Haus Vollfinanzierung?

[gymfan]

wer so viel EK auf dem Konto hat, wird zum Konsum verleitet.

Dann ist halt der Wunsch nach einem Eigenheim nicht groß genug und folgerichitg gibt es derzeit auch keinen Kredit zur 100% Finanzierung. Jeder Eigenheimbesitzer muss in der Lage sein, neben der Kreditrate noch eine Instandhaltungsrücklange anzusparen und nicht sinnlos auszugeben.

Für ein Akademikerpaar ohne Kinder - vllt.

Ohne Kind ja, aber Akademiker eindeutig nein. Aber da es hier im Forum nur Akademiker und Mindestlöhner gibt, muss das natürlich stimmen.

Spoiler

Zweimal Chemielaborant sind zweimal E7 (IGBCE). Macht in Bayern (um unten anzusetzen, BaWü wären die folgenden Zhalen knapp 6% höher) zweimal 3950€ Brutto bei 40h die Woche, und das mal 13,5. Das sind (Steuerklasse 4) zweimal 2820 Netto, also 5640€ Netto für das Paar. Da kann ich schon 2000€ für eine viel zu große/teure Wohnung verbraten (warm inkl. Strom und Internet), nochmal 1000€ für zwei Autos inkl. Sprit und nochmal 1000€ für Klamotten, Lebensmittel und co.

Das sind grob 4000€ Netto/Monat, dazu nochmal 500€ für Urlaub und sonstigen Schnickschnack (alles pro Monat, also 6000€ im Jahr) . Macht immer noch 1140€ Sparrate im Monat oder 13680€ Nettosparrate im Jahr. Das ganze zwar noch nicht im Alter von 20 aber, nach Aus- und (betriebsinterner) Weiterbildung ab ca. 25. Alles Geld, was ab Ausbiludngsende hätte zurück gelegt werden können, rechne ich mal für die Wohnungseinrichtung und Notgroschen.

Ich habe hier mit Absicht auch keine ITler genommen, mit FiSi o.Ä. bei passendem AG sollte das nach ein paar Jahren Berufserfahrung auch drin sein, bei IGM vermutlich auch.

 

[Smartin]

Für ein Akademikerpaar ohne Kinder - vllt.

Ich weiß nicht, was die Spitzen immer sollen. Es gibt genug Nicht-Akademiker, die mehr Kohle nach Hause tragen.
Der eigentliche Punkt ist nun mal, dass wenn man eine Wohnung oder Haus kaufen will, dass ein Investment ist, zu dem man auch stehen muss. Und dazu gehört auch, dass man darauf hinspart, also EK haben sollte. Das war früher ganz normal und ist nur in der Niedrigzinsphase etwas "außer Mode" gekommen. Was einfach daran lag, dass die Banken lieber 1% Zinsen genommen haben, als Minuszins zu zahlen. Dadurch dass die Preise der Immobilien lange geklettert sind, war das Ausfallrisiko für die Banken gering. Das finanzierte Haus von 300k war halt 2Jahre später mindestens 400K wert.
Auch das hat sich geändert. Denn steigende Preise sind aus verschiedenen Gründen (hoher Zins, drohende Sanierungszwänge, steigende Kosten, Inflation, unsichere wirtschaftliche Lage, etc.) nicht mehr unbedingt sicher. Ist auch nachvollziehbar, denn die Bank wird kein Haus für 500K vollfinanzieren, wenn sie nicht sicher sein kann, dass das Haus in 2Jahren nicht mehr nur 300k wert ist.

Aber auch vor 10 Jahren hieß es bei seriösen (Edit: im Sinne von strenge) Banken, dass man die NK selbst zahlen und idealerweise von 10-20% EK mitbringen sollte.

 

[w0wka]

Aber auch vor 10 Jahren hieß es bei seriösen Banken, dass man die NK selbst zahlen und idealerweise von 10-20% EK mitbringen sollte.

Welche sind denn die unseriöse Banken?

