Haus Vollfinanzierung?

[Smartin]

@4Helden
Du musst dich ehrlich machen. Versteh mich nicht falsch, ich will dich weder runterziehen noch dich ärgern oder klein machen. Ich will aber auch nicht, dass Du Dich ärgerst.
400k Kaufpreis sind nicht 400k Kosten sondern eher 440k (rechne gut 10 % on top. Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, etc. wenn ein Makler dazu kommt , ist es noch mehr.)
Bei den Kosten/Abzahlung musst die NK (BK, Steuern + Rücklage reinrechnen) D.h. 1500 Eur Abzahlung sind mindestens 2000Eur Kosten.
Bedenke, was ist, wenn Du krank wirst? Bzw. Arbeitslos? Reparaturen anfallen, etc. Die Raten sollten wenn möglich in einer Größenordnung gewählt werden, dass sie dich im "Notfall" nicht vor gänzlich unlösbare Aufgabe stellen.
Bedenke, dass Du nicht alles als Einnahme rechnen kannst. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Bank das Kindergeld bei den Einnahmen mitrechnet, weiss es aber nicht.

Rechne mal ein bisschen hin und her. Rechne mal mit 20jahren SZ Bindung statt mit 30.
Schau dir mal an, was das für Unterschiede beim Zins macht und welcher Weg der beste ist.
Bei der Tilgung hast Du auch die Option, diese zu ändern. Das ist eine Frage des Vertrags. Aber in aller Regel kann man da auch Beträge/Raten anpassen. 2% Tilgung finde ich eher wenig (dadurch zahlst Du recht viel Zinsen). ggf. ist ein etwas kürzerer Vertrag mit weniger Zinsen und höherer Tilgung besser? Du hast zudem die Möglichkeit, Sondertilgungen zu machen. z.B. ein mal im Jahr eine Summe (meist bis zu 5% der Darlehenssumme) separat abzuzahlen. Das gibt dir auch Spielraum.
Ich würde jedenfalls nicht so straff kalkulieren, dass Du unter Druck gerätst.

 

[snickii]

Bei uns gibts übrigens auch keine Wohnungsnot, ich könnte direkt umziehen wenn ich wollte.
Hier gibts aber wenig Grundstücke und wenig Immobilien, bzw. wenig bezahlbare Immobilien.

Man merkt aber bereits jetzt das es nicht mehr so ist wie vor 2 Monaten, Immobilien über 500K sind hier ziemlich lange Online. (Über 1 Monat mittlerweile)
Hab nun auch schon immer öfter beobachtet wie Preise nach einer Zeit nach unten korrigiert wurden.

Bzw. war es auch oft so das niemand mehr den vollen Preis zahlen wollte und alle dann ein Kaufangebot abgegeben haben.

 

[4Helden]

Der Kaufpreis steht und fällt natürlich mit dem Angebotenen Zins.
Die Kalkulierten 1400€ sind ja schon mit Sicherheiten das wir nebenbei noch etwas Sparen können.
Als Gesamt haben wir mal 1900€ Kalkuliert. Sprich Abtragung + Monatlich Nebenkosten. ich denke da haben wir mit 500€ schon realistisch Kalkuliert.
Um 400K Kaufpreis mit 1400€ Abtragung Realisieren zu können müssten wir eine Gesamtzins von max. 3,75% bekommen. Vor einem bis 2 Jahre sicherlich noch machbar, momentan aber eher unrealistisch.
Wir schauen momentan im Bereich von 350-400K Kaufpreis.

Momentan schauen wir uns ein Haus aus 2014 an für 390K. Zwar nur 108m²/370m². Aber dafür Energieausweis A+, mit PV Anlage, Luft/Luft/Wärmepumpe. Dort sind dann halt die Nebenkosten etwas geringer aufgrund des geringen Energieverbrauches. Da könnte mna dann evtl. die Abtragung etwas höher setzten.
Mal sehen was die Bank uns Anbietet.
Einzige was noch zu machen wäre, ist der Bereich vor dem Haus und die Auffahrt.
Das kann ich auch selber machen.

 

[snickii]

Viel Erfolg! Hört sich an sich nicht schlecht an das Haus.

 

[crashbandicot]

Um 400K Kaufpreis mit 1400€ Abtragung Realisieren zu können müssten wir eine Gesamtzins von max. 3,75% bekommen.

Bei 400k€ Kredit, 1.400€ Abtrag/Monat und einem Effektivzinssatz von 3,75% kommt ihr auf 57 Jahre Laufzeit und zahlt am Ende ~560k€ Zinsen. Bist du dir sicher, dass du hier richtig gerechnet hast?

 

[4Helden]

Das ware jetzt zb. mit Anfänglich 2,25% Zins + 1,5 Tilgung. Nur als bsp. Da sind keine Sondertilgungen, Tilgungserhöhung etc. eingerechnet.
Außerdem spricht ja nichts dagegen nach der Zinsbinding die Tilung zu erhöhen. Was ja auch der Plan wäre.

