Haus Vollfinanzierung?

[_killy_]

@4Helden

Ich kann dir hier mal eine Buchempfehlung geben -> "Investment Punk".

Kurz zusammengefasst. Statt in der Immobilie zu wohnen, vermietest du sie zu einen höheren Preis als Zins- und Tilgung ausmachen. Dann kaufst du dir nach einiger Zeit eine weitere Immobilie, teilweise finanziert aus der Differenz usw.

Am Ende finanzieren dann deine vermieten Immobilien, deine eigene Mietschuld.

Wer aber keine Lust auf Vermietung hat, der kann ja immer noch die Immobilie selbst nutzen. Ist aber vom reinen Kapitalinvestment die nicht optimalste Form.

 

[4Helden]

Naja. Nur würde da eine Bank mitspielen?
Wenn man nach ein paar Jahren erneut 400K haben will?

400K entsprechen einer Abtragung von ca. 1500€ (2% Zins + 2,5% Tilgung)
Daher müsste die Miete dann ja deutlich bei 2000€ Kalt liegen, sodass sich das Lohnt. Aber die +500€ hätte man ja nicht Netto, sondern man muss davon auch noch etwas zurück legen für Reparaturen zb.

Oder sehe ich das falsch?

 

[snickii]

@_killy_ Die Realität ist anders. Ich suche ja auch gerade.
zb. Haus kostet 400.000€, 3 Mieter die im Jahr ~ 14.000 Kaltmiete einbringen, wie will man da einen Kredit mit 400.000 alleine durch Mieter zahlen? 14.000 durch 2 = 7.000 Netto im Jahr.

Man möchte mehr Miete? Dann kostet die Immobilie eben 600.000 und man hat 20.000€ Mieteinnahmen. Ändert nichts. Was ist mit Rücklagenbildung? Von was denn...

Kaufen und vermieten lohnt 0 aktuell. Zumindest nicht wenn man ein Eigenheim sucht.


Meine Meinung zum Thema: Eigenkapital sollte MINDESTENS Nebenkosten decken, rest kann Fremdkapital sein. Übrigens befristet = befristet - die Bank interessiert nicht was in einem Jahr sein KÖNNTE. (Bzw gehen die sicher immer vom worst case aus)

Und 1500 Abtragung ist Ok bei dem Haushaltsnetto denke ich, Nebenkosten nicht vergessen - Bank rechnet mit 2,50€ pro qm.


PS: Aber kannst dir ja ausrechnen was du maximal kaufen kannst, die Bank wird dir sicher keinen 35 Jahres Kredit mehr geben. Eher bis zur Rente.

 

[foo_1337]

z.B. Grundsteuer, Abwasser, Müll, Strom, Öl/Gas, Schornsteinfeger, Wartungen, Gebäudeversicherung - ich denke du hast ein Haus. Wer zahlt das denn alles für dich?

Ich, aber das habe ich nicht miteinberechnet, weil mir das meiste davon auch auf den Mieter umgelegt wird.

In deinem Fall kommen je nach BL und Kaufart noch bis zu 12% oben auf den Kaufpreis drauf OHNE das da irgendein Wert hinter steht. Also ~30k€ einfach weg.

Nö. Beim Bau bezahlst du die GES+Notargebühren auf das Grundstück und nicht auf den Gesamtwert. Makler gab es nicht. Also weit weniger als 30k.

Dazu Zinsen in Höhe von 120.000€ - ebenfalls ohne Gegenwert

Und wo ist der Gegenwert der Miete, die ich bezahlen würde? Und dieser Betrag ist am Ende halt deutlichst höher.

Du Glücklicher. Und ich bleibe dabei, ein Haus was 1200e kostet ist hier im Rhein-Gebiet nicht für weniger als das minimum 600fache zu kaufen. Häuser die hier im Bereich 300.000€ kosten, kann man für 500-700€ Mieten.

