Haus Vollfinanzierung?

[Erkekjetter]

zusätzlicher Altersvorsorge

War damals auch nicht zwingend nötig, heute schon. Auch ist Fakt, dass bauen durch diverse Auflagen heute in Relation zum Einkommen teurer geworden ist.

 

[BridaX]

Wieso geht man so oft davon aus, dass jeder immer nur zehn Jahre Zinsbindung hat?

Ist wohl grob der Durchschnitt, wobei es eher Richtung 15 Jahre tendiert:

"In den vergangenen fünf Jahren ist die Zinsbindungsdauer bei den Baufinanzierungen laut Baufi-Barometer von durchschnittlich 10,7 Jahren auf 12,4 Jahre angestiegen. Bei Dr. Klein heißt es, dass sich Kreditnehmer ihre Zinsbindung im Schnitt für 13 Jahre und knapp acht Monate sichern. Daraus wird ersichtlich, dass Immobilienkäufer versuchen, sich die derzeit noch günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern." Q1

 

[Thane]

Gut, die KfW Darlehen haben immer nur zehn Jahre und man muss dann zu den marktüblichen Konditionen weiter finanzieren.
Allerdings muss man jetzt einerseits schauen, wann diese Darlehen aufgenommen wurden und ob nicht auch Finanzierungen mit einem anschließenden Bausparvertrag dabei sind.
Damit hast du deine monatliche Rate auch sicher.

Wenn jetzt Leute ihre Darlehen von 2012 oder sogar vorher weiter finanzieren müssen, wird der Schlag nicht so hart. Zu den Zeiten war man auch gerne bei 2,x% und Anschlussfinanzierungen sind in der Regel günstiger.

 

[Skysnake]

An sich normalisieren sich die Zinsen einfach nur endlich wieder. Dass die Schuldzinsen unter der geplanten Inflation der EZB liegen kann einfach niemand für gesund halten.

Wir haben auch nen festen Zins bis es abbezahlt ist. Allerdings eher an die 3% und wir waren froh überhaupt ne Finanzierung bekommen zu haben. Über 1% hätten wir uns sehr gefreut, mir war es aber wichtiger nen fixen Zins bis zum Ende zu haben anstatt für 10 oder 15 Jahre nur 1,5 oder 2 % zu zahlen und dann in die Röhre zu schauen.

Ich hab da ganz klar drauf spekuliert, das wir in ne Hochzinsphase mit "hoher" Inflation laufen binnen 10 Jahren.

Jetzt war es deutlich schneller als gedacht, aber aus meine Sicht musste es einfach mal wieder knallen.

Ich hoffe an sich jetzt, dass die Immobilie gut mehr wert ist als da wo sie gebaut wurde. Also auch Inflationsbereinigt. Denn Sie hat nen guten energetischen Stand usw. Da hoffe ich, dass die Neubauten nen guten Zuschlag bekommen wegen der Nachfrage, weil die Altbauten aufgrund der Heizkosten jetzt Abschläge bekommen müssten.

Wäre für mich/uns ne coole Sache. Wobei es sich nicht lohnen wird zu verkaufen und nochmals zu bauen. Aber wer weiß, vielleicht verändert man sich ja doch nochmals beruflich weiter nach oben.

 

[Pogrommist]

Ich verstehe nicht, wie man sich wünschen kann, dass Eigentümer zusätzlich besteuert werden, wenn sie ihre Immobilien nicht vermieten.
Wie links muss muss man dafür sein?

Es ist doch alles nur Folgen davon, dass Vermieter ihre Mieter nicht loswerden können, wenn es ganz blöd läuft.
Mietpreisbremse, Deckel u.s.w. kommen auch noch dazu.

Klar frage ich mich auch ab und zu, ob es sein muss, dass eine alte Witwe eine 80 m2 Wohnung in der Stadt braucht, aber das ist nun mal ihr Eigentum.

Dafür sollten lieber keine Wohnungen in der Stadt an Harz4-Haushälte vermietet werden, damit berufstätige bessere Chancen haben.

 

[Erkekjetter]

Wie links muss muss man dafür sein?

Nicht viel. Sondern man kennt das Grundgesetz. Da steht irgendwo, Eigentum verpflichtet. Kommt man dieser Pflciht nach, wenn Wohnungsmangel herrscht und man die Wohnung trotzdem leer lässt? Eher nicht oder?

