Haus Vollfinanzierung?

[H1ldegunst]

. Auch nachdem es kein Baukindergeld, KFW Förderung etc. mehr gibt.

Es gibt sowohl den 124 als auch den Kredit fürs energetische Sanieren ( 261). Nur zur Info, falls du das meintest. Zumindest für die Sanierung ist der 261 wieder verfügbar.

 

[snickii]

D.h. Du hast Dich von Deinem Plan verabschiedet?

Nein, ich versuche auf gut Glück ein Endreihenhaus zu bekommen, hier reden wir aber eher über ~300.000€. (Mit Glück)
Die Preise die du nennst wären mir schon aus Prinzip zu teuer. Nicht um jeden Preis, es gibt auch schöne Wohnungen zur Miete hier.

Es ist wie gesagt aber auch hier ein Glücksspiel.

Du siehst zb. eine Immobilie für 355.000 inseriert, dann aktiviere ich meine Kontakte und frage wie der aktuelle Marktwert dort in dieser Straße ist. Dann frage ich wie das weg gehen könnte und meistens kommt dann die Fausformel Marktwert * 1,2. Dann versuche ich halt mein Glück über weitere Faktoren, zb. über mögliche Bekannte die den Verkäufer der Immobilie kennen. Sicher entscheidet letztendlich das Geld aber man kann es ja mal versuchen. Man muss jedenfalls in jedem Fall sehr dicht am Markler sein.

Ich sauge jedes Wort von den Marklern auf und denke genau drüber nach, sowas wie "dann setzen wir uns mit dem Eigentümer zusammen und entscheiden wer zur Besichtigung kommen darf" ist ziemlich gut für mich weil ich dann einen kleinen Text hinterher schiebe und erkläre warum wir diese Immobilie wollen.

Eins kann ich, mich sehr gut verkaufen.

 

[Erkekjetter]

Die Kaufpreise als auch die Baukosten steigen in D fast überall deutlich(!) stärker als die Mieten.

Das ist logisch, dass die Baupreise immer vorran rennen. Die Mietpreise müssen aber zwangsweise nachziehen und wie du bestätigt hast, tun sie das auch kontinuierlich.... Was du dabei nur ausblendest: Ich sprach von den Metropolregionen. Und dort sieht das Bild anders aus. Und das ist entscheidend, denn dort wollen die Menschen hin. Es ist doch völlig unerheblich, dass der deutschlandweite Index durch Regionen in Meck-Pom, an der ostgrenze etc. geglättet werden weil die Mietpreise dort stabil sind bzw. sinken, weil diese Regionen sich zunehmend entvölkern.

Davon ab, und das hast du komplett verkannt, sprach ich davon, dass die Miete im Vergleich zu den lohnsteigerungen davonrennen weil sie eben stärker steigen als die inflatiosnbereinigten Löähjne im selben Zeitraum. Mir jedenfalls wäre neu, dass die Löhne kontinuierlich um 5% im jahr steigen....

Um mal ein Beispiel zu nennen: in meiner Gegend kostet eine 120qm 4 z. Wohnung um die 600.000€ im Neubau. KLeinstadt, ländliche Gegend, Metropolregion. Ein penthouse mit 80qm im selben Haus 650.000€ (alles ohne Nebenkosten, ohen Parkplätze, nur die reine Wohnungen). Und das ist nicht teuer! in der selben Kleinstadt werden/wurden mehrere Mehrfamilienhäuser die letzten Jahre gebaut, bereits für 2 Jahren waren die Wohnungen in zentralerer Lage noch teurer. Dort haben 80qm bereits 500.000€ gekostet.

Natürlich steigen hier in der GEgend die Mieten in den letzten JAhren deutlich stärker als 5% p.a.

 

[AW4]

@Erkekjetter ich versteh dein Problem nicht.
Was verstehst du hier nicht?

Ihr könnte dieses Thema nicht einfach so übern Kamm scheren.

