Haus Vollfinanzierung?

[k.hussle]

Richtig die 4 % sind schon praktisch erreicht und die EZB wird im Dezember die Leitzinsen nochmal mind. um 0,5 wenn nicht sogar 0,75 Basispunkte anheben, je nachdem wie sich die Kennzahlen entwickeln.

 

[4Helden]

Also wir haben jetzt erstmal Abstand vom Hauskauf genommen.
Schauen uns die Tage ein Freistehendes Mietshaus an mit 150m³ und 900m³ Grundstück.
Innen komplett Renoviert. Ruhige Wohnsiedlung für 1400€ + Gas,Strom,Wasser. Also Pi mal Daumen ca. 1900€ Warm.
Sollte irgendwann mal ein Unerwarteter Geldsegen auf uns Fallen, kann man ja nochmal über Kauf nachdenken.
Ich habe halt nur ein wenig Bauchschmerzen ob 1700-1800€ nach Abzug aller Fixkosten für die Variablen Kosten wie Lebensmittel, Sprit, Urlaub, Vergnügen, Sparen ausreicht.
Den Nebenverdienst meiner Frau ist jetzt noch nicht mit drin, weil der mal 0 sein kann oder halt auch mal 400-1000€ sein kann.

 

[NasterX21]

Beobachte das hier schon was länger.
Stecken auch aktuell in einer Zwickmühle.. Zweifamilienhaus mit Grundstück ca. 1000qm was in naher Zukunft verkauft werden soll (aus dem entfernteren Freundeskreis).
Kaufpreis bei ca. 350.000 € + Nebenkosten + Renovierung ~ 420.000€.. vor 2 Jahren wäre das kein Thema gewesen.. Da die obere Wohnung noch Mieteinnahmen generieren würde..
Aber heute, ausgerechnet bei knapp 2100€ mtl. / 30 Jahre... Damit würden auch auch bei den 1400€ Kalt mehr oder weniger raus kommen (700€ Mieteinnahme). Aber das Gesamtpaket liegt dann bei ~ 756.000€ über die Laufzeit.
Allerdings ist die Wohnung dann keine 150m² sondern "nur" 90m², dafür aber komplett unterkellert und mit großer Waschküche + 3 weitere Räume die als Büro und Vorratsraum genutzt werden können, so jeweils ca. 8-10qm.

 

[4Helden]

In DE muss man mittlerweile zu den oberen 15% gehören um sich eine gute Immobilie leisten zu können.
Wenn man was halbwegs vernünftige haben will.

 

[Traube]

Wie sagte ein weiser Mann einst.. You'll Own Nothing and Be Happy

 

[Khaotik]

Im Moment kann man einfach nur warten. Aktuell muss sich der Verkäufermarkt bewegen, der will sich aber ob der hohen Inflation und vorherigen Einkaufspreise nicht bewegen.
Neubau bleibt ebenfalls sehr teuer mit den gestiegenen Rohstoffpreisen.
Für Hauskäufer aktuell eine schwierige Zeit. Ich habe die weiteren Pläne für Neubau /Neukauf auch erstmal weggelegt. Da wir aber schon im Eigentum wohnen, kann ich mich auch erstmal zurücklehnen und die Preise einfach beobachten.
ich hoffe, dass es sich aber in den nächsten 3-5 Jahren etwas verbessert. Dann wird es wohl wegen des Nachwuchses etwas mehr Platz brauchen als aktuell vorhanden.

 

[Erkekjetter]

ich hoffe, dass es sich aber in den nächsten 3-5 Jahren etwas verbessert.

Vergiss es, zumindest nicht in den Ballungsgebieten. Es fehlen so viele Wohnung wie in den letzten 3 Jahrzehnten nicht mehr. Zwar eher im unteren Bereich, dass hat aber unweigerlich Auswirkungen nach oben. Hier müsste der Staat massiv in sozialen Wohnungsbau investieren um Entlastung zu schaffen. Das Problem: Selbst wenn er heute damit anfängt, wird das erst in 5 Jahren+ wirklich Auswirkungen zeigen, einfach weil Planung/Finanzierung und Bauausführung dauern. Die Nachfrage ist in vielen Gebieten DEs noch immer hoch und sinkt auch nur langsam, weil die meisten Leute halt nur Aufschieben, nicht aber dauerhaft als Nachfrager vom Markt verschwinden.

