Wohnung / Mietpreise

[_killy_]

@Funart

Anbei wie gewünscht mal ein Beispiel. 50k Kaufpreis - 2 Wohneinheiten, aktuell Leerstehend.

Du musst in Regionen schauen, die wirtschaftlich eher abgehängt sind, da kannst du günstig Immobilien kaufen. Natürlich gibt es nicht soo viel Miete, die Kaufpreise sind aber zumindest so, dass man nicht komplett Bankrott ist, wenn mal ein Objekt nicht funktioniert.

 

[PCGamer007]

Den Kredit hat der Mieter abbezahlt nicht der Vermieter. Die Immobilie selbst gehört aber dem Vermieter. Würde er diese verkaufen käme er auf 200.000 EUR (Inflation und Wertsteigerung/Minderung außen vor). Eingesetzt hat er nur 20.000 EUR. - ansonsten kein Cent. Behält er die Immobilie kann er sich nach der Tilgung über einen stetigen Cashflow freuen

Unter dem Gesichtspunkt gebe ich dir Recht. Wobei man ja danach ja schon bei Kauf seinen Einsatz als Vermögen wieder hat. Die Immobilie ist ja 200TEUR wert. Vlt abzüglich der Gebühren die man hatte.

 

[BridaX]

Unter dem Gesichtspunkt gebe ich dir Recht. Wobei man ja danach ja schon bei Kauf seinen Einsatz als Vermögen wieder hat. Die Immobilie ist ja 200TEUR wert.

Nur leider bekommt die Bank dann das größte Kuchenstück und es fällt Spekulationssteuer an (10 Jahre Mindesthaltedauer) - würde ich nicht Empfehlen

Außer man ist "House Flipper"

 

[3252]

Bei so etwas muss man eine ganze Portion Mut haben.

Eine Abgehängte Region und dann am besten noch an einem Ort den man überhaupt nicht kennt. Da hört die beste Glaskugel auf zu zaubern.

Ich hätte zu viel Angst, dass die Politik Vorort irgendwann einen Knacks bekommt und dann anfangen will die Region zu verbessern und haut dazu erstmal die Grundsteuer nach oben. Oder ändert Gesetze und man muss das Haus sofort sanieren oder etc...

 

[BridaX]

Ich hätte zu viel Angst, dass die Politik Vorort irgendwann einen Knacks bekommt und dann anfangen will die Region zu verbessern und haut dazu erstmal die Grundsteuer nach oben. Oder ändert Gesetze und man muss das Haus sofort sanieren oder etc...

EDIT: Nein, das Fass mache ich nicht auf

Aber ja, aktuell ein heißes Eisen.

 

[PCGamer007]

@BridaX
Ich kann dich beruhigen ^^ bei den aktuellen Zinssätzen bekommt die Bank über die Laufzeit gar nicht mehr so viel
Die Handwerker bekommen über die Laufzeit wahrscheinlich sogar mehr unterm Strich
Aber das schweift jetzt zu sehr vom Thema ab.


Viel spaßiger wird das Thema V&V wenn man den Denkmalschutz im Nacken hat. Den Spaß hatten ich schon öfter. Die wedeln dann mit Fotos von vor 100 Jahren rum und wollen es genau so. Preis ist egal. Sowas macht eine Investition auch oft unattraktiv und diese Objekte sind dann nur noch für Eigenheim Erwerber wirklich attraktiv. Mit viel Geduld und Geld.
Auch ein Grund warum die Preise steigen da dort oftmals auch sehr viel Geld rein gesteckt werden muss. Handwerker Preise sind eben auch gestiegen.

 

[Idon]

@3252

Man kann das Mieterrisiko reduzieren, indem man knallhart auswählt. Das geht natürlich nur in eher begehrten Gegenden.

