Haus Vollfinanzierung?

[McMoneysack91]

Daumenregel:

Ist es ein Renditeobjekt, dessen Ertrag höher ist als die Kosten, fremdes Geld zu leihen => IMMER mit fremdem Geld (Kredit) finanzieren.

Ist es dein eigenes Haus, das keine Erträge bringt sondern nur Kosten (für geliehenes Geld), dann IMMER so viel wie Möglich Eigenkapital, so große Tilgungen wie möglich, so schnell abbezahlen wie möglich. Im Idealfall Cash auf den Tisch ohne Kredite (auch wenn in den meisten Fällen utopisch).

 

[snickii]

Das ist aber realitätsfern bei den Immobilienpreisen. Auch die Hohe Tilgung ist Realitätsfern heutzutage oder meinst du man lebt nur zum arbeiten und nur zum abzahlen des Hauses? Alles Käse für mich.

Ich KÖNNTE auch 300€ pro Monat mehr an Rate zahlen wenn ich einen Kredit hätte, würde ich aber nicht.
Ich will noch leben. Einfach absichern und nur einen Teil direkt über die Bank finanzieren, den anderen Teil mit Zinsbindung bis Ende.

Was ist denn daran schön ein Haus zu haben und sich selber fertig zu machen nur weil man ein Haus hat?

Wer so denkt sollte es mit dem Haus lieber lassen - denn glücklich wird das nicht machen wenn man jahrelang jeden Cent 2x umdreht.

 

[Ramschbude]

Aber snicki, wie stellst du dir denn konkret deine Finanzierung vor? Du bist ja schon recht weit mit deinen Überlegungen, aber bei dem Thema Raten hab ich das Gefühl, du planst sehr "optimistisch". Man muss sich klar machen, dass eine geringe Rate dazu führt, dass jede Menge Zinsen gezahlt aber wenig getilgt wird. Und nach 15 Jahren hat man dann kaum getilgt. Aber vllt sehe ich das auch falsch, daher wäre es für mich echt spannend, was du planst.

 

[crashbandicot]

Und aus diversen gründen werden weder die preise in den nächsten 10 Jahren sinken noch die nachfrage signifikant.

So lange bleibt die aktuelle Immobilienblase nicht bestehen. Gib dem ganzen noch 1-2 Jahre, dann platzt sie und wir haben 2008 nur um Faktor 100 verstärkt.

 

[Erkekjetter]

Das ist schon deshalb nicht möglich, da der deutsche Markt weder den Umfang wie in Amiland hat noch die Schulden als Bonds an Banken verramscht wurden.

Und die Blase platzt sowieso immer. Finanzblase, Immobilienblase. Seit Jahren liest man es...

 

[Ramschbude]

So lange bleibt die aktuelle Immobilienblase nicht bestehen. Gib dem ganzen noch 1-2 Jahre, dann platzt sie und wir haben 2008 nur um Faktor 100 verstärkt.

Es gibt keine Blase. Wette gerne um nen Eisbecher a 5€ Ende 2025

 

[snickii]

Aber snicki, wie stellst du dir denn konkret deine Finanzierung vor?

2% bei der Bank und beim Bausparer müsste es zwischen 3 u. 4% sein. (Tilgung) Genauen Wert hab ich gerade nich im Kopf. Bei uns sind es ja nicht solche kranken Summen wie in den Metropolen. Eher 300-350k
Bei der Bank hab ich dann die Möglichkeit 10% zwischen zu tilgen. (pro Jahr)


Optimistisch wäre ich wenn ich das so mache wie gesagt wurde, hohe Rate. Wenn dann die Elternzeit kommt... naja.

 

[crashbandicot]

Das ist schon deshalb nicht möglich, da der deutsche Markt weder den Umfang wie in Amiland hat noch die Schulden als Bonds an Banken verramscht wurden.

Ich habe auch nicht gesagt, dass die "Deutschlandblase" wie die "Amiland-Blase" aufgebaut ist bzw. so platzen wird.

Menschen kaufen überteuerte Wohnungen/Häuser die sie sich gar nicht leisten können > Banken vergeben dennoch einen Kredit mit niedrigen Zinsen > die ersten 5-10 Jahren werden vorerst nur Zinsen bezahlt, der eigentliche Kredit wird fast nicht gemindert > Zinsbindung läuft aus, die Zinsen steigen wieder (von 1,x auf 3+%) > die Menschen können den Kredit nicht mehr bedienen > Zahlungsausfälle > Zwangsversteigerungen

 

[Ramschbude]

Also 4% Tilgung sind doch nicht wenig,.