Wenn du wirklich aus dem RM Gebiet kommst, weißt du, dass du für 500-700€ kein Haus mieten kannst. Und für 300k heute auch nur "Ruinen" bekommst. Und ein Haus mit 600k Kaufwert, kannst du ebenfalls nicht für 1200€ mieten. Die ist deutlich höher.

 

[_killy_]

@_killy_ Die Realität ist anders. Ich suche ja auch gerade.
zb. Haus kostet 400.000€, 3 Mieter die im Jahr ~ 14.000 Kaltmiete einbringen, wie will man da einen Kredit mit 400.000 alleine durch Mieter zahlen? 14.000 durch 2 = 7.000 Netto im Jahr.

Deine Annuität darf dann somit nicht mehr als 3,5% betragen, wenn du von einer 100% Finanzierung ausgehst.

Man möchte mehr Miete? Dann kostet die Immobilie eben 600.000 und man hat 20.000€ Mieteinnahmen. Ändert nichts. Was ist mit Rücklagenbildung? Von was denn...

Die Mieterhöhung machst du nach dem Kauf - nicht vorher. Typischerweise ein Mietstaffelvertrag. Ja, ist am Anfang immer knapp - wenn der Kredit aber eine lange Zinsbindung hat, dann schlägt halt die Staffel die Kreditbelastung.

Kaufen und vermieten lohnt 0 aktuell. Zumindest nicht wenn man ein Eigenheim sucht.

Die Immobilienpreise sind je nach Region schon absurd.

@4Helden

Banken finanzieren lieber vermietete Objekte als eigengenutzte Objekte. Die Kreditausfallwahrscheinlichkeiten sind bei eigengenutzten Objekten einfach höher. (Scheidung der Kreditnehmer*, Baumängel bei Neubau ...)

*war zu meiner Zeit als ich in der Bank gearbeitet habe, der Hauptgrund warum eine Immobilienfinanzierung in Schieflage geraten ist.

 

[AW4]

Ihr könnte dieses Thema nicht einfach so übern Kamm scheren.

Die Faktoren, die darüber entscheiden, ob es sinnvoller ist, ein Haus zu kaufen/bauen oder zu Mieten und den Überschuss zu investieren, sind viel zu vielfältig und individuell.

Nehmt z.B. meinen speziellen Fall:
Ich z.B. zahle aktuell kalt genau die 1200€ von foo_1337 für ein 127m² 5-Zimmerreiheneckhaus mit Garage, Parkplatz, großen Abstellraum, 330m² Garten, ruhige Lage, Kindergarten, Grundschule und Supermarkt in Fußwegreichweite im Großraum München (>70km zum Zentrum).
Hier ist effektiv Pampa, öffentliche Anbindung ist quasi nicht existent (Neben den Schulbussen gibts ein teures "Sammeltaxi"), ~10km entfernt ist eine Autobahn.
Wollte ich dasselbe Haus oder etwas vergleichbares kaufen reden wir über >800.000€ ohne Nebenkosten.
Da sind die 1200€ ein Witz dagegen.
So etwas ist hier keine Seltenheit. (Wenn man mal davon absieht, dass Mietobjekte mit >4 Zimmer generell eine Minderheit darstellen.)

Nehme ich in einer Milchmädchenrechnung an, dass ich 90 Jahre alt werde, mein Leben lang hier wohnen bleibe und sich die Miete nicht verändert, zahle ich hier für meine "restlichen" ~55 Jahre 792.000€.

Nehmen wir mit Nebenkosten 900.000€ an, ein Eigenkapital von 150.000€ und schnappe mir einen 750.000€-Kredit mit 30 Jahre Zinsbindung von aktuell realistischen 2,4%, zahle ich monatlich ~2900€ und damit am Ende ~ 1.050.000€.
Die zusätzlichen 1700€ pro Monat muss man da überhaupt erstmal übrighaben.

Hätte ich das und investiere das Eigenkapital und monatlich 1700€ stattdessen sinnvoll in z.B. MSCI Wolrd und spekuliere auf 5% jährlichen Wachstum statt die historischen 8%, lande ich nach 30 Jahren bei 2.085.001€, bzw. 1.754.250,75€ nach Steuern.

