Haus Vollfinanzierung?

[nik_]

Ja muss er, aber wenn du 10 Mietobjekte hast, reicht es alle zusammen zu fassen

 

[Grinder_1974]

Ja muss er, aber wenn du 10 Mietobjekte hast, reicht es alle zusammen zu fassen

Also in den Steuererklärungen, die ich beruflich erstelle, erhält jedes Objekt eine eigene Anlage V...

 

[fgordon]

Nun aktuell gehen die Baupreise ja eh wohl extremst durch die Decke, das wird sich wohl auch dann mittelfristig auf die Kosten für den Erweb eines Bestandsbaus auswirken, solange die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum so stark steigt.

https://www.focus.de/finanzen/news/...tschland-deutlich-einbrechen_id_85812303.html

Trotz steigender Zinsen ist eventuell jetzt immer noch eine gute Zeit.

 

[_killy_]

Und was sollte das ändern? Als ob ein Verkäufer auf Geld verzichten würde. Dann wird halt der an den Verkäufer zu zahlende Betrag einfach um die X Prozent erhöht und die komplette Maklergebühr vom Verkäufer an den Käufer durchgereicht. Aber solche Kleinigkeiten, die es jetzt schon bei Mietwohnungen gibt, beachtete natürlich keiner, der sich über gestiegene Mietpreise beschwert.

Dies stimmt so nicht. Die Maklerprovisionen werden halt nicht 1:1 durchgereicht. (siehe Artikel)

Als Immobilieneigentümer würdest du doch nicht so einfach die Maklerprovision auf den Kaufpreis draufschlagen, sondern du würdest über den Preis verhandeln.

Mal ein Beispiel, bei 400.000 EUR Objekt, kann ein Makler bis zu 7% Provision verlangen (= 28.000 EUR). Für die Maklerleistungen (Prospekt anlegen, Inserat einstellen, Interessenten filtern) zahlst du doch nicht freiwillig 28.000 EUR. Viel mehr möchtest du ein Großteil des Verkaufspreises doch in die eigene Tasche stecken.

Ist das Haus in einer eh gefragten Region, so wirst du dir ebenfalls überlegen, überhaupt ein Makler zu beauftragen. Wir wohnen im Randgebiet von Hamburg und die letzten Verkäufe hier im Viertel liefen bei 9 von 10 Fällen ohne Makler ab. Auch die erzielten Preise - waren aus Sicht der Verkäufer - lohnenswert.

 

[Erkekjetter]

Davon abgesehen war das schon immer merkwürdig, dass jemand, mit dem der Makler keinerlei Vertragsverhältnis hatte, den der Käufer sich nicht ausgesucht hat oder irgendein Mitsprache Recht hatte, bezahlen sollte und damit in einer ganz schwachen Position war. Weder Makler noch Verkäufer hats interessiert, ob der Makler zu teuer war oder gute Arbeit leistete. Hat finaziell ja keine Auswirkungen gehabt. Wie man sieht, war das Niveau viel zu hoch, in einem Umfeld, wo der Verragspartner auch der Zahler ist, ist die Provision wie auch die Beteiligung überhaupt eines Maklers deutlich gesunken.

Provisionsfreie Häuser/Wohungen sind heute die Regel, so entscheidend ist die Arbeit des Maklers oft nicht gewesen. Nur wenn man keinen Cent für zahlt, warum nicht eine Dienstleistung nehmen, die man sonst nicht bezahlt hätte?

 

[_killy_]

Ich sehe zumindest auch Vorteile für den Immobilienverkäufer, wenn dieser kein Makler beauftragt, dass am Ende in einer gefragten Region auch noch mehr Geld rüber kommt.

Käufer haben ja immer ein Budget x zur Verfügung. Wenn ein Teil davon dann in eine Maklerprovision fließt, welche die Bank auch nicht finanziert, bleibt "weniger" für den Kaufpreis übrig. Spart der Verkäufer sich den Makler, so streicht dieser sich am Ende noch die Maklerprovision ein - da die Banken ja immer noch gewillt sind 100% Finanzierungen anzubieten.

Am Ende werden die Immobilienpreise nicht fallen, aber es verbleibt mehr Geld in den Taschen der Verkäufer. Makler werden dann dort gezielt beauftragt, wo Verkäufer auch tatsächlich eine Unterstützung beim Verkauf brauchen.

