Haus Vollfinanzierung?

[Skysnake]

Ja klar, aber wer mir verrechnet das er bei max 1400-1800€/Monat bei 1% Zins in 2021 ja 400k Kredit nehmen hätte können hat für mich keinen Plan. Die 1% hast du nur für kurze Laufzeiten gehabt und da wäre die Restschuld noch viel zu hoch. Bei 400k 1% Zins und 1400/Monat würde sich bei nur 3% der Zinsanteil nach 10 Jahren verdoppeln. Man muss aber damit rechnen, dass der Zins dann bei 5% liegt. Wenn ich das nicht gebacken bekomme dann spiele ich und bin meine Immobilie im Zweifel nach 10 Jahren los. Das war für uns der Grund für den Volltilger. Klar sind die Zinsen etwas höher, aber ich gehe eher davon aus, das wir mehr als die 3% sehen werden und es sich dann eben auf die gesamte Laufzeit rechnet. Wir sind aber vor allem jedwedes Risiko los und wegen 10 oder 20k das Haus Riskieren und im Zweifel in Angst leben was mit den Zinsen passiert? Neeeee.....

 

[Erkekjetter]

Wenn man ein Haus kauft und muss sonst nix Investieren hat man halt mehr Asche für so tolle 15-20K Küchen.

Du ich habe bewusst ne wohnung gekauft. Denn ein haus wie deines würde ich mir auch mit meinen größeren budget nicht ans bein binden. Und die wohnung kostet mehr als das haus was du da vor hast zu kaufen (ohne sanierung). Weil ichs mir meiner auffasung nicht leisten kann. Warum hab ich dir erläutert. Du siehst das anders und läufst damit in meinen augen große gefahr die finanziell völlig zu verheben.

Ich habe zu 2,5% finanziert, nicht 1%.

Ob du bei der küche sparst oder nicht, macht in meinen augen bei dem was du vor hast kaum einen unterschied. Du verhebst dich und das du so derart knapp bei der küche kalkulieren musst unterstreicht das.

 

[Pogrommist]

1% hast du aber auch da nicht für mehr als 10 Jahre bekommen. Sei froh es nicht gemacht zu haben. Du würdest den Zinssprung der Refinanzierung sicherlich nicht überleben

da sehe ich keinen Grund zur Freude.
Nach 10 Jahren hätte er min 40% zurückgezahlt und die Gehälter wären auch entsprechend höher.

 

[Erkekjetter]

und nen riesigen investitionstau für den er nichts zurückgelegt hat.

 

[snickii]

Es ist schön sehr niedrige Zinsen zu haben aber ich für mich finds auch nicht schlecht etwas höhere zu haben. So fällt man nicht auf die Fresse wenn man eben nicht für die Komplette Laufzeit feste Zinsen hat. UND die Freude ist riesig falls der Zins nach X Jahren deutlich niedriger ist. Wenn er höher ist tut es nicht so weh.

 

[Thane]

1% hast du aber auch da nicht für mehr als 10 Jahre bekommen. Sei froh es nicht gemacht zu haben. Du würdest den Zinssprung der Refinanzierung sicherlich nicht überleben

Das hing auch letztes Jahr von mehreren Faktoren wie Eigenkapital ab. Ich hatte auch ein Angebot für einen Volltilger ( ca 28 Jahre) mit etwas unter 1,3%.
Ich habe aber ein etwas anderes Modell gewählt, da so die Gesamtbelastung noch etwas niedriger ausfällt.
Die Belastung ist auch in dem Modell absolut planbar, da die Rate über die gesamte Laufzeit fix ist.

 

[Smartin]

4,5%

ich will da kein Wasser in den Wein gießen, aber das ist nicht wirklich realistisch bei einer Vollfinanzierung oder? Wenn kfw schon bei 4 % ist, wie du schreibst, dann ist 5,5% wahrscheinlich näher an der Realität.
Hast Du denn mittlerweile mal etwas beiseite gelegt? Der Thread ist ja gut 1 Jahr alt.

700€ Nebenkosten

Auch da musst Du realistisch rechnen und dir die genauen Bedingungen anschauen. Welche Energieträger hat das Haus etc. Und dann muss man einen Puffer einrechnen. Denn nur weil es heute 700 sind, heißt dass nicht, dass es vielleicht weiter steigt. Gas zB macht mitunter absurde Sprünge? Da gab es ja in den letzten Monaten genug negative Überraschungen.

