Haus Vollfinanzierung?

[Bohnenhans]

Die haben vor allem die Einnahmen aus den Mieten abgebildet - das macht den Aktienkurs.

Der Wert der Immobilien würde nur bei einem Immobilienhändler den Aktienkurs wesentlich bestimmen - bei den hier gezeigten Unternehmen ist aber die Immobilie eher nur Betriebsmittel.

Man rechnet halt mit mehr Mietausfällen und weniger Möglichkeit der Mietpreisanpassung an die Inflation - das macht sicher 99% des Aktienkursverlaufs aus.

Werte in Deutschland sinken halt deutlich weil der Erwartungsert was Deutschland noch in Zukuft leisten kann sinkt - das doch ganz normal.

 

[Erkekjetter]

@BridaX das dem nicht so ist sieht man doch bei vonovia. Geht seit 2020 seitwärts bzw leicht abwärts. Und da sind die preise noch gestiegen in vielen regionen deutschlands.

Will nicht sagen, dass das gar keinen einfluss auf deren kurse hat, aber sicher keinen primären und schon gar nicht so stark, dass man von einem auf das andere schließen kann.

 

[snickii]

Bei uns ist das übrigens oft so das die Immobilien trotzdem recht hohe Preise haben aber die Verkäufer sehr verhandlungsbereit sind. Habe ich nun schon oft mitbekommen. Vielleicht für den Ein oder Anderen interessant.

Hab schon mitbekommen wie Verkäufer 80.000€ nach unten sind.

 

[_killy_]

Die haben vor allem die Einnahmen aus den Mieten abgebildet - das macht den Aktienkurs.

Der Wert der Immobilien würde nur bei einem Immobilienhändler den Aktienkurs wesentlich bestimmen - bei den hier gezeigten Unternehmen ist aber die Immobilie eher nur Betriebsmittel.

Das stimmt so nicht. Beispiel Vonovia - hat 1 HJ 2022 gegenüber 1 HJ 2021 28% Steigerung von bewirtschafteten Einheiten, davon 32% Steigerung von eigenen Einheiten/Wohnungen. Jedoch sind die Marktwerte im selben Zeitraum nur um 1% gestiegen. (Quelle 1 HJ 2022 Bericht)
Die Unternehmen bilanzieren nach IFRS - dort darf man auch den Fair-Value ansetzen. Sprich, den Wert den man bekommen würde, wenn man den Gegenstand veräußert. Durch den Zinsanstieg sind aber die Marktwerte der Bestandsimmobilien gesunken und somit sinkt auch der Aktienkurs.

Hintergrund ist, dass die Renditen von Staatsanleihen jetzt wieder positiv sind. Die Renditen von Immobilien folgen immer nur den Staatsanleihen.

 

[Skysnake]

Aber der Kern "Hohe Immobilienpreise + hohe Zinsen vertragen sich nicht auf der Nachfrageseite" sollte dennoch stimmen.

Wir haben in Deutschland aber das Niederwertsprinzip bei der Bilanzierung. Sprich die Immobilien sind der ehemalige Beschaffungswert abzüglich Abschreibungen. Daher gibt es da massive Stille Reserven in der Bilanz. Kann ich aus eigener Erfahrung aus der Buchhaltung eines größeren Wohungsbauunternehmens mit 4.000 eigenen Wohnungen.

Was den Aktienwert von so Immobilienfirmen drückt sind die gestiegenen Energiekosten, da die Warmmiete nicht mehr wirklich steigen kann und damit die Kaltmieten eher sinken müssen. Vor allem sind di Immobilien von so Firmen oft schon älter und mit nicht wo einem guten energetischen Stand gesegnet. Die trifft der Anstieg von Gas etc daher überproportional.

Das ist am Ende auch ne Verschiebung beim Eigentum. Die mit schlechter Dämmung werden billiger und die mit guter bleiben so oder werden eher teurer.

 

[_killy_]

Wir haben in Deutschland aber das Niederwertsprinzip bei der Bilanzierung. Sprich die Immobilien sind der ehemalige Beschaffungswert abzüglich Abschreibungen. Daher gibt es da massive Stille Reserven in der Bilanz. Kann ich aus eigener Erfahrung aus der Buchhaltung eines größeren Wohungsbauunternehmens mit 4.000 eigenen Wohnungen.

Nach HGB ja - nach IFRS hast du Fair Value. Die börsennotierten Unternehmen veröffentlichen ihre Bilanzen alle nach IFRS.

