Haus Vollfinanzierung?

[ThomasK_7]

Gründe warum man nicht bauen/kaufen will, wird es immer geben...

 

[nik_]

Dann kauf Bestand und renoviere nacheinander die Sachen die stören, machen viele so.

 

[Skysnake]

Du glaubst also, in Schwerin +/- 30 km gab es im letzten Jahr fast keine Grundstücksverkäufe?
Halte ich bei der Größe dieses Gebietes für absolut unwahrscheinlich.
Über Anzahl der Grundstückstransaktionen gibt der (kaufbare?) Bericht genau Rechenschaft.
Sollte mal investieren, wenn man bauen möchte!

Du hast ja immer Preise für Teilbereiche.

Also zumindest bei uns steht auch öfters dabei, das es keine aktuellen Werte gibt weil zu wenige Verkäufe.

Anderes Thema sind unter der Hand Geschäfte wo die Immobilie nie den freien Markt erreicht. Gibt es bei uns leider auch oft.

Da hätte ich auch oft zugeschlagen, aber da schiebt sich teils der alte Bauern/Geschäftsmann die Immobilien gegenseitig zu...

Ergänzung (25. April 2022)

Dann kauf Bestand und renoviere nacheinander die Sachen die stören, machen viele so.

Muss man sich zumindest bei uns sich auch leisten können. Die alten Bauten sind in besseren Lagen mit größeren Grundstücken wo man aber man dann aber oft nicht ohne Abriss vernünftig verdichten kann.

Gebraucht kaufen konnten wir uns daher leider nicht leisten....

 

[snickii]

Dann kauf Bestand und renoviere nacheinander die Sachen die stören, machen viele so.

Das ist/war der Plan. Nur umso höher die Zinsen desto weniger gibt's fürs Geld. Dann lebt man jahrelang auf ner Baustelle.

Ich hab nicht so einen Zwang, gibt ja noch keine Kids.

 

[BridaX]

Wenn zu diesem Zeitpunkt nicht gerade wieder eine Krise vorherrscht, dann werden die Zinsen sich auch wieder nach unten orientieren,

Es kommt auf die Art der Krise an.

Wirtschaftskrise (Rezession) = Zinsen runter
Inflationsdruck = Zinsen hoch

Eine aktuell drohende Rezession bei zu gleich hohem Inflationsdruck ist ein reines Ausharren bis das ein oder andere überwiegt. Banken sichern sich ab (z.B. über steigende Hypothekenzinsen und schärfere Kreditvergaben), Anleihen steigen mit der Inflation, Aktien laufen volatil seitwärts und oder korrigieren. Immobilien bleiben immobil und verändern sich meist nur langsam im Preis. Und dennoch...

Dass die Häuserpreise wieder sinken werden und die Immobilienblase bald platzt, hab ich jetzt fast 10 Jahre lang gehört und ich würde auch in Zukunft nicht darauf wetten.

... Der "Boom" der letzten 15 Jahre ist der historisch extrem niedrigen Immobilienfinanzierung geschuldet. Der Immobilienpreis In Relation zum Zins ist das alles Entscheidende.

Wenn die Zinsen (nachhaltig) steigen sollten, dann verändert sich auch der reale Wert einer fremd finanzierten Immobilie erheblich.

Spoiler

Quelle

Quelle & Quelle

Die aktuelle Bewertung passt nicht mehr zum aktuellen und zu erwartenden Zinsumfeld. Bei Aktien schlug die Neubewertung von Schulden bereits brutal auf sehr viele Wachstumsunternehmen ein. Es kam und kommt noch immer zu Korrekturen einzelner Branchen. Eben Jene die auf fremdes Kapital angewiesen sind.

Im Immobilienmarkt zieht sich das ganze (wenn überhaupt) über Jahre. Ein platzen wäre auch nicht meine Vermutung, eher ein längerer Seitwärtstrend. Es würde mich jedoch wundern wenn sich der Immobilienmarkt komplett vom restlichen Geschehen entkoppelt und sein eigenes Ding macht.