 

[Skysnake]

Zumal es eben NUR Geld ist. Wir hatten in der BRD auch schon Zeiten in denen Zwangsbelegung normal war.

 

[_killy_]

@Erkekjetter @Pogrommist

Art 14 Grundgesetz
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Der Staat kann somit Enteignungen vornehmen, muss dabei aber eine entsprechende Entschädigung zahlen.

Man darf aber dennoch fragen, warum der Wohnraummangel herrscht. Es gibt Regionen in Deutschland mit vielen leerstehenden Immobilien und es gibt Regionen, da ist absoluter Wohnungsmangel.
-> warum reagiert der Staat nicht durch Neubau?
-> warum haben kleine Vermieter die gleichen Auflagen zu erfüllen wie große Gesellschaften?
-> warum werden öffentliche Grundstücke ohne Bauverpflichtung verkauft?
-> warum werden öffentliche große Grundstücke an Privatinvestoren verkauft anstatt an die städtischen Wohnungsgenossenschaften?

Ich sehe hier ein deutlichen Nachholbedarf seitens des Staates mal auch Wohnraum vernünftig zu schaffen, als irgendwelchen kleinen Vermieter aufm Sack zu gehen.

 

[hallo7]

Es geht ja hier nicht um Enteignung - das wäre vllt in Sonderfällen zu prüfen z.B. wenn jemand ein Denkmalgeschütztes Zinshaus verfallen lässt und keine neuen Mieter mehr nimmt, damit das Haus abgerissen werden darf sobald dort niemand mehr wohnt und es einsturzgefährdet ist, für einen lukrativen Neubau.

Es geht hier darum, dass in absehbarer Zukunft viel Eigentum vererbt werden wird, an Personen die oftmals schon Eigentum besitzen. Einige davon werden einfach keine Lust am vermieten haben, da schlicht kein Geld-Bedarf vorhanden ist und gleichzeitig kann man die Immobilie für Kinder/Verwandte "reservieren" die vllt mal irgendwann dort studieren oder wohnen wollen.
Das ist einfach schon demografisch gegeben.

Es gibt aber auch Fälle in denen professionelle Vermieter die Wohnungen über längere Zeit leer stehen lassen. Das mag nicht wirtschaftlich klingen, aber wenn die 200-300 oder noch mehr Wohnungen in der Gegend besitzen und jede Miete den Mietspiegel beeinflusst, dann macht es für sie durchaus Sinn, nicht einfach mit der Miete runter zu gehen nur um einen Mieter zu finden. Denn das beeinflusst die Miete für alle ihre Wohnungen. Ich hab im Vorjahr eine neue Wohnung gesucht (und auch gefunden) und jetzt mal wieder geschaut was es so gibt. Ich hab einige Wohnungen gefunden die vor einem Jahr genau gleich inseriert waren - sprich die waren nie vermietet, da Mindestmietzeit immer 15 Monate ist, bevor man raus kann. Natürlich von großen Anbietern die viele Wohnungen haben.

@Börse Die hat ja die Immobilienfirmen eh schon abgewertet im letzten Jahr. Ich weiß nicht was dort die Aussagen sind, mit den zu optimistischen Aussichten hab ich eher Zeitungsartikel mit Interviews von z.B. Remax gemeint.

 

[Erkekjetter]

Wie hallo7 schon anmerkte kann man den Strohmann Enteignung fallen lassen. Von Enteignung hat niemand gesprochen. Sondern einer strafsteuer wenn Wohnraum leer bleibt. Die muss ja nicht gleich ab Tag 1 greifen. Wäre aber eine wohl wirkungsvolle Steuerung, die so auch keine gesetzlichen Zwiespalte erzeugt.

 

[_killy_]

@hallo7

Wenn ein denkmalgeschütztes Haus verfällt, dann hat die Denkmalschützbehörde vor Ort versagt. Wer Eigentümer eines solchen Objekts ist, dem kann man auch nach Denkmalschutzrichtlinien mit Zwang drohen. Funktioniert allerdings auch immer nur, wenn dort Vermögenswerte vorhanden sind, so dass ein Zwang auch Wirkung erzielen könnte. Ich kenne aber ausreichend Beispiele ausm Osten, wo denkmalgeschützte Gebäude verfallen, weil einfach kein Geld bei den Eigentümer da ist und das Haus auch selbst mit Grundstück nichts Wert ist.