Bei einem Haus aus 1972 musst Du auch auf jeden Fall Sanierungskapital ein planen, denn 50 Jahre ist eine ordentlich lange Zeit. Selbst wenn es gut gepflegt ist, ist damit zu rechnen, dass Sachen erneuert werden müssen und auch größere Kosten entstehen. Wie hoch ist denn die Instandhaltungsrücklage, die Du übernimmst?

20K finde ich auch sehr optimistisch. Geh nicht zu knapp ran und freue Dich hinterher lieber, dass Du was nicht ausgeschöpft hast, als mit dem Rücken zur Wand zu stehen.
In meiner 100qm Wohnung stecken bestimmt 50k Eur. Und das war kein Luxusausbau. Bedenke, wenn es Dein Eigentum ist, willst Du ja auch was halbwegs vernünftiges haben. Und das ganze Kleinvieh läppert sich auch mächtig zusammen. Also nicht am falschen Ende sparen bzw. nicht zu optimistisch bei der Kostenschätzung rangehen.

Gerade fallen die Preise auch eher als dass sie steigen, weil die Zinsen so gestiegen sind. Vielleicht kannst Du ja auch noch was am Preis verhandeln? Kenne die Marktlage bei dir nicht.

Ergänzung (18. Oktober 2022)

hinsichtlich Küche: Das ist individuell unterschiedlich.
Man kann einen Billigherd für 150 Eur einbauen (aber will man das?) oder auch 5000 Eur nur für den Herd ausgeben (aber will man das?) man sollte wahrscheinlich irgendwo im Mittelfeld ansetzen. Schau doch mal in einem Küchenstudio vorbei und verschaffe Dir ein Bild. IKEA ist auch gut bei Küchen, aber auch nicht billig. Baust Du selbst (bitte nur, wenn Du handwerklich geschickt bist) oder lässt Du bauen, macht auch viel aus?
Welche Küchen kaufst Du. Bei einer Nolteküche bist Du ohne Geräte schnell mal 5stellig.
Wie gesagt kalkuliere nicht zu knapp. Vieles hängt aber letztlich auch davon ab, was man selbst für Wünsche und Vorstellungen hat. Klar bekommt man für 5k Eur auch eine Küche. Die muss auch nicht schlecht sein. Das hängt aber von vielem ab (Größe, Schränke, wie verwinkelt die ist, gehen Standardmaße oder brauchst Du Sonderanfertigungen?, etc.)
Schaue Dir Angebote an. Vielleicht gibt es Auslaufmodelle oder Modellwechsel. Bald ist Black Friday etc.

 

[gymfan]

Wie hoch ist denn die Instandhaltungsrücklage, die Du übernimmst?

Ist sowas beim Hauskauf üblich? Ich würde dies eher als Teil der Kaufsumme erwarten (zwingend nötige Reparaturen mindern die Kaufsumme, der Rest geht auf das Risiko des Käufers). Außer das Haus ist Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Man kann einen Billigherd für 150 Eur einbauen (aber will man das?)

Für mich ist es eher die Frage der Priorität. Wenn ich krampfhaft ein Haus kaufen möchte (etwas anderes ist es für mich nicht bei 100-1x0% Finanzierung), dann muss ich halt bereit sein, an vielen Stellen zu sparen und ggf. später nachzurüsten. Das muss dann halt die Familie auch mittragen.

Nach 10 Jahren hätte er min 40% zurückgezahlt und die Gehälter wären auch entsprechend höher.

Ersteres mag stimmen, kann man sich bei interesse ja ausrechnen.

Ob bei einer >=100% Finanzieriung auch eine entsprechende BU vorhanden ist, wenn doch mal was passiert. Was, wenn hier das Nebengewerbe nicht so läuft wie geplant, da die potentiellen Kunden jetzt plötzlich weniger Geld zur Verfügung haben. Oder wenn der AG, trotz Entfristung, das Gehalt nicht so steigert wie geplant und die Steigerung für die Lebenshaltungskosten drauf geht.

Gehaltssteigerungen oberhalb der (persönlichen) Inflation mag es nicht überall geben. Mit Pech bietet einem der AG auch "nur" Sachleistungen an, die einem bei der Bezahlung des Kredits nichts helfen.

 

[BridaX]

Es ist schön sehr niedrige Zinsen zu haben aber ich für mich finds auch nicht schlecht etwas höhere zu haben. So fällt man nicht auf die Fresse wenn man eben nicht für die Komplette Laufzeit feste Zinsen hat.