 

[Smartin]

naja unseriös ist etwas hart, eher risikobereiter vs. risikolos.
Es gibt da aber schon Unterschiede. Meine damalige Hausbank, bei der ist schon 20 Jahre Kunde war, wollte mir trotz gutem Gehalt nicht mal 75%ige Finanzierung geben. Nicht weil ich irgendwelche Schulden gehabt hätte oder je im Minus gewesen wäre, sondern, weil sie fiktive Kosten berechnet haben, die gar nicht bestehen (800 Eur monatlich zusätzlich, weil ich mir ja ein Auto mit Unterhaltskosten hätte kaufen können, etc. Mein Einwand, dass ich kein Auto habe, war egal, ich könnte mir ja eins kaufen.) Meine Miete, die ich erziele, wurde 0 angerechnet, da ich auch mietfreie Zeiten haben könnte. Das war schon sehr schräg. Meine Kosten wurden künstlich hoch gerechnet, meine Einnahmen künstlich runter. Bei anderen Banken war das gar kein Thema, was mich auch zur Kündigung meiner ursprünglichen Bank geführt hat.Verstehe mich nicht falsch. Ich bin da eh sehr konservativ, was das angeht, ich wäre da von mir aus schon nie Risiken eingegangen. Aber das war albern.
Manche Banken wollen halt möglichst gar kein Risiko eingehen (manche haben damals nur 60% finanziert) und andere sind da etwas offener. Das meine ich damit.

 

[w0wka]

Ich weiß was du meinst. Ich arbeite mit über 400 Banken und die Kriterien sind teilweise echt heftig. Wo du früher ohne Probleme eine Finanzierung hättest platzieren können, ist heute schwer bis unmöglich. Banken sind halt sehr sehr vorsichtig geworden.

 

[Pogrommist]

@Smartin hört sich eher danach an, dass entweder der Immobilienpreis zu hoch angesetzt war oder deine Ausgaben zu niedrig

 

[Skysnake]

Na wir hatten das gleiche Problem. Meine Frau war in Elternzeit zum Zeitpunkt der Finanzierung. Ihre Einnahmen wurden mit 0 angesetzt, weil das Elternfeld ja ausläuft und sie ja vielleicht nicht wieder anfängt zu arbeiten.... Mein Hinweis das Sie ja auch so einfach jederzeit kündigen könnte wenn sie jetzt arbeitet wurde ignoriert.

Tja und unsere Ausgaben waren denen zu niedrig pro Monat und das obwohl ich sogar alle jährlich anfallenden Ausgaben auf die Monate aufgeteilt habe. Aber 100€ für Lebensmittel pro Woche ist zu niedrig. Und ach ja, einfach keinen kostenpflichtigen Handytarif haben geht ja auch gar nicht....

 

[Pogrommist]

So detailliert hatten wir unsere Ausgaben, glaub ich, gar nicht darlegen müssen.
Allerdings lief bei uns eh alles über einen Kreditvermittler, von daher weiß man nicht, was der Bank erzählt wurde.

 

[w0wka]

Ihre Einnahmen wurden mit 0 angesetzt, weil das Elternfeld ja ausläuft und sie ja vielleicht nicht wieder anfängt zu arbeiten.

Das ist korrekt. Wir versuchen sowas auch immer den Banken zu verkaufen. Also dass die Frau demnächst in ihren Beruf zurückkehrt und so die Haushaltsrechnung positiv beeinflusst etc. pp. Aber nicht alle Banken interessiert das. Es sei denn es ist ein sehr gefragter Beruf oder der Arbeitgeber setzt ein Schreiben auf, in dem steht, dass die Frau nach der Elternzeit wieder in den Beruf einsteigt.

Ergänzung (20. Oktober 2023)

von daher weiß man nicht, was der Bank erzählt wurde.

Wir versuchen die Finanzierung zu „verkaufen „.

 

[Skysnake]

Es sei denn es ist ein sehr gefragter Beruf oder der Arbeitgeber setzt ein Schreiben auf, in dem steht, dass die Frau nach der Elternzeit wieder in den Beruf einsteigt.

Ich würde sagen Krankenschwester ist sehr gefragt und so ein Schreiben gab es. Genützt hat es nur nichts

 

[w0wka]

Wie gesagt, nicht alle interessiert es. So blöd es für den Käufer auch ist, aber manche Banken lassen nicht mit sich reden.

 

[Skysnake]

Ja, da hast du Recht, es ging mir nur darum zu unterstreichen das es zwischen den Banken da wirklich extreme Unterschiede gibt und das nicht zwingend etwas mit Seriös oder Unseriös zu tun haben.

