Haus Vollfinanzierung?

[Erkekjetter]

Egal wie Hoch die Inflation steigt oder nicht.

Das hat doch mit der Zinsbindung nichts zu tun. Deine Belastung bleibt immer gleich, egal ob du 10, 20 oder 30 Jahre Zinsbindung hast. Entscheidend ist ausschließlich die Zinsentwicklung.

 

[act_]

Was @4Helden vermutlich meint:
Wenn wir von einer normalen Inflationsentwicklung ausgehen und einer entsprechenden an die Inflation angepassten Lohnentwicklung, dann zahle ich in 10, 15 oder 20 Jahren weiterhin die heutigen Tilgungskonditionen.

Gleichzeitig wird mein Nominallohn in 10 Jahren aber deutlich höher sein als jetzt. Entsprechend gebe ich prozentual von meinem Gehalt weniger Geld aus für die Tilgung.

Vorteil ist Sicherlich man Bezahlt in 10, 15, 20, 25 Jahre noch immer das gleiche. Egal wie Hoch die Inflation steigt oder nicht. Da man ja davon ausgehen kann das Einkommen auch höher wird, sinkt dadurch die Prozentuale Belastung stetig.
Kumpel von mir hat Ende 2021 noch für 1,85% 25 Jahre fest gemacht.
Der lacht sich jeden Tag ein Hörnchen wenn er die Zinsen sieht.

Möglicherweise war der damalige Kaufpreis aber auch entsprechend höher?
Wer vor 5 - 8 Jahren zu günstigen Kaufpreise UND günstigen Zinskonditionen gekauft hat, kann sich glücklich schätzen.

 

[Erkekjetter]

Mag ja sein, hat aber eben absolut nichts mit der Zinsbindung zu tun.

 

[Khaotik]

Weil mehr Bestandsimmobilien gekauft werden, die dann durch Baufirmen Saniert/Umgebaut werden.

Das ist auch so ein Punkt, den ich mittlerweile sehr kritisch sehe. Grundsätzlich ist die Bausubstanzerhaltung ja sinnvoll. Warum etwas wegreißen wenn der Zustand noch brauchbar ist.
Was aber mittlerweile teilweise saniert wird - allem voran im öffentlichen Bereich - lässt sich nicht mehr mit guten Worten umschreiben.
Der größte Feind des Fortschritts ist mMn der Denkmalschutz. Ich verstehe nicht, warum man so manche baufällige Bruchbude von 18XX in Vorderfurzdorf mit 150EW unter Denkmalschutz stellt und nur unter beschis....sten Auflagen umbauen darf.
Da kostet der Umbau mit altem Material mehr als Abriss und neues Gebäude zusammen und man lebt noch immer in alter Substanz mit Kompromisslösungen.
Historische Altstadtkerne oder bedeutende Orte können und sollten natürlich erhalten werden. Aber irgendwelche alten Bauernhäuser oder Gebäude, nur weil da vor 50 Jahren mal ne Dorfschule oder ne Schmiede drin war?

Wir könnten oftmals viel Bauland schaffen, wenn man solche Gebäude entfernen dürfte. In meiner Heimatgemeinde gibt es 5 Grundstücke die aufgrund dessen mittlerweile nur noch verfallen und ungenutzt sind. Die Eigentümer haben kein Interesse oder Geld für die Sanierung unter den Denkmalsauflagen. Wären schöne Grundstücke sehr zentral im Ort und ergäben sicherlich 2-3 einzelne Bauplätze.
So erschließt man aber lieber weiter am Ortsrand und die Ortskerne veröden immer weiter.

 

[Snowi]

Weiß nicht, ob das schon erwähnt wurde, aber nicht nur Privatleute "leiden":
https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/vonovia-neubauprojekt-stopp-101.html

Vonovia stoppt für 2023 alle noch nicht angefangenen Neubauprojekte, weil die Kosten so explodiert sind, dass sie ~20€/m² Kaltmiete verlangen müssten, und das in der Praxis nicht machbar ist.