Ein weiterer Kritikpunkt von mir ist, dass "klein-Vermieter" die gleichen Vorschriften erfüllen müssen, wie Investoren. Teilweise ist dies aber nicht rentabel für 1-2 Einheiten, so dass es sich eher "lohnt" ein dauerhaften Leerstand zu akzeptieren als eine Vermietung anzustreben. Für mich ein völliges Unding, warum hier ein Vermieter eher auf regelmäßige Mieteinnahmen freiwillig verzichtet, weil die Regulierung so hoch ist.

 

[JoinRise]

Teilweise ist dies aber nicht rentabel für 1-2 Einheiten

Da würde ich aber gerne mal eine Rechnung zu sehen , ich bezweifel das die Kosten dort die Einahmen übersteigen, es ist wohl eher andersrum.

 

[_killy_]

@JoinRise

Ich geh davon aus, dass man immer vermietet, sobald dies für einen auch rentabel ist - also man mehr Einnahmen erzielt als Ausgaben.
Anscheinend gibt es aber Leute die freiwillig auf Vermietung verzichten. Die müssen somit entweder:
1) super dumm sein oder
2) so reich, dass es egal ist oder
3) es lohnt sich nicht, da die Ausgaben die Einnahmen übersteigen

Ich würde mal 2) ausschließen, dass passt nicht zusammen, dass man nur ein oder zwei Wohneinheiten besitzt.

Am Ende hilft aber nur bauen, bauen, bauen. Ein paar Wohnungen die man irgendwie dann doch noch vermietet, helfen bei Großstädten nicht den Bedarf von jährlich 10.000 bis 15.000 neuen Wohneinheiten zu decken.
Grad durch die gestiegenen Baukosten und Zinsen, kaufen sich weniger Leute ein Eigenheim, sondern "blockieren" Mietwohnungen. Damit steigen die Mietpreise ...

 

[Skysnake]

Du würdest erstaunt sein, wie viel bewussten Leerstand es im Kleinen gibt.

Und bei den Kleinen musst du immer damit rechnen, dass die in der selben Immobilie leben und dann der Faktor Ruhe/Stress/Angst bedeutend wird. Da sind leider wirklich viele dabei die in solchen Sachen nicht die hellsten sind.

Und gerade Angst ist eine mächtige Waffe.

Sieht man ja an Handy Tarifen usw usf wo die Leute nicht gewechselt haben aus Angst nicht erreichbar zu sein.

Ansonsten Bequemlichkeit. Wie viele wechseln Strom, Gas what ever Anbieter nicht aus Bequemlichkeit?

Und die Leute die noch ne Hand voll Wohnungen haben, die kostet der Leerstand ja fast nichts. Wenn bekommen Sie nur die Miete leben aber auch im Risiko das da ein Mietnomade kommt oder sonst wer (PS ich halte das für unwahrscheinlicher als nen Autounfall zu haben...)

Und dann wird halt auf das "kleine" Geld aus der Vermietung lieber verzichtet. Viele können sich das ja durchaus problemlos leisten.

 

[hallo7]

2) so reich, dass es egal ist oder

Nicht unbedingt reich, aber wenn nach Abzug von Steuern von ~40% von der Kaltmiete bleibt, weil man sonst gut verdient, dann bleibt nicht viel übrig. Dafür muss man aber eine Einkommenssteuererklärung abgeben, eine Hausverwaltung beauftragen oder eben selbst sein, Mieter suchen, Verträge aufsetzen usw.
Den Aufwand für 100-200€ im Monat tut sich nicht jeder an, vor allem wenn man z.B. nicht in der selben Stadt wohnt und somit gar nichts selber machen kann, wenn z.B. mal eine kleine Reparatur ansteht.

 

[_killy_]

@Skysnake @hallo7

Gut, dass betrifft ein paar Wohnungen. Wenn dies wirklich ein großes Problem ist, dann müsste sich der Staat wirklich Gedanken machen, warum Leute freiwillig auf Geld verzichten. Die Schmerzen müssen ja so hoch sein, dass man die Wohnungen absichtlich nicht vermietet. Da hilft m.E. keine Zwangsmaßnahme, sondern wirklich schauen ob ggf die Regeln für "klein-Vermieter" angepasst werden müssen. Reduzierung des Kündigungsschutzes für Mieter ... Reduzierung von Modernisierungsmaßnahmen.
Im Arbeitsrecht unterscheiden wir ja auch zwischen den kleinen Arbeitgeber und den großen Arbeitgeber. Warum nicht auch beim Wohnen, wenn man so wieder mehr Wohnungen auf den Markt "kostengünstig" bringen kann?