Vll entspannt noch einmal der "Wegfall" der Babyboomer-Generation den Markt. Allerdings sind diese Immobilien ja zunächst mal im Besitz der Erben und nicht zwingend frei verfügbar. Zum anderen werden wir auch verstärkte Zuwanderung sehen, da ansonsten unsere Wirtschaft schwächeln wird. Da die Babyboomer aber erstmal vom Arbeitsmarkt weg sind, aber nicht sofort versterben, wird es erstmal schlimmer als besser.

 

[hallo7]

Hier müsste der Staat massiv in sozialen Wohnungsbau investieren um Entlastung zu schaffen. Das Problem: Selbst wenn er heute damit anfängt, wird das erst in 5 Jahren+ wirklich Auswirkungen zeigen

Ich seh eine "rasche" Eingriffsmöglichkeit nur mit einer Leerstandsabgabe. Es wurden in den letzten Jahren zu viele "Anleger"-Wohnungen verkauft, die nicht vermietet werden, weil man um die verlangte Miete niemanden findet. Geht man aber mit der Miete runter, sinkt der Immobilienwert - wird also nicht vermietet.
Gleichzeitig, wie du sagst, werden Wohnungen von der älteren Generation nach und nach frei werden, aber häufig ohne Verkaufs- oder Vermietdruck, da die Erben in der Regel schon versorgt sind. Die wollen das vllt für ihre Kinder aufheben etc. aber das halt ich für Gesellschaftlich falsch. Eigentum verpflichtet und wenn man nicht wenigstens vermietet, dann sollte man fürs "halten" eine Abgabe zahlen.

Ansonsten seh ich schon, dass sich der Martk bewegen wird. Das sagen eigentlich auch die Immobilienunternehmen. Vor einem Jahr war die Rede, dass die Preise langsamer steigen werden als bis jetzt, vor einem halben Jahr wars eine Preisstagnation und jetzt fangen die ersten schon langsam an zu sagen, dass die Preise leicht zurückgehen könnten.
Da diese Vorhersagen das eigene Geschäft betreffen, sind sie in der Regel zu optimistisch gehalten. Wenn also von Stagnation die Rede ist, ist ein Rückgang wahrscheinlich.
Auch die Großhandelspreise für Baumaterial sind übrigens schon wieder sehr viel niedriger als vor einem Jahr und die Auftragsbücher der Bauunternehmen werden langsam dünner. Also wird auch Neubau wieder günstiger werden.

 

[Erkekjetter]

Wir werden es sehen. Meine Einsicht ist natülich begrenzt, ich kann nicht jeden Standort in DE bewerten, in und um FFM als Beispiel sehe ich das nicht übergreifend. Aber selbst hier herrschen regionale Unterschiede.

Wo ich aber bei dir bin ist das Thema mit dem Leerstand. Da muss was passieren. Eine Abgabe je leerstehenden qm. wäre vll sinnvoll. Kosten, die keinen Einnahmen gegenüberstehen, sind oftmals ein sehr wirkungsvolles Mittel.

 

[_killy_]

Ich seh eine "rasche" Eingriffsmöglichkeit nur mit einer Leerstandsabgabe. Es wurden in den letzten Jahren zu viele "Anleger"-Wohnungen verkauft, die nicht vermietet werden, weil man um die verlangte Miete niemanden findet. Geht man aber mit der Miete runter, sinkt der Immobilienwert - wird also nicht vermietet.

Hast du hierfür auch Daten?

Also es ist für ein Immobilieneigentümer immer besser, wenn er aus seiner Immobilie ein Cash-Flow generiert - damit wird dann auch der Immobilienwert bestätigt.
Leerstand bringt den Eigentümer hingegen kein Geld ein, wenn er nicht innerhalb kurzer Zeit verkaufen möchte, so wirst du als vernünftiger Investor immer vermieten und kein längeren Leerstand akzeptieren.

Ein Leerstand kannst du auch nicht von der Steuer absetzen - ohne Mieteinnahmen hast du ja kein Einkommen, welches reduziert werden müsste. Und wenn du den Leerstand mit einer anderen Einkunftsart verrechnest - so zahlst du als Eigentümer am Ende selbst für deine leerstehende Immobilie. Da sollte man sich mal schnell eine Vermögensbilanz aufzeichnen und schauen, dass man damit wirklich eine schlechte Entscheidung trifft.

