Haus Vollfinanzierung?

[snickii]

Wenn du dir so sicher warst, hättest du zig weitere Häuser finanzieren können.

Genau, Minus und Minus ergibt Plus.

 

[_killy_]

Ja und die Banken geben auch generell unbegrenzt Geld raus...

Jedes neues Haus ein neuer Kredit - wenn vermietet, dann haben die Banken damit absolut kein Problem. Vermietete Objekte sogar noch lieber als die eigengenutzte Immobilie. Da können sie direkt sehen, ob die Mieteinnahmen über Zins- & Tilgungsleistungen des Kredits liegen.

 

[Erkekjetter]

Dann könnte das jeder in beliebiger Häufigkeit tun. Passiert aber nicht. Warum? Weil es so simpel mit den Banken dann eben doch nicht ist. Auch weil man ganz ohne EK aktuell ganz sicher kein Haus baut und mit der Miete die Zins-&Tilgung abdeckt. Zumindest nicht in dem Zeitrahmen, in dem es die Bank haben will.

 

[Prom07]

Mal ne Frage in die Runde: Man nehme an, jemand hätte im Februar einen Kreditvertrag für ein Haus zu einem - aus heutiger Sicht unglaublich guten Zins (Steigerung seither ca. 90%) - abgeschlossen. Der Kauf des Hauses (EFH) ist jedoch nicht nicht abgeschlossen, der notarielle KV wurde noch nicht geschlossen. Im Februar wurden Sanierungskosten in Höhe von ca. 160k € kalkuliert. Diese Kalkulation ist inzwischen um ca. 20-25% überholt. Es ist somit eine Finanzierungslücke entstanden, die nicht einfach nachfinanziert oder aus Eigenkapital gedeckt werden kann. Das Haus ist stark Sanierungsbedürftig und entspricht im Kern dem BJ 1969. Heizung (aktuell Öl), Elektrik, Fenster Dämmung, Böden und Bäder müssen faktisch vollständig überholt werden.

Was tun?

 

[Pogrommist]

Dann könnte das jeder in beliebiger Häufigkeit tun. Passiert aber nicht. Warum? Weil es so simpel mit den Banken dann eben doch nicht ist. Auch weil man ganz ohne EK aktuell ganz sicher kein Haus baut und mit der Miete die Zins-&Tilgung abdeckt. Zumindest nicht in dem Zeitrahmen, in dem es die Bank haben will.

Wer redet denn von aktuell?
Vor zwei Jahren konnte man für 0,5-1% finanzieren.
Wenn man sich so sicher ist, dass das Objekt im Preis steigt, aber keine Kohle hat, dann nimmt man halt 1% Tilgung, sodass Miete die Kreditrate abdeckt.

 

[Erkekjetter]

Na entweder Geld ranschaffen oder es lassen. Oder eben in einem stark snaierungsbedürftigen Haus wohnen, was der Substanz sicher nicht sonderlich gut tun wird. ABer wenn einem ca. 35k nun das "Genick" brechen, ist das ganze ohnehin viel zu sehr auf kante genäht meiner Meinung nach.

Ergänzung (20. Juni 2022)

Wenn man sich so sicher ist, dass das Objekt im Preis steigt, aber keine Kohle hat, dann nimmt man halt 1% Tilgung,

Man merkt wie du so richtig keine aktive Ahnung von der MAterie hast... Als ob dir die Banken die Verträge ohne EK beliebig bei einem Prozent Tilgung hinter her werfen. Was vor allem damit kollidiert, dass die Banken die Finanzierung in rund 30 Jahren in aller Regle abbeschlossen haben wollen, was bei diesen Preisen bei 1% Tilgung garantiert nichts wird. Klar werben sie damit, nur ne Unterschrift setzt du unter sowas nie.

Und weiterhin könnte das dann jeder, auch du, tun. Konnte aber keiner, selbst die, die wollten nicht oder meinst du, nur du bist so clever auf diese Idee zu kommen? ^^

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Richtig mein Beitrag lesen, wenn die vermieteten Objekte die Zins- und Tilgungsleistungen decken ... je nach Region brauchst du somit entsprechend Eigenkapital. Und ja, die Leute mit ein bisschen Geld haben die letzten Jahre fleißig Objekte zur Vermietung gekauft.

 

[Erkekjetter]

Es ging doch aber eben darum, kein EK zu haben. Außerdem steht davon in deinem Post absolut nichts. Sondern nur, dass wenn die Mieten die Tilgung decken, es ginge. Was so auch nicht stimmt. Eine Bank checkt, ob neben der Tilgung dann auch entsprechende Rücklagen gebildet werden um das Haus in Schuss zu halten. UNd allerspätestens da wird die Miete nicht mehr reichen. Das ist in den gebieten, wo die Immobilien entsprechend steigen, schlicht nicht mehr möglich, da die mieten nich zeitgleich im selben Maße steigen...

 

[vaju]

Nunja, für 250k möchte ich nicht wissen, welches Häuschen das in einem roten Fleck sein soll? Evtl direkt eine Hütte im Schrebergarten?
Für 250k bekommt man in einem roten Fleck gerade mal einen besseren TG Stellplatz oder eben kleinste Hundehütte (auch vor 2 Jahren).

 

[Pogrommist]

Man merkt wie du so richtig keine aktive Ahnung von der MAterie hast... Als ob dir die Banken die Verträge ohne EK beliebig bei einem Prozent Tilgung hinter her werfen. Was vor allem damit kollidiert, dass die Banken die Finanzierung in rund 30 Jahren in aller Regle abbeschlossen haben wollen, was bei diesen Preisen bei 1% Tilgung garantiert nichts wird. Klar werben sie damit, nur ne Unterschrift setzt du unter sowas nie.

