Eigennutz ist keine Altersvorsorge, sondern Konsum/Luxus. Wenn ich das richtig verstanden habe, geht es aber im eine Immobilie als Kapitalanlage, also kaufen und vermieten. Das ist eine exzellente Altersvorsorge! Man muss nur wissen was man tut. Das bedeutet aber auch, dass das ganze Konzept der Anlageimmobilie beim Teufel ist, wenn man die Immobilie irgendwann doch selbst bezieht.
Zur Zeit ist es schwierig Immobilien zu finden, die sich rechnen. Aber unmöglich ist es nicht. Als langfristiger Investor sollte man darauf achten, dass die Immobilie von Anfang an einen positiven Cashflow hat, dass also die Netto-Kaltmiete größer ist als die Annuität an die Bank. Eine Immobilie, die man monatlich aus Eigenkapital abzahlen muss, ist sehr riskant und verschlechtert auch deine Bonität, um ggf. weitere Anlageimmobilien zu erwerben.
Beim Kredit würde ich ein Annuitätendarlehen verwenden. Idealerweise mit langer Zinsbindung und der Möglichkeit zur Sondertilgung. Der Klassiker: 10 Jahre Zinsbindung, 2% Tilgung und 5% Sondertilgung. Wenn man noch keine Erfahrung mit Immobilien hat, würde ich für die erste Immobilie einen eher hohen Eigenkapitalanteil verwenden (20%-30%). Dann tut man sich auch leichter eine Immobilie mit positivem Cashflow zu finden. Grundsätzlich gilt bei Anlageimmobilien, dass man möglichst wenig tilgen sollte.
Was man dann unbedingt noch im Auge behalten sollte ist das, neben diversen anderen Risiken, das Zinsänderungsrisiko. Wenn man befürchtet, dass die Zinsen steigen, kann man beispielsweise dann die Sondertilgung nutzen, um die Restschuld nach der Laufzeit möglichst klein werden zu lassen. Außerdem sollte man sich überlegen, schon vor Ablauf der Zinsbindung einen Kredit für die Anschlussfinanzierung abzuschließen (Forward-Darlehen), um sich niedrige Zinsen zu sichern.
larska schrieb:
Ich nehme eine Kredit-Summe, z.B. 180.000 Euro. Die Kauf-Nebenkosten von ca. 20.000 Euro stämme ich mit Eigenkapital.
Dann vermiete ich die Wohnung. Die monatliche Rate besteht dann zu 50 % aus eigenem Beitrag und 50 % aus Mieteinnahmen.
Das würde ich auf keinen Fall machen. Die Wohnung hätte massiv negativen Cashflow, was hoch riskant ist. Das Ding rechnet sich einfach nicht. Die Mieteinnahmen sollten auf jeden Fall größer sein als die Rate an die Bank.
