Haus Vollfinanzierung?

[Nick Riviera]

Ich kann mich ein Glücksschwein nennen, in 2007 ein freistehendes EFH BJ2001 gekauft, vollfinanziert mit den damaligen 4,5% kfw und Bank 5%. Nach 10 Jahren gab es die niedrigen Zinsen. Nächstes Sylvester wird angestossen, da zwei Tage später die letzte Sondertilgung überwiesen wird.
Damals konnte man sich die Häuser hier in der Gegend Münsterland aussuchen, vernünftig grosse Grundstücke natürlich inkl., nicht solche kleinen 300qm-Flächen.
Damals lag der durchschnittliche VK eines Hauses bei 250kEUR, wenn es auf Erbpacht 99Jahre stand/steht.

Heute findet man nichts mehr, entweder absolut überteuert bei 450 bis 500kEUR oder es gibt einfach nichts.
In den Dörfer könnte man Glück haben, aber nicht in stadtkernnahen (15Min Fussweg) Wohngebieten.

Aber es lohnt sich, den vermeintlich aufwändigen Weg zu gehen, und auf ein freistehendes EFH zu setzen.
Ich könnte heute nicht mehr mit "fremden" Menschen Wand an Wand oder im selben Haus wohnen.

 

[nospherato]

Das ist eine gute Frage.

Kann ich dir nicht mehr genau sagen und auch wie gesagt nicht mehr fragen, ich weiß aber noch, dass wir damals (ist schon einige Jahre her) geschaut hatten und das kein Topverdienergehalt war.

• höchstens ein Auto, manchmal viele Jahre nicht mal das (hier haben/hatten 3 von 4 Uromas gar keinen Führerschein)

Führerschein hatten beide, Auto wurde aber geteilt, korrekt.

• niedrigere monatliche Grundausgaben (keine Sparraten für die Kinder, keine private Rentenvorsorge, keine "Abos" wie Handy, Streaming etc, weniger Versicherungen (Rechtsschutz, Unfall, Berufsunfähigkeit usw)

Versicherungen (Vorsorge; Rechtschutz und Co. wurde später privat abgeschlossen soweit ich weiß) und Rentenvorsorge gab es vom Bund, und da kam zumindest auch etwas noch von der Rente an. Streaming und Co. gab es natürlich nicht. Wobei ein Telefonanschluss auch nicht kostenlos war.

• weniger Kosten für Kinder, Studieren bis 25 war da oft finanziell gar nicht möglich, statt dessen ging es mit 15 oder 16 in die Ausbildung

Bafög und selbst nebenher arbeiten?
Nichts für ungut, aber ich bekam auch in der Neuzeit nichts von den Eltern, da nichts da war. kA wo hier gespart wurde angeblich.

• deutlich geringerer Standard des Hauses (Warmwasser, Heizung, Dämmung, Fenster, Eigenleistung um nur mal ein paar Stichworte zu nennen)

Dämmung ist besser, als im Haus in dem ich wohne und das ist 10 Jahr jünger, aber natürlich nicht auf dem Niveau von irgendwelchen aktuellen Neubauten. Fenster mussten natürlich irgendwann getauscht werden. Warmwasser gab es von Anfang an, wir reden hier von 1970 rum, nicht 1950. Und Eigenleistung: Nichts, was ich hier bei mir nicht teilweise auch schon gemacht hätte. Allerdings bei einem neuen Haus müsste ich schon 50% selbst machen, damit es vom Verhältnis zu damals kostentechnisch auch nur einigermaßen hin kommt. Das machen wohl eher die wenigsten, damals wie heute.

• Garten zur Selbstversorgung für Obst und Gemüse und ggfalls auch Eier/Fleisch durch Hühner. Da gab es keine Tomaten, Bananen oder Paprika im Februar oder März. Generell mehr Lebensmittel aus "Eigenproduktion", wie Marmelade oder Brot.