Machen wir es doch mal einfach. Wenn du in Immobilien investierst, möchtest du dein Risiko (als Beispiel) immer mit 2% über den Staatsanleihen bezahlt haben.

Liegt die Rendite von Staatsanleihen bei -0,5% so möchtest du bei der Immobilie 1,5% Rendite verdienen. Als Netto-Miet-Kalteinnahmen hast du 60.000 EUR p.a. = macht 4.000.000 EUR Marktwert den du bereit währst zu zahlen für die Immobilie. (60.000 / 1,5% = 4.000.000)

Steigen die Staatsanleihen von -0,5% auf 0,5%, so würdest du jetzt 2,5% Rendite haben wollen. Gleiche Mieteinnahmen. Du würdest nur noch 2.400.000 EUR Marktwert zahlen.

Ist somit simple Mathematik, wie Immobilien von Investoren bewertet werden.

 

[Skysnake]

Gut, das kann sein. Bei der Bilanzierung von AGs kenne ich mich nicht explizit aus. Hätte jetzt aber erwartet, dass das da gleich ist. Also zumindest für die Steuer.

 

[_killy_]

@Skysnake

Die AGs stellen im Zweifel 3 Bilanzen auf:
1) Steuerbilanz für das Finanzamt (Unterschied Steuer-/Handelsbilanz)
2) Handelsbilanz nach HGB
3) Bilanz nach IFRS für Investoren

Die Ermittlung der Steuerlast findet über die Steuerbilanz statt - diese kann auch zur Handelsbilanz gleich sein, wenn es keine Unterschiede der Bewertungsansätze für die einzelnen Bilanzposten gibt.

Die IFRS Bilanz weißt nur die nach der Steuerbilanz ermittelten Steuerlast aus. Nach IFRS wird keine Steuerlast ermittelt. Wäre ja sonst negativ für die Unternehmen, da sie über den Fair-Value ja nur die verdeckten Reserven aufdecken - aber nicht erlösen und dennoch darauf Steuern zahlen würden.

 

[Bohnenhans]

Der Wert der Immobilien ist praktisch völlig egal - an der Börse wird nur gehandelt was verdient man mit eingesetztem Kapital und da kommen sicher 95% aus Vermietung und vielleicht 5% aus Sondereffekten we An und Verkauf.

Der Wert der Immobilie dient nur einen rein theoretischen Mindestwert des Unternehmes er aber für Börsenkurse sehr belanglos ist. Denn der kann nur für 1-Effekte genutzt werden. Von der Wertsteigerung des Bestands profitiert auch nur der Aktionär der zum Zeitpunkt des günstigen Erwerbs eingestiegen ist und den Gewinn der Veräusserung profitiert.

Das ist nicht das was an der Börse gehandelt wird wie die Entwicklung für Menschen ist, die bereits investiert sind - das hat mit den Börsenkursen nichts zu tun.

Börsenkurse sind zu 99,999% die Einschätzung was ist ab heute zu erwarten OHNE aktuell investiert zu sein.

Der Wert der Immobilien ist erst dann wirklich interessant wenn das Unternehmen übernommen oder liquidiert werden soll, vorher ist interssant was für Rendite erwirtschaftet man durch das Haupttagesgeschäft.

 

[_killy_]

@Bohnenhans

Dem kann ich so nicht zustimmen. Die börsennotierten Immobilienunternehmen verdienen ebenfalls am Kauf/Verkauf größerer Immobilienportfolien. Vonovia selbst plant für 2022 ein Verkauf von Immobilien über 13 Milliarden EUR.
Durch die höheren Zinsen und damit gefallenden Marktwerte, werden sie dort nicht mehr so viel verdienen. Dies wird bei der Börse ebenfalls mit eingepreist.

Aber egal, ist jetzt weit Off-Topic.

 

[Bohnenhans]

Sie nehmen jetzt zwar 13 Mrd ein - aber ob das ein Gewinn oder Verlust ist das steht nicht da.

Dazu müsste man wissen für wieviel hat Vonovia diese Wohnung gekauft. Und ist die Differenz auch nur ein ansatzweise vergleichbare Renidte gegenüber Kauf + Mieteinnahmen.

 

[Erkekjetter]

Der gesamte aktienmarkt ist in abwärtstrend seitdem die zinsen steigen. Logisch das auch vonovia und co fallen.