PS weiterhin gibt es ja Abgaben für "Leerstand" - wenn du mehr als 1 Wohnort hast, so zahlst du bei deinen Nicht-Hauptwohnsitzen Zweitwohnsitzsteuer.

PPS anders zu bewerten sind natürlich unbebaute Grundstücke - die kannst du halten und über die Jahre damit eine Rendite beim Verkauf erwirtschaften - hier hilft nur Bauzwang!

 

[Skysnake]

Es gibt aber genug Mehrfamilienhäuser in denen der Eigentümer allein wohnt, weil er keine "Fremden" oder sonst was haben will im Haus wo er selbst wohnt.

Und das ist schon ein signifikanter Problem

 

[_killy_]

@Skysnake

Dann sind es doch eher Doppelhäuser und kein 10-Parteien Haus, ne?

Am Ende lohnt sich die Vermietung eher, je mehr Einheiten zur Verfügung stehen. Da muss man schon ganz verschroben sein, 9 Einheiten leer stehen zu lassen - damit man seine Ruhe hat. Vor allem könnte man sich mit den Mieteinnahmen ja entsprechend auch ein freistehendes Haus finanzieren lassen.

 

[gymfan]

Hier müsste der Staat massiv in sozialen Wohnungsbau investieren um Entlastung zu schaffen. Das Problem: Selbst wenn er heute damit anfängt, wird das erst in 5 Jahren+ wirklich Auswirkungen zeigen, einfach weil Planung/Finanzierung und Bauausführung dauern.

Wir haben halt den tollen Föderalismus in D mit 16 unterschiedlichen Baugesetzgebungen. Wenn Anbieter von modularen Konzepten diese in jedem Bundesland (auch noch papierbasiet) genehmigen lassen müssen, dauert es sogar dort ewig, wo gemeinnützige Bauträge mit sowas bauen wollten und die Lokalpolitik mit entsprechenden Bebauungsplänen keine 5 Jahre benötigt.

Wenn dann z.B. noch Berlin 5-X Jahre benötigt, um Bebauungspläne aufzustellen, muss sich keiner Wundern, wenn selbst bauwillige Investoren gut 6000 Wohnungen nicht bauen.: Terra XPress 16.10.2022 (ab Minute 14)

Eigentum verpflichtet und wenn man nicht wenigstens vermietet, dann sollte man fürs "halten" eine Abgabe zahlen.

Sowas gibt es in vielen Städten schon, nur müssen das die Städte auch anwenden. Genauso müsste man effektiv gegen eine Zweckentfremdung von Wohnungen vorgehen (AirBnB und so ein Quatsch), was aber selbst Städten mit entsprechender Verordung nicht zu gelingen scheint.

Da sollte man sich mal schnell eine Vermögensbilanz aufzeichnen und schauen, dass man damit wirklich eine schlechte Entscheidung trifft.

Wenn man eine >50 Jahre alte Eigentumswohnung hat, in der man selber genauso lange mit den üblichen kleinen Modernisierungen gut leben konnte, ist die Wohnung heutzutage noch lange nicht irgendwie vermietbar. Mittlerweile sind bei sowas noch nicht einmal die früher üblichen Ansätze (geringere Miete, dafür u.U. schlechter energetisch saniert) machbar, da man als Vermieter zwangsweise Teile der CO2-Abgaben tragen muss.

Gerade, wenn es um Babyboomer oder deren Nachfahren geht, werden einige ganz andere Rechnungen aufmachen:

• Was kostete mich eine Kernsanierung der 40-50 Jahre alten Wohnung, die zwar technisch auf einem Stand ist, dass die Eltern oder man selber dort noch 20 Jahre wohnen würde, die aber niemals in einem vermietbaren Zustand ist.
• Wer verwaltet meine Wohnung, wenn ich selber nicht vor Ort sein kann (man zog vor jahrzehnten seiner Arbeit hinterher) und was kostete mich das.
• Welchen Öko-Mist denken sich EU und Bundesregierung in den nächste Jahren noch aus? Zum Glück rudert die EU wohl wieder etwas zurück und auch das Gasheizungsverbot bei Austausch ist zunächst mal wieder vom Tisch.
• Will ich die Wohnung überhaupt noch lange halten oder möchgte ich sie loswerden, sobald dies einfach möglich ist.

Da sind mir ein paar Euro verlust durch eine Zweitwohnungssteuer viel lieber wie nur meinen Jahresurlaub und das vorhandene Vermögen in die Sanierung der Wohnung zu stecken und danach auf zuverlässige Mieter zu hoffen.