Eigenproduktionen gab es natürlich in Richtung Marmelade und Brot. Eigene Hühner oder Obst/Gemüse soweit ich weiß nicht, zumindest nicht zum kompletten Selbstversorgen.
(Ich rechne meine Tomaten, Paprikas und Kräuter etc. auch nicht als Selbstversorgergarten)

• regelmäßige "Schwarzarbeit" am Wochenende bzw. gegenseitige unentgeldliche Hilfe zusätzlich zur regulären Arbeit

Kann ich dir nicht sagen, ich weiß, dass die Nachbarn, wie auch heute noch bei mir hier, sich gegenseitig geholfen haben. Von direkter Schwarzarbeit zum zusätzlich Geld verdienen, war nie die rede.

• Urlaub höchstes 1x/Jahr und dann auch "nur" zum Camping oder bei Verwandten

Soweit ich weiß wurden weitere Reisen tatsächlich nur 1x im Jahr durchgeführt.

Selbst wenn ich das hier alles zusammen nehme von den Punkten, die mir einleuchten, sehe ich es nach wie vor wie @Erkekjetter . Selbst wenn ich das alles heute so machen würde, müsste ich deutlich mehr Eigenleistung in den Neubau stecken als früher oder hätte deutlich höhere Kosten (bereinigt) als damals.
Alleine schon die Preise für ein Grundstück ab 195k €. Selbst mit einem günstigen Haus drauf ist man deutlich über 500k€. Ergo 2200€+ (etwas Eigenkapital vorausgesetzt) im Monat über 30 Jahre oder man hat das Glück/Pech zu erben.

Ich verstehe nach wie vor nicht, wie man heute wirklich ernsthaft jemandem erzählen will, dass Preise für Immobilien oder Grundstücke (oder Mieten) normal wären.
Ich höre sowas zwar auch immer wieder, aber meistens ist das irgendein Berufssohn oder jemand der die Immobilie (oder gleich mehrere) geerbt hat oder noch erben wird.

Siehe hierzu auch den Beitrag von @Nick Riviera eins drüber bez. Preisentwicklung.

 

[Khaotik]

muss es früher einfacher gewesen sein.

In jedem Fall waren die Grundstückspreise schon ganz andere.
Hier mal ein Beispiel aus NRW.
https://www.duecon.de/preisentwicklung

Zwischen 1976 und heute zwischen 300 und über 600% Steigerung.

Aus meiner Heimatgemeinde weiß ich, dass Bauland um die 2000er noch zwischen 20 und 40€/m² gekostet hat.
Heute sind es aktuell etwa 140€/m². Auch hier also eine enorme Steigerung.

 

[uincom]

Kann ich dir leider nicht mehr sagen mit dem Gehalt und kann auch nicht mehr fragen, auf die Gründe geh ich mal nicht ein. Gebaut wurde allerdings um 1970.

Viele Leute können ihr eigenes Gehalt gar nicht einordnen. Siehe Friedrich Merz. Möglicherweise war dein Opa Top 1% Verdiener. Ohne Zahlen ist die Geschichte daher wenig hilfreich.

Kann ich dir nicht mehr genau sagen und auch wie gesagt nicht mehr fragen, ich weiß aber noch, dass wir damals (ist schon einige Jahre her) geschaut hatten und das kein Topverdienergehalt war.

Was war damals ein Topverdienergehalt? Was hast du damals geschaut? Hast du das Gehalt deines Opas mit heutigen Gehältern verglichen und da war es nicht Topverdienergehalt?! Wie konntest du das überhaupt vergleichen, wenn du das Gehalt deines Opas gar nicht kennst in Zahlen?

 

[4Helden]

Ich weiß das meine Eltern 1990 ca. 300000DM für ihre DHH bezahlt haben.
Voll unterkellert und irgendwas um die 120m³ mit 400m³ Grundstück.
Nur mein Vater brachte das Geld nach Hause.
Ich weiß jetzt nicht was diese 300000DM Inflationsbereinigt Heute Wert sind.

 

[Erkekjetter]

Viele Leute können ihr eigenes Gehalt gar nicht einordnen.

Das mag stimmen. Aber schon das damals meist nur einer abreiten ging und es dennoch reichte, ist ein wichtiger Hinweis. Des Weiteren kann man anhand des Berufs eine Menge ableiten. Sachbearbeiter werden auch damals kein Topgehalt verdient haben, ebenso wenig abhängig angestellte handwerklich Angestellte und vergleichbare Berufe.