Die Faktoren, die darüber entscheiden, ob es sinnvoller ist, ein Haus zu kaufen/bauen oder zu Mieten und den Überschuss zu investieren, sind viel zu vielfältig und individuell.

Die Rechnung ist sehr vereinfacht.
Aber es ist ein Anfang, der einem hilft, grob abschätzen zu können, ob es überhaupt der Rede wert ist.
Danach kann man immer noch mehr ins Detail gehen, wenn die Szenarien, wie in meinem speziellen Fall, sehr nah beieinander zu stehen scheinen.

Ich rede nicht davon, dass es grundsätzlich eine schlechte Idee ist sich eine Immobilie anzuschaffen.
Ich rede davon, dass die Fragestellung deutlich differenzierter ist als "Eigentum ist auf Dauer immer besser als Miete".

Wird für die meisten An durch die allgemeine Inflations aufgefressen.

Du schers übern Kamm...
Es ist hier nicht möglich eine allgemeine Aussage zu tätigen.
Man muss sich immer die individuellen Umstände anschauen und dann bewerten.

Desweiteren machst dus dir damit auch zu einfach.
Ich habe die Änderung des Haushaltseinkommens erwähnt, da sich die in beide Richtungen bewegen kann.
Je nach Umstand deutlich (wobei ich allgemein das Risiko/die Wahrscheinlichkeit einer Verschlechterung höher werten würde als die Chance auf deutliche Verbesserung):

• Arbeitsunfähigkeit/Erfolglose Arbeitssuche nach Kündigung einer oder mehrerer Beteiligten.
• Anfallen eines Pflegefalls in der Familie.
• Scheidung/Trennung
• Wiedereinstieg in die Arbeitswelt z.B. nach Ende der Kinderbetreuung.
• Wechsel vom Sacharbeiter ins Management nach abgeschlossenem berufsbegleitendem Studium o.ä.
• u.v.m.

 

[Ramschbude]

Das ist logisch, dass die Baupreise immer vorran rennen. Die Mietpreise müssen aber zwangsweise nachziehen und wie du bestätigt hast, tun sie das auch kontinuierlich.

Das ist eine Prognose deinerseits, die sich durch nichts historisches belegen lässt. Die Mietpreise steigen zwar an aber weniger stark als die Kaufpreise und quasi linear. Die Kaufpreise sind aber schon seit Jahren nicht mehr linear. Ergo wird Kaufen immer weniger attraktiv, da der Kaufpreisfaktor immer größer wurde in den letzten Jahren.

https://www.kreditvergleich.net/sta... 26,58,Quadratmeterwohnungen um 26,24 Prozent.

Was du dabei nur ausblendest: Ich sprach von den Metropolregionen. Und dort sieht das Bild anders aus. Und das ist entscheidend, denn dort wollen die Menschen hin.

Nein, das Bild sieht genauso aus. Auch dort steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten. Siehe Link oben oder https://www.immobilienmanager.de/mehrfamilienhaeuser-auf-dem-einkaufszettel-16092020

 

[Dasun]

In den ganzen Berechnungen, die hier angestellt werden, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, fehlt mir hier eine entscheidende Sache:

Was habe ich nach 30 Jahren, zum Beginn des Rentenendritts oder mit 80 Jahren wirklich?

Beim Mieten habe ich jeden Monat einen Betrag X ausgegeben, damit ich irgendwo wohnen kann. Bei einer eigenen Immobilie habe ich ebenfalls einen Betrag Y ausgegeben. Dieser ist erwartungsgemäß etwas teurer als das es einer Miete entsprechen würde.

Jedoch steigen die Mieten, während der Kreditbeitrag eine Konstanz besitzt. D.h. ab einen gewissen Scheitelpunkt ist die Tilgung kleiner als die Miete. Jedoch habe ich bei einem Haus regelmäßige Instandhaltungskosten. Sei es alle 30 Jahre die Heizung oder alle 50 Jahre eine Kernsanierung. Aber auch bei Modernisierungsmaßnahmen werden die Mieten gerne angehoben.