 

[nik_]

Unter 2 % Tilgung brauchst du nicht anfangen

 

[crashbandicot]

2,25% Zins + 1,5 Tilgung

Sind immer noch 34 Jahre und 170k€ Zinsen. Statt 400k€ zahlt ihr am Ende 570k€, fast 50% mehr! Ihr seid jetzt 40 (38/42), bei 34 Jahren Laufzeit seid ihr bereits im hohen Rentenalter, bevor das Haus abbezahlt ist.

Da sind keine Sondertilgungen, Tilgungserhöhung etc. eingerechnet.

Ja, und auch noch keine Arbeitsausfälle, Kündigungen, ne kaputte Heizung oder ein neues Auto. Will sagen: vergiss es, damit jemals auf einen grünen Zweig zu kommen.

Ab 2.000€/Monat wird es langsam interessant. 20 Jahre Lautzeit, knapp 100k€ (25%) gezahlte Zinsen. Aber das sind halt auch +50% des genannten Abtrags.

 

[gymfan]

Wir haben keinen Mangel an Wohnraum, sondern die Leute haben ein Anspruchsproblem, deswegen ist auch verfügbarer Wohnraum so teuer. Weil im Bestand oftmals 1 Persion 100m² beansprucht.

Sollen die Leute in Zulkunft ihr HO weiter auf dem Küchentisch verbringen? Wäre ich 10 Jahre jünger würde ich mich jedenfalls nach einer größeren 3-Zimmer Wohnung umsehen.

Ja, und auch noch keine Arbeitsausfälle, Kündigungen, ne kaputte Heizung oder ein neues Auto. Will sagen: vergiss es, damit jemals auf einen grünen Zweig zu kommen.

Die Frau wechselt demnächst wieder in den 40h Job im ÖD und sein Arbeitsvertrag wird in einen unbefristeten umgewandelt (womit er dann gleichzeitig genauso unkündbar ist wie im ÖD). Das ganze mit jährlichen Gehaltssteigerungen über der persönlichen Inflation und schon passt es.

aber ich glaube nicht, dass die 50qm Wohnung für 300.000 Eur "morgen" dann nur noch 150.000 Eur. kostet.

Dazu müsste die 50qm 2-Zimmer Wohnung erst mal wieder Richtung 300k€ fallen. Bei Neubauten mit all den gesetzlichen Vorgaben waren wir da schon vor 5 Jahre nicht weit weg.

 

[vaju]

Mal wieder ein interessanter Artikel zu der Entwicklung der Immobilienpreise im letzten Jahr:

Wohl dem, der nicht in München oder innerhalb des Münchner Speckgürtels ein Objekt suchen muss!

 

[gymfan]

Mal wieder ein interessanter Artikel zu der Entwicklung der Immobilienpreise im letzten Jahr:

Wenn man das ganze nicht so unvollständig aufarbeitet wie die Zeitung, dann geht es in der Studie um die Preisentwickung von Eigentumswohnungen im Bestand:
https://www.postbank.de/unternehmen...ilienpreise-fliegen-2021-zu-neuen-hoehen.html

Im Grunde ist es also für den Thread irrelevant, da hier ja alle nur (möglichst freistehende) Häuser suchen.

ein Objekt suchen muss!

Mal abgesehen von Staatsbediensteten haben wir in Deutschland m.W.n. immer noch eine Wahlfreiheit bzgl. Wohn- und Arbeitsort.

 

[Erkekjetter]

immer noch eine Wahlfreiheit bzgl. Wohn- und Arbeitsort.

Natürlich. Nur sind bestimmte Berfusbilder und bestimmte Firmen nicht überall vertreten. Viele Berufe sind nur an bestimmten Standorten möglich, wo die entsprechende Indsutrie sitzt. Chemikanten/Pharmakanten können nicht beliebig aufs Land ziehen, wo im üblichen keine sonderliche Chemie/Pharmazie sitzt. etc pp.

In der Theorie klingt das toll, in der Praxis muss ich dorthin, wo ein Arbeitsplatz für mich ist. Von so "Kleinigkeiten" wie Familie, Freundes/Bekanntenkreis mal ganz abgesehen.

Die Leute ziehen ja nicht nach München, FFM, Hamburg und BErlin weil sie unbedingt viel Miete/hohe Immobilienpreise zahlen wollen.

Eigentumswohnungen

Wo Eigentumswohungen teurer werden, werden auch Immobilen/Grundstücke teurer. Beides sind nämlich mehr oder weniger Substitutionsgüter und die Preisentwicklung findet daher nicht unabhängig voneinander statt.

 

[4Helden]

Ich frage mich ja wie das unsere Eltern gemacht haben.
Vor 30 Jahren kostete ein Neubau 300000 DM bei 8-9% Zinsen + Tilgung.
Das sind 2500-2800 DM pro Monat.
Ein Durchscnittsgehalt lag bei 3800 DM.
Zu der Zeit waren meistens nur die Väter am arbeiten. Wie ging das?

 

[birday]

Die fetten Jahre sind vorbei in Deutschland, ganz einfach.