Wie gesagt, allein die EFH-Quote dieser Generationen zeigt deutlich, dass Eigentum deutlich weniger Einkommen bedufte als heute.

 

[Traube]

Ich weiß jetzt nicht was diese 300000DM Inflationsbereinigt Heute Wert sind.

Wahrscheinlich um die 600k.

 

[uincom]

Wie gesagt, allein die EFH-Quote dieser Generationen zeigt deutlich, dass Eigentum deutlich weniger Einkommen bedufte als heute.

Quelle? Ich meine die EFH Quote ist heute auf einem Höchststand.

 

[Erkekjetter]

Wahrscheinlich um die 600k.

Nichtmal im Ansatz... Das würde selbst bei einer durchgehenden Inflation von 3% (also höher als tatsächlich) heute ca. 400.000€ entsprechen.

Ergänzung (2. März 2023)

Quelle? Ich meine die EFH Quote ist heute auf einem Höchststand.

Ja eben und das wird sicher nicht zu Stande gekommen sein, weil alle in den letzten 10 Jahre gebaut haben... Der größte Teil sind ja Bestandsimmobilien, kein Neubau.

 

[uincom]

Was ist das für eine Schlussfolgerung?

 

[nospherato]

Viele Leute können ihr eigenes Gehalt gar nicht einordnen. Siehe Friedrich Merz. Möglicherweise war dein Opa Top 1% Verdiener. Ohne Zahlen ist die Geschichte daher wenig hilfreich.

Ich bezweifel mal schwer, das ein Zöllner so weltfremd ist, wie ein Herr Merz.
Genauso bezweifel ich, dass ein solcher damals, wie heute, zu den Topverdienern gehört.
Das war auch seine Aussage, dass seine Kumpels in anderen Berufen deutlich mehr bekommen haben, er natürlich aber auf Grund seiner Stelle dafür andere Vorteile hatte.
Wenn du mir aber einen Zöllner in den Top 1% zeigst, der das auf Grund seines Berufes ist, dann Hut ab.

 

[Smartin]

50.000€ kann man heute sicherlich locker für einigermaßen gute Qualität investieren

man kanns ja auch übertreiben. Klar kann man alleine 5000 Eur nur für den Herd ausgeben, wenn man will. Das heißt aber nicht, dass das Standard ist, und der Herd für 1000 Eur nicht auch gute Dienste leistet.
Je nach Größe und Schnitt sollte man eine Küche gut für 5-10k Eur bekommen. Wenn man natürlich allerhand Extrawurst haben will, kann man den Preis auch auf 50k 100k oder mehr treiben. Standard ist das aber nicht.
Ich würde für so viel Geld dann eher lieber über Jahre Essen gehen. Aber da hat jeder seinen Gusto.

Was in einigen fällen sogar besser ist/war, gegenüber dem was heutzutage oft verzapft wird.
Ggf. die Leitungen und Elektronik auf den neusten Stand bringen und man hat da weitere 60 Jahre was von.

Das kann man so pauschal nicht sagen. Klar wurde teilweise hochwertig gebaut, das wird es aber auch heute. Es existiert ja nicht nur Schrott auf dem Markt. Die technische Weiterentwicklung ist auch beachtlich und wird so manchen "Altbau" auch sanierungsbedürftig machen (Stichwort Energiebedarf, 0 Energie Haus etc.)

 

[uincom]

Wenn du mir aber einen Zöllner in den Top 1% zeigst, der das auf Grund seines Berufes ist, dann Hut ab.

Auch beim Zoll gibt es A16 und B-Besoldung. Was soll uns das jetzt sagen? Aber ja, Beamtentum könnte einiges erklären. Beamte kriegen Familienzulagen, daher ist es da als Alleinverdiener einfacher. In einer anständigen Besoldungsgruppe mit 3 Kinderzulagen und Ehezulage, war man damals und ist auch heute ein Gutverdiener.
Easy Trick für Top 0,5% Einkommen als Beamter: 20 Kinder zeugen.

 

[H1ldegunst]

ch verstehe nach wie vor nicht, wie man heute wirklich ernsthaft jemandem erzählen will, dass Preise für Immobilien oder Grundstücke (oder Mieten) normal wären.
Ich höre sowas zwar auch immer wieder, aber meistens ist das irgendein Berufssohn oder jemand der die Immobilie (oder gleich mehrere) geerbt hat oder noch erben wird.

