Haus Vollfinanzierung?

[Skysnake]

Bei den Mietpreisen hast du aber auch viel Altbau und da ist es klar, dass die niedriger sind.

Wegen den steigenden Hypothekenpreisen wird es natürlich einige Umfaller geben, aber die werden aufgefangen und die Leute brauchen ja auch wieder Wohnraum....

Wenn man sich anschaut was an Sozialwohnungen fehlt und wie viele 70er Jahre Plattenbauten existieren aber nichts nachkommt, wird die Wohnungsdichte eher sinken als steigen. Es kommt also rein darauf an, ob die Gegenden wachsen oder nicht. Mal von Ausnahmen wie München abgesehen. Da kann man wohl wirklich von einem überhitzen Wohnungsmarkt sprechen, aber sonst???

Gerade im Raum Stuttgart gibt es viele große Arbeitgeber die gut bezahlte qualifizierte Jobs generieren. Und dann gibt es ja noch Unmengen an Zulieferern und eben fast kein Potenzial für neues Bauland....

So lange nicht Daimler, Porsche oder Bosch Werke schließen, wird sich da nichts ändern. Aber ist natürlich nicht überall so.

Aber wenn ich mir hier den Markt anschaue, dann gibt es genug "Bauern" etc die Grundstücke horten und vieles was frei wird aufkaufen. Gerne dann auch auf dem informellen Weg wenn jemand in der Nachbarschaft stirbt unter Marktwert oder halt maximal zu dem. Ich kenne Gemeinden da kommen >90% nie auf den öffentlichen Markt... selbst ansässige Vermarkter wie Sparkassen haben da teils schon aufgegeben, weil sie gar keine Angebote bekommen...

 

[fgordon]

Der Preisanstieg wird sicher nicht auf dem Niveau + 50% im Jahr bleiben aber wird weiter steigen - denn die immer schärferen Energieverordnungen werden überproportional kosten.

Einfach weil die günstigen Einsparpotenitale die viel brachten längst ausgeschöpft sind.

EIn Haus 2022 10% effektiver zu bauen als eines von z.B. 2012 kostet vemutlich das 5-fache als ein Haus 1980 10% effektiver zu machen als 1970 - und zwar inflationsbereinigt das 5-fache.

Warum ist ja klar, weil ein 2012er Haus schon die Latte sehr hoch gelegt hat.

10% Effizenzsteigerung 2023 auf 2020 kosten sicher bald soviel, wie 20 Jahre davor 2 Häuser zu bauen mit dem damaligen Topp Effizenzstandard. und die nächsten 10% Effizienz kosten dann soviel wie 4 Häuser 20 Jahre davor.

Das einfach praktisch immer bei Technologie so - zu der auch Baustoffe und Baukonzepte zählen - die Kosten wenn ein bestimmtes Niveau erreicht ist steigen exponentiell, ausser jemand macht eine Nobelpreisentdeckung serienreif - aber das wird kaum jedes Jahr in dem Bereich passieren xD

 

[snickii]

Aber wenn ich mir hier den Markt anschaue, dann gibt es genug "Bauern" etc die Grundstücke horten und vieles was frei wird aufkaufen. Gerne dann auch auf dem informellen Weg wenn jemand in der Nachbarschaft stirbt unter Marktwert oder halt maximal zu dem. Ich kenne Gemeinden da kommen >90% nie auf den öffentlichen Markt... selbst ansässige Vermarkter wie Sparkassen haben da teils schon aufgegeben, weil sie gar keine Angebote bekommen...

Bei uns gibt es auch gerade so einen B-Plan von einem Bauern der das verkaufen will aber die Grundstücke will keiner weil das Bauen einfach zu teuer ist (die Grundstücke sind auch verhältnismäßig sehr teuer) und die Lieferzeiten etc gerade fürn Arsch sind.
Und natürlich weil die Hausbaufirmen voll sind.

Bei Fenstern zb. kann man mit Lieferzeiten von mehreren Monaten rechnen.

 

[Skysnake]

Das die Preise so explodieren liegt meiner Meinung vor allem an dem stark gewachsenen Wohnraum pro Kopf. Der hat sich seit den 70ern nahezu verdoppelt.

Das ist aber insbesondere in den Gegenden mit hohen Preissteigerungen definitv ein anderer Trend nämlich zu deutlich weniger pro Kopf Wohnraum.

Aber klar, heute kosten bei uns Immobilie aus de 80ern mehr als die vor 20 Jahren gekostet haben und das geht quasi durch alle Jahrgänge.