Idealerweise steht hinter einem Mieter eine ordentliche Familie, die im Zweifel Geld nachschießt. Der Mieter braucht eine seriöse Arbeit mit Zukunft, also ideal z. B. Beamte oder angestellt im ÖD. Die sind auch nochmal stärker darauf bedacht, dass nicht in das Gehalt vollstreckt wird. Und ansonsten halt einfach Bauchgefühl und, so schade es ist, eine gute Portion Schubladendenken.
Ich habe auch schon mal bei Vorvermietern angerufen...


Mitkommentatoren haben es schon schön gesagt: Die erste Immobilie zum Vermieten oder die ersten Immobilien sollten eher günstig sein, so dass im Zweifel Sanierung oder gar Verlust nicht vernichtend sind.

 

[Traube]

Nicht nur bei Mietern, sondern auch bei Vermietern gibt es viele schwarze Schafe.

Ich habe auch schon mal bei Vorvermietern angerufen...

Verlangst du von deinen Mietern, dass sie sämtliche Adressen in denen sie schonmal gewohnt haben inkl. den Kontaktdaten aller ihrer Vorvermieter angeben?

Idealerweise steht hinter einem Mieter eine ordentliche Familie, die im Zweifel Geld nachschießt. Der Mieter braucht eine seriöse Arbeit mit Zukunft, also ideal z. B. Beamte oder angestellt im ÖD.

Und damit fallen schon mal 90% der potentiellen Mieter weg. Prekäre Beschäftigung (wenn man überhaupt einen Job hat) ist heutzutage Standard und alle neuen Arbeitsverträge sind befristet. Und eine "ordentliche", also stinkreiche Familie haben auch nicht alle.

 

[3252]

Verlangst du von deinen Mietern, dass sie sämtliche Adressen in denen sie schonmal gewohnt haben inkl. den Kontaktdaten aller ihrer Vorvermieter angeben?

Ich musste das immer Angeben. Egal ob Wohnungsgenossenschaft, Wohnungsbaugesellschaft oder etc. Mal einen Vorvermieter, mal auch zwei.

 

[Idon]

@blubberz

Die meisten potentiellen Mieter haben von mindestens einem Vormieter ein Empfehlungsschreiben dabei und ich habe diese aus meinen bisherigen Mietverhältnissen auch. Klar.

Und ja, wenn ich das Gefühl habe, ich sollte mit dem Vormieter sprechen, dann besorge ich mir die Kontaktdaten anderweitig oder ich frage eben den potentiellen Mieter. Hängt davon ab.
Er muss mir die Daten natürlich nicht geben. Aber ich muss die Wohnung ja auch nicht an diese Person vermieten.


1) Prekäre Beschäftigungen sind nicht der Standard. Jedenfalls nicht dort, wo wir Wohnungen vermieten.
2) Unsinn. Viele neuen Arbeitsverträge sind unbefristet. Alleine in dem Unternehmen, in dem ich arbeite, etwa 95%.
3) Ordentlich bedeutet nicht stinkreich. Wer stinkreich ist, der lässt seine Kinder sowieso kaum zur Miete wohnen. Ordentlich bedeutet, dass die Eltern Arbeit haben, die Geld bringt und idealerweise selbst Eigentum.

 

[Tomislav2007]

Hallo

Und damit fallen schon mal 90% der potentiellen Mieter weg.

Das macht nichts, die verbleibenden 10% reichen aus, eine ordentliche Wohnung in einer brauchbaren Lage bleibt nicht lange leer.
Du glaubst gar nicht vor was für Mietern bei unseren Eigentümerversammlungen gewarnt wird, das ist rassistisch, diskriminierend und beleidigend, aber niemand möchte Mietausfall.

Nein er hat in der Zeit lediglich den Kredit abgezahlt. Und nicht das Kapital vermehrt. Mit sparen hätte er das gleiche erreicht. Er hat lediglich seine Investition wieder raus nach 21 Jahren.