Eine Zwangsmaßnahme kann ich als Eigentümer ja sehr schnell begegnen, indem ich ein Rückbau vornehme und einfach aus einem zwei oder drei Einheiten Haus eine Villa mache ... Wände einreißen und schon ist es eine große Einheit. Wohnungen sind weg - Probleme bleiben bestehen! (dafür braucht man noch nicht mal eine Baugenehmigung ...)

 

[Pogrommist]

Nicht unbedingt reich, aber wenn nach Abzug von Steuern von ~40% von der Kaltmiete bleibt, weil man sonst gut verdient, dann bleibt nicht viel übrig. Dafür muss man aber eine Einkommenssteuererklärung abgeben, eine Hausverwaltung beauftragen oder eben selbst sein, Mieter suchen, Verträge aufsetzen usw.
Den Aufwand für 100-200€ im Monat tut sich nicht jeder an, vor allem wenn man z.B. nicht in der selben Stadt wohnt und somit gar nichts selber machen kann, wenn z.B. mal eine kleine Reparatur ansteht.

1. Man darf nicht vergessen, dass Ausgaben für vermietete Immobilie auch steuermindernd wirken: AfA, Hausverwaltung, Reparaturen...
2. Außerdem darf der Eigentümer einer leerstehenden Wohnung die ganzen Nebenkosten auch tragen. Gut, es wird zwar kein Wasser verbraucht, aber Heizung wird i.d.R. 30:70 berechnet.
3. Eine HV hast du meistens unabhängig davon, ob vermitet oder leerstehend.
4. Ein Mietvertrag aufsetzten ist wirklich keine Rocket Science.
5. Eine Steuererklärung gibt mein ganzer Bekanntenkreis(teils freiwillig teils aus Pflicht) schon ab. Wer dies nicht schafft, der sollte das Thema Immobillien lieber komplett sein lassen.

Wo du Recht hast - ist bei Kleinreparaturen. Das schreckt mich richtig ab. Denn für jede Kleinigkeit darf ich dann einen Handwerker rufen. Ganz schlimm, wenn Immobilie nicht im Wohnort ist.

 

[Erkekjetter]

Ist doch Usus zu diskutieren, warum Wohnungen leer stehen, sie tun es... Und das obwohl Wohnungsmangel besteht. https://www.deutschlandatlas.bund.de/DE/Karten/Wie-wir-wohnen/046-Wohnungsleerstand.html
Klar stehen die meisten Wohnungen da leer, wo keiner hinwill, wo es also nicht bringt. Aber selbst in Gebieten, wo akute Wohnungnot herrscht sind oft 2-4% teils bis zu 8% der Wohnungen leerstehend.

Die Leute/Firmen werden diverse Gründe haben, das ist an sich völlig egal, Wohnraum sollte so gut es geht genutzt werden. Und wenn das nicht von allein in ausreichendem Maß geschieht, muss halt nachgesteuert werden. Wer seiner Verantwortung nicht von allein nachkommt, bekommt halt Daumenschrauben.

 

[Dasun]

@JoinRise

1) super dumm sein oder
2) so reich, dass es egal ist oder
3) es lohnt sich nicht, da die Ausgaben die Einnahmen übersteigen

Du hast einen wichtigen Punkt vergessen - Erfahrung mit Mietern. Wenn man selber oder innerhalb der Familie schlechte Erfahrung mit Mietern gemacht hat, dann wird sich 2x überlegt zu vermieten, wenn man das Geld nicht dringend braucht.

Wir haben ein Rechtssystem das sehr mieterfreudig ist, was im Prinzip erstmal okay ist, aber auch ausgenutzt wird. Leider hatten wir auch schon 2 solcher Fälle in der Familie, Konsequenz, eine Wohnung bleibt nun frei, die andere wurde an jemand bekanntes (Arbeitskollege eines Verwandten) vermietet.

Einmal ist ein Jahr Miete ausgefallen und Teile der Wohnung mussten saniert werden, ein anderes mal 5 Monate Mietausfall (Wovon 3 durch die Kaution gedeckt wurden, die Wohnung jedoch neu gestrichen und geputzt werden musste)

Würde ich vermieten, dann nicht an Unbekannte. Der potentielle Stress und das finanzielle Risiko ist es mir nicht wert.