Die höheren Bauauflagen sind natürlich auch ein Preistreiber und Gas als günstige Heizung ist auch tot. Also höhere Kosten für die Wärmepumpe. Dann Solarthermie oder jetzt neu Photovoltaikpflicht die kommen wird. Dann die ganze Dämmung. Wohnraumbelüftung. Usw usf.

Allein ein Bad mit richtiger Abdichtung usw kostet mehr als der Pfusch von früher. Dann wurden z.b. Erdbebenzonen vergrößert. Wir haben z.b. in der zweithöchsten gebaut. Auf der anderen Seite vom Berg hätten wir uns das wegen höchster Erdbebenzone nicht mehr leisten können.

Und so geht es gerade weiter. Du kannst einfach nicht mehr so günstig bauen wir früher. Und dann kommt halt noch dazu das mit Dampfsperre usw usf Bauen auch nicht mehr einfach ist. Die ganzen Materialien sind nicht mehr so einfach zu verarbeiten wie früher. Nen Onkel aus der Familie meiner Frau hat in den 60er Jahren zu nem großen Teil selbst hochgezogen. Das kannst du ohne zu Pfuschen heute kaum noch leisten. Allein ne 100kg+ Scheibe setzt du halt nicht mal eben einfach. Aber das hast du schnell mit dreifach und vierfach Verglasung.

Man sieht ja leider wieviel selbst von Profis gepfuscht wird, weil sie von den ganzen Regeln überfordert sind und gar nicht nachkommen bzw nicht realisieren das sich die Zeiten eben geändert haben.. .

 

[fgordon]

Sozialbau kann bzw will sich doch bei den Baukosten niemand mehr leisten - das geht realistisch nur wenn der Staat das baut und mit Steuermitteln den Verlust ausgleicht.

Selbst wenn man am untersten Ende aller noch zulässigen Effizenzrichtlinien bleibt wird eine 70 m^2 Wohnung trotzdem MINDESTENS 700-800 Euro kalt kosten nach den aktuellen Mindeststandars gebaut - ohne dass dann dann der Bauherr daran was verdient.

 

[Erkekjetter]

Allein ein Bad mit richtiger Abdichtung usw kostet mehr als der Pfusch von früher.

Das müsste eben bei Bestandskauf dann auch verpflichtend werden, dass entsprechend zu sanieren. Das würde die absurden Preise für Bestandsimmobilien wohl senken. Auch so andere Dinge gehen mir auf den Sack. Bestandsgrundstücke darfst du zupflastern, VErsiegelung spiegelt quasi keine Rolle. KAufst du neu, hast du da Auflagen ohne Ende. Inzwischen wird teils vorgeschrieben, was du pflanzen darfst und was nicht. Zisternen sind vorgeschrieben etc.

Nicht falsch verstehen, ich bin für diese Vorschriften bzw. halte sie nicht für falsch. Was ich für falsch halte ist der BEstandsschutz, den Bestandsimmobilien dabei überproportinal erhalten. Teils ist es attraktiver, Bestand zu kaufen, weil du dich quasi austoben kannst. Das ist nicht mehr so unbekannt und entsprechend sind auch die Preise für BEstandsimmobilien explodiert. Hier in der Gegend macht es kaum unterschied, ob man neu baut oder Bestand kauft. Teils ist Bestand sogar merklich teurer, wenn man auf den Kaufpreis die notwendigen Renovierungen aufschlägt. ICh mein hier werden teils Häuser, die 30-40 Jahre nicht saniert wurden für kaum weniger verkauft als man neu bauen könnte (sofern man ein Grundstück fände).

 

[BridaX]

Das ist aber insbesondere in den Gegenden mit hohen Preissteigerungen definitv ein anderer Trend nämlich zu deutlich weniger pro Kopf Wohnraum.

Diesbezüglich gibt es ganz gute Zahlen vom statistischen Bundesamt. Leider fangen die Daten erst 1990 an:

https://www.deutschlandinzahlen.de/.../gebaeude-und-wohnen/wohnflaeche-je-einwohner

Wohnfläche je Einwohner - Quadratmeter:

Jahr	Deutschland	West	Ost
1990	34,8	36,4	28,2
2019	47	47,7	44,1

Ich meine ich sehe es auch in meiner Familie. Meine Oma wohnt seit fast 10 Jahren alleine in einem Einfamilienhaus. Mein Onkel wohnt alleine in einem Einfamilienhaus. Meine Eltern wohnen seit Jahren alleine in einem Einfamilienhaus...