Wie willst du als Mieter monatlich die gleiche Summe sparen wie jemand der eine Wohnung kauft ?
Wenn man monatlich 1000€ in eine Eigentumswohnung investiert dann muss man als Mieter die gleiche Summe zusätzlich zur Miete aufbringen.
Mit welcher Anlageform bekommt man heutzutage eigentlich noch nennenswert Zinsen, mit ähnlich überschaubarem Risiko wie bei Immobilien ?

Rendite geht immer einher mit Risiko. Was auch mein Grund war nicht in Immobilien zu gehen. Das anfängliche Klumpenrisiko ist mir zu hoch. Ich mag es nicht mich zu verschulden.

Bei einer Wohnung in einem vernünftigen Zustand sehe ich in einer brauchbaren Gegend kaum ein Risiko.
Ein/e Haus/Wohnung abzubezahlen sehe ich auch nicht als Schulden sondern als Sparanlage mit Wertsteigerung.
Bezahlen muss ich die Kreditrate genauso wie die Miete, das Eigentum hat auch den Vorteil die Kreditwürdigkeit zu erhöhen.

Ich scheue auch das Risiko und vor allem die Arbeit, die einher geht.

Ich sehe das selbst hier. Ich wohne in einem Haus vom Baujahr 1930. In dem Haus wurde sicherlich seit den 80er nichts mehr großartig gemacht worden.

Es muss auch nicht so ein altes Ding sein, das kurz davor ist auseinander zu fallen.

Ich kann aus Erfahrung sprechen, dass man sich mit alkoholkranken und/oder Cannabis konsumierenden Menschen lange Zoffen kann und das sogar mit der Hausverwaltung zusammen.

In so einer Gegend möchte ich weder kaufen noch mieten und vor allem nicht leben.

Zum Allgemeinen Thema. Wenn der Kredit abbezahlt ist gehört dir die Immobilie das ist Korrekt. Allerdings was bei dieser Rechnung jedes mal vergessen wird, ist die Instandhaltungskosten für die Immobilie miteinzubeziehen. Zusätzlich fallen nach ein paar Jahrzehnten noch teurer Posten hinzu wie ein neues Dach oder die Heizung.

Du überbewertest die Instandhaltungskosten, vor allem beim Kauf einer "gesunden" Immobilie und erst Recht bei einer Wohnung wo es eine Eigentümergemeinschaft gibt.

Wertsteigerung einer bewohnten Immobilie ist in der Realität nicht nutzbar, da es in den meisten Fällen ein nicht liquidierbares asset ist. Schließlich wohnt man darin.

Eine Immobilie muss bei Eigennutzung keine Wertsteigerung haben um sich zu lohnen.
1. Es lohnt sich schon wenn man 20 Jahre lang einen Festzins hatte und von Mieterhöhungen verschont geblieben ist.
2. Einen Gewinn macht man wenn man die/das Wohnung/Haus verkauft und die Zeit über sein Geld nicht für Miete verplempert hat.

Ich hätte zu viel Angst, dass die Politik Vorort irgendwann einen Knacks bekommt und dann anfangen will die Region zu verbessern und haut dazu erstmal die Grundsteuer nach oben.

Du überbewertest die Grundsteuer, die ist z.B. aktuell in Meerbusch (Hebesatz 440%) bei ca. 1,10€ pro Quadratmeter alle 3 Monate.
Ich zahle alle 3 Monate 66€ Grundsteuer für 60m², das macht 22€ monatlich, selbst wenn das in den nächsten 10 Jahren verdoppelt wird wäre das kein Drama.

Ich habe das Gefühl das sich viele abschrecken lassen weil Eigentümer/Vermieter so über die Ausgaben stöhnen, wenn es so schlimm wäre würde keiner mehr kaufen/vermieten, die stöhnen nur gerne.

Grüße Tomi

 

[PCGamer007]

Wie willst du als Mieter monatlich die gleiche Summe sparen wie jemand der eine Wohnung kauft ?

