Haus Vollfinanzierung?

[bemymonkey]

Trotz reichlich Eigenkapital kam da nur widerwillig ein sehr schlechtes Angebot.

Reichlich Eigenkapital aber es reicht nicht, um die Kaufnebenkosten zu decken? Das passt doch irgendwie nicht zusammen...?

 

[Thane]

Reichlich Eigenkapital aber es reicht nicht, um die Kaufnebenkosten zu decken? Das passt doch irgendwie nicht zusammen...?

Man kann es auch absichtlich falsch verstehen
Das hat schon gar nichts mehr mit den eingangs erwähnten Nebenkosten zu tun. Die Bank hatte nur kein Interesse, eine Finanzierung anzubieten.

 

[Idon]

Bei 1500€ Abtragung ist schon eingerechnet, dass ihr mit Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage nochmal bei 600-800€ im Monat seid? Mit 2300€ monatlich laufenden Kosten fürs Haus ist zu rechnen.
[...]

Wofür? Wenn die Bude saniert wird hat man erstmal 5 Jahre Gewährleistung auf die Substanz und 2 Jahre auf die Geräte - wenn man ab 1.1.22 kauft, sogar noch besser.

Da reichen meines Erachtens niedrigere Rücklagen aus. Die anderen Kosten (Müllabfuhr, Strom etc.) hat man auf ähnliche Art und Weise auch. Mit dem Unterschied, dass die Miete nicht mehr verpufft, sondern in ein weiterverwertbares Objekt fließen.

 

[Skaiy]

War es eher eine spontane Überlegung oder steht es fest?

Kaufen oder mieten (ein Haus oder eine große Wohnung könnte man auch mieten) ist eine sehr individuelle Entscheidung. Hat eben alles seine Vor- und Nachteile.

Empfehlen kann ich "Kaufen oder mieten?" von Gerd Kommer.

Falls das alles schon endgültig geklärt worden ist, kannst du mein Kommentar natürlich als gegenstandslos betrachten.

 

[gymfan]

Wieviel von den genannten 600-800€ monat. siehst du als Nebenkosten an?

Ohne Kenntnis das Objektes lässt sich das wohl kaum sagen. Welche Heizung ist verbaut, wie alt ist diese, wie ist die Warmwasserbereitung, wie gut sind Isolierung und Fenster usw.

Mit 300-400€ Instandhaltungsrücklage würde ich mind. rechnen (außer, Heizung, Fenster und Dämmung sind neu). Vor allem, wenn ich das Gebäude nicht kenne. Lieber mit etwas mehr rechnen wie in 2 Jahren die Heizung per Überziehungskredit vom Girokonto reparieren/ersetzen lassen zu müssen.

Dann bleiben bei dem Betrag noch 200-400€ an Nebenkosten (die sind bekanntlich höher wie beim Mieter, selbst wenn man seine vorherige Mietwohnung kauft). Ich würde u.A. mit höheren Strom- und Heizkosten wie in der aktuellen Wohnung rechnen, der genutzte Wohnraum soll ja größer werden.

Wofür? Wenn die Bude saniert wird hat man erstmal 5 Jahre Gewährleistung auf die Substanz und 2 Jahre auf die Geräte - wenn man ab 1.1.22 kauft, sogar noch besser.

4Helden sprach von einem Objekt, in das er (nach seiner Einschätzung oder u.U. nach Gutachtermeinung) nicht mehr viel reinstecken muss. Wenn ich die Angebote im Kreis Eschweiler im Internet so überfliege, dann sind die genannten Preise für ältere Reihenhäuse (mit größerem) Grundstück durchaus realisitisch. U.U. findet man auch ein EFH, der "Altbau" bleibt bei dem Preis aber auch im Raum Eschweiler.

Da mag man durchaus ohne große Investititon einziehen können. Persönlich würde ich aber ohne Kenntnis des konkreten Objektes bei einem Altbau durchaus damit rechnen, dass ich innerhalb der nächsten 5 Jahre eine "größere" Investition vor mir habe. Nachdem das bisher nit dem Sparen nicht geklappt hat, würde ich daher eher höhere Fixkosten ansetzen.

