Erkekjetter schrieb:
Wird für die meisten An durch die allgemeine Inflations aufgefressen. Die Mieten sind in den Teilen DEs, wo Menschen hinwollen, deutlich mehr gestiegen als die Löhne. Es ist eine Milchmädchenrechnung, dass die Miete gleichbleibt, slebst wenn man als Begründung heranzieht, dass das Haushaltseinkommen auch steigt. Was zwar korrekt ist, aber die Daten der letzten Jahrzehnte zeigt, dass die Mieten eben schneller steigen. Warum das dann in den nächsten 55 Jahren erstmal anders sein soll ist unwahrscheinlich.
Dein Fehler ist, dass du einen zu kurzen Zeitraum betrachtest und dann auch noch zu subjektiv vorgehst. Die letzten 2 Jahre sind die Mieten bspw. schon wieder hinter der allgemeinen Inflation zurückgeblieben in allen Gegenden Deutschlands.
Außerdem würde eine ewige Steigerungsrate der Mieten oberhalb der Löhne, wie es die letzten 10 Jahre phasenweise der Fall war, dazu führen, dass in 55 Jahren der Durchschnittsdeutsche 250% seines Einkommens in Miete stecken muss - DAS halte ich für unwahrscheinlich.
Erkekjetter schrieb:
In meinen Augen war es, wenn man nicht mobil sein will was den Wortort angeht, Eigentum auf Dauer immer besser als Miete sofern man nicht bei Genossenschaften unterkommt (was ja son bisschen wie Eigentum sich verhält, auch wenn es keines ist.). Sicher, gleichzeitig das Geld anders anzulegen als in einer Immobilie mag erstmal höhere Renditen bescheren, das aber auch nicht garantiert und auch erstmal nur augenscheinlich. Denn würde man die Rendite inflationsbereinigt dagegenstellen, was so gut wie nie passiert, verschiebt sich das Bild in der Regel deutlich.
Die Angabe von Aktienrenditen erfolgt meist (hier im Thread ja auch) inflationsbereinigt, die Rechnungen stimmen also schon so grob. Und umgekehrt müsstest du dann natürlich auch die Inflation von der Wertsteigerung der Immobilie abziehen...
Aber um deinen Erfahrungsschatz noch etwas zu erweitern, rate ich dir mal zu einem konkreten Rechenbeispiel. Eine durchschnittliche 100qm Wohnung in einem Ballungsgebiet, aber außerhalb der Hotspots, kostet aktuell rund 500.000€. Mit der Einfachheit halber EK = KNK und 2,5% Zinsen bei 3% Tilgung gibt das exakt 30 Jahre Laufzeit zur Volltilgung bei rund 2.300€ Monatsrate. Dazu kommen nochmal je nach Alter der Immobilie nochmal irgendwas um die 150-200€ Instandhaltungsrücklage pro Monat. Andere Nebenkosten ignoriere ich, weil die ja als Mieter mehr oder weniger identisch sind.
Macht für den Käufer eine Belastung von um die 2.500€ im Monat - oder rund 1.300€ mehr als für den Mieter bei 12€/qm Kaltmiete, die ebenfalls so ungefähr Standard sein sollten für o.g. Immobilien. (Klar, Toplagen und Innenstädte in Ballungsgebieten sind natürlich eher 15-20€ den qm Standard, aber da kostet eine vergleichbare 100qm-Wohnung dann auch eher 750.000€ bis >1 Mio, das meinte ich mit "Ballungsgebiet, aber außerhalb der Hotspots").
Die
inflationsberenigte(!) historische Aktienrendite (=Kurssteigerung + Dividende) des S&P 500 liegt bei 7%. Was dann im obigen Beispiel (50.000€ Startkapital (entspricht den Kaufnebenkosten) plus 1.300€ monatliche Sparrate über 30 Jahre)
inflationsberenigte(!) 1.910.074,53 Euro ergibt. Mit konservativen 5% Rendite (z.B. DAX) verringert sich die Zahl auf immernoch knapp
1,3 Mio Euro für unseren Mieter, davon 518.000,00 Euro eingezahlte Beträge (witzigerweise fast 1:1 der ursprüngliche Kaufpreis der Wohnung - da sieht man mal, wie sehr die Zinsen bei "nur" 2,5% plus 10% KNK schon rein hauen!).
Klar kann der Käufer sich jetzt nach 30 Jahren über eine abbezahlte Immobilie mit 0€ Miete freuen und muss nur noch die Instandhaltungsrücklage zahlen, aber dafür kann der Mieter bei so einem Portfoliowert ebenso seine monatlichen Einzahlungen einstellen und von den Dividenden sicher seine Miete plus noch einiges mehr bezahlen.
Dasun schrieb:
In den ganzen Berechnungen, die hier angestellt werden, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, fehlt mir hier eine entscheidende Sache:
Was habe ich nach 30 Jahren, zum Beginn des Rentenendritts oder mit 80 Jahren wirklich?
Siehe mein Rechenbeispiel oben: Der Clou liegt darin, dass der Käufer eine deutlich höhere monatliche Belastung hat als der Mieter und diese Differenz mal die Laufzeit der Finanzierung ist dann eben genau das, "was der Mieter nach 30 Jahren hat" - und das kann durchaus dem Wert einer Immobilie entsprechen oder eben einem 30 Jahre lang einen bedeutend höheren Lebensstandard, falls der Mieter die Differenz einfach "verlebt".
@Topic
Wenn der TE bei (befristeten) 4.500€ Monatsnetto in MV kein nennenswertes EK hat, ist die Suche nach einer Immobilie doch der dritte Schritt vor dem ersten und sollte mMn vorerst eingestellt werden.
Das Ziel Eigenheim ist leider noch nicht so greifbar nah wie es scheint, davor stehen eine ausführliche Umstrukturierung der eigenen Ein- und vor allem Ausgaben an und anschließend eine mehrjährige Sparphase - und DANN kommt erst das Thema Hauskauf!
Wenn das so ein großer Traum ist, würde ich mal über den Daumen peilen und sagen, in einer so günstigen Region sollte man für 2 Personen mit 2.500€ netto locker hinkommen: ~600€ Kaltmiete für 2 sollte machbar sein in MV, dann sagen wir mal 300€NK + 600€ monatlich im Supermarkt für Essen und Haushaltsartikel, macht 1.500€... Also bleiben noch 1000€ jeden Monat für Mobilität, Hobbies und sonstige Ausgaben, auch das ist denke ich nicht unrealistisch.
Dann würden jeden Monat satte 2.000€ Sparrate hängen bleiben -> macht 50.000€ nach nur 2 Jahren und einem Monat, das ist schon mal 1/7 des angepeilten Kaufpreises von 350K exkl. KNK!
Also sagen wir mal 3 Jahre Ansparphase, macht dann rund 75.000€ oder die gesamten KNK plus 10% EK -> für mich wäre das dann der Zeitpunkt, ab dem die Suche nach einer Immobilie mal so langsam beginnen kann!
)