Das war ein Denkfehler von mir. Ziehe die Aussage zurück.

Rendite ist schon nicht schlecht. Risiko hat man natürlich immer aber das ist nun mal so bei höheren Renditen.
Zumal man durch die Vermietung eben vieles zur Erhaltung des Immobilie steuerlich absetzen kann, dass kann der Eigenheimbewohner nicht. Das wäre der Vorteil wenn man später die Immobilie selbst bewohnen möchte aber aktuell es nicht kann.

 

[3252]

In so einer Gegend möchte ich weder kaufen noch mieten und vor allem nicht leben.

Ich rede nicht von einer Brennpunktgegend oder wo Wohnungen vom ALG2 bezahlt werden. Das ist in einer normalen Wohngegend, wo diese Menschen auch arbeiten gehen. Solche Sachen können in jeder Schicht und Struktur auftreten. Ich wünsche das keinem...

---

Ich würde viel lieber an einer Immobilienbeteiligung mitmachen. Quasi als stiller Geldgeber. Es sollen die Menschen so etwas managen, die Ahnung davon haben. Da bin ich auch bereit etwas von der Rendite abzugeben.

 

[Idon]

@3252

Du trägst das Risiko, wenn dir das Ding gehört, egal wer es verwaltet. Wenn dir das Ding mit mehreren anderen gehört: Wie sicher bist du, dass es nie unterschiedliche Ansichten gibt?

 

[Nilson]

Als indirektes Investment gibt es ja Vehikel wie REITs. Oder Aktien von Immobilien-Firmen wie Deutsche Wohnen. Wobei das eher ein Invest in eine Firma, als die darunterliegenden Immobileren, ist. Man hofft, dass dir Firma ihre Immobilien gut verwaltet und patizipiert dann ggf. an deren Gewinnen.

 

[BridaX]

Mit welcher Anlageform bekommt man heutzutage eigentlich noch nennenswert Zinsen, mit ähnlich überschaubarem Risiko wie bei Immobilien ?

Ich kann den Aktien-Thread hier auf CB empfehlen

Für Kleinanleger bürgen Aktien, langfristig gesehen (10 Jahre+), deutlich geringere Risiken als anfänglich alles auf eine oder wenige einzelne Immobilien innerhalb eines Landes zu setzen.

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Eine Immobilie kann dauerhaft ihren Wert verlieren. Ein Aktiendepot, dass gleichzeitig die gesamte Welt und tausenden Unternehmen abbildet, fällt temporär und erholt sich über Monate & Jahre wieder. Wenn nicht, dann willkommen in der atomaren Endzeit oder im weltweit tiefsten Kommunismus. Der Mensch kennt keinen Stillstand.

Für eine Immobilie braucht man ein Eigenkapital in Höhe von tausenden, gar zehntausenden Euros. Ein monatlicher ETF-Sparplan lässt sich schon mit 25€ einrichten. Der benötigte Zeitaufwand? Einmal jährlich kurz neu balancieren - wenige Minuten. Das ganze zu einer durchschnittlichen Rendite von 7%. Mag in der Zukunft niedriger, oder höher ausfallen.

Der S&P 500 (Die 500 größten Unternehmen der USA) bietet für die veranschaulichung einen ganz netten Chart:

Spoiler

Beide Charts (beginn 1928) sind inflationsbereinigt und die grauen Balken markieren Wirtschaftskrisen und Crashs.

Alles was es braucht um daran teilzunehmen ist ein ETF-Sparplan.

Logarithmisch (die korrekte Betrachtung):

Linear:

Der denkbar schlechteste Zeitpunkt für den Einstieg wäre der September 1929 gewesen, es hätte 26 Jahre gebraucht bis das investiere Kapital 1955 wieder den selben Wert erreicht hätte. Wer also auf den dritten Weltkrieg spekuliert, dem rate ich strikt von Aktien ab.