Langfristig (alles > 5 Jahre) setze ich weiter auf einen anhaltenden Niedrigzins. Die aktuelle Inflation & Rezessionsangst hat ihre Ursprünge in der globalen Corona-Politik, der sehr hohen Nachfrage, den Angebotsengpässen und dem Krieg durch Russland. Die steigenden Zinsen sind lediglich eine Reaktion auf die Geschehnisse. Keine Aktion auf die von vielen prophezeiten Währungskatastrophe, Weltuntergang oder ähnlichem.

An der langfristigen Strategie (2% Inflationsziel, niedriger Realzinsen, Aktien/Anleihekäufe durch die Notenbanken als Stimulus) hat sich eigentlich nichts geändert.

Wenn ich kaufen müsste dann jetzt oder (sofern man die Zukunft ähnlich deutet) mit etwas Glück in 1-5 Jahren wenn "korrigierende" Immobilienpreise auf wieder fallende (Hypotheken-)Zinsen treffen. Langfristig hingegen ändert sich vermutlich nicht viel.

Wirf Decke über die Glaskugel

 

[snickii]

Danke für den informativen Beitrag. Auch wenn es die Glaskugel ist, trotzdem macht es zumindest etwas Hoffnung.
Man hat ja auch keine Lust irgendeine Ruine zu nehmen nur weil der Zins steigt.
Dann wartet man doch lieber etwas und schaut weiter.

 

[BridaX]

Aktuell muss man noch unterscheiden. Hypothekenzins =/= Leitzins.

Überall wo Geld im Spiel ist, sind auch Menschen die mit Emotionen und Wahrscheinlichkeiten jonglieren. Die Hypothekenzinsen sind gestiegen weil man lediglich das Risiko einer drohenden Zinsanhebung bzw. einer abkühlenden Wirtschaft im Euroraum eingepreist hat.

Auch wenn diese Wahrscheinlichkeit hoch scheint, nicht selten kommt es eben auch anders.

Es brauchen nur die nächsten Inflationsdaten niedriger sein, die Quartalsberichte der Unternehmen besser ausfallen - und schon sieht die Welt wieder ganz anders aus.

Der Krieg wird beendet, China lockert die Wirtschaft/Coronapolitik, Warenketten stabilisieren sich, die Inflation hatte ihren Zenit und ist 2023 im Vorjahresvergleich rückläufig. Angst und Hoffnung wechseln sich ab.

Mit dem schlimmsten Rechnen und auf das Beste bauen. Das ganze Leben ist eine Spekulation... Irgendwann muss man sich einen Plan fassen und danach handeln, aber auch nicht überrascht sein wenn es anders kommt! ^^

 

[A415]

Der Krieg wird beendet, China lockert die Wirtschaft/Coronapolitik, Warenketten stabilisieren sich, die Inflation hatte ihren Zenit und ist 2023 im Vorjahresvergleich rückläufig. Angst und Hoffnung wechseln sich ab.

Die Hoffnung stirbt zuletzt. Mal sehen wenn das alles nicht in naher Zukunft (dieses Jahr) eintritt. Wir leben auf jeden Fall in interessanten Zeiten. Angst sollte man nicht haben. Unsere Groß- und Urgroßeltern haben mind. einen Weltkrieg und je nach Wohnort und Geburtsjahr fünf bis sechs Währungsreformen miterlebt und haben auch dies überstanden.

 

[snickii]

Die Sparkasse ist bei 3,10% für 10 Jahre.
So als Info falls es wen interessiert.

Sind aktuell alle bei um die 3%, +- 0,2%

 

[jof]

Dr. Klein ist im 10-Jahresbereich bei rund 2,5% eff. Immer noch ziemlich niedrig im historischen Vergleich.

Trotzdem interessant, wie stark es inerhalb von 3 Monaten bergauf ging: Ich hatte noch im Januar eine Anschlussfinanzierung mit 0,92% nom./eff. über 10 Jahre abgeschlossen (Volltilger).

Das "spart" mir im Vergleich zu den aktuellen Zinssätzen über 800,- € im Monat. Naja, habe aber auch viel länger als ich wollte 4% Zinsen bezahlt, weil mich die Bank wegen eines Satz im Kleingedruckten nicht früher aus der bestehenden Finanzierung gelassen hatte...