 

[P4ge]

Zum Thema Mieten bin ich vor einigen Tagen auf diese Dokumentation gestoßen, welche die Mietpreisentwicklung in großen Städten anschneidet und die Schwierigkeit beim finden einer bezahlbaren Mietwohnung angeht:

Wie agressiv soll auf solche Troll Beiträge (das Video ist gemeint) eigentlich geantwortet werden?

Ich brauch mir nur die ersten 10 Minuten anschauen und die gute Laune ist dahin.
Das Renterehepaar.
Muss wegen Eigenbedarf die Wohnung räumen. Beitrag stellt das ganze schlimm da, weil jetzt eine neue Wohnung gesucht werden muss. Das der günstige Mietpreis über Jahrzehnte gezahlt wurde und man somit sich einen finanziellen Backround hätte schaffen können erzählt keiner.
Das vielleicht eine junge Familie endlich das Eigenheim gefunden hat, was sie sich leisten können, weil Neubau zu teuer, findet keine Beachtung.
Was findet Beachtung: Die Reihen-Miethäuser zum teuersten Preis. 4000,- mtl. Warm.... Ja toll. Was ist die Ausstattung, was die NK <0 ? So viele Fragen. Was findet man im Beitrag: "JA bei 30% Anteil muss der Haushalt 12.000,- netto verdienen." Bei 2 Personen in Hamburg sind das 6000,- € pro Person, finde ich das ungewöhnlich? Nein. Findet ich das Gut? Nein.
Ist das IMMER so? NEIN.
Die junge Famile bringt mich dann aber zum abschalten.
O-Ton: "Seit einem Jahr suchen sie schon eine neue Wohnung".
Wie jetzt, wenn das Kind schon auf der Welt war, war man der Meinung 59qm sind passend.
Wenn das Kind noch im "kommen" war, hat man recht spät wohl gemerkt das 59qm nicht passend sind.
usw.
O-Ton: "Kurz nach dem Einzug hat der Schimmel angefangen".
Als Mieter sagt man (so der Beitrag) der Vermieter muss ran, ist ja schließlich Vermietersache, man selbst macht ja niemals was falsch.
Als Vermieter sage ich, was soll ich da groß investieren (Dämmung überprüfen, nachbessern, etc pp.) wenn ich WARM 650,-€ bekomme.
Das Ding sieht nicht nach KFW45 aus.
Ich schätze mal 50/50 (Miete/NK). Macht bei 650€ warm 5,- irgendwas. Der Zuschauer rechnet natürlich 650/59 und kommt auf 11,-€ irgendwas. Dazu noch die Bilder von "neueren" Wohnung mit besserer Ausstattung, wasn Vergleich.
Btw. wenn es wirklich Schimmel von außen ist, was zu beweisen wäre, aber nehmen wir es an, kann man die Miete locker um 30% kürzen. Ich würde sogar von mehr ausgehen. Wer das nicht macht in dieser Situation und nur darauf schimpft das keine Alternativen vorhanden sind, checkt die Lage nicht.
Unser primäres Problem ist nicht der Wohnungsmangel als solches, sondern der Glaube JEDER braucht ein eigenes Haus mindest eine eigene Wohnung.
Ich möchte niemanden seinen Wunsch absprechen, nur ist der Raum endlich. Wenn wir Neubaugebiete raushauen in denen 30-50 Häuser entstehen, in denen dann 20 Jahre 3 Personen wohnen und danach 40 Jahre 2 Personen, sollte merken dass alleine diese Rechnung nicht lange aufgeht. Die Tendenz geht sogar eher zu Singlehaushalten.
Single 1 50qm + Single 2 50qm. Super, 2 Leute blocken 2 Wohnung in denen in einer mindest noch 2 Personen hätte einziehen können.
Bloss kein Plattenbau, der ist ja schließlich aus den 60J., sieht nicht sexy aus und man ist nicht für sich alleine...

Sorry aber diese Beiträge regen mich in solchen Diskussionen nur auf.
Bin ich deswegen gegen Bauen? Mitnichten, nur fällt mir seit Jahrzehnten eine immer größere "Entwertung" von Immobilien.
Früher war es selbstverständlich das man zu viert lange zusammen gewohnt hat. Da zog man erst mit Mitte dreißig aus, weil man eine Familie gegründet hat, weil man dann mehr Privatsphäre wollte.
Häuser waren was ganz besonderes. Wer sich das "leisten" konnte war mehr als 0815.