Das ist ein allgemeiner trend und hat einfach nichts mit der entwicklung der immobilienpreis zu tun. Die aktien wären selbst dann gefallen, wenn die immobilienpreise stark gestiegen wären.

 

[Skysnake]

@_killy_ ok danke für die Klarstellung. Ich hatte mir schon gedacht, dass das am Ende auf mehrere Bilanzen raus läuft, wollte das aber nicht anfangen da ich IFSR eben nicht kenne.

 

[Goku]

Ein Artikel der Tagesschau zu dem Thema:

https://www.tagesschau.de/wirtschaf...blase-risiko-boom-frankfurt-muenchen-101.html

 

[Dasun]

Und hier ein Artikel, der das Gegenteil behauptet:

https://www.handelsblatt.com/finanz...utschland-sind-wieder-gestiegen/28708870.html

Spoiler

„Nie waren Deutschlands Immobilienbesitzer im Schnitt so vermögend wie heute“, sagt IVD-Präsident Schick. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen habe sich im ersten Halbjahr 2022 noch ungebremst fortgesetzt. „Nach unseren Daten, die keine Angebotspreise, sondern echte Transkationen abbilden, legten Wohnungen mit mittlerem Wohnwert um rund 12,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu.“
Häuser mit mittlerem Wohnwert legten um rund 9,7 Prozent zu und mit gutem Wohnwert um rund 8,8 Prozent. „Im Durchschnitt mussten Käufer fast 500.000 Euro für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert zahlen, 675.000 Euro für eines mit gutem Wohnwert.“
Für Schick ist noch nicht ausgemacht, wohin der Markt in den kommenden Monaten steuern wird. „Viele Interessenten müssen sich angesichts des rasanten Zinsanstiegs derzeit neu sortieren“, sagt er. „Es spricht aber viel dafür, dass der Markt zügig zurückkommen kann.“ Denn es kämpften derzeit zwei widerstrebende Tendenzen auf dem Markt: Auf der einen Seite hätten viele Käufer nicht mehr so viel finanziellen Spielraum, auf der anderen Seite suchten viele Deutsche mit Vermögen noch nach einer Anlage, die sie teilweise vor der Inflation schützt – und landeten so wieder bei Immobilien.

 

[snickii]

Man muss das mal im Verhältnis sehen.
Was bringt einem das wenn zb. in München Immobilien aktuell 2-3 Millionen kosten und diese 300.000€ günstiger wären? Nix, wären trotzdem viel zu teuer. lol

In Frankfurt doch das selbe, die sind viel zu hoch. Selbst wenn diese um 10-20% sinken wären die noch viel zu hoch.

 

[gymfan]

Wie hier vor 10-20 Seiten schonmal geschrieben wurde: dem Verkäufer genügt es, wenn es exakt einen Käufer für den Preis gibt, den er gerne hätte oder zu dem er noch bereit ist zu verkaufen. Nur, wenn man keinen Käufer findet, ist der Preis in der aktuellen Phase zu hoch.

 

[4Helden]

Bei uns sind die Preise auch leicht gesunken.
Allerdings kommt nun noch ein Punkt dazu.Viel geplante Bauvorhaben werden nacheinander Storniert.

• Aufgrund der gestiegenen Zinsen
• der gestiegenen Materielkosten
• der gesteiegen Nebenkosten

allerdings werden diese Leute denke ich nun auf dem Bestandsmarkt zuschlagen wollen, da ja Kapital Frei wird, was evtl. auch viel Höher war als nun die Bestandspreise.

 

[Pogrommist]

Man muss das mal im Verhältnis sehen.
Was bringt einem das wenn zb. in München Immobilien aktuell 2-3 Millionen kosten und diese 300.000€ günstiger wären? Nix, wären trotzdem viel zu teuer. lol

einem potenziellen Käufer bringt eine 10%-ige Ersparnis durchaus was

In Frankfurt doch das selbe, die sind viel zu hoch. Selbst wenn diese um 10-20% sinken wären die noch viel zu hoch.

Das ist Markt - solange es Leute gibt, die bereit sind, den Preis zu zahlen, wird nichts sinken

 

[snickii]

Ja und es kaufen noch genug weil Sie das Geld nicht auf der Bank liegen haben wollen.
Bzgl. Materialkosten muss man ab 2023 in fast allen Bereichen mit +12-16% rechnen.

Wir schließen Ende des Monats/Anfang nächsten Monats vermutlich die Renovierung ab, ich bin auch sehr froh. Ist auch ~20% teurer geworden als geplant.