Falls das an mich gerichtet war, ich bezweifele in keinster Weise, dass der Markt aktuell ziemlich bescheiden ist. Das wollte ich auch nicht zum Ausdruck bringen.
Ich wollte nur darauf hinweisen, das ein pauschales "früher war es einfacher" auch etwas zu kurz greift bzw. den Blick etwas trübt. Das gilt auch für die Analysekategorie "normal".

In jedem Fall waren die Grundstückspreise schon ganz andere.

Das ist halt auch noch so ein Punkt. Gerade im ländlichen Raum gibt es viele Fälle, da hat man einfach auf dem schon vorhandenen Grundstück der Eltern oder Großeltern gebaut. Da wird es heute nicht mehr viele Grundstücke geben, wo noch Platz für ein zweites Haus ist und sowas weiterhin ohne Probleme möglich ist.

Auch so ein Kostenpunkt, der früher sicherlich in mehrfacher Hinsicht einfacher zu bewältigen war.

So oder so drücke ich jedem die Daumen, dass Preise sinken

 

[4badd0n]

Bei solchen pauschalen Aussagen, dass es früher "einfacher" war, wird oft der deutlich geringere Lebensstandard vergessen. Auch die Bereitschaft sich für ein Haus einzuschränken halte ich für höher in der Vergangenheit.

Ja, der Klassiker - wenn wir nur wieder so leben würden wie damals in den 70ern und auf den modernen Schickschnack verzichten, dann klappt's auch mit dem Eigenheim. Gefühlt lese/höre ich das alle paar Tage, aber die Theorie hält einer Überprüfung schlicht nicht Stand.
Hier mal ein konkretes Beispiel aus meinem direkten Umfeld, um das zu verdeutlichen: Haus (Baujahr 60er Jahre) gekauft von zwei Akademikern in den 90ern in mäßigem Zustand mit ~300qm WFL, vollunterkellert, großer Garten, Pool, Sauna, Wintergarten, Garage in sehr begehrter Lage in einer Kleinstadt mitten im Rhein-Main-Gebiet. Das Ganze für sage und schreibe <300.000DM! Wert heute (guter Zustand) irgendwo zwischen 1,5 und 2 Mio Euro. Wenn wir jetzt mal ein hypothetisches Ehepaar Mitte 30 aus einem Informatiker (~3,5k netto) und einer Gymnasiallehrerin (A14, ~3k netto nach PKV) nehmen, so würde deren gesamtes Haushaltsnetto von 6.500€ nicht mal für die Monatsrate von 7.000€ reichen bei 2% Tilgung, 4% Zinsen und ganz nebenbei noch 300.000€ EK (gerechnet mit Kaufpreis "nur" 1,5 Mio)! Da ist es dann auch schlicht völlig irrelevant, ob die beiden nur ein Auto fahren, ihre Kartoffeln selbst im Garten anbauen oder die Fliesen im Bad in Eigenleistung verlegen - und wir reden hier immer noch von dem gleichen Haus aus den 60ern mit zwei studierten Gutverdienern in Vollzeit! Selbst zwei Ärzte/Anwälte, die dann in Summe auf vielleicht 8.000€ netto im Monat kommen, sind meilenweit davon entfernt, sich so ein Haus aus den 1960er Jahren in einer Kleinstadt leisten zu können.

Das Beispiel beschreibt natürlich ein auch damals schon überdurchschnittliches Haus - entsprechend aber auch mit zwei weit überdurchschnittlich verdienenden Käufern - lässt sich aber problemlos auf alle Gehalts- und Preisklassen übertragen. Teile einfach alle genannten Zahlen durch ~2 und es läuft mehr oder weniger auf das Gleiche hinaus. Z.B. 600.000€ Kaufpreis bei 100.000€ EK, 2% Tilgung und 4% Zins macht rund 3.000€ Monatsrate. Mit allen Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage gehen so monatlich ganz grob an die 4.000€ für die (unterdurchschnittliche) Bude drauf - wie viel Haushaltsnetto braucht man denn, damit sich das nach Lebensstandard 1975 ausgeht?