 

[Erkekjetter]

Den glaube ich kein Wort. Die Rechnung für 20€ würd ich allzu gern mal sehen bzw. eher die für die 5000€/qm.... Die wollen einfach nur ihre Margen pushen und was gibts da besseres als den aktuellen Wohnungsmangel weiter zu verschärfen und den Mietern und dem Bund die Pistole auf die Brust zu drücken.

PS. ich komm ja nun aus ner echt nicht preiswerten Gegend. Aber selbst hier baust du für unter 5000€/qm. Bzw. für den Preis Luxusbuden...

oder siehe auch hier: https://www.capmo.com/baulexikon/ba...us pro,geringer als bei einem Einfamilienhaus.

Mag ja gestiegen sein, aber hier wird mit 950-1400€/qm bei einem Mehrfamilienhaus gerechnet!

Weitere Quelle:https://www.haus.de/bauen/mehrfamilienhaus-bauen-wie-hoch-sind-die-kosten-34263

Man sieht also, wie weit die Angabe der Vonovia darüber rangiert. Schlicht lächerlich...

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Also laut deiner Quellen ist da die Spanne für Mehrfamilienhäuser zwischen 1.400 EUR/m² bis 2.500 EUR/m² bei Mehrfamilienhäuser.
Wenn du dann noch Standort Berlin nimmst, wo die Grundstückkosten deutlich höher sind und Vonovia die Projekte eingestellt hat, dann sehe ich die Kosten von 5.000 EUR/m² als durchaus realistisch an.

 

[Erkekjetter]

Nein, sind sie nicht. Denn das sind ja schon Ranges, wo also auch Berlin, München etc einfließen. zumal grade die Grundstückskosten bei MFH immer kleiner anteilig werden.

Außerdem sind schon die KAUFpreise pro qm in Berlin niedriger, rangieren zwischen 3000-5000€ der qm. Wie sollen da die Baupreise pro QM höher liegen.

Die Aussage ist schlicht reißerisch und völlig übertrieben hoch. Warum das im Interesse der Vonovia liegt, habe ich ja schon dargelegt. Je akuter die Mangellage wird, desto mehr und eher werden Förderungen sprudeln, die die Marge der Vonovia erhöhen.

Wohnungsbau/Wohnungsverwaltung durch AGs ist einfach eine total beschissene Idee...

 

[Snowi]

Nein, sind sie nicht. Denn das sind ja schon Ranges, wo also auch Berlin, München etc einfließen. zumal grade die Grundstückskosten bei MFH immer kleiner anteilig werden.

Außerdem sind schon die KAUFpreise pro qm in Berlin niedriger, rangieren zwischen 3000-5000€ der qm. Wie sollen da die Baupreise pro QM höher liegen.

Von Gebäuden, die jetzt aktuell neu gebaut werden?
Bei meinen Eltern im Ort, 40km außerhalb von Köln, ist im Oktober ein neues Gebäude fertig geworden. Mehrfamilienhaus, 6 Wohneinheiten auf 3 Stockwerken. Preis pro m² liegt knapp unter 4000€. Und die Baufirma hat aktuell richtig Probleme, weil die bisher nur eine Wohnung verkauft haben davon. Alle anderen Käufer sind abgesprungen. Werden jetzt wohl versuchen die zu vermieten, wie ich gehört habe. Aber auch das wird schwer in der Gegend, die Mietpreise zahlt niemand in der Gegend.
Das Baugrundstück war quasi geschenkt, die Kosten beziehen sich nur auf die Wohnung. Bei den aktuellen Preisen für viele Gebäude muss man bedenken, dass die meist nicht im letzten Jahr fertiggestellt wurden. Die Preise sind extrem explodiert.

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Dann lies dir doch mal deine Quellen zu den Mehrfamilienhäuser durch. Laut Text sind die 1.400 EUR bis 2.500 EUR reine Baukosten - somit noch nicht einmal das Grundstück mit eingerechnet.