 

[nik_]

Du kannst die 2,5% von Dr Klein nicht ernst nehmen

 

[snickii]

Meine Zinssätze sind teilweise von Interhyp. 2,8 - 3,2% muss man aktuell mit rechnen.

Nächste Woche verschiebt sich das dann wieder 0,2 nach oben.

 

[Thane]

Du kannst die 2,5% von Dr Klein nicht ernst nehmen

Die Voraussetzungen müssen dann natürlich passen. Ich habe den beworbenen Zinssatz aber über die gesamte Laufzeit erhalten.
Effektiv sind das auf ~28 Jahre etwa 1,3%.
Abschluss erfolgte aber bereits in 2021. Die paar Monate habe ich da aber gerne die Bereitstellungszinsen gezahlt, wenn ich die Zinsentwicklung seit diesem Jahr so sehe.

 

[snickii]

Der Finanzmarkt ist so ungewiss, nun sind es 2,9%. Gerade mal 2 Tage später.

Wir haben uns gestern noch eine Immobilie angeschaut in der man viel machen müsste. Aufgrund der Lage wollen wir allerdings ein Kaufangebot abgeben. Das wird vorerst wohl meine letzte Immobilie sein die ich besichtigt habe.

Danach wird erstmal etwas gewartet weil es sich bei den Immobilienpreisen/Zinsen für uns einfach nicht (mehr) lohnt.

 

[4Helden]

Um den Optimalzins zu erhalten muss man min. 20% EK + Nk haben.
angenommen die Butze kostet 400K. Sind das alleine 80K an EK + nochmal ca.40-45K für die NK.
Wer hat bitte in den heutigen Zeit mal eben >120K auf der hohen Kannte liegen.
Ohne Fett Geerbt zu haben.

und selbst dann ist man bei 1200-1300€ Abtragung jeden Monat.
Pervers.

 

[snickii]

Eigenkapital macht aktuell kaum einen Unterschied. Da darf man aktuell keine Wunder erwarten. War zumindest so als ich nachgefragt hatte. Das waren 0,2% Unterschied.

Aktuell ist es wenigstens so das man nicht so ein schlechtes Gefühl hat wenn man 10 Jahre Zinsbindung wählt weil man nicht ganz so niedrig einsteigt wie die mit 1% etc.
Dann schmerzt es nach 10 Jahren nicht so wie bei manch anderem

 

[Erkekjetter]

ochmal ca.40-45K für die NK.

Na ja, soviel hast du nun nicht. Außer du musst einen makler mittbezahlen. Ansonsten hast du 5-6% Grunderwerbssteuer (je nach Bundessland) und dann kommen in der Regel 2% dazu für Notar udn Grundbuch. Wenn du nur einen Gläubiger hast, sinds sogar unter 2%, da sich die Kosten fürs Grundbuch an der Anzahl der EIntragungen bemessen. Bei 400k sind also Nebenkosten von 28k-32k€ zu erwarten, sofern Provisionsfrei. Aber selsbt mit Provision sollte man nicht über 40k kommen. Ansonsten zockt einen der Makler ganz schön ab...

 

[snickii]

Bei 400k Kaufpreis bekommt der Makler 14.280€.
Die Obergrenze liegt bei 3,57% und die nimmt quasi jeder Makler.

Ein bezahlbares Haus ohne Makler zu finden ist fast unmöglich weil doch der Großteil mit Maklern zusammen arbeitet. Ich hatte in 3 Monaten erst 1 Haus von Privat wo ich nach einer Besichtigung gefragt hatte und die hat mir dann abgesagt weil es schon 2 Interessenten gab. Lol


Ich muss aus meinen Erfahrungen allerdings sagen das ich gerne einen Makler dazwischen habe.
Private haben oft völlig falsche Vorstellungen von Preisen und mit dem Makler hat man einen dauerhaften Ansprechpartner bei Fragen. Allerdings würde es mir bei 400k auch sehr schmerzen 15k für den auszugeben.
Aber wir schauen gar nicht in der Höhe. Wollen mittlerweile auch am liebsten eine Haushälfte und kein EFH.

