Erkekjetter schrieb:
Weil der Tipp, so wie von dir formuliert sinnfrei ist. Aus genannten Gründen. Du magst das für dsich so sehen, fein, du leitest daraus aber eine Regel ab und diese ist praxisfern. Warum? Weil selbst ein Haushalt mit 6000€ netto, bei dem jedes Elternteil 3000€ verdient, ins Trudeln gerät, wenn nur noch 3000€ zur Verfügung sind und man 1500€ Rate zahlen muss. Oder, das bereits genannte Beispiel, der Haushalt hat nur einen Verdiener, was vor 30-40 Jahren normal war und dennoch wurden Häuser gekauft. Ganz davon abgesehen, dass das im Falle der Miete nicht anders wäre, denn in der Regel ist ja bei einem entsprechenden Einkommen auch die Miete entsprechend höher.
Dein Tipp ist als Regel Unsinn, weil es bedeuten würde, dass sich kaum ein Deutscher ein haus leisten dürfte, wenn das der Maßstab wäre. Und in dem von dir skizzierten Fall rettet einen auch zur Mietewohnen nicht. So oder so wäre der Einschnitt gravierend und mit deutlichen Änderungen der Lebenssituation verbunden.
In allen Fällen, die ich kenne, belief oder beläuft sich die Mietelast auf eine signifikant geringere Summe, als die "gewählte", bzw. theoretisch notwendige Kreditrate.
Das ist also meiner Erfahrung nach nicht miteinander vergleichbar.
Vielmehr ist aber meist genau das der Kern vieler, damit im Zusammenhang stehender und vermeidbarer Probleme.
Ein signifikanter Teil der Hauskäufe sind auch nur deswegen möglich, weil dahinter ein entsprechend dimensioniertes Erbe (oder eine Schenkung) für passendes Kapital sorgt.
Eine auf diese Weise reduzierte Kreditsumme ist dann natürlich deutlich besser zu handlen.
Und klar kann ich auch ohne Eigenkapital oder/und Erbe ein Haus finanzieren, nur ist dann halt das Risiko entsprechend höher.
Ich sag ja auch gar nicht, dass das verwerflich ist.
So lange man mit dem Risiko gut schlafen kann und kein Fall eintritt, der die Liquidität zu sehr schmälert ist ja auch alles in Butter.
Ich freu mich für jeden, für den das so funktioniert, wie er sich das erträumt hat.
Nur habe ich in meinem Verwandten-, Freundschafts- und Bekanntenkreis ein wild gemischtes Potpourri an erfüllten Träumen und unvorhergesehenen "Tragödien".
Und leider halten sich die Tragödien mit den erfüllten Träumen die Waage, statt dass die erfüllten Träume deutlich überhand nehmen würden.
In keinem der "Tragödien" ist es bisher dazu gekommen, dass die Immobilie veräußert werden musste, aber in allen sind die negativen Auswirkungen davon sichtbar.
So wie du schreibst, siehst du ein Investment in eine Immobilie als alternativlos.
Scheinbar vor allem, weil du glaubst, dass der Hauskauf mehr oder minder "kostenfrei" sei und die Miete verbranntes Geld.
Dem ist aber nicht so und die Grenzen, ab wann sich ein Hauskauf tatsächlich eindeutig lohnt sind gar nicht so klar.
Hier ein Beispiel anhand des TE:
Nehmen wir an, der TE findet ein Haus für 350.000€.
Aus den 350.000€ werden dann 385.000€, weil er noch den Markler, Notar, die Kreditnebenkosten und die Steuern (in Deutschland je nach Bundesland mit Markler ca. 10%) auf Basis des Kaufbetrags zahlen muss.
Er hat kein Eigenkapital und er hohlt sich noch heute einen 30-Jährigen Kredit mit aktuell unschlagbaren 2,44% Zins (das günstigste, was ich letzte Woche finden konnte).
Bedient man sich nun einem Kreditrechner, spuckt der für die genannten Parameter (385.000€, 30 Jahre, 2,44% Zins) einem die Summe von 543.324€ aus, die über 360 Raten á 1.509€ geleistet werden müssen.
Das sind, inkl. Kaufnebenkosten, 193.324€ mehr, bzw. 155% des ursprünglichen Kaufpreises.
Das ist alles verbranntes Geld.
Rechnet man das auf die Rate um, sind das monatlich 537€.
Da fehlt dann aber noch vor allem die Instandhaltungsrücklage, die man bilden sollte und im Laufe der Zeit ausgeben werden muss.
Schätz man die günstig auf 2€ pro m² pro Monat, sind das nochmal mindesten 250€, in Summe also 787€ pro Monat über 30 Jahre als "Miete" an Bank&Co.
Kann der TE die 1.509€ + 250€ im Monat für die nächsten 30 Jahre stemmen, könnte sich eine 350.000€-Immobilie tatsächlich lohnen, vor allem, da die Kaltmieten von vergleichbaren Immobilen in seiner Gegend bei 1.100€ starten.
Ein erhöhtes Risiko trägt er damit dann aber trotzdem.
Bei mir in der Gegend sieht das aber etwas anders aus, da sich die Kaltmieten in etwa auf dem gleichen Niveau befinden, die Kaufpreise aber bei 850.000€ anfangen (mit Kaufnebenkosten dann 935.000€).
Bei gleichen Konditionen müsste ich monatlich eine Rate von 3.665€ aufbringen, wovon über 360 monate 1.304€ als "miete" an die Bank gehen plus nochmal ca. 250€ monatlich für Instandhaltungsrücklagen.
Ob sich das lohnt ist fraglich.
Im Zeitraum von 30 Jahren werde ich voraussichtlich ~683.000€ Miete gezahlt haben (1.200€/Monat inkl. 4% jährlicher Mieterhöhung), sollte dann aber dafür auch einen Gegenwert von ~1.944.093€ in meinem Depot liegen haben, wenn ich jeden Monat die Differenz von Miete und den 3.665€ + 250€ passend anlege.
Steigt der Wert der Immobilie nach 30 Jahren auf mindestens einen ähnlichen wert?
Gut möglich, wissen kann das keiner. (Hier eine
historische Wertentwicklung)
Das Risiko auf den Weg dahin ist aber signifikant größer als bei einer breit gestreuten Geldanlage, nicht nur weil die reinen Immobilen- und Grundstückspreise steigen, stagnieren oder fallen können und dadurch der Gegenwert direkt mit steigt, stagniert oder fällt, sondern auch, weil das Risiko besteht, dass das Haus über die Jahre erheblichen Schaden nehmen kann, was den Marktwert zusätzlich negativ beeinflusst oder gar gänzlich auf den Grundstückswert reduziert (oder sogar darunter setzt, weil abrissfähiger Altbestand mit eingepreist werden muss).
