Haus Vollfinanzierung?

[Ramschbude]

Wenn wir 4 Jahre gezielt gespart hätten, hätte die Preissteigerung unserer jetzigen Immobilie das Eigenkapital locker wieder aufgefressen

Die letzten Jahre geben dir recht. Mit dem Ukraine-Krieg wirds auch nicht wirklich besser. Dafür hat man wahrscheinlich eine deutlich höhere Zinsbelastung.

 

[nik_]

Bei der Sparkasse gibt es ein Modell aus Darlehen und einem Bausparvertrag. Bei letztem zahlt man 15 Jahre einen festen Zinssatz und ab dann wird der Vertrag bespart bis das Volumen erreicht ist. Nach 15 Jahren fallen dort keine Zinsen mehr an. Sonderzahlungen sind kostenfrei (quasi Sondertilgung). Nachteil, Zinsen etwas höher, aber der Zinssatz ist fest gebunden. Und es sind vergleichsweise wenige Zinsen auf die Laufzeit gesehen, verglichen mit einem Immobiliendarlehen

 

[Ramschbude]

Und es sind vergleichsweise wenige Zinsen auf die Laufzeit gesehen, verglichen mit einem Immobiliendarlehen

Kannst du das konkretisieren? Klingt zu gut um wahr zu sein

 

[snickii]

Diese Kombi gibt's nicht nur bei der Sparkasse.

@henso und danke für den kleinen Einblick, das Massivhäuser günstiger sind war mir nach wie vor nicht so bewusst. Dann hatte @fishraven ja auch mit seiner Aussage recht. Überrascht mich ehrlich gesagt etwas.

 

[Andy8891]

Die Zinsen steigen nicht ansatzweise wie die aktuelle Inflation. Ein Paradis für Häusleschuldner...

Aber auch nur für die, die günstige Häuser bei hohen Zinsen gekauft haben und auf niedrige Zinsen umschwenken konnten.

So sehr ich auch den Immobilienkauf befürworte, wäre selbst mir die aktuelle Situation zu unsicher.

Oder ist die Angst vor Preisverfall bei steigenden Zinsen unbegründet?

 

[Erkekjetter]

Aber auch nur für die, die günstige Häuser bei hohen Zinsen gekauft haben und auf niedrige Zinsen umschwenken konnten.

Nein, auch für jene, die bei günstigen Zinsen kauften. Nochmal: Inflation ist immer gut für Schuldner und schlecht für Gläubiger. Immer...

 

[M4real]

Bei der Sparkasse gibt es ein Modell aus Darlehen und einem Bausparvertrag. [...]

Mit so einer Kombination finanziere ich gerade meine Immobilie (selbstbewohntes Reihenmittelhaus in einem Vorort von Hamburg, gekauft 2017, bezogen 04/18)

Durch diese Kombi aus Bausparer und Darlehen habe ich vor allem eines: Sicherheit.

Ich kenne bereits heute die Zinsen für die Anschlussfinanzierungen sowie die Ratenhöhe, die mich für den Rest der Laufzeit erwartet. Sollte Bedarf bestehen kann ich gern etwas weiter ausholen. Aber es ist auf jeden Fall eine Kombo, die man sich anschauen kann.

 

[Andy8891]

Durch diese Kombi aus Bausparer und Darlehen habe ich vor allem eines: Sicherheit.

Worin unterscheidet es sich von einem ganz normalen Kredit mit langer (kompletter) Zinsbindung?

 

[nik_]

Aktuell wirst du nicht mehr als 10 bis 15 Jahre Zinsbindung bekommen. Und wenn doch, sehr hohe Zinsen haben. Die VR sind mit ihrem analogen Modell schon bei 3% bei 30 Jahren.
Sichere Zinsen und die sind relativ günstig. Du hast erst einmal keine Option auf Sondertilgung in Zeiten wo Zins anfällt und danach bist du sehr sicher unterwegs und günstig, da 100% Tilgung.

 

[mx-]

Worin unterscheidet es sich von einem ganz normalen Kredit mit langer (kompletter) Zinsbindung?