Heute: Wie du wohnst mit 18 noch zuhause OMG.
Wie du hast mit 25 noch nicht gebaut? Du hast nur gekauft? Hast du kein Geld?
Vielleicht kommen wir da nochmal hin, aber Werkzeuge wie CO2-Steuer oder ähnliche brauchen sehr lange bis mieten wieder attraktiver wird.

Das Finanzamt kennt die Mieten ... oder muss nicht jeder Vermieter das als Einnahmen angeben?

Anlage V: Einnahmen im Jahr 2021 70.000,-€
Ausgaben 50.000,-€
Kannst DU daraus jetzt ableiten wie viele Wohnung dahinter stecken?
Selbst wenn ich dir jetzt sagen würde, wie viele es sind, stellt sich die nächste Frage, waren alle Vermietet?
Anlage V
Wenn z.B. im Erdgeschoss 4 Wohnungen existieren und die eingetragenen Einnahmen 24.000,- betragen, kann das FA nicht sofort rausschließen das jede Wohnung X € pro qm kostet.
Ab dem 3. Geschoss wird ist schier unmöglich.

 

[BridaX]

Das Ding sieht nicht nach KFW45 aus.
Ich schätze mal 50/50 (Miete/NK). Macht bei 650€ warm 5,- irgendwas. Der Zuschauer rechnet natürlich 650/59 und kommt auf 11,-€ irgendwas.

Ist 50/50 die Norm? Ich kenne mich diesbezüglich nicht sonderlich aus und kenne nur meine eigene (erste und bisher Einzige) Mietwohnung als Referenz. Ich zahle 420€ kalt und 560€ warm (50qm, ~80er Baujahr). Die 140€ Differenz setzen sich aus 70€ Heiz- und 70€ sonstige Betriebskosten zusammen. Das ging die letzten 6 Jahre auch gut auf, in der Regel gab es eher eine Rückzahlung als eine Draufzahlung.

 

[P4ge]

Ist 50/50 die Norm?

Das ist komplett unterschiedlich (zumindest bei mir).
Ich habe Mieter die haben ein 50/50 Verhältnis wie bei dir. Es gibt welche die sind "sparsam" weil selten zuhause 80/20 und das Gegenteil. Der Mieter behauptet seit 5 Jahren die Wohnung wäre schlecht isoliert und deswegen würde er so hohe Heizkosten haben.

Mein 50/50 bezog sich aber auf die verzerrende "Warmmiete" aussage.
Aus deiner "560€" Warmmiete kann man nicht ableiten wie viel du für die NK abdrücken muss und wie teuer die Wohnung ist.
Bei den 420 hingegen kann ich das wunderbar mit einer zweiten Wohnung aus deiner Stadt tun. Dann kann ich sogar Aussagen machen zur Wertigkeit des Gebäudes.
Nehmen wir an deine nächste Wohnung kostet 500,-€ Kalt.
Natürlich würdest du "aufschrecken" 80,-€ mehr OMG. Dann kommen die NK und weil das Haus gut gebaut ist, fallen nur 10,-€Heizung (wahrscheinlich weil Effizienzhaus) und 70,-€ sonstige an. Landen wir bei 580,-€.
NAtürlich hat sich die Miete erhöht, aber die Wertigkeit ist ein komplett andere.

Deswegen kann ich auch Aussagen wie 0,X % sind gute Zinsen. Haus XY kostet 400.000,- etc nicht wirklich etwas abgewinnen.
0,X % Zinsen sind wirklich niedrig, nur muss man halt immer in Verbindung setzen wie schnell die Bank bei diesem Zinssatz angekommen ist. Reagiert sie schnell und passt sich dem "Markt" an, bedeutet das im negativen Beispiel das bei anziehenden Zinsen schnell mal 5-6% Zinsen dort stehen. Dann hoffe ich für die Leute das nicht gerade das Darlehen ausläuft.
Meine Bank ist da relativ träge. Als die ersten Banken 0,x% Zinsen rausgehauen haben (also auf entsprechende Größenordnungen und nicht nur als Lockangebot), war die noch mindesten 3 Monate bei 1,9%.
Das hat vor und Nachteile. Aber wenn man es weiß kann man gut damit arbeiten.