Das will ich niemanden Missgönnen, aber das ist ein Trend den es vor wenigen Jahrzehnten nicht gab.

Und so geht es gerade weiter. Du kannst einfach nicht mehr so günstig bauen wir früher.

Ein guter Freund von mir hat sich für das bauen entschieden und kam deutlich günstiger weg als zu kaufen. Er macht aber auch fast alles alleine und ist diesbezüglich echt gut bewandert. In der Hinsicht kann ich aber nicht mitdiskutieren, da kenne ich mich nicht aus. Ich schubse nur meine Maus von links nach rechts

 

[fgordon]

Na dann lass doch Deine Oma (und Deine Eltern?) bei Dir einziehen - glaub so war das früher xD

Denke 47 m^2 pro Person ist ja nun auch nicht so extremer übermässiger Luxus, da wird ja auch Bad und Co mit dazugehören oder?

Es ist sicher nicht wenig - aber denke fast "normal" für Länder in denen man wetterbedingt doch einen Grossteil auch im Haus ist.

 

[BridaX]

Na dann lass doch Deine Oma (und Deine Eltern?) bei Dir einziehen - glaub so war das früher xD

Eher würde ich zu meiner Oma ziehen. Aber jep, "damals" war das Wohnen im Schnitt noch günstiger

Viele vergessen aber das warum es damals günstiger war.

 

[snickii]

Na dann lass doch Deine Oma (und Deine Eltern?) bei Dir einziehen - glaub so war das früher xD

Und ich nehme das Haus der Oma.

Ich muss mich aber gar nicht so heiß machen was Immobilien betrifft, wir werden zu 99,99% später ein Haus haben.

 

[fgordon]

Man lebt halt heute oft anders so dass die Wohnkonzepte "Generationenhaus" von früher nicht mehr unbedingt funktionieren.

Ist halt schade für die Leute die jetzt erst selber Wohneigentum erwerben wollen, dass der Markt sich für den Erwerb eher ungünstig geändert hat.

Wir haben vor 7 Jahren gekauft und denke heute wäre das Haus schon fast zu teuer für uns - zumindest würden wir da deutlich länger überlegen. Wir wohnen in einer "kleineren" (25k Einwohner) Stadt aber inzwischen sind die Preise hier bei ~ 4000 Euro / m^2 "gemischtem" Bestandsbau, wenn Baujahr ab 2015 auch mal 5000 Euro / m^2. Für 500.000 bekommt man selbst hier jetzt nur noch "Einsteigerhäuser" und das ist nicht München oder Stuttgart Einzugsgebiet weit weg davon - sondern eher Richtung ländlich.

 

[Erkekjetter]

Diesbezüglich gibt es ganz gute Zahlen vom statistischen Bundesamt.

Ja aber das sind eben wieder durchschnittswerte. Und die blenden aus, dass der Trend in den Ballungsgebieten umgedreht ist. Wie du ja schon selber sagtest. Grade die Babyboomer wohnen in erheblich mehr qm als früher, die jüngeren eher nicht.
Das ist das selbe mit den Mieten was wir hier schon mal hatten. Bundesdurechschnitt ist weniger erschreckend und recht kontinuierlich. Das Bild in den Ballungsgebieten ist aber ein ganz anderes. Den neusten Daten zufolge ist in vielen Städten die Miete deutlich über 10% gestiegen. Binnen eines Jahres. Vorne sind nun zwar nicht mehr die großstädte wie München oder FFM, sondern eher mittelgroße Städte und randgebiete. Aber eben auch nur, weil dieser Trend in den Großstädten eben schon vor Jahren so war und nun auf einem extrem hohen Niveau bereits ist. Nun strahlt es von dort aus weiter aus.

 

[nospherato]

Ich muss mich aber gar nicht so heiß machen was Immobilien betrifft, wir werden zu 99,99% später ein Haus haben.

Erinnert mich irgendwie an den Irrsinn der Woche. Da gabs doch auch einen Sketch, wo es in etwa hieß "wer nicht erbt ist selbst schuld".
Ist schon echt einfach an so ein Haus zu kommen...

 

[snickii]

Ist schon echt einfach an so ein Haus zu kommen...

Ändert aber letztendlich nichts dran das ich gerne früher etwas haben möchte wegen Nachwuchs.
Wenns halt nicht klappt hat man aber keinen Druck.

 

[nospherato]

Ändert aber letztendlich nichts dran das ich gerne früher etwas haben möchte wegen Nachwuchs.
Wenns halt nicht klappt hat man aber keinen Druck.