Ich empfinde einen Zins von 2-3% auch für gesund. Alleine aus dem Grund, dass Geld wieder einen Wert hat. Es wird nicht mehr in jede Scheiße investiert, weil "kost ja nüscht"...

Aktuell stimmt im Immobilienmarkt einfach das Verhältnis nicht mehr. Der Bauzins ist explodiert (+400% seit einem Jahr!) und es werden in den Metropolen noch die selben Marktpreise abgerufen. Das kann auf Dauer nicht funktionieren...

Entweder der Zins steigt/stagniert und die Immopreise werden zurückkommen - oder der Zins fällt und der Immobilienboom geht weiter. Beides zusammen - läuft nicht. Zumindest nicht im Momentum der letzten 5-10 Jahre. Der Immomarkt ist halt träge und braucht seine 1-2 Jahre zum reagieren...

Aktuell würde ich mich hüten am Limit zu finanzieren. Man kann einfach nur verlieren. Wer am Limit finanziert, der muss eine sehr lange Zinsbindung eingehen, um nicht seine Existenz zu verwetten.

Die Wahrscheinlichkeit einer anhaltenden Hochzinsphase ist gegeben - und das nicht zu knapp. Zudem kann man davon ausgehen, dass der Wert der eigenen Immobilie, während der Hochzinsphase, weiter an Wert verliert.

Die Chance, dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren wieder auf 1-2% fallen stehen aber auch nicht schlecht. Es hat sich nichts an der Geldpolitik geändert. Der Grund für die Zinsanhebungen ist die Inflation, die ihren Ursprung in der Coronapolitik und den Energiepreisen hat. Systemwechsel? Nicht so wirklich...

Wer hingegen nicht am Limit finanziert, der kann das Risiko einer kürzer laufenden Zinsbindung eingehen und sich womöglich günstiger refinanzieren. Wer am Limit finanziert - nicht. Er verliert in jedem Fall.

Das Opportunitätsrisiko, also das Risiko jetzt nicht zu kaufen, ist wesentlich geringer als das Risiko jetzt zu kaufen. Gerade dann, wenn man am Einkommenslimit finanziert! Ich denke, in den nächsten 1-2 Jahren werden sich noch genug attraktive Gelegenheiten bieten - ich würde hier aktuell nichts über den Zaun brechen.

 

[4Helden]

Das ist ja auch alles richtig.
Aber was haltet ihr von dieser Faustformel?
Ist die noch Zeitgemäß? Da wären wir ja vermutlich voll drin bei knapp über 5K Einkommen ohne die Nebenselbstständigkeit meiner Frau. Diese haben wir bewusst nicht mit anegeben.

 

[BridaX]

@4Helden

Entscheidend ist: Brutto- oder Netto-Haushalts-Einkommen?

40% vom Bruttoeinkommen wäre absoluter Selbstmord

 

[foo_1337]

Anstatt nach Faustformeln zu gehen würde ich eher schauen, was ich monatlich für sonstige Kosten habe, dazu einen Ansparpuffer für Renovierungen etc. einkalkulieren, und mich dann daran orientieren.
@BridaX ich hoffe auch, dass die vom Netto ausgehen

 

[4Helden]

Natürlich Netto.
Mal eine generelle frage in die Runde.
Mit welchem Restbetrag nach Abzug aller Fixkosten wie Versicherungen, Abtragung, Kredite, Riester, Taschengeld für die Kinder etc.. Also alles was jeden Monat nicht Variabel sonder fix ist, könntet ihr noch gut Schlafen?

 

[BridaX]

Wenn sich dein Einkommen auf 5k netto bezieht, dann ist natürlich alles fein.

Bei umgerechnet 3,5k Netto (SK3) aber wäre das mMn auch absoluter Selbstmord.

1500€ Gesamtrate + 400€ Nebenkosten + 500€ Rücklagen (~1,5% des Kaufpreises p.A) - mal so über den Daumen...

Und 1,5% Rücklagen sind bei einem Altbau schon relativ optimistisch.

Ergänzung (18. Oktober 2022)

Um mal ein Beispiel aufzuzeigen: Die Eigentümergemeinschaft der von mir kommentierten Wohnung für 130.000 EUR, verlangt von mir Instandhaltungsrücklagen von 100€ im Monat. Das Haus wurde 1996 gebaut.

Das sind rund 1% der Kaufkosten (130.000 EUR * 0,01 = 1300 EUR / 12 Monate = 108€).