 

[gymfan]

Gut, dass betrifft ein paar Wohnungen. Wenn dies wirklich ein großes Problem ist, dann müsste sich der Staat wirklich Gedanken machen, warum Leute freiwillig auf Geld verzichten.

Solche Regelungen gibt es in einigen Städten schon. Laut Medienberichten lassen sich diese Regelungen aber gerade von größeren Vermietern problemlos umgehen.

M.M.n. sollten sich die Städte auch mal Gedanken um AirBnB und co machen (insb. wo hier immer wieder mit zu Zeugs wie "Eigentum verpflichtet" argumentiert wird, was aber wohl nur für nicht selber genutztes Wohneigentum zu gelten scheint). Das sind wenigstens Wohnungen, die eindeutig in einem Zustand für eine Vermietung sind. Genauso sollte sich der Staat mal Gedanken um Vorschriften zur Ermittelung der ortsüblichen Vergleichsmiete machen, dort den Datenschutz aufheben und alle Mietverträge mit einbeziehen.

Einige davon werden einfach keine Lust am vermieten haben, da schlicht kein Geld-Bedarf vorhanden ist und gleichzeitig kann man die Immobilie für Kinder/Verwandte "reservieren" die vllt mal irgendwann dort studieren oder wohnen wollen.

Was auch immer das mit dem Geldbedarf soll. Lasse ich den Eltern mal ihr Leben bis mind. 80 Jahren in der eigenen Wohnung. Wenn sie dann nicht erst mit 40-50 Eltern wurden, sind die Kinder zwischen 50 und 70, wenn das Erbe ansteht, mit Pech (oder Glück, je nach Sichtweise) zunächst noch einige Jahre, in denen man das Wohneigentum nur mit sehr großem Aufwand verkaufen darf, falls überhaupt alle Erben damit einverstanden wären.

Was will ich da noch mit einer zu vermietenden Wohnug in einer fremden Stadt, wenn mein Hobby nicht vorher schon aus der Immobilienvermietung bestand und ich selber nicht arm bin? Das sind meist keine Objekte, die man mit wenig Aufwand nach einer Sanierung (also mit den bei einer Selbstnutzung nötrigen Instandhaltungen, für die das Geld vorhanden ist) mit 15-20€/qm vermieten kann.

Und wie es mit der EU-Gebäuderichtlinie weiter geht, ändert sich derzeit zum Glück auch ständig wieder.

Da würde ich aber gerne mal eine Rechnung zu sehen , ich bezweifel das die Kosten dort die Einahmen übersteigen, es ist wohl eher andersrum.

Siehe mein Beispiel oben. Nicht jedem geht es um ein paar hundert Euro/Monat, wenn man den Aufwand dagegen setzt, den man als möglicher Neu-Vermieter mit so etwas hat.

1. Man darf nicht vergessen, dass Ausgaben für vermietete Immobilie auch steuermindernd wirken: AfA, Hausverwaltung, Reparaturen...
2. Außerdem darf der Eigentümer einer leerstehenden Wohnung die ganzen Nebenkosten auch tragen. Gut, es wird zwar kein Wasser verbraucht, aber Heizung wird i.d.R. 30:70 berechnet.

Das ist halt ähnlich wie diese tolle, zum Glück wieder zurück genommenen, Vorschriften für Gasheizungen. Nicht jeder Altbau hat eine Zentralheizung. Ich hoffe immer noch, dass ich die Wohnung los werde (egal, ob durch Verkauf oder durch persönliches Nicht-Erbe) bevor die WEG anfängt/anfangen muss, die gesamte Siedlung auf Zentralheizungen oder Fernwärme umzustellen.

4. Ein Mietvertrag aufsetzten ist wirklich keine Rocket Science.

Spätestens, wenn es dann Probleme mit dem Mieter gibt, wird es nicht mehr lustig. Egal ob die einen für jede Kleinstreparatur anrufen, die Nachbarn mehr wie zulässig belästigen oder einfach nur keine Miete zahlen. Das muss alles nicht sein, kann aber.

Wer dies nicht schafft, der sollte das Thema Immobillien lieber komplett sein lassen.

Manchmal kommt man an sowas ohne dass man es will und vermeiden kann. Aber selbst, wenn man eine passende, notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht hätte, müssen immer noch alle zukünftigen Erben mitziehen.