Hoffentlich erledigt sich dass Problem für mich in ein paar Jahren auf natürliche Weise.

Also es ist für ein Immobilieneigentümer immer besser, wenn er aus seiner Immobilie ein Cash-Flow generiert - damit wird dann auch der Immobilienwert bestätigt.

Wenn ich das bei uns hier sehe, dann warten die Eigentümer lieber länger, bis sie einen zahlungswilligen Mieter finden anstatt die Wohnung schnellstmöglich unter dem erwartetn Preis zu vermieten und sich damit längerfristig die Miete "kaputt" zu machen. Eine der Neubau-Wohnungen im Haus gegenüber steht shcon seit mind. einem Jahr leer und wird immer noch für gut 2000€ kalt (bei 129 qm, inkl. zwei Stellplätzen) "angeboten".

 

[Traube]

Eine der Neubau-Wohnungen im Haus gegenüber steht shcon seit mind. einem Jahr leer und wird immer noch für gut 2000€ kalt (bei 129 qm, inkl. zwei Stellplätzen) "angeboten".

Das Jobcenter würde die 2000€ doch sicher gerne übernehmen für eine unserer Goldstücke mit genügend Kindern, oder?

 

[_killy_]

@gymfan

Zustimmung bzgl. Föderalismus - der macht Wohnen nur teurer und hat am Ende kein Mehrwert weder für Mieter noch für Eigentümer.

Und je nach dem, wo deine Eigentumswohnung ist, kann die mit 50 Jahre Sanierungsstau ebenfalls vermietet werden. Wenn der Druck im lokalen Markt hoch genug ist, dann geht es immer und dann kann man eine Sanierung bezahlen.

Warum der Vermieter wartet, bis er den letzten Dummen findet der eine Fantasie-Miete zahlt, kann ich dir nicht sagen. Wartet er zu lange, dann nimmt er Verluste in Kauf und würde deutlich mehr verdienen bei geringerer Miete aber dann wenigstens jemand der die Miete zahlt als eine Zahl aufm Zettel.

Edit:
mal als Beispiel:

• direkte Vermietung bei 1.500 EUR p.M.
• Leerstand 1 Jahr, dann 2.000 EUR p.M.

=> bei 4 Jahren herrscht noch Parität, da hätte man in beiden Szenarien 72.000 EUR Miete insgesamt eingenommen
=> erst nach 4 Jahren lohnte sich das Warten auf den Mieter, der den höheren Mietpreis akzeptiert
...

 

[Skysnake]

@Skysnake

Dann sind es doch eher Doppelhäuser und kein 10-Parteien Haus, ne?

2-5 Parteien Kenne ich als Fälle.

Am Ende lohnt sich die Vermietung eher, je mehr Einheiten zur Verfügung stehen. Da muss man schon ganz verschroben sein, 9 Einheiten leer stehen zu lassen - damit man seine Ruhe hat. Vor allem könnte man sich mit den Mieteinnahmen ja entsprechend auch ein freistehendes Haus finanzieren lassen.

Ja, Wenn's so groß ist wird einfach alles vermietet, aber vor allem 2-3 Parteien Häuser stehen oft die ungenutzten einfach leer. Und das obwohl massiver Bedarf besteht.

Es gibt aber auch Regionen da steht das 9+ Haus leer. Dann aber eher komplett, einfach weil keiner hin will. Da wird dann auch oft abgerissen.

Das ist halt eh nen riesen Problem. An dich haben wir genug Wohnraum. Nur halt verdammt schlecht verteilt....

An sich würde sich durch HO da viel Potential ergeben, dass diese Landstriche wieder mehr aufblühen.

Wer hätte nicht gerne 10.000qm Grund und 200qm Wohnfläche für 250.000€?

Aber ich denke da sind wir noch viele Jahrzehnte von weg.

Ich plane aber definitiv aktiv damit vor der Rente mein Haus hier im Ballungsraum zu verkaufen und dann an den Arsch der Welt zu ziehen. Oder halt in ne kleine Wohnung direkt in der Stadt.

=> bei 4 Jahren herrscht noch Parität, da hätte man in beiden Szenarien 72.000 EUR Miete insgesamt eingenommen
=> erst nach 4 Jahren lohnte sich das Warten auf den Mieter, der den höheren Mietpreis akzeptiert

Dafür gibt es ja Zeitmietverträge

Alternativ ne Staffelmiete. Das blicken viele nicht.