Den Ansatz halte ich für die meisten für weitaus praktischer.

Aber damit beiseite. Welche Anlageklasse wann die bessere ist muss ja nicht diskutiert werden, darum geht es auch nicht. Wichtig ist, dass man überhaupt was macht und nicht nur Miete zahlt und schaut was einem die Rente bringt. Und fremd genutzte Immobilien sind bei weitem keine schlechte Alternative (sofern man da Bock drauf hat). Und wenn es "nur" die selbst bezogene Immobilie ist - auch gut.

 

[BeBur]

In meinem Umfeld gibt es jetzt mehrfach das Modell der gemischten Nutzung: Eine Wohnung selber bezogen, die andere(n) vermietet. Wenn es genau eine einzelne vermietet ist, dann hat man als Vermieter auch deutlich mehr Rechte bezüglich Kündigung.

Im übrigen geht als Privatperson niemand hin und kauft oder baut ein 10-Parteienhaus wo dann 10 Studenten/Arbeitslose wohnen (wobei es vergleichbare Ansätze natürlich gibt, wenn man "all-in" Immobilien gehen will). Sondern vorzugsweise ein Haus mit einigen wenigen Wohnungen im eher oberen Preissegment und dann achtet man sehr stark darauf, wer da einzieht. Natürlich kann man Probleme nie vermeiden, aber das Beispiel aus der letzten Seite mit dem Kiffer, dem Arbeitslosen, etc. das ist nun nicht die Nische, in die man da geht.

Das die Mieten so hoch sind deutet im Umkehrschluss doch erstmal darauf hin, dass die Renditen als Vermieter sich gut entwickelt haben, oder nicht?

Immobilien sind also nicht nur Risiko-behaftet. Hier gab es z.B. jüngst auch den Fall, dass erworbenes Grundstück das zu einer Immobilie gehörte umgewidmet werden konnte zu Baugrund nachträglich, wodurch der ursprüngliche Kaufpreis natürlich ganz drastisch gesunken ist wenn man das miteinander verrechnet. Da wird jetzt gebaut, was bei 0,x% Zinsen und eher hohen Mieten natürlich recht dankbar ist.

 

[Tomislav2007]

Hallo

Ich kann den Aktien-Thread hier auf CB empfehlen

Nein Danke, ich gehe bei einem Computer Problem auch nicht zu einem Investmentforum.

Ein monatlicher ETF-Sparplan lässt sich schon mit 25€ einrichten.

Wenn das die Summe ist über die wir bei dir reden dann ist Wohneigentum für dich tatsächlich nicht geeignet.
Ich wünsche dir viel Spaß beim lebenslangen Miete zahlen (vor allem als Rentner) und viel Glück mit den sicheren Aktien.
Evtl. solltest du aber mal darüber nachdenken wie viel du investieren könntest wenn du keine Miete an der Backe hättest.

Grüße Tomi

 

[BridaX]

Evtl. solltest du aber mal darüber nachdenken wie viel du investieren könntest wenn du keine Miete an der Backe hättest.

Genau, lassen wir die letzten Seiten Thread einfach außen vor und werden wieder subtil persönlich. Man ließt ja schon länger von dir. Auf das wir uns ewig im Kreis drehen mögen.

Dir auch "Grüße"

 

[revx]

Hauptvorteil bei Immobilien gegenüber ETF ist der Leverage-Effekt durch den Fremdkapitaleinsatz.
Demgegenüber steht der Aufwand, und insb. bei Objekte mit hoher Rendite, steht dem auch ein gewisses Risiko gegenüber.

In München kann man hingegen beim Immobilienkauf fast nur auf eine Wertsteigerung spekulieren.
Vgl. Van-B wo wir nun qm-Preise von 22,5k erreicht haben, da kosten dann 44qm eine Millionen.
Das ist dann wohl eher was für Leute, die Panik vor einer Hyperinflation haben - die Rendite ist da vlt. 1,5%.