Beim Gebäudepreis natürlich genauso. Du kannst 400.000,- effektiv verbauen oder kompletten murks hinstellen.

 

[nospherato]

@P4ge
Ich gebe dir in vielen Punkten Recht.
Ich selbst wollte mir schon, da es hier mit Haus und Co. eh nie was werden wird bei den Preisen, auch schon eine kleine Wohnung kaufen (50m², Aufzug oder Erdgeschoss, kleiner/mittlerer Balkon oder Terasse), allerdings sind selbst diese bei 200k+.

 

[RoboHackfeld]

Dann schläft der kleine halt bei uns im Zimmer bis er 18 ist.

Und genau dieses Thema kommt aktuell bei uns auch auf. Kinderwunsch ist da... aber kein Platz. Mir wäre es sehr wichtig, dem Kind ein eigenes Zimmer zu bieten, alles andere wäre aus meiner Sicht auch totaler Quatsch. Mir ist es allerdings genauso wichtig einen Rückzugsort für mich bzw. die Freundin zu haben, unser Büro. Entweder uns fliegt irgendetwas zu bzw. wir haben Glück bei der Suche nach einer größeren Immobilie oder das wars mit dem Nachwuchs.

 

[snickii]

Und genau dieses Thema kommt aktuell bei uns auch auf. Kinderwunsch ist da...

Genau wie bei uns aber wenn man weiterdenkt:

2 Kinder, 1 Büro = 5 Zimmer. Meistens findet man nur überteuerte EFH mit 4 Zimmern weil die Leute nur Minimum gebaut haben (Fertighaus etc.). Einfach weil man sparen wollte.
Endreihenhäuser sind hier oft größer irgendwie und haben 5 Zimmer aber die sind sehr schwer zu bekommen.

Da spielen einfach so viele Faktoren rein. Hier kostet das gute Endreihenhaus zwar deutlich weniger als 500k aber dann bekommts der der ein Kind dabei hat oder der dessen Nase gerader ist..

Es kam schon 3x der Satz: "Sie sind Höchstbietender aber die Eigentümer haben sich für jemand anderen entschieden weil die Familie schon Kinder hat."

 

[Skysnake]

Ja Kinder brauchen ein eigenes Zimmer. Das wird ja sogar vom Staat so gesehen und daherauch bezahlt. Wenn die Kinder klein sind ein Zimmer, aber wenn sie größer sind sogar ein Zimmer pro Geschlecht. Der Staat sieht es als unzumutbar an Mädchen und Jungs in der Pubertät in ein Zimmer zu stecken.

Daran sollte man sich schon orientieren und seinen Kindern das auch bieten.

 

[RoboHackfeld]

Von zwei oder drei Kindern kann bei uns auch aktuell gar nicht die Rede sein. Eines wäre schon ob der Situation platztechnisch eine ordentlich Herausforderung. Solltens dann Mehrlinge werden ist das so aber erstmal muss Platz her.

Bei uns im mittleren Ruhrgebiet sind die Preise in den letzten Jahren auch ordentlich gestiegen und man muss schon Glück haben etwas ansatzweise bezahlbares zu finden. Ich sag mal so, Gelsenkirchen ist jetzt nicht für seinen Reichtum bekannt, die Immobilienpreise sprechen da aber eine andere Sprache.
Überteuerte Immobilien, Zwangsversteigerungen und "Ruinen" prägen das Bild der Immobilienportale. Und bei den Immobilien sprechen wir nicht von Baujahr 2006 sondern ~1910-1950....
In Bottrop zum Beispiel werden Preise aufgerufen ide einfach niht passen.... jenseits von gut und böse dafür, dass es Bottrop ist, also Bottrop ja? Weltstadt.
Hin und wieder findet man mal was im Bereich um die 300k und da hat man meistens auch die Möglichkeit, wenn noch nicht geschehen, einen Keller oder Dachboden auszubauen, was natürlich wiederum mit Kosten verbunden ist, wenn man nicht eh die ganze Bude kernsanieren und renovieren muss...

Ist schon echt eine ziemlich bescheidene Situation....

 

[LasseSamenström]

Da spielen einfach so viele Faktoren rein. Hier kostet das gute Endreihenhaus zwar deutlich weniger als 500k aber dann bekommts der der ein Kind dabei hat oder der dessen Nase gerader ist..