 

[BridaX]

Da diese Vorhersagen das eigene Geschäft betreffen, sind sie in der Regel zu optimistisch gehalten. Wenn also von Stagnation die Rede ist, ist ein Rückgang wahrscheinlich.

Spannend. An der Börse ist es eigentlich genau umgekehrt. Die Unternehmen geben im Schnitt eher pessimistischere Schätzungen ab, halten den Ball flach, um mit den nächsten Quartalszahlen positiv überraschen zu können.

Ein Unternehmen, dass sich ständig überschätzt und immer wieder enttäuscht, wird auf Dauer keine glücklichen Investoren finden/halten. Mag beim Immobilienmarkt anders sein.

Ich merke seit 3 Monaten nur, dass ich immer weniger Treffer auf mein Suchprofil finde. Scheint aktuell alles ziemlich festgefahren...

Ich möchte nicht in die Stadt und in keinen Wohnblock ziehen. Ländlich, ruhig, wenig direkte Nachbarn. Ich arbeite in Düsseldorf und meine Familie/Freunde befinden sich nahe Heinsberg. Also suche ich irgendwas in der Mitte. Seit Herbst toten Stille für den Preis (140k ab 40qm).

 

[Thane]

Ich denke auch nicht, dass die Preise stark nachgeben werden. Anschläge gab es bisher in Gebieten, wo die Preise zuvor stark gestiegen sind oder für energetisch nicht sanierte, ältere Gebäude.
Langfristig wird aber in vielen Gebieten mit mehr oder weniger stark steigenden Preisen gerechnet.
Ausnahmen sind vor allem ländliche Gebiete in Ostdeutschland.
Siehe Wohnatlas der deutschen Bank.

Die Inflation wird nicht ewig auf dem hohen Niveau bleiben und auch die Zinsen werden sich dann wieder einpendeln. Sicher nicht so schnell wieder auf 0, aber weniger als 4-5% wahrscheinlich schon.

Die anderen Gründe wurden ja genannt. Es wird weniger gebaut und die Nachfrage ist weiter da. Höhere Zuwanderung wird da auch nicht für Entspannung sorgen.
Und auch wenn die Boomer-Generation bald in Rente geht, werden die wahrscheinlich in ihren Häusern bleiben.

Bauplätze werden aber hier in der Gegend immer noch gesucht. Auch die öffentlichen Verwaltungen sind da hinterher.
Meine Gemeinde wollte auch gerne 5.500 qm meines Grundstücks kaufen und hat im Rat wohl ein Vorkaufsrecht beschlossen.
Ich habe aber bisher dankend abgelehnt. Kein Bock auf Neubaugebiet mit mindestens zehn Parteien als Nachbarn.

 

[jof]

In DE muss man mittlerweile zu den oberen 15% gehören um sich eine gute Immobilie leisten zu können.
Wenn man was halbwegs vernünftige haben will.

Was heißt denn "mittlerweile"? Ein Hausbau oder Hauskauf war für Mittelständler schon immer ein Kraftakt. Schauen wir doch Mal auf die Generation der Eltern bzw. Großeltern: Da wurde zunächst eisern Eigenkapital gespart, dann gebaut (teilweise mit viel Eigenhilfe), Überstunden geschoben, und dann 30 Jahre lang finanziert.

Da war dann lange, lange nix mit zusätzlicher Altersvorsorge oder Urlauben. Und ein Auto müsste auch reichen. Lange reichen!

"Einfach mal ein großes Haus bauen, voll finanzieren und in 20 Jahren abbezahlen" gab's für den Normalverdiener noch nie, oder?

Und der ein oder andere, der sich aktuell noch freut einen Zinssatz um 1% zu haben wird sich in knapp 10 Jahren umgucken, wenn er nicht ordentlich tilgt. Dann sind die Zinsen vielleicht wieder bei 6 oder 8%, und dann wird's gaaaanz eng...

 

[Thane]

Das trifft sicher auf die mit nur zehn Jahren Zinsbindung zu. Man konnte sich aber durchaus Zinsen länger sichern. Und das werden sicher auch genug Kunden getan haben.
Wieso geht man so oft davon aus, dass jeder immer nur zehn Jahre Zinsbindung hat?
Mein Zinssatz von ziemlich genau 1% ist fest und meine Rate bleibt auf die ganze Laufzeit gleich.