Jetzt kommt jedoch ein großer Unterschied zugunsten des Hauses. Wenn jemand nach 30 Jahren auszieht, dann muss er die Miete für seine Wohnung nicht weiter zahlen. Aber er steht mit nichts dar. Außer das man darin gewohnt hat, steht man mit nix da. Man hat mit der Wohnung nichts mehr zu tun und keinerlei Ansprüche darauf noch irgend ein Return of Investment. Die Miete war nur dazu da, etwas genutzt zu haben.

Bei einem Haus sieht es anders aus. Hier ist nach 30 Jahren der Besitz und damit der Wert des Besitzes da. Und das ist etwas, was einen Wert hat. So hat man, um wieder bei den 30 Jahren zu bleiben als Beispiel 2000€ Tilgung pro Monat für ein Haus im Wert von 600.000€ gezahlt. In 30 Jahren ist es dann vielleicht 1.000.000€ Wert (rein fiktive Zahlen). Und wenn ich mich entscheide umzuziehen und das Haus zu verkaufen, dann habe ich diese 1.000.000€ am Ende auch wirklich auf der Plus Seite. Oder ich vermiete es. Das ist dann auch nach Abzug der Steuern ein reiner Gewinn. Das ist der springende Punkt, der oben bei den Berechnungen fehlt. Es wird geschaut, was gezahlt wurde, aber nicht, was man am Ende auch tatsächlich auf der Haben Seite hat.

Miete: Geld ist weg
Haus (oder Wohnung): Immobilienbesitz zum Immobilienwert

Auch möchte ich hier noch erwähnen, dass das Wertvolle an einem Haus nicht das Gebäude selber ist, sondern das Grundstück. Ein Gebäude kann ich mir kaufen. Das Material bekommt man in jedem Bauhaus und auch Handwerker kann man organisieren. Das bringt mir bloß alles nichts, wenn ich kein Grundstück habe, auf dass ich es stellen kann. Dann muss ich die Materialien in einer Lagerhalle aufbewahren. Das Grundstück ist das, was die Immobilie so wertvoll macht. Habe ich Grund und Boden, dann kann ich darüber verfügen, wie es mir im Rahmen des Bebauungsplanes beliebt. Und Grund und Boden ist auch das rare gut und der Grund, wieso die Häuserpreise in den letzten Jahren explodiert sind. Es gibt nun mal eine endliche und eingeschränkte Menge an Grundstücken und es werden nur sehr langsam neue Baugebiete erschlossen. Und das Grundstück behält seinen Wert unabhängig von dem was drauf steht und steigt gleichzeitig. Lässt man die wenigen Ausnahmen, indem ein Grundstück weniger Wert wird (Katastrophen und schädliche Veränderung der Umgebung), da diese doch sehr rar gesät.

Das heißt, egal wie sehr das Haus verfällt, es wird nie unter einem gewissen Wert fallen und das ist der Wert des Grundstücks. Schon heute entspricht dies meinem Gefühl nach gut 75% des Kaufpreises. Diese Zahl beruht auf all die Häuser, die wir in 2 Jahren besichtigt haben. Wir waren selber 2 Jahre auf Haussuche, bis wir letzten Sommer unseren Glücksgriff gefunden haben. Und da war zwischen Häusern mit BJ 1950 und BJ 2000 ein überraschend kleiner Unterschied (ca. 600.000€ zu ca. 700.000€ im Rhein-Main-Gebiet basierend auf mehrere besichtigter Häuser).

 

[henpara]

Eine Info vielleicht noch, die hier noch nicht angesprochen wurde:
Es kann sich als Haussuchender tatsächlich lohnen in lokalen Zeitungen eine Suchanzeige zu schalten. Kommt man da sympatisch rüber kann es einem passieren, dass Verkäufer, die eben gerade keine Lust auf Makler oder Inserate haben, auf einen zukommen - so geschehen bei Bekannten von uns.