Dabei ist noch zu erwähnen, dass sich das Haus natürlich auch im Wert noch vervielfachen kann.
Das Problem ist an der Stelle nur das Risiko:
Bei einem Haus ist das Investment alles andere als breit verteilt, das komplette Gegenteil ist der Fall.
Das Investment ist eine Sektorwette im Immobiliensegment mit sehr starkem lokalen Einflussfaktor und inhärentem Verfall der Substanz.

Ein geeigneter ETF dagegen stellt eine deutlich Risiko ärmere alternative da, die darüber hinaus auch noch deutlich flexibler und einfacher zu liquidieren und zu vererben ist.

Für mich lohnt sich ein Kauf aktuell nicht.
Schon zwei mal nicht für den Aufwand und den Stress, den ich mir dadurch machen müsste.

Fazit Mieten-vs-Kaufen:
Signifikante Abhängigkeiten von

• Region (Verhältnis von Miet- zu Kauf-/Baukosten)
• Region (Risikofaktor von Naturgewalten)
• Eigenkapital
• Einkommen
• Ansprüche an die Immobilie
• Vitamin B
• etc.

 

[snickii]

Wollte ich dasselbe Haus oder etwas vergleichbares kaufen reden wir über >800.000€ ohne Nebenkosten.

Um das mal zu unterstreichen, hier in MV kostet ein Haus was du beschreibst 270.000-320.000
bzgl regionale Unterschiede.

Hast das ganze jedenfalls gut zusammengefasst.

 

[henpara]

Fazit Mieten-vs-Kaufen:
Signifikante Abhängigkeiten von

• Region (Verhältnis von Miet- zu Kauf-/Baukosten)
• Region (Risikofaktor von Naturgewalten)
• Eigenkapital
• Einkommen
• Ansprüche an die Immobilie
• Vitamin B
• etc.

Ich würde noch hinzufügen der eigene Anspruch, das Verhältnis zum Vermieter, die eigene Geschichte.

Beispiel: Wenn einem kurz vor der Geburt des ersten Kindes die Wohnung/das Haus wegen Eigenbedarf gekündigt wurde und man anschließend voll im Stress ist, und vielleicht trotzdem nichts gutes neues gefunden hat, dann ist man eher in der Verfassung zu kaufen, als jemand, der gemütlich wie oben beschrieben schon im 5-Zimmer Haus mit Garten lebt und vom Vermieter in Ruhe gelassen wird.


Bei uns lief das ganze so ab:
Grobes Budget für den Hauskauf vorher festgelegt (kann man sich ja pi mal Daume einfach ausrechnen, was man bereit ist monatlich abzubezahlen über die gewünschte Laufzeit) Häuser angeschaut. Dann mit 1 Haus, was grundsätzlich in Frage käme, aber nicht unbedingt das Wunschhaus war zu Interhyp um konkrete Finanzierungsangebot zu haben und um dann beim "Traumhaus" direkt zuschlagen zu können und Angebote unterbreiten zu können.

Dann das passende Haus gefunden, verhandelt und zugeschlagen. Wir bereuen nichts, auch wenn es sicherlich finanziell nicht die perfekte Entscheidung ist. Aber für uns hat zum Beispiel die nun nicht mehr vorhandene Abhängigkeit vom Vermieter und Mitmietern den Ausschlag gegeben.

Insofern ist Haus ja oder nein sicher nur selten eine reine Kopfentscheidung. Ob es langfristig die richtige oder falsche Entscheidung war hängt vor allem davon ab, ob man mit dem Partner zusammenbleibt, oder nicht.

 

[waldema]

Unsere Hausbank wollte auch erstmal wissen, welches Objekt wir kaufen wollen, bevor sie anfangen zu beraten.. Wir wollten es genau andersrum - so wieder jeder normale Mensch wollten wir wissen, was wir uns leisten können.