Aber ja, wenn man der kompletten Technik im Haus traut und von keinen (nicht versicherten) Elementarschäden ausgeht, mag eine niedrigere Rücklage in (naher) zukunft ausreichen.

4Helden scheint sich zumindest sehr sicher zu sein, dass er (trotz den Rückschlägen in der Vergangenheit) nun nach der Entfristung einen krisensicheren Arbeitsplatz haben wird.

Der Aufbau von ca. 15-20k€ Eigenkapital sollte bei den genannten Beträgen bis Ende 2022 durchaus möglich sein. Und schon könnten die Konditionen besser aussehen.

 

[Idon]

@gymfan

Fair point. Danke für die Ausführung.

 

[xDream]

Wenn Du sogar die Kaufnebenkosten mitfinanzieren willst werden die Banken, wenn sie überhaupt ein Angebot unterbreiten, richtig die Hand aufhalten.
Wenn man mal annimmt, dass eine Bank bereit wäre so ein Vorhaben für nur 2,5% Sollzins zu finanzieren, was ich schon stark anzweifle, und man annimmt, dass dann aber wenigstens bis zu deinem voraussichtlichen Renteneintritt in 25 Jahren die Finanzierung abgeschlossen sein soll, ja dann darf das Haus nicht mehr als 280.000€ kosten.
Kommst Du damit hin ist es immernoch eine knappe Kiste aber für jeden noch so kleinen Aufschlag den die Bank will wird die Kaufsumme nennenswert kleiner (Bei 3% z.B. <260k€).

PS: Mir wäre es zu heiß 1/3 der verfügbaren Einnahmen (vor allem inkl Kindergeld) in die Finanzierung zu stecken. Jeder halbwegs seriöse Bankberater sollte Dir bei diesen Annahmen die Tür vor die Nase knallen.
Wenn wir mal davon ausgehen, dass Kinder "nur" das Doppelte von dem kosten was das Kindergeld bringt; und das halte ich für stark geschönt; dann bleiben noch ca. 3800€ im Monat.
Von den 3800€ im Monat gehen 1500 für die Rate ab, bleiben 2300€. Dann kommen noch Energiekosten, Internet, Versicherung etc. für das Haus dazu, also bestimmt auch 500€ => 1800€.
Ein günstiges, gebrauchtes KFZ in Vollkosten liegt bei ca. 50 Cent/Km, wer etwas weiter draußen lebt wird bestimmt 2000km im Monat als Haushalt brauchen: bleiben noch 800€ für alle weiteren Ausgaben, also Handy, Hobbies, Kleidung, Freizeit/Urlaub/etc. und vor allem ESSEN. Dabei sind keinerlei Rücklagen enthalten und es kann auch nichts angespart werden um sich ggf. irgendwas erlauben zu können.

 

[fifa09]

Vorgehensweise:
1) Exakt feststellen, wie viel Geld ihr monatlich maximal tilgen könnt und trotzdem nicht 0 auf 0 raus kommt.
2) Anforderungsprofil: Wie viel Wohnfläche? Freistehend? Doppelhaus? Reihenhaus? Wohnung? Wie groß muss der Garten sein? Lage etc.? Welche Ausstattung und wie hoch dürfen Sanierungskosten sein?
3) Geeignete Objekte sichten - also über Immoscout etc. finden, hingehen, anschauen, ggf. via Gutachter den Sanierungsaufwand schätzen lassen etc.
4) Businessplan aufstellen. Das Kindergeld könnt ihr, wenn die Kinder größer werden, natürlich nicht für eure Lebenshaltung verwenden, sondern für Taschengeld, Klamotten, etc.


Wenn ihr ordentlich vorbereitet seid und wisst, was ihr könnt und was ihr wollt, steigert das eure Chancen natürlich.

Generell finanzieren Banken alles. Das sind Verbrecher. Die Frage ist letztlich nur, ob ihr bei den Konditionen zusammenfindet.

Auch gilt:
Alles über 89,99% ist extrem teuer, weil die Bank dann nicht 100% Absicherung möchte, sondern 110-120%.


Außerdem worst case-Rechnung:
Kann einer von euch die monatlichen Zahlungen im Notfall alleine tragen, z. B. bei Burnout o. Ä. des anderen Partners?