 

[4Helden]

Ich würde gar nicht weniger als 2% Tilgung wollen. Da zahlst du doch deutlich länger ab

Ja das ist uns schon klar.
Wir wissen das wir nach ablauf der Zinsbindung in 10 Jahren ein viel Höheres Kapital zur Abtragung zur verfügung haben. Privater Familienkredit (+500€), Meine Frau ist dann auf Vollzeit und im gehobenen Dienst +500-1000€.

Die Sparkassenangebot lag halt bei 2,44%. Die interhyp bietet glaube ich weniger an.
Ob 310000, 350000 oder 400000€. Wird eh schwer was passendens zu finden. Bei 400K natürlich einfacher als bei 310K.

Die 310K waren auch mit Abtragung 1300€ gerechnet.
evtl. sind sogar 150-200€ mehr im Monat möglich.
Muss ich nochmal durchrechnen.

 

[snickii]

Vergiss die monatlichen Nebenkosten nicht, aktuell 3-4€ pro qm. (durch den Krieg) wer weiß wie lange das so bleibt

 

[4Helden]

Ja das wissen wir.

 

[gymfan]

Was habe ich nach 30 Jahren, zum Beginn des Rentenendritts oder mit 80 Jahren wirklich?

Das wird einem heute keiner sagen können da niemand weiss, wie die Wohn- und Arbeitssituation in 30 Jahren (oder noch später) an einem speziellen Ort oder bundesweit aussehen wird. Es wird heute noch nicht einmal jemand erraten können, wieviel Geld bis dahin in Sanierungen eines als Neu- oder Altbau gekauftes Hauses geflossen sein wird.

Als Mieter ist mir beides (rein finanziell) egal. Wenn der größte Konzern hier im Ort wegzieht, fallen hier schlagartig die Preise für Wohneigentum und ich ziehe als Mieter recht problemlos an meinen neuen Arbeitsort.

Miete: Geld ist weg

In dem Fall wie hier berechnet (Kreditrate ist gleich der Kaltmiete) ja, bei den eher üblichen Verhältnissen (Kreditrate+NK+Rücklagen sind höher wie die Warmmiete) sind nur Teile des Geldes verwohnt.

Haus (oder Wohnung): Immobilienbesitz zum Immobilienwert

Um den man sich vorher 30 Jahre und länger lang kümmern musste anstatt nur den Vermieter anzurufen.

Mir bringt im Alter der Wert meines Hauses/Wohnung oder Grundstücks nichts, wenn ich nicht spätestens mit Renteneintritt den Verkauf plane und bis dahin auf einen weiter steigenden Wert hoffe. Die im Alter hoffentlich gesparte Miete würde zumindest bei heutiger Hochrechnung bei weitem meine Rentenlücke nicht schließen. Gesparte Miete+fehlende Kreditrate können es, aber die Kreditrate hätte ich vorher auch anders investieren können.

Und da war zwischen Häusern mit BJ 1950 und BJ 2000 ein überraschend kleiner Unterschied (ca. 600.000€ zu ca. 700.000€ im Rhein-Main-Gebiet basierend auf mehrere besichtigter Häuser).

Das sagt so pauschal garnichts. Beide mögen verwohnt und mit (aus heutiger Sicht) veralteter Technik gewesen sein oder auch nicht. Da reicht es schon, wenn der Altbau vor kurzem mit Wärmepumpe (inkl. passenden Heizkörpern/Fussbodenheizung und Dämmung) modernisiert wurde (u.U. auch noch mit PV) und der Bau von 2000 den 20 Jahre alten Ölbrenner und die ebenso alten Fenster hat. Das wird vermutlich nicht der Fall gewesen sein, wenn Du gerecht vergleichst (alos z. B. auch die ÖPNV Anbindung, Nahversorgung und/oder was Dir wichtig sein sollte).