Was kostet ein Mehrfamilienhaus?
Die Spannbreite ist groß: Durchschnittlich bezahlen Sie zwischen 1.400 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Aber Achtung: Bei den genannten Preisen handelt es sich nur um die reinen Baukosten. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses kommen weitere Kosten, zum Beispiel für das Grundstück und dessen Erschließung, hinzu. Dazu später mehr.

 

[Erkekjetter]

reine Baukosten

Nein, mal den ersten Satz lesen ALLE Kosten für Planung und Bau und ohne Grundstück kann ich nicht bauen. Auch im weiteren Text geht hervor, dass hier auch Grundstückskosten eingerechnet sind, denn es wird mit den kaufkosten verglichen und da sind definitiv Grunstückskosten mit drin.

Und dann folgt der entscheidende Absatz: "Der Baugrund unterscheidet sich auch stark nach Region - in Rostock kosten Baugrundstücke für Eigenheime (Baureife Grundstücke, mittlere bis gute Wohnlage, 300 bis 800 Quadratmeter ) von 300 € pro QM bis 800 € pro Quadratmeter. "

Baugrund ist also enthalten in den Baukosten.

Bau- oder Kaufkosten sind immer vollumfänglich. Sie geben wieder, mit was man ungefähr pro qm rechnen muss. Alles andere wäre auch unsinnig, denn ohne Grund kann ich nicht bauen. Ansonsten, falls du mir auch weiterhin nicht glaubst: https://immobilien.vr.de/immobilien/immobilie-kaufen/baukosten.html
Ich denke Baufinanzierer wissen wovon sie reden...

@Snowi

Köln ist mindestens mal so teuer wie Berlin. Und selbst da liegen ja dann deinen Angaben die KAUFKOSTEN bei unter 4000k/QM. Dann liegen die Baukosten ganz sicher nochmal merklich darunter. Schließlich will die Firma ja auch ihre Gewinne haben. Und ja, die Preise sind hochgegangen. Aber sind auch schon wieder seit einiger Zeit rückläufig. Natürlich sind die Baukosten bei denen die mitten im Bau waren bis vor kurzem zeimlich explodiert. Denn entweder kam es mangels Material zu Verzögerungen, die Geld kosten oder Material musste deutlich teurer gekauft werden aufgrund Mangellage. Das ist aber eben wieder rückläufig. Material ist zunehmend besser verfügbar, umhin sinken die Kosten.

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Liest du dir deine Quellen überhaupt durch? Dort ist doch der zitierte Absatz enthalten, dass die reinen BAUkosten zwischen 1.400 EUR und 2.500 EUR liegen ohne Grundstück oder Grundstückserschließungskosten.

Auch in der Quelle von den VR Banken steht ganz klar drin, dass die Baukosten stark von der Lage des Objektes abhängen und deutlich höher in Großstädten sind. Weiterhin ist auch die Bauweise entscheidend. Ein Mehrfamilienhaus wird nun mal eher als Massivhaus gebaut und nicht zwingend als Fertighaus. Plattenbauten gibt es in Berlin ja schon genügend.

 

[Erkekjetter]

Liest du dir deine Quellen überhaupt durch?

Ja, du offensichtlich nicht. Klick auf den Link! REINE Baukosten sind Planungs-, Grundstücks- und weitere Baukosten OHNE Finanzierungskosten wie Zinsen, ohne ggf. Maklergebühren, ohne Notarkoste, ohne Steuern wie Grunderwerbssteuer etc (im allgemeinen daher NEBENkosten genannt). Das steht, wenn man auf den Linkt klickt, der beim Wort "Baukosten" verlinkt ist und daher rot erscheint, auch dort so.

Oder vll überzeugt dich das? https://exporo.de/wiki/baukosten/
oder das: https://de.wikipedia.org/wiki/Baukosten#Grundstückskosten

Ich weiß nicht was ich dir noch zeigen soll, damit du begreifst, dass du auf dem Holzweg bist und die Grundstückskosten in den Baukosten enthalten sind. Sogar per Din so festgelegt...