Die Immobilie muss bis zur Rente nicht abbezahlt sein. Das fließt halt in die Risikobewertung der Bank mit ein.

Ich persönlich kann nur jedem dazu raten eine ordentliche Zinspreisbindung festzulegen. Wir machen immer 20 Jahre, auch wenn wir Reserven haben, da meine Ansicht ist, dass die Zinsen in 20 Jahren auf jeden Fall über 1,3 liegen werden. Gleichzeitig bekommen wir über ETF etc. eine höhere Rendite als bei einer frühen/stärkeren Rückzahlung.


Bei der aktuellen Rechnung bedenken:
Die Inflation, die vermutlich jetzt wieder über mehrere Jahre höher liegen wird, zahlt die Immobilie mit ab. Wir haben haufenweise Immobilien mit Krediten laufen und die sind alle um ein Vielfaches niedriger als die Inflation. Die Ablösungen der Kredite sind dann auch entsprechend niedriger, denn der absolute Betrag an Schulden bleibt, das Geld wird aber stetig weniger wert.

@Idon genau das gleiche habe ich 2017 auch erlebt. Alles unter 10% EK war Sauteuer ( ~ 1% Aufschlag ). Wollte aber generell mehr EK leisten wovon mein Finanzberater aber abgeraten hat, weil die Zinsen für jede 20K mehr an EK nur um 0,05% gesunken wären.
Und das bei 10 Jahren Laufzeit. Je länger die Laufzeit umso größer natürlich die Unterschiede.

 

[Idon]

@fifa09

Genau richtig was du schreibst! Es gibt beim EK einen Sweetspot. Der ist je nach eigener Situation und Bank relativ niedrig.

Deshalb würde ich erstmal meinen Bedarf checken und nicht einfach "irgendwas an EK" ansparen.

 

[downforze]

Ich denke das 1500€ Abtragung ein Realistisch erscheint.

Das wird keine seriöse Bank bestätigen. Es gibt feste Sätze und Pauschalen, die pro Person und allgemein abgezogen werden. Und bei euch fehlen für so eine hohe Rate mindestens 1500€ Netto.

 

[vaju]

Ein "interessanter" Artikel von meiner Tageszeitung zum Thema Kaufen vs. Mieten, den ich euch nicht vorenthalten möchte (Beispiel jeweils mit monatlich 1.500€ Kapitaleinsatz):

 

[Heelix]

Ohne Eigenkapital finanzieren Banken in der Tat ungerne! So genannte 110% Finanzierungen führen schnell zu höheren Zinsen und bieten auch nicht alle an. 100% Finanzierungen wo du als Eigenkapital die Kaufnebenkosten stemmst bieten viele an Zinsen sind aber noch immer schlechter als bei klassischen 80%-90% Finanzierungen.

Besorg dir irgendwo in der Verwandtschaft 30.000€ - 50.000 Eigenkapital für Kaufnebenkosten und zahle das in raten zurück. Damit solltest du am besten fahren. Jetzt wo viele Banken negativzinsen nehmen ist das eine durchaus sinnvolle Geld parken Methode

Ergänzung (15. November 2021)

Bei 1500€ Abtragung ist schon eingerechnet, dass ihr mit Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage nochmal bei 600-800€ im Monat seid? Mit 2300€ monatlich laufenden Kosten fürs Haus ist zu rechnen.

600-800€ Rücklage ? Ist das Haus 200 Jahre alt ?
Neubau hast du 10-15 wenn nicht gar 20 Jahre Ruhe wo nichts weiter auf dich zukommt und selbst Häuser die 20 Jahre auf dem Buckel haben sind die von dir angenommenen 600-800 deutlich zu hoch angesetzt, realistisch ab 10 Jahre 100€ ab 20 Jahre 250€ mtl. Neubau würde ich die ersten 10 Jahre nichts ansetzen.

 

[xDream]

Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage nochmal bei 600-800€ im Monat

600-800€ Rücklage ? Ist das Haus 200 Jahre alt ?
Neubau hast du 10-15 wenn nicht gar 20 Jahre Ruhe wo nichts weiter auf dich zukommt und selbst Häuser die 20 Jahre auf dem Buckel haben sind die von dir angenommenen 600-800 deutlich zu hoch angesetzt, realistisch ab 10 Jahre 100€ ab 20 Jahre 250€ mtl. Neubau würde ich die ersten 10 Jahre nichts ansetzen.