Ganz grob: Neubau 0,5% Instandhaltungsrücklagen, 20 Jahre 1%, 40 Jahre 1,5%, 60 Jahre 2%... als Faustformel. Und lieber hat man mehr Rücklagen gebildet, als zu wenig...

Mit welchem Restbetrag nach Abzug aller Fixkosten wie Versicherungen, Abtragung, Kredite, Riester, Taschengeld für die Kinder etc.. Also alles was jeden Monat nicht Variabel sonder fix ist, könntet ihr noch gut Schlafen?

Ich persönlich, 40-50%. Da bin ich aber etwas... eigen.

 

[Erkekjetter]

Die faustforeml bezieht sich auf neubau bzw. Kaufpreis+sanierung. Nicht auf den reinen Kaufpreis eines H Hauses, dass eher früher als später dringend saniert werden muss.

 

[snickii]

Man muss halt gegenüber stellen was man so ausgibt um glücklich zu sein. Urlaub zb.

Für sowas sollte das Geld reichen sonst macht das Eigenheim eher nicht glücklich

 

[Khaotik]

Die Wahrscheinlichkeit einer anhaltenden Hochzinsphase ist gegeben - und das nicht zu knapp. Zudem kann man davon ausgehen, dass der Wert der eigenen Immobilie, während der Hochzinsphase, weiter an Wert verliert.

Darauf hoffe ich aktuell sogar. Wohne aktuell mietfrei in einer Immobilie, muss/möchte mich aber in Zukunft vergrößern.
Bauen ist zwar eine Option. Ob der Preise aber momentan völlig uninteressant. Aktuell hoffe ich etwas auf den Bestandsmarkt. Da hoffe ich doch drauf, dass so einige "Junge gebrauchte" auf den Markt kommen. Auch wenn das bedeutet, auf die Pleite anderer Menschen zu setzen. Dass das Leben aber nie gerecht ist, muss man einfach akzeptieren und den bestmöglichen Vorteil für sich daraus ziehen.

Je höher die Zinsen steigen desto mehr Leuten wird die Anschlussfinanzierung das Genick brechen und die Buden werden verkauft oder in letzter Instanz zwangsversteigert. Dann werden sich schlicht und ergreifend die 100/110% Finanzierungen rächen. Würde mich nicht wundern wenn da etliche dabei sind die auch noch blauäugig nur auf 10 Jahre Festzins haben.
Ich werde solang weiter EK aufbauen und kucken was sich ergibt. Könnten spannende Zeiten werden.

könntet ihr noch gut Schlafen?

500€ sollten mMn in jedem Fall noch übrig sein. Da sollte aber dann schon jegliche Fixkosten sowie Sparraten für Renovierung, Schäden, Autoreparatur/-Ersatz etc. von weg sein. Dazu zähle ich auch laufende Lebenskosten für Essen, Tanken, Ausflüge und Co.
Wenn dann noch 500€ übrig sind, könnte ich denke ich noch gut schlafen. Das wäre für mich dann ein Restpuffer für kurzfristige Ausgaben.

 

[Erkekjetter]

Zudem kann man davon ausgehen, dass der Wert der eigenen Immobilie, während der Hochzinsphase, weiter an Wert verliert.

Das dürfte regional sehr sehr unterschiedlich sein. Um Frankfurt zum Beispiel sehe ich das absolut nicht gegeben. Weil hier die Preise nicht durch den Zins getrieben wind sondern tatsächlichen Bedarf bei gleichzeitig mangelnder Baulandflächen. Viele Gemeinden geben um Frankfurt nur noch sehr langsam kleine Flächen als Bauland frei, da sie nicht so schnell wachsen wollen. In FFM selber wird quasi am Limit gebaut.

Somit wird der Bedarf weiterhin nicht gedeckt, zumal er weiter wächst.

 

[Smartin]

Ist sowas beim Hauskauf üblich? Ich würde dies eher als Teil der Kaufsumme erwarten (zwingend nötige Reparaturen mindern die Kaufsumme, der Rest geht auf das Risiko des Käufers). Außer das Haus ist Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Das ist halt die Frage. Also bei Eigentumswohnungen ist das normal, da man ja in die Eigentümergemeinschaft einzahlt. Bei EFH ist es wahrscheinlich eher unüblich, da hast Du recht, aber gedanklich zumindest auch nicht ausgeschlossen. Wenn man mal z.B. daran denkt, dass ein Gemeinschaftseigentum damit verbunden ist (alle nutzen eine bestimmte Infrastruktur (die zu einer Wohnsiedllung gehört, Spielplatz auf dem Gemeinschaftsgelände, Rücklagen für Ausbau der Anliegerstraße etc., an sowas dachte ich)) Außerdem kann der Eigentümer ja was langfristig mit monatlichen Zahlungen angespart haben, das man übernehmen kann. Ansonsten ist es mitunter der "opener" für die Preisverhandlung.