Du hast eine Aufteilung der Rückzahlungsphase in zwei Bereiche. Beispiel 300 TEUR:

1 - Du erhältst ein Darlehen über 300 TEUR mit einer Laufzeit und Zinsbindung über ca. 12-15 Jahre (je nach Variante), bei dem lediglich die Zinsen zu zahlen sind. Die Zinslast ist logischerweise niedriger als bei einer Zinsbindung von 30 Jahren. Es gibt auch die Möglichkeit hier bereits Sondertilgungen zu leisten. Daneben schließt du einen Bausparvertrag über 300 TEUR ab. Diesen musst du innerhalb der Zinsbindung/Laufzeit des Darlehens bis auf 30-40% ansparen (90-120 TEUR). Danach wird dieser Bausparvertrag "zuteilungsreif". Jetzt beginnt Phase
2 - Das ursprüngliche Darlehen wird vollständig zurückgezahlt und du hast je nach Anspargrad eine Restschuld von 210-180 TEUR bei der Bausparkasse. Der Zinssatz für diese Restschuld wurde bereits bei Abschluss festgelegt, liegt jedoch in den meisten Fällen über dem Zinssatz deines ursprünglichen Darlehens. Es gibt jedoch einen Vorteil. Bei Bausparverträgen ist es i. d. R. jederzeit möglich unbegrenzte Sondertilgungen zu leisten. Das wirkt sich positiv auf die Gesamtsumme der zu zahlenden Zinsen aus.

Man sollte beides gegeneinander halten 30 Jahre Zinsbindung bei einer Bank vs. 15 Jahre Zins bei der Bank + 15 Jahre Zins bei der Bausparkasse.

 

[Schlumpfbert]

Sehr gut erklärt mx-, wir haben es auch genau so bei der LBS für unser Häusschen in der Nähe von München gemacht, da kommt man leider mit 300k nicht hin. :-)
Da es sich um Wohn-Riester handelt, bekommt man auch noch staatliche Zuschüsse.

 

[LasseSamenström]

Bei der Sparkasse gibt es ein Modell aus Darlehen und einem Bausparvertrag. Bei letztem zahlt man 15 Jahre einen festen Zinssatz und ab dann wird der Vertrag bespart bis das Volumen erreicht ist. Nach 15 Jahren fallen dort keine Zinsen mehr an. Sonderzahlungen sind kostenfrei (quasi Sondertilgung). Nachteil, Zinsen etwas höher, aber der Zinssatz ist fest gebunden. Und es sind vergleichsweise wenige Zinsen auf die Laufzeit gesehen, verglichen mit einem Immobiliendarlehen

Genau so haben wir es Ende Januar gemacht. Auch wenn ich den Bausparer nicht so doll finde. (0,1% Zinssatz, 1200€ Bereitstellung..)
Das 1. Darlehen ist für die Kaufnebenkosten natürlich sehr happig, ist aber auch das Darlehen was am schnellsten getilgt wird.
EK waren läppische 5k

Darlehenssumme: 298.000
EK-Anteil: 5000
Nebenkosten: 27.000~
Rest: Renovierung und Puffer für unvorhersehbare Ereignisse
Zinsbindung 15 Jahre, jedes Jahr Sondertilungsrecht (2% bzw. 1450€ meine ich) und die Restschuld können wir dann komplett tilgen.

(Foto ist noch der alte 1. Entwurf)

 

[Schlumpfbert]

Was macht ihr eigentlich grad mit Geld, was ihr nach dem Hauskauf überhabt?
Wir haben 3 Optionen auf dem Tisch:
1. Sondertilgung
2. ETF
3. Noch eine Immobilie kaufen. Dadurch, dass man bereits eine hat, wenn natürlich auch mit superhoher Restschuld, würde man trotzdem ein ziemlich hohes Darlehen bekommen, was für eine Wohnung reichen würde.

Schwierig...

 

[LasseSamenström]

Ergänze ich gleich oben noch:
Darlehenssumme: 298.000
Kaufpreis des Hauses: 245.000
Nebenkosten: 27.000 ~
Der Rest geht für die Renovierung geht mehr oder minder für die Renovierung drauf. Aktuell 7.100 für neuen Vinylboden & 1.500~ für neue Tapeten. Neue Möbel kommen auch noch hinzu. Den Rest halten wir erstmal zurück um bei unvorhersehbaren Ereignissen reagieren zu können.

 

[gymfan]

Was macht ihr eigentlich grad mit Geld, was ihr nach dem Hauskauf überhabt?