Ich habe auch nicht gesagt, dass die "Deutschlandblase" wie die "Amiland-Blase" aufgebaut ist bzw. so platzen wird.

Menschen kaufen überteuerte Wohnungen/Häuser die sie sich gar nicht leisten können > Banken vergeben dennoch einen Kredit mit niedrigen Zinsen > die ersten 5-10 Jahren werden vorerst nur Zinsen bezahlt, der eigentliche Kredit wird fast nicht gemindert > Zinsbindung läuft aus, die Zinsen steigen wieder (von 1,x auf 3+%) > die Menschen können den Kredit nicht mehr bedienen > Zahlungsausfälle > Zwangsversteigerungen

Ja, soviel zur Theorie ... nur verschenken die Banken nicht Kredite an Mittellose Menschen in D. D.h. die Anzahl an Menschen, die "nur Zinsen" bezahlen ist sehr gering.

 

[gymfan]

st es dein eigenes Haus, das keine Erträge bringt sondern nur Kosten (für geliehenes Geld), dann IMMER so viel wie Möglich Eigenkapital, so große Tilgungen wie möglich, so schnell abbezahlen wie möglich. Im Idealfall Cash auf den Tisch ohne Kredite (auch wenn in den meisten Fällen utopisch).

Dieses Vorgehen hat mich locker 100k € (Stand 31.03.2022) in den letzten 5 Jahren gekostet.

 

[snickii]

Also 4% Tilgung sind doch nicht wenig,.

Naja das ist ja der kleinere Teil des Kredits aber unabhängig davon hab ich derzeit gar keine Lust diese Schrottimmobilien für die aktuellen Preise zu kaufen. Hab mir' n paar angeguckt und immer musste man 35 Kompromisse eingehen. Deswegen werd ich jetzt mal ganz entspannt gucken wo die Reise hingeht mit Finanzen/Immobilien etc.

Wenn dann müsste man jetzt auf biegen und brechen schnell irgendwas kaufen.
Weil wenn du renovieren musst -> aktuell Materialknappheit extrem. Aus diesem Grund würde ich das Risiko nun nicht eingehen. Es seidenn man findet was wo man direkt einziehen kann aber da ist der Preis dann wieder extrem hoch für den Osten.

Preisbindung ist aktuell teilweise 1 Tag in der Baubranche.


Btw, Leitzins der EZB wird auch diesen Monat steigen und dann sind Immobilien eh noch unmöglicher als jetzt schon.

 

[Smartin]

Ich sehe auch keine Blase. Das hängt ggf. auch vom Ort ab. Aber Deutschland ist gerade im internationalen Vergleich noch relativ günstig.
Besser wird es durch steigende Zinsen auch nicht. Vielleicht sind die völlig absurden Forderungen dann weg, aber ich glaube nicht, dass die 50qm Wohnung für 300.000 Eur "morgen" dann nur noch 150.000 Eur. kostet. Man muss ja die Mietentwicklungen beachten.
Und letztlich wird die Finanzierung durch steigende Zinsen auch teurer.

In der Sache muss man schauen, wie es sich entwickelt. 7% Inflation wird auch nicht am Immobiliensektor spurlos vorbeigehen. Preise werden steigen, Mieten werden steigen.
Ich denke auch, dass die Banken gerade eher zurückhaltend sind, weil sie nicht wissen, in welche Richtung das geht. 30 Jahr Sollzinsbindung wird man kaum bekommen zumindest nicht günstig.
Zudem das wahrscheinlich auch von Preis abhängt.

 

[snickii]

Wenn die Nachfrage sinkt werden auch Immobilienpreise sinken.
Wenn der Zins steigt werden sich für diese Preise weniger Leute Immobilien leisten können, dadurch sinkt die Nachfrage. Aktuell haben wir aber einen Nachfrageüberhang, das kann aber kippen. Mal sehen

Wer in den letzten 4-5 Jahren gebaut hat und sich nicht abgesichert hat, bzw. sich das gerade so mit 10 Jahren Zinsbindung leisten konnte der wird vermutlich Probleme bekommen.
Das könnte dann bedeuten das in den nächsten Jahren mehr Immobilien in den Markt kommen.

 

[Erkekjetter]

Eine Entwicklung ist in alle Richtungen möglich und argumentierbar. Das macht die Planung ja so schwer...