Und mit einer kurzen Suche auf Immoscout und co lässt sich auch leicht feststellen, dass die enormen Preise heutzutage eben nicht nur für (fast) neue Häuser, welche allen teuren Standards entsprechen, aufgerufen werden, sondern massig Häuser aus der Zeit von 1950-1980 zum Verkauf stehen, welche noch größtenteils dem damaligen "bescheidenen" Standard entsprechen, und auch diese preislich für die meisten Menschen um den Faktor 2 unerschwinglich sind.

Aber ich bin gerne bereit, mich vom Gegenteil überzeugen zu lassen! Also wenn mir jemand mal vorrechnen kann, wie beispielsweise zwei Normal- bis Gutverdiener durch Verzicht heutzutage einen Neubau einer DHH, wie bis vor 20 Jahren üblich, hochziehen oder durch Verzicht auf moderne Standards ein anständiges älteres Haus finanzieren können, wäre ich sehr interessiert... Bonuspunkte, wenn in dem Beispiel die Frau, wie zu Opas Zeiten, in Teilzeit arbeitet oder ganz Zuhause bleibt.

 

[nospherato]

@H1ldegunst
Sorry falls das so ankam. Das sollte nicht an dich, war eher generell gemeint.

@uincom
Und die Aussage 20 Kinder ist natürlich sehr sinnvoll, wenn ich bereits geschrieben hatte, dass es eine vierköpfige Familie war...
Auch die Feststellung, mit dem Gutverdiener, ist sehr gut, wenn das schon im Ausgangspost von mir so bezeichnet wurde.

 

[H1ldegunst]

a, der Klassiker - wenn wir nur wieder so leben würden wie damals in den 70ern und auf den modernen Schickschnack verzichten, dann klappt's auch mit dem Eigenheim.

1) Das habe ich nirgends behauptet?

Kleinstadt mitten im Rhein-Main-Gebiet

2) Dass das Rhein-Main-Gebiet was Immobilien angeht vollkommen frei dreht, wurde hier Thread doch schon x-mal festgestellt. Das bestreitet niemand, glaube ich. Das brauchst du auch gerade mir nicht erzählen, da ich genau aus diesem Grund da weggezogen bin.

 

[Smartin]

Hier mal ein konkretes Beispiel aus meinem direkten Umfeld, um das zu verdeutlichen: Haus (Baujahr 60er Jahre) gekauft von zwei Akademikern in den 90ern in mäßigem Zustand mit ~300qm WFL, vollunterkellert, großer Garten, Pool, Sauna, Wintergarten, Garage in sehr begehrter Lage in einer Kleinstadt mitten im Rhein-Main-Gebiet. Das Ganze für sage und schreibe <300.000DM! Wert heute (guter Zustand) irgendwo zwischen 1,5 und 2 Mio Euro. Wenn wir jetzt mal ein hypothetisches Ehepaar Mitte 30 aus einem Informatiker (~3,5k netto) und einer Gymnasiallehrerin (A14, ~3k netto nach PKV) nehmen, so würde deren gesamtes Haushaltsnetto von 6.500€ nicht mal für die Monatsrate von 7.000€ reichen bei 2% Tilgung, 4% Zinsen und ganz nebenbei noch 300.000€ EK (gerechnet mit Kaufpreis "nur" 1,5 Mio)!