Ich finde das weniger schwierig wie höchst individuell

Mit welcher Rendite rechnest Du für die vermietete Zweitwohnung und ist Dir der damit verbundene Aufwand völlig egal (gibt ja Leute, die sowas als Hobby machen und Glück mit ihren Mietern haben)? Was machst Du, wenn die WEG in den nächsten Jahren eine große Investition beschließt und die Rücklagen der WEG nicht ausreichen?

Wozu eine Sondertilgung quasi sofort nach dem Kauf (Du schreibst von "Geld übrig" und nicht von einem unerwarteten Erbe oder einer Abfindung)? Für mich wurde dann vorher falsch gerechnet oder das Gutachten für das Haus war falsch (erheblich geringerer Modernisierungsbedarf). Die reine Ersparnis von sowas kannst Du Dir ja ganz schnell selber ausrechnen.

Was machst Du, wenn Du in Kürze doch Geld brauchst? Ist das Haushaltseinkommen geplant und sicher (ja, ich bin so blöd, dass ich selbst beim Immobilienkauf etwas Sicherheit für mich haben wollte) hoch genug, um eine passende Rücklage bis dann aufbauen zu können? Oder spekulierst Du einfach damit, dass Dir für eine solche Investition schon jemand den nächsten Kredit geben wird?

Es hängt natürlich auch von Deiner Immobilie ab: kauft man heute einen Altbau mit alter Gas-/Ölheizung würde ich nicht darauf spekulieren, dass ich diese in 3-5 Jahren noch durch eine ähnlich preisgünstige Lösung austauschen darf. Ziehst Du in ein saniertes Gebäude kannst Du mit Garantie/Gewährleistung planan und auch hoffen, dass die Technik 10-20 Jahre halten sollte.

Persönlich kam ich weder sofort nach Kauf noch heute (ein paar Jahre danach) auf die Idee, eine Sondertilgung zu leisten. Der einfache Blick auf das Excel mit den zu zahlenden Restzinsen, meine sonstige Liquidität und meine Wünsche haben da genügt.

Die einzige Spekulation war, dass ich auch heute noch bei meinem ETF von einer höheren Rendite ausgehe wie ich bei einer Sondertilgung an Zinsen sparen würde. Außerdem komme ich so zur Not an das Geld.

 

[matthias3000]

Kaufen und Vermieten ist sehr stark davon abhängig wie günstig man an die Immobilie kommt. In vielen Städten sind die Kaufpreisen dermaßen hoch, dass es trotz hoher Mieten teilweise über 50 Jahre dauert, bis sich ein Kauf rentiert hat... "früher" hat man mal gesagt, alles unter 20/25 Jahre bis zur Amortisation ist top, das schafft man heute bei weitem nicht mehr. Evtl "am Arsch der Welt"...

 

[snickii]

Bei den aktuellen Immobilienpreisen bekommt man die Immobilie normalerweise nicht allein durch die Miete abbezahlt. Man darf die Steuern nicht vergessen.

 

[Ramschbude]

Wie ich schon vor ein paar Seiten schrieb, liegt der Faktor teilweise bei 50. Eine Person hier sieht das als Kaufanreiz an, dem Rest ist klar, dass solche Immobilien nicht vom Otto normal Bürger gekauft werden. Ich glaube, dass diese entweder durch sehr Reiche gekauft und bewohnt werden oder als Geld-Parkplatz verwendet werden und als Abschreibungsobjekt dienen.

 

[Erkekjetter]

Brachst nicht durch die blume stänkern. Und nein, nicht nur ich sehe das so. Sondern sehr viele. Deswegen werden diese immobilien auch permanent gekauft. Das preisniveau ist wie es ist weil die nachfrage ist wie sie ist. Und aus diversen gründen werden weder die preise in den nächsten 10 Jahren sinken noch die nachfrage signifikant. Zumindest nicht in den metropolregionen.

 

[snickii]

Die Nachfrage sinkt automatisch etwas wenn die Zinsen steigen. Die Preise bleiben vielleicht aber die Immobilien werden länger angeboten weil die Zielgruppe sich weiter "nach oben" verschiebt.
Merkt man bei uns jetzt schon.

Wir prüfen gerade ein für uns kostenloses Grundstück, wenn wir dort bauen können zahlen wir ähnlich viel wie für ein Endreihenhaus.