Wer lesen kann....

600-800€ klingt nach viel ist es aber nicht mal unbedingt.

Ich bin in meiner Modellrechnung von 500€ rein für Nebenkosten ausgegangen, von daher deckt sich das, je nach Höhe der Rücklage. Übringens 100-300€/Monat sind auch nur 1200-3600€/Jahr. Davon macht man bei Defekten am Haus keine Sprünge.

 

[Rickmer]

600-800€ Rücklage ? Ist das Haus 200 Jahre alt ?

Nächstest mal lesen, da sind auch Nebenkosten mit bei.
In der Beispielrechnung die ich gesehen hatte war von 400~500€ Nebenkosten ausgegangen, das sind dann 'nur' 200~300€ Rücklage.

Im Detail kann das natürlich stark schwanken je nach Quadratmeterzahl, Zustand, Temperatureinstellungen und Dämmung, etc.

Neubau hast du 10-15 wenn nicht gar 20 Jahre Ruhe wo nichts weiter auf dich zukommt

Denkste.
Da kann alles mögliche passieren, von defekter Heizung nach 5 Jahren (ja ist scheiße, aber ja das passiert) über Hochwasser oder andere Elementarschäden bis hin dazu, dass die Stadt was macht und es den Anwohnern in Rechnung stellt, z.B. Stichwort Straßenausbaubeitrag.

Außerdem willst du in den 10-20 Jahren auch ein Polster anbauen und nicht direkt einen Kredit aufnehmen müssen wenn das erste mal was ist.

 

[NedFlanders]

Es muss natürlich jeder selbst wissen, aber bei den Voraussetzungen (monatliche Einnahmen, kein Eigenkapital) würde ich nicht an den Kauf einer Immobilie denken. Es kommt natürlich sehr auf die Lage an, aber aktuell muss man für etwas Vernünftiges, wo man nicht noch 200K zur Renovierung reinstecken muss schon ab 500K aufwärts rechnen.

 

[4Helden]

Danke für die ganzen Ausführungen hier.
Aber ist doch echt traurig. Ich denke jetzt stehen wir mit unseren 4600€ Einkommen (Was noch steigerbar ist, da meine Frau nur eine 3/4 Stelle hat, die sie jederzeit auf 100% erhöhen kann) als die letzten Asis abgestempelt werden bei den Banken, nur weil man keine >100K € Eigenkapital auf der Seite liegen hat.

Habe mal irgendwo gelesen das alles unter 40% Rate vom Haushaltseinkommen eine "Gesunder"Wert darstellt.
Da lägen wir mit den Anvisierten 1500€ sogar noch knapp drunter. Wäre sogar nur knapp über 30%.

 

[Scythe1988]

Wir sind auch mitten im Bau und hätten theoretisch Eigenkapital gehabt, haben es aber nicht eingebracht, da uns schon ein Zinssatz von um 1,1% angeboten wurde. Ich hatte dann die Möglichkeit den Zinssatz noch einmal minimal zu drücken durch den Einsatz meines EK oder zu sagen, dass ich die Sicherheit meines EKs behalte und einfach >100% finanziere. Wir haben uns dann für letzteres entschieden, auch wenn man sagt "wie kann man das denn machen". Wieso denn nicht? Geld kostet nichts, wieso sollte ich da meine persönliche Sicherheit opfern. Die Bank hatte damit auch absolut kein Problem. Die Kreditsumme war über 500.000€, allerdings liegt unser Nettohaushaltseinkommen ohne Kindergeld auch bei über 6000€. Ich sehe aber hier nur eine Beeinflussung des möglichen maximalen Kreditrahmens (unser hätte von der Bank aus auch bei über 700.000€ liegen können, aber wie zur Hölle soll ich das jemals abbezahlen ), nicht aber bei der grundsätzlichen Entscheidung. Wir sind beide Mittdreiziger, also im Prinzip nicht weit weg von eurer Situation. Das Problem heute ist ja weniger die Finanzierung, sondern das Finden eines Grundstücks bzw. Objektes.