 

[Smartin]

@Smartin hört sich eher danach an, dass entweder der Immobilienpreis zu hoch angesetzt war oder deine Ausgaben zu niedrig

Nö weder noch. Ne andere Bank hat es ja ohne Problem und Diskussion finanziert (Volksbank also auch keine Risikobank oder sonstwie schräge Bank).
Der Kaufpreis hat sich in den letzten 10 Jahren der Finanzierungszeit locker! vervierfacht, weil ich halt auch noch einiges reingesteckt habe und weil die Wohnung im Zentrum von Berlin ist. Dazu ist sie jetzt auch abbezahlt. Dabei habe ich von mir aus schon so viel Sicherheit eingebaut, dass ich selbst bei Arbeitslosigkeit nicht hätte verkaufen müssen.
Ich glaube eher, dass mich die Bank abzocken und keine 5% Tilgung vereinbaren wollte, lieber weniger. Schon besser wenn man einem dummen Kunden 1 oder 2% Tilgung aber dafür mehr Zinsen abschwatzen kann. Aber nicht mit mir. So haben sie dann nichts eingenommen. Und ich habe mit Sondertilgungen letztlich fast 10% jährlich getilgt.

 

[w0wka]

Dabei habe ich von mir aus schon so viel Sicherheit eingebaut, dass ich selbst bei Arbeitslosigkeit nicht hätte verkaufen müssen.
Ich glaube eher, dass mich die Bank abzocken und keine 5% Tilgung vereinbaren wollte, lieber weniger. Schon besser wenn man einem dummen Kunden 1 oder 2% Tilgung aber dafür mehr Zinsen abschwatzen kann. Aber nicht mit mir. So haben sie dann nichts eingenommen. Und ich habe mit Sondertilgungen letztlich fast 10% jährlich getilgt.

Mit welcher Begründung wurde es denn abgelehnt? Weißt du das noch? Bei uns unabhängigen Darlehensvermittlern begründen die Banken immer eine Abweisung.
Ich kann mir gut vorstellen, dass die Bank sich ganz einfach abgesichert hat. Was ist wenn man seinen Beruf nicht mehr ausüben kann und dann in einen Beruf geht indem man viel weniger verdient. Dann kann man die 5% nicht mehr tragen.
Ach ja, auch deine Volksbank unterscheidet sich in den Kriterien von Bank zu Bank. Ich habe eben gezählt wie viele bei mir im Portal sind...wenn ich mich nicht verzählt habe dann sind es 205 Banken die zur VB gehören. Und alle haben irgendwo Unterschiede bei den Kriterien.

 

[Smartin]

@w0wka
Das Argument war, dass man die Kosten eines Autos und den monatlichen Unterhalt mit 800 Eur ansetzen muss. Mein Argument, dass ich gar kein Auto habe und auch nicht beabsichtige, eins zu kaufen, wurde mit dem "Argument" abgeschmettert, dass ich mir ja doch eins kaufen könnte. Wahrscheinlich hätte er mir noch 3 Kinder einkakuliert, weil ich ja 3 Kinder haben könnte.
Das war alles mittelmäßig absurd. Ich will hier nicht meine Finanzen und Familiengeschichte auspacken, aber letztlich hätte der Darlehensanteil + NK selbst bei einem Komplettausfall der Mieteeinnahme nur ca. 1000 Eur bedeutet (wenn ich die 5% fortgeführt hätte). Was aber sehr unwahrscheinlich gewesen wäre, wenn die Familie in der Wohnung wohnt. Selbst wenn ich dann noch meine Fixkosten wie Miete abgezogen hätte, hätte ich noch um 800 Eur über gehabt. Deswegen ja die absurde "Autogeschichte."
Ich hätte ja zudem die Tilgung im Notfall reduzieren können.

Wenn die Miete nicht ausgefallen wäre, was wohl der Regelfall ist, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Abschusses des Vertrags seit über 35 Jahren durch die Mieter bewohnt wird, dann reden wir über einen Finanzierungsteil von vielleicht 300, 400 Eur.

Versteh mich nicht falsch. Die Volksbank hat mich dann finanziert. Die Bank, die mich nur teilweise finanzieren wollte, war meine Hausbank, die PSD Berlin Brandenburg. Das absurde war ja, dass ich da vorher locker 20 Jahre Kunde war und NIE! irgendein Minus oder irgend eine Finanzierung laufen hatte, im Gegenteil. Aber egal, ich hab mich dann halt verabschiedet von der Bank.