Einfach um Enttäuschungen vorzubeugen bin der Meinung das sich jeder, der sich mit dem Immo Kauf beschäftigt, sich vorher erstmal selbst ausgiebig mit seinen Finanzen beschäftigen sollte.
Wie viel kann/will ich Monatlich zahlen und über welchen Zeitraum. Für den Rest reicht das große Ein-mal-Eins.

Die Bank rechnet nur anhand von Standardformeln, die Summe die da raus kommt ist eigentlich kaum brauchbar.
Am Ende ist entscheiden mit wie viel die Bank bereit ist die Immobilie/Bauprojekt zu beleihen. Nichts anderes. Und nach meinen Erfahrungen sind es aktuell 70-80% des Marktpreises. Der Rest + Nebenkosten muss als Eigenkapital da sein bzw. Sicherheiten.
Von den viel besagten >100% Finanzierungen hab ich ehrlich gesagt noch nie was "live" gehört, nur über Stille Post. Der Bekannte eines Bekannten und so...dem entgegen stehen zig Fälle wo es an Fehlenden Eigenkapital/Sicherheiten gescheitert ist. Ohne Erbe oder Schenkung ist das aktuell von kaum jemanden zu stemmen.

 

[foo_1337]

@waldema die 100% Finanzierungen gibt es definitiv. Das wird dir jeder Angestellte in der Kreditabteilung einer Bank bestätigen können. Da brauchst du keine Aussage von dem Freund eines Freundes. Die hierfür erforderliche Bonität ist natürlich höher und es gibt Strafpunkte auf den Zinssatz.

 

[4Helden]

Natürlich gibt es das.
Nennt sich 110% Finanzierung.
Wir waren ja heute bei unserer Hausbank.
Die bieten uns bei der Vollfinanzierung 2,44% + min. 2% Tilgung.
30 Jahre Laufzeit und der Bums wäre bezahlt.
Wären also bei zb. knapp 1300€ Abtragung Imobilienwert 310000€.
Nebenkosten werden bei uns mit 12 veranschlagt.
Wenn wir die Nebenkosten selber Zahlen würden, würde sich die Rate um 150€ verringern bzw. Objektwert könnte dann 30K höher sein.

War jetzt nicht so pralle.
Haben aber auch noch nen Termin mit unserem Finanzberater.
Er meinte das die Interhyp def. günstiger ist und auch weniger Tilgung zulässt.

 

[act_]

Nehme ich in einer Milchmädchenrechnung an, dass ich 90 Jahre alt werde, mein Leben lang hier wohnen bleibe und sich die Miete nicht verändert, zahle ich hier für meine "restlichen" ~55 Jahre 792.000€.

Keine Mieterhöhungen in 55 Jahren...
Das ist i.d.T. eine ziemliche Milchmädchenrechnung (:

 

[nik_]

Ich würde gar nicht weniger als 2% Tilgung wollen. Da zahlst du doch deutlich länger ab

 

[Peter A.]

Ich würde gar nicht weniger als 2% Tilgung wollen. Da zahlst du doch deutlich länger ab

Richtig. Schon alleine deswegen:
https://www.baulinks.de/webplugin/2014/0923.php4

 

[AW4]

Keine Mieterhöhungen in 55 Jahren...
Das ist i.d.T. eine ziemliche Milchmädchenrechnung (:

Es ist auch nicht eingepreist, dass sich der Gehaltseingang im Haushalt ändern kann, was entweder die Sparrate erhöht/verringert oder die Fähigkeit den Kredit zu bedienen verbessert (Sondertilgungen) oder verschlechtert (was in schlimmen Fällen eine nachteilige Änderung der Kreditkonditionen bedeuten kann oder sogar die Veräußerung notwendig macht).
Es ist auch nicht mit einbezogen, dass ich nach Auszug von Kindern die Wohnung verkleinern und damit auch günstiger machen kann.
In den 1,2 Mio. € fürs Haus mit Kreditzinsen ist auch nicht eingerechnet, dass in 55 Jahren mit nahezu 100%iger Wahrscheinlichkeit eine nicht triviale Summe für Instandsetzung notwendig sein wird.
Ich habe auch nicht erwähnt, dass ich in dem Beispiel nach 30 Jahren 1,2 Mio. € für ein Haus mit dem aktuellen Gegenwert von ca. 818.181€ (Investitionssumme von 900.000€, wobei 10% davon Nebenkosten sind) gezahlt haben werde. Das sind fast 50% Aufpreis.
etc. pp.

Die Rechnung ist sehr vereinfacht.
Aber es ist ein Anfang, der einem hilft, grob abschätzen zu können, ob es überhaupt der Rede wert ist.
Danach kann man immer noch mehr ins Detail gehen, wenn die Szenarien, wie in meinem speziellen Fall, sehr nah beieinander zu stehen scheinen.

Was ich daraus ziehe:
1200€ Miete gegen 300.000€ Kaufpreis? Done Deal!
1200€ Miete gegen 800.000€ Kaufpreis? Uhh...ähh...uff, 2900€. Mhh, weiß nicht.
1200€ Miete gegen 1.000.000€ Kaufpreis? Hihihi...lol.

Mir ging es hauptsächlich darum dem vorherigen Tenor des Threads entgegenzusetzen, dass ein Hauskauf eben genau nicht in jedem Fall ein sicheres Investment ist, sondern das von den individuellen Umständen abhängig ist und man sich diese vorher sehr genau anschauen sollte.

Ich war vor ein paar Jahren auch auf der Schiene, dass ein Immobilienkauf auf Biegen und Brechen das Beste ist, was man für seine Altersvorsorge und sein Leben tun kann... Alternativlos!
Das war aber bevor ich mich ausreichend auch mit anderen Investments beschäftigt habe.

 

[snickii]

Auch wenns hart klingt aber unter den Voraussetzungen hier ein Haus bei den aktuellen Immobilienpreisen zu finanzieren wäre für mich finanzieller Selbstmord.
Denn viele vergessen die monatlichen Nebenkosten.. aktuell rechnet man pro qm 3-4€ monatlich. Das wird Interhyp ihm aber auch sagen, da war ich nämlich gestern selber.

Mit 10 Jahren Zinsbindung wäre es da eher möglich aber dann kannst nach 10 Jahren vielleicht wieder verkaufen.

 

[Erkekjetter]

Es ist auch nicht eingepreist, dass sich der Gehaltseingang im Haushalt ändern kann,

Wird für die meisten An durch die allgemeine Inflations aufgefressen. Die Mieten sind in den Teilen DEs, wo Menschen hinwollen, deutlich mehr gestiegen als die Löhne. Es ist eine Milchmädchenrechnung, dass die Miete gleichbleibt, slebst wenn man als Begründung heranzieht, dass das Haushaltseinkommen auch steigt. Was zwar korrekt ist, aber die Daten der letzten Jahrzehnte zeigt, dass die Mieten eben schneller steigen. Warum das dann in den nächsten 55 Jahren erstmal anders sein soll ist unwahrscheinlich.

Hinzukommt, dass in Gebieten, in den die Baupreise steigen, was in allen relevanten Metropolregionen der Fall ist, früher oder später die Mieten steigen werden, unweigerlich. Ebenso die Preise für Bestandsimmobilien.

In meinen Augen war es, wenn man nicht mobil sein will was den Wortort angeht, Eigentum auf Dauer immer besser als Miete sofern man nicht bei Genossenschaften unterkommt (was ja son bisschen wie Eigentum sich verhält, auch wenn es keines ist.). Sicher, gleichzeitig das Geld anders anzulegen als in einer Immobilie mag erstmal höhere Renditen bescheren, das aber auch nicht garantiert und auch erstmal nur augenscheinlich. Denn würde man die Rendite inflationsbereinigt dagegenstellen, was so gut wie nie passiert, verschiebt sich das Bild in der Regel deutlich.