 

[snickii]

War früher nicht das Leben an sich eine ganze Ecke günstiger? Benzin zb. Unter 1€? Kaufnebenkosten gabs nicht in den Größen? Sind aber nur Vermutungen.

Würde mich irgendwie auch mal interessieren, find ich interessant.

 

[Binalog]

Bei dem Vergleich müsstest Du das Durchschnittsgehalt der Häuslebauer ansetzen, nicht das der Gesamtbevölkerung. Ob das Modell "Alleinverdiener" bei den Häuslebauern mit Vollfinanzierung so verbreitet war wäre m. E. auch zu hinterfragen.

 

[Ramschbude]

Ich frage mich ja wie das unsere Eltern gemacht haben.
Vor 30 Jahren kostete ein Neubau 300000 DM bei 8-9% Zinsen + Tilgung.

Erstmal viel selber gemacht, viel mehr als heute würde ich behaupten. Dafür aber auch viel Pfusch. Wir haben so ein Haus, 1985er Baujahr, fast alles Eigenleistung laut Nachbarn die die Erbauer noch kennen. Wir haben mal die Verkleidung weggemacht, waren als "Dämmung" alte Zeitungen zwischen Holzverkleidung und Mauergestopft. Bei meinen Großeltern auch. Überall Risse, ganz schlechte Fensterplatzierung etc pp.

Und dann eben viel(!!!) sparsamer gelebt als wir heute. 4* Handy, Amazon, Netflix, Spotify, Sky, Disney+ - die Ausgaben der Deutschen für Medien sind gigantisch.

 

[Faluröd]

Ich denke, @fishraven hat die beiden wichtigsten Punkte erfasst. Soweit ich mich an meine Kindheit erinnert kann, war es um 1990 noch relativ üblich, dass Verwandte / Nachbarn auf der Baustelle mit angepackt haben, gerade auf dem Dorf. Die damaligen Bauherren kamen oft noch aus Familien mit mehreren Geschwistern, da hatte man gleich mehrere Helfer zur Hand. Wobei das natürlich nicht umsonst war: Denn im Gegenzug musste man auch bei deren Baustellen mithelfen, da gingen viele Feierabende und Samstage der Familienväter drauf.

Die sparsamere Lebensweise würde ich auch so bestätigen. Einerseits rings um alles, was mit dem Haus an sich zu tun hat (z.B. weniger Grundfläche, nur Einzelgarage, deutlich einfachere Heizungs- und Elektroinstallation). Andererseits sparte man auch in vielen alltäglichen Dingen, z.B. nur ein Auto pro Familie, Lebensmittel aus eigenem Garten, man hat viel mehr selbst repariert (z.B. Ölwechsel vom Auto daheim in der Garage oder Kleidung wurde mehrmals geflickt), Urlaubsreisen beschränkten sich auf wenige Tage und auf 2 Stunden entfernte Ziele.

Meines Wissens nach war es damals auch üblich, dass die erwachsenen Kinder (zumindest in meinem Verwandtenkreis) direkt vom Elternhaus ins Eigenheim umzogen. Wenn die dann mit 15 das erste Lehrlingsgehalt heimbringen und davon regelmäßig etwas zurücklegten, da kam bis 25 schon eine brauchbare Summe auf dem Sparbuch (zu der Zeit sogar noch einigermaßen sinnvoll :-) ) zusammen. Ich vermute zudem, dass die Gemeinden damals auch etwas großzügiger im Ausweisen von Bauland waren, sodass dieser Posten deutlich weniger ins Gewicht fiel als heute.

 

[snickii]

Früher ist man auch zum Bürgermeister und hat gefragt ob man Land kaufen kann und dort bauen kann.

Heute muss man erstmal gefühlt 5 Anträge machen, Gutachten einholen und Monate warten bis überhaupt was passiert

 

[downforze]

Gesamteinkünfte (ohne das Nebengewerbe): 4630€ (steigt aber ja Jährlich)

Eigenkapital ist nicht vorhanden.

Glaubt ihr das wir überhaupt eine Chance haben bei der Bank?
MUSS die Immobilie überhaupt bis Renteneintritt Abbezahlt sein? Wir hätten zb. kein Problem damit die Immobilie zum Renteneintritt wieder zu Verkaufen und sich dann keliner zu stellen.
Ich denke das 1500€ Abtragung ein Realistisch erscheint.

Unter vorgehaltener Hand verriet mir meine Bank, dass unter 10% Eigenkapital gar nichts genehmigt wird. Meine Einkünfte allein sind höher als eure Gesamteinkünfte. Trotzdem war ich erstaunt, wie knallhart eine Bank die Rate berechnet. Hier haut vor allem der monatliche Bedarf pro Person ordnetlich rein. Gefühlt hätte ich 500€ mehr stämmen können. 1500€ halte ich für realistisch. Irgendwas zwischen 1200€ und 1500€ könnte es wohl werden.
Durch die steigenden Zinsen macht es jetzt auch keinen Sinn länger zu warten. Von 2020 an geht es nur noch aufwärts. Das macht je nach Laufzeit dann schon mal 30000€ aus.