Man muss da aber auch aufpassen. Man kann mäßigen Zustand nicht mit gutem Zustand vergleichen.
Wenn die Zustände eines 1,5-2Mio Hauses (im guten Zustand) vergleichbar sind, dann hätte das Haus damals wahrscheinlich auch mehr als 300k DM gekostet.
1,5-2Mio sind auch schon eine echte Ansage, selbst heute. Und dazwischen liegen über 30 Jahre. Allein die Kosten für Baumaterialien sind dieser Zeit ja schon deutlich geklettert.
Und dann kommt der nicht unerhebliche KP unterschied dazu. Durch den Boom sind die Preise extrem geklettert. Dafür die Zinsen niedrig gewesen. Damals waren die Zinsen hoch.
https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/historischer-blick-auf-die-zinsen/
Wir reden von 9-10% Zinsen und nicht von "läppischen" 3 oder 4 bzw. 1,x% noch im letzten Jahr. 300k Darlehen mit 10% Zinsen ist übel.
Andererseits konnte man Eigenkapital anders aufbauen, wenn man 4, 5 % Sparzins aufs Sparbuch bekommen hat. Da hat die Niedrigzinsphase auch viel Eigenkapital vernichtet, bzw. nicht weitersteigen lassen. Man konnte damals also insgesamt die Darlehenslast anders steuern, indem man motivierter ist, schnell abzuzahlen. Heute ist das oft anders, weil Leute Immobilien gekauft haben, die es sich eigentlich gar nicht leisten können, oder Verträge haben, die wegen des Niedrigzins und niedriger Tilgung überhaupt erst nur zustande gekommen sind.
Aber ja grundsätzlich ist es auch schwerer geworden. Schon weil das Angebot geringer und der Wettbewerb größer geworden ist (es gibt insgesamt immer mehr Reiche, die so eine Immobilien "nebenbei" als Geldanlage kaufen und so die Preise zusätzlich treiben; Influencer, Streamer, Unternehmer, etc. Landflucht, mehr Einwohner, Rückbau, weniger Grundstücke, Zuwanderung und Zuzug, etc.). Berlin hatte 1990 3,2Mio Einwohner. Mit dem Umland vielleicht, 4 oder 4,5. Heute sind es in der Stadt mindestens 3,8 und mit Umland wahrscheinlich eher 6. Da ist es doch klar, dass das etwas mit dem verfügbaren Angebot macht.

Ein großes Problem ist, dass in Deutschland die Löhne auch der sog. (angestellten) "Besserverdiener" zu langsam gestiegen sind, bzw. die Steuerlast durch die kalte Progression über die Jahre immer tiefer in die Tasche schlägt. Gerade wenn man das mit anderen westlichen Ländern vergleicht.
V.a. hat man sich in den 90ern keine Sorge um die Rente machen müssen, heutzutage muss man einiges des Gehaltes beiseite legen, weil man eben die Aussicht hat, nur noch 40% von Brutto zu bekommen (und nicht mehr 80% oder wieviel genau auch immer es noch in den 90ern war) und die "schmale Rente dann auch noch versteuern muss.
Und dann gehört auch zur Wahrheit, dass die Ansprüche gestiegen sind. Heute wollen Leute alles haben, doppelt und dreifach. Damals hat man bestenfalls einen Fernseher gehabt, ist 1x im Jahr weggefahren und das an die Ostsee und nicht nach Thailand oder sonst wo hin, brauchte auch nicht alle 2 Jahre das neuste Handy, etc. und Sachen wurden generell länger benutzt und repariert, hielten generell viel länger.

 

[Pogrommist]

Wenn wir jetzt mal ein hypothetisches Ehepaar Mitte 30 aus einem Informatiker (~3,5k netto) und einer Gymnasiallehrerin (A14, ~3k netto nach PKV) nehmen, so würde deren gesamtes Haushaltsnetto von 6.500€ nicht mal für die Monatsrate von 7.000€ reichen bei 2% Tilgung, 4% Zinsen und ganz nebenbei noch 300.000€ EK (gerechnet mit Kaufpreis "nur" 1,5 Mio)! Da ist es dann auch schlicht völlig irrelevant, ob die beiden nur ein Auto fahren, ihre Kartoffeln selbst im Garten anbauen oder die Fliesen im Bad in Eigenleistung verlegen - und wir reden hier immer noch von dem gleichen Haus aus den 60ern mit zwei studierten Gutverdienern in Vollzeit! Selbst zwei Ärzte/Anwälte, die dann in Summe auf vielleicht 8.000€ netto im Monat kommen, sind meilenweit davon entfernt, sich so ein Haus aus den 1960er Jahren in einer Kleinstadt leisten zu können.

Einen mit 3K Netto würde ich heutzutage nicht mehr als Gutverdiener bezeichnen.
Zwei Ärzte und vor allem Anwälte würden über deine Schätzung mit 8k netto nur lachen

 

[uincom]

Wieso würden Anwälte da lachen? Weißt du deren Durchschnittseinkommen? Ich kenne keinen einzigen Anwalt, der über 4k netto bzw 8k netto lachen würde.