€: Falls es dich interessiert unser Abtrag für 530k liegt bei rund 2000€/Monat. Zinsen sind auf die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

Danke für die ganzen Ausführungen hier.
Aber ist doch echt traurig. Ich denke jetzt stehen wir mit unseren 4600€ Einkommen (Was noch steigerbar ist, da meine Frau nur eine 3/4 Stelle hat, die sie jederzeit auf 100% erhöhen kann) als die letzten Asis abgestempelt werden bei den Banken, nur weil man keine >100K € Eigenkapital auf der Seite liegen hat.

Habe mal irgendwo gelesen das alles unter 40% Rate vom Haushaltseinkommen eine "Gesunder"Wert darstellt.
Da lägen wir mit den Anvisierten 1500€ sogar noch knapp drunter. Wäre sogar nur knapp über 30%.

Gesund ist das, was du dir realistisch leisten kannst. Klar kann man das als Ansatzpunkt nehmen. Mir persönlich wären 40% tatsächlich zu viel Einschränkung und würde sich für mich nicht gesund anfühlen. Das ist aber nur mein persönliches Empfinden.

 

[4Helden]

Auf Dr.Klein steht dies auch mit den max.40%
https://www.drklein.de/einkommen-baufinanzierung-faq0.html

Aber welche Nebenkosten meinen die da mit den 1250€?
Die Nebenkosten vom Haus?
Oder Hausnebenkosten, Private Versicherungen, Lebensbedarf, Sprit, Kleidung, Vegnügen etc.?

PS. Ach steht ja da. Allerdings finde ich 1250€ für 4 Köpfe schon arg Niedrig angesetzt.

 

[Heelix]

600-800€ klingt nach viel ist es aber nicht mal unbedingt.

Ich bin in meiner Modellrechnung von 500€ rein für Nebenkosten ausgegangen, von daher deckt sich das, je nach Höhe der Rücklage. Übringens 100-300€/Monat sind auch nur 1200-3600€/Jahr. Davon macht man bei Defekten am Haus keine Sprünge.

In der Tat hatte ich Nebenkosten überlesen

Wasser: 60€
Müll: 10€
Strom: 110€
Heizung: 100€
Grundsteuer: 500/12 = 42€
Versicherung: 700/12 = 58
Schornsteinfeger …: 15€!?
DSL: 50€
Summe: 440€ mtl. man hat Strom, Wasser, warm ist es auch , DSL und umfassend Versichert.
Nach unserem Umzug von Wohnung ins Haus … geh davon aus das Strom und Wasser Verbrauch deutlich steigt.

Hierzu packst noch deine Rate von 1500€
Und bist irgendwas bei 2000€ fürs Wohnen incl. NK.
Natürlich findet man immer was , streicht ein Mal im Jahr den Sichtschutzzaun, Gartenhaus etc.
Dann braucht man mal neue Messer Rasenmäher, Spulen fürn trimmer etc.
Feuerholz Kamin gib es auch nicht 4 free.
Vermutlich muss man realistisch 100€-200€ unter stuff verbuchen .
Plötzlich braucht man coole Dinge wie Laubbläser, Gartenschlauch etc.


Btw. Wenn die Heizung nach 5 Jahren defekt ist, dann muss im Zweifel irgend ein Ventil oder Platine getauscht werden, da liegt man aber bei einigen hundert Euro.
Teuer wird es nur beim Austaush der Heizung und das ist nett gesagt nach 5 Jahren nicht zu erwarten.

Nochmal Rücklage allgemein …. Kleinkram einige wenig tausend Euro für gauben streichen, kleine Reparatur etc. Zahlt man aus dem laufenden Einkommen, muss man so knapp kalkulieren das dies nicht möglich ist sollte man überlegen ob man wirklich bauen / kaufen will.
Wo man was zurücklegen muss ist Heizung Tausch und Dach. Aber hier bewegt man sich bei deutlich über 20 Jahre Lebenserwartung, natürlich kann es vorher zu Reparaturen kommen da sind die Kosten aber überschaubar das es keine dedizierte Rücklage braucht.

 

[4Helden]

Was ist eigentlich mit dem Baukindergeld?
Wie wird das mit einberechnet? Zählt das mit als Eigenkapital? wird das von der eigenen Abtragung abgezogen?