Finanziell war meine Wohnung jedenfalls selbst dann ein Verlustgeschäft, wenn die nächsten 25 Jahre der Kurs der weltweiten ETFs nicht mehr steigen sollte. Den potentiellen Verlust (hätte ich mein Eigenkapitals vor 5 Jahren in einen MSCI World ACWI angelegt) kann ein Wertzuwachs nur sehr schwer ausgleichen.

Die Vorteile vom selber genutzten Wohneigentum sind für mich einzig im immateriellen Bereich zu suchen (Altersgerecht und keiner wirft mich raus). Sowas hätte ich aber niemals mit einer 100% Finanzierung und der Hoffnung gemacht, in den kommenden 20-30 Jahren weder meinen Job am Wohnort zu verlieren noch in Teilzeit gehen zu dürfen, um das ganze halten zu können.

 

[Peter A.]

https://de.statista.com/statistik/d...age/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/

Immer ca 5% seit 98.

Kann da keine jährliche Mietpreissteigerung von 5 % sehen.

 

[ThomasK_7]

Ja das ist uns schon klar.
Wir wissen das wir nach ablauf der Zinsbindung in 10 Jahren ein viel Höheres Kapital zur Abtragung zur verfügung haben. Privater Familienkredit (+500€), Meine Frau ist dann auf Vollzeit und im gehobenen Dienst +500-1000€.

evtl. sind sogar 150-200€ mehr im Monat möglich.
Muss ich nochmal durchrechnen.

Aha, dachte ich mir das doch, als ich Dein erhaltenes Finanzierungsangebot der Hausbank mit 30 Jahren Abtragungszeit gelesen hatte.
Nichts mit Zinssicherheit, nach 10 Jahren wird neu gewürfelt.

Ich habe keine Zeit Dir das anhand Deines konkreten Beispieles mit 2,44/2% vorzurechnen, was dann eine Zinserhöhung von x% für Dich bedeuten würde.

Vollfinanzierungen sind bei Deinen Einkommens.und Vermögensverhältnissen über Hausbanken in der Regel leichter zu erhalten als z. Bsp. über die reinen Hypothekenbanken. Es ist also nicht gesagt, dass Du überhaupt ein Angebot über eine Vollfinanzierung von der Interhyp erhalten wirst. Aber hole ruhig ein Vergleichsangebot ein!

Was bekommt man denn bei Dir für 310.000€ Immobilienwert?
Ist es bei diesem Kaufpreis ein sanierungsfreies Objekt?
Nicht, das Du dann im Kalten sitzen musst, weil keine 15.000€ für eine Ersatzheizung vorhanden sind.
Die Reparaturkosten der Handwerker haben für alle Bereiche deutlich angezogen und manche Dinge sind im Fall der Fälle unaufschiebbar (Heizung, Dach)!

 

[4Helden]

Schwer was Sanierungsfreies für 310k zu bekommen. Bei 360-400K sieht das schon anders aus. Ist zwar Traurig, aber ist leider so.

 

[w0wka]

Schwer was Sanierungsfreies für 310k zu bekommen. Bei 360-400K sieht das schon anders aus. Ist zwar Traurig, aber ist leider so.

Bei 2 Prozent Zinsen und bei 3 Prozent anfänglicher Tilgung liegt dein Abtrag bei 1700,- im Monat, und das 25 Jahre lang. Bei einer Summe von 400k. Du musst für die Bank es bis zum Renteneintrittsalter geschafft haben die Immobilie abzubezahlen. Sie durchläuft verschiedene Lebensphasen und prüft das du jederzeit in der Lage bist den Kredit zu bezahlen. Dazu zählt auch dass sie berücksichtigen dass ihr kein Kindergeld mehr bekommt wenn eure Kinder 25 sind. Es wird alles durchleuchtet, man kann auch nicht schummeln. Denn man muß Einkommensnachweise etc vorlegen. Also es ist schon heftig viel Papierkram. Könnt ihr nicht irgendwo Geld leihen?