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Mir geht es nicht um die Begriffsdefinition von Baukosten, sondern darum, dass in deiner Quelle die Baukosten ohne Grundstücks- und erschließungskosten bei 1.400 EUR bis 2.500 EUR angegeben werden. Es wurde so auch explizit im Text erwähnt, dass sie für diese Durchschnittswerte nicht das Grundstück mit einbezogen haben.

Was kostet ein Mehrfamilienhaus?
Die Spannbreite ist groß: Durchschnittlich bezahlen Sie zwischen 1.400 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Aber Achtung: Bei den genannten Preisen handelt es sich nur um die reinen Baukosten. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses kommen weitere Kosten, zum Beispiel für das Grundstück und dessen Erschließung, hinzu. Dazu später mehr.

Deine Quelle: https://www.haus.de/bauen/mehrfamil...ten-34263#a-9-was-kostet-ein-mehrfamilienhaus

 

[Erkekjetter]

Gut das sie im Link aus diesem Absatz dann weder erklären, wie es sich auch gehört, dass die Baukosten die Grundstückskosten enthalten.

Nichtsdestotrotz kommst du dann auch mit Grundstückskosten nicht auf die 5000€/Qm. Die qm-Preise für Bauland Berlin kannst du dir ja ergooglen. ODer die anderen Quellen nutzen, die ich ebenso verlinkt habe.


Der Punkt bleibt: Für Wohnungen, die benötigt werden in großer Menge, braucht man auch in Berlin kein Budget von 5000€/qm. Für Luxuswohnungen mag das ja hinkommen und vll ist Vonovia auch nur an diesen interessiert, nur lösen die nicht unseren Wohnungsmangel...

 

[_killy_]

@Erkekjetter

Ob es am Ende die 5.000 EUR/m² sind oder nur 3.000 EUR/m² ... am Ende hat sich Vonovia ja gegen den Neubau entschieden. Wenn weitere große Investoren abspringen und kein Neubau betreiben, dann schießen die Mietpreise hoch sowie ebenfalls auch die Kaufpreise.
Einkommensschwache Gruppen werden an die Randbezirke verdrängt und müssen deutlich länger pendeln. Ggf bedeutet dies dann ein weiteren Einkommensverlust, wenn die Arbeitszeit durch die mehr Pendelzeit verkürzt werden muss - wenn noch Kinder zu betreuen sind. Ein Teufelskreis also.

Weiterhin würde der Neubau auch durch Vonovia helfen, wenn das Berliner Modell streng durchgesetzt wird, also die Quote für den sozialen Wohnungsbau bei Neubau eingehalten wird. Dies funktioniert in Hamburg m.E. sehr gut - damit hast du eine natürlich Durchmischung der Einkommensschichten.

 

[Erkekjetter]

Jetzt weißt du warum Vonovia sowas verlauten lässt. Sie haben keinen Bock drauf und versuchen durch Verschlimmerung der Lage Druck aufzubauen.

 

[_killy_]

Und warum können sie in Berlin Druck aufbauen? Weil die Berliner Rot-Rote Regierung die kommunalen Wohnungsgesellschaften inkl. den Sozialwohnungen privatisiert hat. Leider wurden die Einnahmen nicht genutzt um neue kommunale Wohnungen zu bauen ... deshalb können private Investoren Druck in Berlin machen.

 

[Erkekjetter]

Wieso nur Berlin? Das können sie deutschlandweit… in den größeren städten sieht es sehr selten anders aus. Ganz unabhängig von parteifarben…

 

[snickii]

Die Wohnung aus der ich im November letzten Jahres raus bin kostet nun 26% mehr Warm.
Ich glaube der Trend ist absehbar was mieten betrifft.

Wenn ich noch zur Miete wohnen würde, würde ich mir 3x überlegen jetzt in eine andere Wohnung zu ziehen.