Für mich ist es eher die Frage der Priorität. Wenn ich krampfhaft ein Haus kaufen möchte (etwas anderes ist es für mich nicht bei 100-1x0% Finanzierung), dann muss ich halt bereit sein, an vielen Stellen zu sparen und ggf. später nachzurüsten. Das muss dann halt die Familie auch mittragen.

Ich meine das auch gar nicht despektierlich. Ich hatte selbst einen 150 Eur Herd. Und natürlich geht es genau um das Setzen von Prioritäten. Da ist es manchmal besser, etwas erstmal zu lassen und sein Geld und Energie in eine Sache zu stecken und das andere Stück für Stück zu machen, als alles auf einmal und alles "billig" gefuscht.
Und v.a. halt nicht zu optimistisch zu rechnen, damit man nicht aus der Bahn geworfen wird, wenn mal etwas Überraschendes kommt.

Mit welchem Restbetrag nach Abzug aller Fixkosten wie Versicherungen, Abtragung, Kredite, Riester, Taschengeld für die Kinder etc.. Also alles was jeden Monat nicht Variabel sonder fix ist, könntet ihr noch gut Schlafen?

Meine Herangehensweise ist und war eine andere.
1. Was Du an Geld brauchst, welche Kosten Du hast, musst Du selbst am besten wissen. Es wird vermutlich aber nicht ohne Entbehrungen und Änderung Deines Lebensstils gehen, gerade wenn man sieht, wie die Zinsen geklettert sind.
2. Für mich war eher entscheidend: Wie sind meine Risiken, was passiert wenn ich krank werde oder den Job verliere (bin ich dann pleite und muss das Haus verkaufen, d.h. bin ich so auf Knopf genäht, das mich etwas Unvorhersehbares gleich komplett aus der Bahn wirft oder geht es dann trotzdem weiter?) Ich habe das so gelöst, das ich mit Sondertilgungen mein Darlehen zusätzlich bedient habe. Habe 5% Tilgung gehabt (also nicht zu gering, damit auch was weg geht vom Darlehen und man nicht nur Zinsen bedient). Die kann man für den Fall, das was passiert, auch ändern, also zB auf 2% runtergehen. Und habe zusätzlich mit Sonderzahlungen getilgt, d.h. Nebenbei ein Polster gebaut und damit einmal im Jahr das Darlehen zusätzlich getilgt (da bieten sich Steuerrückzahlungen, Weihnachtsgeld/Urlaubsgeld, Boni o.ä. für an, d.h. Mehreinnahmen, die außer der Reihe eingegangen sind.).
Aber wie gesagt, man will nicht nur für Haus Leben und Arbeiten, sondern man braucht eine gute Balance.
D.h. ich würde eher 1000 Eur übrig haben wollen und davon Ende des Jahres die Hälfte in eine Sondertilgung packen als von Anfang an nur 500 Eur monatlich Reserve zu haben (nur mal als Beispiel). Hängt halt von vielen Umständen ab.

 

[Pogrommist]

Ich empfinde einen Zins von 2-3% auch für gesund. Alleine aus dem Grund, dass Geld wieder einen Wert hat. Es wird nicht mehr in jede Scheiße investiert, weil "kost ja nüscht"...

Gerade aufgrund der Inflation könnten einige Barzahler sein Geld in Immobilie inverstieren.
Oder auch Finanzierer aus Angst, dass Inflation weiter steigt.

Ergänzung (19. Oktober 2022)

Je höher die Zinsen steigen desto mehr Leuten wird die Anschlussfinanzierung das Genick brechen und die Buden werden verkauft oder in letzter Instanz zwangsversteigert. Dann werden sich schlicht und ergreifend die 100/110% Finanzierungen rächen. Würde mich nicht wundern wenn da etliche dabei sind die auch noch blauäugig nur auf 10 Jahre Festzins haben.
Ich werde solang weiter EK aufbauen und kucken was sich ergibt. Könnten spannende Zeiten werden.

Um Leute, die vor 10 Jahren gekauft haben, musst du dir keine Sorgen machen.
Deren Schulden dürften max. halb so hoch sein, wie der Wert der Immobilie.