 

[w0wka]

Verstehe. Manche Sachen muss man einfach nicht verstehen. Am Ende ist alles für dich gut ausgegangen und das ist die Hauptsache.
Wir haben Kunden die bei ihren Eltern mietfrei wohnen und selbst da werden Mietausgaben angesetzt. Tja, was willst du machen.
Für den Kunden ist es blöd. Für uns auch. Aber es ist wie es ist. Muss man sich denen anpassen oder seinen Traum vom Eigenheim über Bord werfen. Ich hoffe wieder auf gute Zeiten

 

[H1ldegunst]

Das mit der Elternzeit bzw. dem Elterngeld hat uns auch enorm frustriert. Aber "schön" zu hören, dass es anderen auch so ergeht.

Wir hätten ursprünglich gerne mit etwas Reserve (~20k €) finanziert, da wir mit unbekannten Mehrkosten gerechnet haben (Fachwerkhaus, gut 100 Jahre alt).
Das hat unsere Bank leider abgelehnt und uns lediglich einen Kredit über die Summe der Kostenvoranschläge abzüglich Eigenkapital gegeben, mit dem Hinweis, wir könnten ja jederzeit nachfinanzieren, falls eine Lücke auftritt.

Irgendwann war es dann soweit, dass wir noch etwas Budget gebraucht hätten. Eine Nachfinanzierung hat die Bank mit Verweis auf mein Elterngeld (für die Bank kein Einkommen) aber kategorisch ausgeschlossen.

In dem Moment habe ich gedacht, ich bin im falschen Film.

Naja, wir haben dann sämtliche Depots und Rentenverträge gekündigt, um die Handwerker zu bezahlen. Insofern verstehe ich da die Bank auch nicht so ganz, weil sie so nun diverse Verträge verloren hat und die Kinder von Anfang an bei einer anderen Bank "groß werden".

Sicherlich waren wir auch etwas naiv in der Finanzierung, aber den Hinweis, dass Elterngeld nicht als Einkommen im Sinne der Kreditwürdigkeit betrachtett wird, hätte ich mir in der Beratung ganz am Anfang gewünscht...

Wenn ich heute nochmal kreditfinanziert renovieren würde, würde ich jedem Handwerker pauschal sagen, er solle doch bitte kreativ 10% auf den KV draufschlagen, damit ich den entsprechenden Kredit bekomme.

Und sowas wie Loyalität gibts im Bankenbereich einfach nicht. Es interessiert keine Sau, ob du seit Geburt Kunde bist, nie dein Konto überziehst usw.

Aber gut, nachher ist man immer schlauer.

 

[Skysnake]

Ja, das hatte mich auch angekotzt. Meine Bank bei der ich seit Ewigkeiten bin und bis auf im Studium nie im Minus. Hatte die aber auch nicht interessiert obwohl wir so knapp 20 Eigenkapital sogar gebracht haben. Aber ja, unsere Ausgaben sind zu niedrig und eben Elterngeld....

 

[_killy_]

Elterngeld ist eine Sozialleistung, deshalb dürfen die Banken dieses nicht als Einkommen ansetzen. Die ganzen Basel Regelungen plus Bankaufsicht sei Dank ... wobei es dadurch auch nicht zu einer Immobilienblase wie in den USA kommen kann. Die deutsche Presse hat ja immer wieder von der deutschen Immobilienblase gesprochen, sowas ist aber hier nicht wirklich möglich.

Sind somit immer zwei Seiten einer Medaille. Finanzierungen zu bekommen ist schwieriger, dafür gibt es aber auch weniger Pleiten.

 

[vaju]

... was ja auch gut so ist. Ist das erste Elterngeld erstmal beantragt bzw wird aktiv ausbezahlt, ist das zweite Kind meist nicht in weiter Ferne. Somit ist das Einkommen beider bzw mindestens eines Elternteils über längere Zeit weiterhin (stark) eingeschränkt, somit muss auch das finanzierte Häuschen entsprechend kleiner ausfallen.
Für mich eigentlich eine ganz logische Kalkulation aus Sicht eines Kreditgebers.