 

[matthias3000]

Ich sehe nicht wodurch die Nachfrage deutlich sinken sollte. Die Preise sind dort wo sie sind nicht NUR wegen den günstigen Zinsen, sondern weil der Bedarf an Wohnraum stark gestiegen ist.
Daher bekommt man in den entlegenen Gegenden durchaus schicke Häuschen für "wenig" Geld, aber alles im weiten Umkreis der Metropolen bleibt nachgefragt.

Auch wenn sich nach einem Zinsanstieg manche dann kein Haus mehr leisten können... Die Inflation hebt die Preise weiterhin an... Und wenn es dann bei einem 750.000 Euro Haus heute 20 kaufwillige Interessenten gibt, wären es später vielleicht nur noch 8. Die Preise werden so schnell nicht sinken.
Außer Deutschlands Wirtschaft und / oder der Euro bekommt richtig eine Klatsche, aber dann haben wir noch ganz andere Probleme.

 

[Ramschbude]

Und wenn es keine privaten Interessenten gibt, gibt es genug Unternehmen, die Häuser kaufen, die nicht völlig am AdW sind.

 

[Smartin]

Wenn der Zins steigt werden sich für diese Preise weniger Leute Immobilien leisten können, dadurch sinkt die Nachfrage.

Gegenfrage. Wie viele Leute können sich heutztage den Kauf noch leisten?
Der einzige Effekt wäre bei steigenden Zinsen, dass man durch andere Anlagen mehr verdienen kann und Immobilien dadurch etwas uninteressanter werden. Solange wir aber einen solchen Mangel am Wohnraum haben, bleiben Immobilien auch interessant und Preise hoch.

 

[snickii]

Mal abwarten, wird schon was passieren. Sicherlich regional unterschiedlich.

 

[henpara]

solchen Mangel am Wohnraum haben

Wir haben keinen Mangel an Wohnraum, sondern die Leute haben ein Anspruchsproblem, deswegen ist auch verfügbarer Wohnraum so teuer. Weil im Bestand oftmals 1 Persion 100m² beansprucht.

Dies nur um aufzuzeigen, dass es auch andere Sichtweisen gibt, bzw. Stellschrauben, an denen man arbeiten könnte.

Dass mit steigender Bevölkerung der Lebensstil nicht auf ewig gehalten werden kann sollte wohl klar sein.

 

[AmigaMan]

Du hast eine Aufteilung der Rückzahlungsphase in zwei Bereiche. Beispiel 300 TEUR:

1 - Du erhältst ein Darlehen über 300 TEUR mit einer Laufzeit und Zinsbindung über ca. 12-15 Jahre...
2 - Das ursprüngliche Darlehen wird vollständig zurückgezahlt und du hast je nach Anspargrad eine Restschuld von 210-180 TEUR bei der Bausparkasse...

So haben wir das vor 20 Jahren schon gemacht, wir wollten unbedingt die Sicherheit haben. Damals noch bei der Dresdner Bank, angepeilte Gesamtlaufzeit, je nach Ansparrate, 25 Jahre.
Nach 10 Jahren war Ende der Zinsbindung und der BSV auszahlungsreif. Wir hatten aber das Glück, dass die Zinsen noch gefallen sind 🍀.
Also Bausparer ausgezahlt und alles in ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung gepackt mit einer ähnlichen Rate wie zuvor Bausparer und Zinszahlung. Die Restschuld danach war schon überschaubar.
Die Bank hat uns nach den 10 Jahren eine Sonderzahlung zur Begleichung der Restschuld angeboten, die wir wahrgenommen haben. In der Zeit haben sich unsere ETFs gut entwickelt und das Geld war "da" zum abzahlen. Wir sind somit 5 Jahre eher fertig geworden als geplant - alles richtig gemacht .
Jetzt leben wir in Saus und Braus

Fazit für uns, man hat erst einmal die Sicherheit über die gesamte Laufzeit und kann gut schlafen, zahlt dafür aber mehr Zinsen. Man hat aber auch die Möglichkeit, je nach finanzieller Entwicklung, das Ganze ein wenig flexibel zu gestalten.

Und wer kann schon sagen, wo die Zinsen in 10 oder 15 Jahren sind und wie sich die Einkommenssituation entwickelt. Wir waren damals bei knapp unter 3 Prozent Zinsen und hatten "Angst", dass die in den 10 Jahren steil nach oben gehen. Dann hätte es eben die 25 Jahre ohne Überraschungen gedauert.