 

[waldema]

@waldema die 100% Finanzierungen gibt es definitiv. Das wird dir jeder Angestellte in der Kreditabteilung einer Bank bestätigen können. Da brauchst du keine Aussage von dem Freund eines Freundes. Die hierfür erforderliche Bonität ist natürlich höher und es gibt Strafpunkte auf den Zinssatz.

Da hab ich mich wohl falsch ausgedrückt, ich will es nicht grundsätzlich anzweifeln.
Ich kenne nur niemanden der es so gemacht hat, eben aufgrund der wesentlich schlechteren Konditionen und weil es viele Banken es kategorisch ausschließen.

Bei uns in der Region sind die Summen aber auch ganz andere, unter 600000€ geht hier gar nichts.

 

[HisN]

Auch wenns hart klingt aber unter den Voraussetzungen hier ein Haus bei den aktuellen Immobilienpreisen zu finanzieren wäre für mich finanzieller Selbstmord.
Denn viele vergessen die monatlichen Nebenkosten.. aktuell rechnet man pro qm 3-4€ monatlich. Das wird Interhyp ihm aber auch sagen, da war ich nämlich gestern selber.

D.h. Du hast Dich von Deinem Plan verabschiedet?

Hier ist es auch die Hölle (Randberlin). Wir haben unser Haus von unserem Vermieter übernommen für kleine 250.000 vor zwei Jahren, nachdem wir hier gute 6 Jahre zur Miete gewohnt haben. Einfach zum richtigen Zeitpunkt Geld übrig gehabt und den Vermieter gefragt, und der hat "ja" gesagt. Ich hab noch einen "unter 1%"-Kredit bekommen und in 8 Jahren schuldenfrei, wobei der Kredit weniger kostet als die Miete, die wir bezahlt haben. Baukindergeld gibts auch für zwei Kinder. Alles richtig gemacht. Mein Nachbar hatte noch mehr Glück, der hat das Haus neben uns für lächerliche 175.000 bekommen, weil die Verkäufer dringend Geld brauchten (hätte ich das mal gewusst, aber ich hab es nicht mitbekommen, erst als sie Tschüss gesagt haben^^).
Der gleiche Kerl, hat jetzt das Haus vor ein paar Wochen für lockere 450.000 verkauft (Inseriert hat er es für 499.000). Winziges Reihen-Mittelhaus auf Handtuch-Grundstück.
Es ist unglaublich wie das explodiert ist, und das sich TROTZDEM noch Leute finden, die das Zeug kaufen. Never EVER würde ich so viel Geld für dieses Haus abdrücken.
Aber hey. Für 400-500.000 sind in unserer Siedlung gerade 4 Häuser (alles das gleiche) zu bekommen. Also wer in meine Nähe ziehen möchte^^

Hier ist in letzer Zeit sowieso hohe Flucktuation zu sehen, als würden sich die ursprünglichen Besitzer (Häuser sind alle um die Jahrtausendwende gebaut, d.h. es sind oft noch die 1. Besitzer) jetzt gesundstoßen. Der Ursprüngliche Preis lag etwa bei 300.000 DM.

200% Rendite in 20 Jahren. Nicht schlecht, nicht schlecht.

 

[Ramschbude]

Die Kaufpreise als auch die Baukosten steigen in D fast überall deutlich(!) stärker als die Mieten.

Was zwar korrekt ist, aber die Daten der letzten Jahrzehnte zeigt, dass die Mieten eben schneller steigen.

https://de.statista.com/statistik/d...age/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007/

Immer ca 5% seit 98.

2020 sogar langsamer durch Corona, ca 2%

Im Gegensatz dazu der Kaufpreisindex:

https://de.statista.com/statistik/d...=Ausgehend vom 1.,Jahres 2021 bei 181 Punkten.

Das sind natürlich alles historisch belegte Daten aber keine Zukunftsprognose.