank vorlegen.
Da der Großteil der Banken einen autmoatisierten Ratingprozess inkl. SCHUFA-Abfrage hat, bringt dir dieses Stück Papier nichts. Die Daten werden prozessintegriert im Rahmen des Rating abgefragt und verarbeitet. Da gibt kein Berater irgendwelche externen Daten ein. Zumal du Pech haben kannst und auf deinem SCHUFA-Score stehten Prozente (z. B. 98) und die Bank arbeitet mit Buchstaben (A-M).
snickii schrieb:
An sich sind beide Wege nicht die richtigen. der erste zwingt einen in 10 Jahren mit ordentlich Druck so viel wie möglich zu zahlen und bei dem zweiten Weg zahlt man von vornherein mehr.
Hier bleibt noch zu erwähnen, dass du dir lediglich den Zinssatz sicherst. Sollte das allgemeine Zinsniveau widererwarten in 10 Jahren weiterhin bei den aktuell niedrigen Zinsen liegen, kannst du kündigen - ggf. eine ordentliche Sondertilgung vornehmen - und anschließend eine neue kürzere Zinsbindung vereinbaren, die dann günstiger ist, da du a) weniger Restsschuld hast und b) einen bessere Beleihungsauslauf (Tilgung).
Aber im Großen und Ganzen hast du den Sachverhalt gut zusammengefasst.
Also wir nutzen ebenfalls die Möglichkeit, per Sondertilgung die Laufzeit insgesamt zu kürzen. Primär wird in den Kredit der Bank getilgt, da dort der Zinssatz höher ist, als beim KfW Darlehen.
Ziel ist, dass wir mit 60 Jahren eine schuldenfreie Immobilie haben. Die Sondertilgungen die wir hierfür leisten müssen, sind auch machbar.
Das Schwierigste an deinem Vorhaben wird sein, die passende Immobilie zu finden. Je nach Region befinden wir uns schon bei "Märchenpreisen" statt das diese noch irgend ein Bezug zur Realität haben.
Eine Immobilie verspricht ja irgendwie Sicherheit und für diese Sicherheit bezahlen die Leute aktuell echt viel Geld.
PS kann die Erklärung von @mx- nur zustimmen, die Banken müssen zwischen Konditionsanfrage (belastet nicht den Schufa Score) und Kreditanfrage unterscheiden (belastet den Schufa Score). Somit kann man durchaus Vergleichswerte heranziehen. (wurde so vor 15 Jahren geändert, vorher gab es nur Kreditanfrage)
Das ist halt reine Spekulation, wer weiß was in 10 Jahren ist... oder kann man davon ausgehen das er in 10 Jahren immernoch niedrig ist? Es kann natürlich auch andersrum sein, das man 30 Jahre für 2,X% nimmt und nach 10 Jahren ist er aber bei 0,5%.
_killy_ schrieb:
Das Schwierigste an deinem Vorhaben wird sein, die passende Immobilie zu finden. Je nach Region befinden wir uns schon bei "Märchenpreisen" statt das diese noch irgend ein Bezug zur Realität haben.
Eine Immobilie verspricht ja irgendwie Sicherheit und für diese Sicherheit bezahlen die Leute aktuell echt viel Geld.
Kann ich leider nur zustimmen... bei uns bewegt sich das für gute freistehende Häuser so zwischen 350.000€ und 400.000€. Es gab aber auch schon interessante Endreihenhäuser für 250.000€. Die waren allerdings nach 1 Woche schonwieder weg. Bei 400.000€ ist es dann aber auch oft direkt Seenähe (5-10min zu fuß) und Ostseenähe (20-30min Auto). Es gibt auch einiges dazwischen, mal schauen.
Es ist allerdings noch "ok" im Vergleich zu anderen Region, rand Berlin zb. muss man schon Glück haben um überhaupt was unter 500.000€ zu bekommen.
der erste zwingt einen in 10 Jahren mit ordentlich Druck so viel wie möglich zu zahlen und bei dem zweiten Weg zahlt man von vornherein mehr. Allerdings kann es eben auch sein das bei schlechten Zinsen nach 10 Jahren trotzdem a) teurer ist.