Wenn du mir schon Ahnungslosigkeit unterstellst, solltest du aber wissen, dass bei 1% Tilgung der Kredit in knappen 30 Jahren abbezahlt ist.
Vor allem spielt Immobilienpreis dabei keine Rolle.
Mathe war nie deine Stärke oder?

Und weiterhin könnte das dann jeder, auch du, tun. Konnte aber keiner, selbst die, die wollten nicht oder meinst du, nur du bist so clever auf diese Idee zu kommen? ^^

Da hast mich falsch verstanden.
Ich habe nur auf einen Beitrag reagiert, wo man gemeint hat, er wäre heute richtig reich, wenn ihm vor 2 Jahren seine finanzielle Lage erlaubt hätte, ein paar Immobilienobjekte zu erwerben.

 

[snickii]

Was tun?

EK auftreiben oder erstmal drin wohnen. Was anderes bleibt ja nicht. Zurücktreten ist bei dem Kreditvertrag ja in der Regel nach 2 Wochen nicht mehr ohne weiteres möglich. Vom Haus anscheinend schon eher wenn noch kein Notar im Spiel war.

 

[Erkekjetter]

Mathe war nie deine Stärke oder?

Das hätte ich nun gern mal vorgerechnet.

 

[Dasun]

Wenn du mir schon Ahnungslosigkeit unterstellst, solltest du aber wissen, dass bei 1% Tilgung der Kredit in knappen 30 Jahren abbezahlt ist.
Vor allem spielt Immobilienpreis dabei keine Rolle.
Mathe war nie deine Stärke oder?

Ich habe das mal interessehalber für unseren Kredit durch gerechnet und mit 1% Tilgung komme ich auf 67 Jahre Kreditlaufzeit. Damit bei 1% Tilgung der Kredit in 30 Jahren abgezahlt ist, muss der Zinssatz schon bei etwa 7% liegen. Da hat man aber auch eine Zinslast, die nicht feierlich ist. Für unseren Kredit würde sich die monatliche Rate, mit einem beginnenden Verhältnis von 1/4 Tilgung und 3/4 Zins, vervielfachen

 

[Pogrommist]

Das hätte ich nun gern mal vorgerechnet.

Sorry. 30 Jahren dauert es bei 2% Tilgung.

 

[Erkekjetter]

Auch das hätte ich gern von dir Mathegenie berechnet…

 

[snickii]

Bzgl Kaufen und vermieten habe ich mir das auch mal durchgerechnet weil hier auch einige Haushälften vermietet verkauft werden aber ich bin schnell zum Entschluss gekommen das es Käse ist.

Selbst wenn die DHH hier 250.000€ kostet. Die Mieten sind dafür (noch) nicht so hoch gewesen.
Man konnte dafür 900-1.200€ warm damals hier nehmen.

Selbst wenn man die 1200€ bekommt ergibt sich daraus versteuert nur rund 700€.
Daraus muss man dann noch Nebenkosten zahlen. Damals wären das wohl 200-300€ gewesen.
Wie zahlt man das mit 400€ ab? Dann muss man noch Rücklagen bilden und hat jährliche Kosten für diverse Dinge wie Schornsteinfeger.

Das lohnt sich nur wenn man 2 Haushälften erbt/oder mit EK so kauft. Die dritte läuft dann von alleine.

 

[NasterX21]

Selbst wenn die DHH hier 250.000€ kostet. Die Mieten sind dafür (noch) nicht so hoch gewesen.
Man konnte dafür 900-1.200€ warm damals hier nehmen.

Selbst wenn man die 1200€ bekommt ergibt sich daraus versteuert nur rund 700€.

Sind die Nebenkosten nicht ein durchlaufender Posten? Die versteuert man doch nicht nochmal extra als Einnahme - das wäre ja Suspekt und eine Doppelversteuerung. !?

Außerdem kannst du den Mieteinnahmen auch noch andere steuerliche Positionen entgegenstellen:

https://housinganywhere.com/de/Deutschland/mieteinnahmen-versteuern#:~:text=Wer Gewinne aus der Vermietung,V der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Beispielrechnung	⠀
Mieteinnahmen	10.800 Euro
- Zinsen des Immobilienkredits	4.800 Euro
- Abschreibung	3.700 Euro
- laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)	900 Euro
- Reparatur der Küchenzeile	400 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung	1.000 Euro

 

[Dasun]

Auch das hätte ich gern von dir Mathegenie berechnet…

Das ist mit dem aktuellen Zins durchaus möglich. Aber es ging ja um die Zinsen vor 1 bis 2 Jahren.

Ich hab das mal für einen Kreditbetrag von 600.000€ durch gerechnet:

Darlehensbetrag	600.000,00€
Gebundener Sollzinssatz	3,50% pro Jahr
Anfängliche Tilgung	2,00%
Höhe der Rate	2.750,00€
Erster Zinsanteil	1.750€
Erster Tilgungsanteil	1.000€
Gesamtlaufzeit des Darlehens	29 Jahre 1 Monat

Das ist weit von den von ihm genannten Konditionen (0,5 - 1% Zinsen entfernt)

Da scheint wohl jemand anderes eine ziemliche schwäche in Mathe zu haben

 

[snickii]

Stimmt hast recht, hatte nur Grob mal geschrieben, es lohnt sich aber einfach nicht bei den Preisen. Das trägt sich nicht von selber ohne EK

 

[Pogrommist]

Auch das hätte ich gern von dir Mathegenie berechnet…

Gerne