 

[4badd0n]

Wer hat bitte in den heutigen Zeit mal eben >120K auf der hohen Kannte liegen.
Ohne Fett Geerbt zu haben.

Och, das dürfte schon eine ziemlich große Masse an (potenziellen) Käufern sein.
Der durchschnittliche Hauskäufer ist aktuell so Ende 30, Anfang 40 - wer bis dahin als zumindest Durchschnittsverdiener halbwegs auf sein Geld geachtet hat, hat in dem Alter schon fast zwangsläufig ein sehr ordentliches Kapitalpolster.

Ich hab das ja vor gefühlt 50 Seiten mal in #128 vorgerechnet, wie das selbst mit normalem Einkommen sogar innerhalb von ein paar wenigen Jahren bei ambitionierter Sparrate funktionieren kann. Mit Kindern verschieben sich allenfalls die Zahlen etwas, aber prinzipiell ändert das nichts.
Aber nehmen wir doch mal einen ganz normalen Lebenslauf eines Durchschnittsverdiener-Paares (2x ~2k netto in Vollzeit) über die letzten 10-15 Jahre, welches jetzt mit 40 eine Immobilie kaufen möchte: Bis 30 nix gespart wegen Studium oder nach der Ausbildung in den 20ern erst mal gefeiert, "gelebt", etc. Danach in eine gemeinsame Mietwohnung gezogen - da sind ab dann 400€ monatliche Sparrate und 1600€ Lebenshaltungskosten pro Person alles andere als unrealistisch. Selbst wenn das nur aufs Sparbuch geflossen ist, sind das schon 400€*2Personen*120Monate = 96.000 Euro nach nur 10 Jahren und das bei recht "krummem" Lebenslauf und spätem Beginn der Ansparphase, sowie nicht mal 25%€ Sparrate pro Kopf, ganz ohne Startkapital/Erbe.
In ETFs wären es dank des Booms am Aktienmarkt die letzten 10 Jahre bei durchschnittlich 10% (tatsächlich waren es sogar mehr) Rendite p.a. sogar etwas über 160.000€.
Wer nur 300€, dafür aber schon ab dem 25. Lebensjahr monatlich zur Seite legt, kommt mit 40 auf 108.000€ auf dem Sparbuch bei 2 Personen, bzw. über 200.000€ am Aktienmarkt, usw.

Klar gilt das nicht für Menschen, die so wenig verdienen, dass es am Monatsende gerade so für das Minimalste reicht, aber mir geht es darum zu zeigen, dass es eher die oberen 50% sind und nicht die oberen 5%, die in dem Alter auch ohne Hilfe von außen genug EK für eine Immobilie aufbringen können, wenn sie denn nur wollen und rechtzeitig anfangen zu sparen. Zumindest in den Regionen, wo die Preise noch nicht völlig abgedreht sind.

 

[Erkekjetter]

Deine Rechnung in #128 war weitgehend weltfremd. Eine Sparrate, die die meisten in de Nichmtal monatlich nettoverdienen...

du argumentierst auf einem Haushaltseinkommen netto 4k im Monat, wenn der durchschnittsdeutsche Haushalt 2020 ein Nettohaushaltseinkommen von grade mal 3600€ hatte. Ein Haushalt mit Menschen unter 30 dürfte im Schnitt nochmal deutlich drunter liegen, Gehälter steigen schließlich mit dem Alter. Und bei 3600 netto sind 800€ Sparrate bei weitem nicht so easy, wie du behauptest... Denn: im Durchscnit zahlt der deutsche Haushalt 1/3 seines Einkommens für Miete. sprich es wären mit Sparrate und Miete bereits 2000 weg vom durchschnittsienkommen und da ist kein Cent in Essen, Unterhalt, Auto, Energie oder gar Freizeit geflossen.

Aber klar, alles total easy und für "jeden" machbar.

Wer im Zeitraum 20-30 Jahre im Einkommen bei 2k liegt als Einzelperson dürfte ganz deutlich über den oberen 50% liegen. Studenten sind mit 30 oft grade mal so fertig mit dem Studium und verdienen seit wenigen Jahren ein richtiges Gehalt.