War auch nicht wirklich direkt auf dich bezogen Ich gönne es jedem, der etwas erbt und es etwas leichter hat irgendwann. Kam mir nur gerade so in den Kopf.
Vor allem darf man nicht vergessen, dass man ja meist dafür ja auch jemanden verliert den man lieb hat...

 

[NedFlanders]

Allerdings sind die Kaufpreise im Kölner Süden so hoch, dass selbst bei recht hoher vorhandener Kaltmiete das Objekt erst nach 65 - 80 Jahren rentabel wird...

Da können wir im Kölner Süden leider ein Lied von singen. Los gehts hier bei Minimum 600Km, wo du dann aber nochmal 100K-200K reinstecken musst. Wir sitzen es mit unserer (zum Glück recht günstigen) 5 Zimmer Mietwohnung aus, bis meine Eltern oder den Eltern meiner Freundin ihr Haus zu viel Arbeit macht.

Das Üble ist halt, dass die Preise UND die Zinsen hochgehen, das wird wohl noch etwas dauern, bis sich die höheren Zinsen dann bei den Preisen bemerkbar machen. Mein Mitgefühl gilt allen, die aktuell auf der Suche sind. Früher oder später wird diese ganze Blase am platzen müssen, wie schon so häufig in der Vergangenheit bei allen möglichen Dingen.

 

[fgordon]

Naja welche Blasen sind denn bisher wirklich nachhaltig geplatzt?

Aktienmärkte hatten immer nur kurze Rücksetzer aber sind insgesamt stark gestiegen - selbst der BitCoin ist bei fast 40.000 Gold bei fast 2000 Öl bei > 100.... Ok Tulpenzwiebel sind nocht recht günstig aber sonst....ist die Welt der tatsächlichen Rücksetzer erstaunlich kurz xD

 

[NedFlanders]

Naja welche Blasen sind denn bisher wirklich nachhaltig geplatzt?

Was genau meinst du mit "nachhaltig" geplatzt? Dass Dinge nach einer Blase wieder teurer werden ist normal.
In den 90er Jahren gab es eine riesige Immoblienblase, die Dotcom Blase Anfang der 2000er, etc. Das heißt nicht, dass dann alles wieder wahnsinnig günstig wird, aber ich denke die aktuellen Preise werden nicht mehr allzu lange haltbar sein.

Im Endeffekt ist das aber genau wie die stark steigende Inflation nur ein Anzeichen, dass wir mal wieder am Ende des Geldzyklus angekommen sind. Der Patient wird im Koma und wird noch fleißig beatmet, dass er bald sterben wird, dürfte aber wohl klar sein. Es werden sicherlich noch ein paar "Gamechanger" kommen, die werden aber langfristig nichts bewirken.

Das wäre dann die eigentliche Blase, der Rest sind Symptome, aber nicht die Ursache. Wir haben im letzten Jahrhundert mehrfach die große Base platzen sehen mit all ihren Begleiterscheinungen. Das soll jetzt nicht wie ein Crashprophet klingen, aber wir haben mittlerweile immer mehr Indikatoren dafür, dass es nicht mehr allzu lange gehen kann.

Im Endeffekt ist das gar nicht mal so schlecht, wenn es einigermaßen zivilisiert abläuft, da dann irgendwann alles wieder auf 0 gedreht wird mit all den positiven Effekten. Es kommt nur (wie immer) darauf, wer die Zeche zahlen wird, ich rate mal: es wird "der kleine Mann" sein.

 

[Skysnake]

Diesbezüglich gibt es ganz gute Zahlen vom statistischen Bundesamt. Leider fangen die Daten erst 1990 an:

https://www.deutschlandinzahlen.de/.../gebaeude-und-wohnen/wohnflaeche-je-einwohner

Wohnfläche je Einwohner - Quadratmeter:

Das sind aber die Durchschnittswerte. Neuvermietungen in Ballungsgebieten sehen GANZ anders aus. Da lebt dann auch mal gern die vierköpfige Familie auf 50qm.

Meine Frau kommt aber in der ambulanten Pflege auch oft genug in die 200qm Häuser mit eigenem Pool und 2 Leuten... Durchschnittswerte sind halt nicht immer sehr repräsentativ..

 

[Traube]

Da lebt dann auch mal gern die vierköpfige Familie auf 50qm.

Autsch. Das würde ich mir nicht antun wollen. Selbst mit Hartz 4 dürften bei 4 Personen doch 85m² drin sein, oder?

4 Personen auf 50m². Da würd ich mir lieber die Kugel geben.