Dann haben wir ja Glück gehabt . REH (300m² Grundstück, 109m² Wohnfläche) für 245k, sogar halbwegs saniert. Andere Hausangebote haben mindestens Energieausweiß E (eher F,G) inkl. Ölheizung für läppische 300k. (Raum Schleswig-Flensburg / Nordfriesland)
EG = Garage, HWR, Flur
1. OG = WZ, Küche, Bad
2. OG = 3 Zimmer

In Raum Schleswig

Unser Haus war letztendlich so günstig, da bis vor zwei Wochen das Haus/Grundstück, für die Banken, ein Helikoptergrundstück war, denn die Straße war in privater Hand. Dass das Amt die Straße übernimmt stand schon im Dezember fest. Besichtigt im November. Gekauft Ende Januar. Einzug kommender Samstag.

 

[vaju]

Tjo, das "Dilemma" mit den Kindern war doch schon immer vorhanden.
5 Minuten Rittmeister, xx Jahre Zahlmeister (früher waren es mal 18 Jahre, jetzt durch Studium & Co. um die 27 Jahre).

 

[RoboHackfeld]

Damals war der Wohnraum aber nicht so knapp und wesentlich bezahlbarer. Zumindest bei uns in der Gegend.

 

[snickii]

Dann haben wir ja Glück gehabt . REH (300m² Grundstück, 109m² Wohnfläche) für 245k, sogar halbwegs saniert. Andere Hausangebote haben mindestens Energieausweiß E (eher F,G) inkl. Ölheizung für läppische 300k. (Raum Schleswig-Flensburg / Nordfriesland)

Scheinen ähnliche Preise wie hier (MV - um die Landeshauptstadt herum), hatte letzten Monat eins am Wickel mit 146qm 5 Zimmern, 460qm Grundstück für 295k. War sehr zentral, 300m zum See..

Abeeeer da hatte jemand ein Kind dabei.

Gutes gelingen beim Umzug Wenigstens einer bei dem es klappt.

 

[Skysnake]

Der Boom im Häusermarkt liegt nun mal in den niedrigen Zinsen begründet. Wenn dieser Faktor wegbricht müssen die Preise neu bewertet werden. Das dauert im Immobilienmarkt aber immer etwas länger.

Eine hohe Inflation hält die Preise aber oben, bzw treibt sie weiter.

Wir haben halt einfach Gegenden in Deutschland wie München, Stuttgart, Frankfurt, Berlin usw wo Bauplätze rar sind und es eben auch kaum neue Bauflächen gibt, weil schon so viel gebaut wurde und die Umweltschutzpläne das eben nicht zulassen neues Bauland aus zu weisen. Und dann wollen da halt noch mehr hin wegen attraktiver Arbeitsplätze.

Und auf der anderen Seite hat man dann Gegenden abseits von Autobahnen und Arbeitgebern, sowie dünner besiedelte Flächen in der Mitte, Norden und Osten Deutschlands wo auch die Einwohnerzahlen schrumpfen. Da bekommst du schon heute günstig eine Immobilie und das wird in Zukunft auch nicht anders werden.

Für mich sind alle Zinssätze unter 3% super für ne Volltilgerfinanzierung. Denn die Notenbanken streben zwischen 2 und 3 % Inflation auf lange Sicht an. Das heißt, das ich jetzt nen Haus habe aber quasi Kaufkraftbereinigt ich nicht mehr Zahle ob ich jetzt erst spare und dann kaufe oder nen Kredit aufnehme. Die Löhne steigen ja auch in der Zeit. Und je nachdem hat man eben auch Phasen wie jetzt mit deutlich höherer Inflation. Da ist die Immobilie dann werterhaltend und ne Geldanlage.

Aber klar, man muss sich das erst mal leisten können....

 

[snickii]

Dauert halt bei Immobilien, aber wenn durch die Inflation Preise oben gehalten werden bedeutet das das trotzdem irgendwann weniger Leute Häuser kaufen. Denn durch die Inflationsrate ist ihr Geld allgemein weniger Wert und Sie haben weniger zur Verfügung. (Weil alles teurer) Da können auf Dauer die Immobilienpreise nicht so bleiben.
Und wenn die Zinsen steigen sowieso nicht.


Der Faktor mit den 10 Jahren Zinsbindung wird dann in 5-10 Jahren sowieso dafür sorgen das mehr Häuser verfügbar sind als jetzt.