 

[4Helden]

350-400K???
Klar. Haben meine Eltern mal eben so rum liegen ;-)
Das mit der Rente stimmt so nicht. Die muss keine vorraussetzung sein. So zumindest unsere Hausbank.

 

[w0wka]

Doch keine 350k. Wenigstens für KNK und noch bisel "Kleingeld". Das kann doch nicht sein dass es die Bank nicht interessiert. Hier war viel Text und vllt hast du es ja geschrieben, kannst du sonst nochmal schreiben welche Konditionen die Bank euch vorgelegt hat? Also Abtrag etc

 

[Khaotik]

Wenigstens für KNK und noch bisel "Kleingeld"

Ich weiß nicht, da mag ich vll altmodisch denken, aber wenn ich noch nicht mal das Geld für KNK und bissl Einrichtung beiseite legen konnte, sollte man wohl eher überlegen, ob man sich bauen überhaupt leisten kann, so wie man seinen Lebensstil aktuell führt?

Ich meine, der TE gibt jetzt ein Nettoeinkommen von über 4500€ an und hat trotzdem keinerlei Rücklagen oder Eigenkapital (Auch wenn @4Helden es ja schon eingangs grob erwähnt hat, dass es auch an unglücklichen Umständen lag).

Ggf. sollte man erstmal seine finanzielle Situation klären und etwas EK aufbauen. Das wären auch Fragen, die mich als Kreditgeber beschäftigen. Auf der einen Seite kein EK aber dann sollen plötzlich 1500-2000€ Netto im Monat zahlbar sein? Was ist, wenn wieder unglückliche Umstände eintreten?

Könnt ihr nicht irgendwo Geld leihen?

Versucht er doch schon - bei der Bank
Im ernst.... bei Familie oder Freunden Geld leihen ist halt immer so eine Sache. Ich pers. würde meinen Freunden niemals eine größere Summe Geld leihen. Da müsste ihnen schon die Obdachlosigkeit drohen. Nicht aber für den Wunschtraum eines Eigenheims.

 

[w0wka]

@Khaotik Da bin ich voll bei dir. In allen Punkten. Das mit dem leihen ist auch nur eine Ausnahme und evtl das letzte Mittel um noch den Kredit zu bekommen. Die Sache ist, er müsste eine hohe 5 Stellige Summe aufbringen für die Kaufnebenkosten. Wenn er ohne Makler ein Haus findet dann kann man ja so 7-8 % ansetzen. Bei 400k ist das eine heftige Summe die so schnell es geht aufbringen muss. Und nein, nicht in ruhe sparen und dann Haus suchen. Zeit ist unsere kostbarste Währung. Es muss so schnell wie möglich und so früh wie möglich passieren. Ich würde einen guten Finanzberater aufsuchen und mich beraten lassen. Und nein, ich spreche nicht von der Sparkasse und Co. Von einem guten und unabhängigen Berater.

 

[Khaotik]

Und nein, nicht in ruhe sparen und dann Haus suchen. Zeit ist unsere kostbarste Währung.

Ja, grundsätzlich gebe ich dir da Recht. Da der TE ja aber noch garkein konkretes Objekt hat und nun schon seit ca. 5 Monaten sucht, sollte es doch kein Problem sein in der Zeit zumindest mal die schon geplante Zahlungsrate beiseite zu legen und diese für die KNK zu nutzen.
Ich weiß ja nicht, ggf. ist das auch schon passiert. Damit sollte ja bisher schon (fast) wieder ein 5-stelliger Betrag angespart worden sein.
8% von 300.000€ wären dann 24.000€.
Ich vermute, bis zur Entfristung des Vertrages wird ohnehin kaum eine Bank mitspielen. Zumindest bis zur finalen Vergabe des Kredits. Man kann sich ja natürlich mal Angebote auf Basis eines unbefristeten Arbeitsverhältnisses anbieten lassen.