Lohnt es sich diese ETW zu kaufen

[Dasun]

Ach da ist es ja wieder. Dieses ominöse Gespenst, dass sich fallende Immobilienpreise nennt. Ich höre es schon seit bald einem Jahrzeht herumpoltern, doch gesehen hat es anscheinend noch keiner.

Eigentlich sollte sie ja 2017 platzen:

https://www.wiwo.de/finanzen/immobi...mm-fuer-die-eigenen-vier-waende/19916606.html

oder war es 2019?

https://www.spiegel.de/wirtschaft/i...preise-a-38d78e01-3b55-4d97-8d7b-fc6fb034ba0d

Nein, 2018:

https://www.spiegel.de/wirtschaft/immobilienboom-was-passiert-wenn-die-blase-platzt-a-1191302.html

2020?

https://www.wiwo.de/finanzen/immobi...ie-immobilienblase-jetzt-platzt/25539390.html

Eventuell sogar schon 2016?

https://www.wiwo.de/finanzen/immobi...enmaerkte-platzt-bald-die-blase/14721102.html

Oder gar 2013?

https://www.tagesanzeiger.ch/immobilienmarkt-saettigung-im-oberen-preissegment-153061275405

Aber sicher mit Corona oder direkt danach. Ach nein, stimmt, wieder verpasst. Aber 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 wird es dann ganz sicher soweit sein.


Die Diskussion, ob es Sinn macht, einen Immobilie zu erwerben haben wir auch hier regelmäßig. Gerne erinnere ich mich an diesen Thread hier, wo das Thema auch ausführlich diskutiert wurde. Auch da gab es schon Leute, die einen Zinssatz von 2% als zu hoch angesehen haben und man da lieber noch sparen und warten sollte. Auch da gab es die Genies, die 2021 Geld zur Seite legen und weiter sparen wollten, damit sie sich beim Platzen der Blase direkt ein supertolles Haus zum halben Preis sichern wollten.

Ich bleib bei meiner Meinung. Eigentum wird nicht mehr günstiger werden. Die Preise mögen vielleicht mal ein paar Prozent runter gehen, aber generell kennen sie nur eine Richtung, und die heißt nach Oben.

Das Interessante am Immobilienmarkt ist doch, dass mir die Anzahl der Interessenten egal ist. Ich brauche am Ende nur einen Käufer. Mich interessiert doch nicht, ob sich das Haus für 1 Mio nur 10 statt 100 Menschen leisten können. Am Ende reicht mir nur 1 Käufer.

Die Zahlen zum Wohnungsbau fallen seit Jahren. Es wird immer stärker reguliert und immer teurer:

https://www.haufe.de/immobilien/ent...oms-im-wohnungsbau-in-sicht_84324_487942.html

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilienweise-2024-wohnungsneubau-sinkt-101.html

Das bedeutet dann transitiv, dass Mieten teurer werden, da immer mehr verlangt werden kann. Und damit wird auch der Erwerb einer Immobilie immer teurer. Man kann das doch ganz einfach zurück rechnen. Wie sah es vor 5 Jahren aus, wie vor 10, wie vor 15. Wie waren damals die Mieten und war die Kaufpreise. Die Mieten sind gestiegen, die Immobilien im Wert, die Kreditraten waren eher stabil. Man konnte mit einem Kredit sogar viel genauer für die Zukunft kalkulieren.

Jetzt aber zur Ursprungsfrage:
Ob sich die Wohnung für den TE lohnt, kann nur der TE sagen. Meiner Meinung nach ist ein Kredit mit einer Tilgung von 2% bei einem Zinssatz von 4% suboptimal. Da geht viel zu viel Geld durch den Zins verloren. Mit 3% oder 4% sieht die Welt wieder anders aus:

Bei 3%

Bei 4%

Da hängt aber so unglaublich viel von den Lebensumständen des TE ab. Wird die Wohnung dauerhaft alleine bewohnt oder irgendwann zu zweit? Was ist das Einkommen? Was der Grund zum Kauf? Wie der Zustand der Wohnung? Welche Kosten sind in den nächsten 10 Jahren zu erwarten? Ohne diese Informationen ist keine Aussage möglich

 

[Seppuku]

Das Interessante am Immobilienmarkt ist doch, dass mir die Anzahl der Interessenten egal ist.

Die Anzahl an Interessenten spiegeln in der Regel auch die Nachfrage wieder und beeinflusst somit auch den Preis. Wenn sich nur einer für eine Immobilie tatsächlich interessiert, wirkt sich das sicherlich nicht positiv auf den Verkaufspreis aus. Und der eine Interessent, der tatsächlich den Preis zahlen will muss auch erst einmal gefunden werden. Und das passt dann vielleicht nicht in den zeitlichen Verkaufshorizont.
Nicht jeder hat einen solch langen Atem ;-): Die Neverland Ranch stand 2015 für 100, 2017 für 67 und 2019 für 31 Millionen US-Dollar zum Verkauf. Ende 2020 kaufte sie der Geschäftsmann Ron Burkle für 22,5 Millionen US-Dollar.

Meiner Meinung nach ist ein Kredit mit einer Tilgung von 2% bei einem Zinssatz von 4% suboptimal.

Das kann man so pauschal auch nicht sagen, da es wiederum auch darauf ankommt, was ich pro Jahr an Sondertilgung einplane. Mir persönlich ist ein niedriger Tilgungssatz lieber und nehme dann das damit verbundene zur Seite gelegte Geld und steck das (+Bonuszahlungen) in die Sondertilgung. Dann bin ich über das Jahr liquider und zinstechnisch macht das kaum etwas aus.

 

[loveherati]

Und daher nochmal meine Frage vom Anfang an den TE:
Warum willst du gerade jetzt eine Wohnung Kaufen?
Welches Ziel verfolgst du dabei? (Inflationsschutz?)
Bring mehr Details, dann kann man dir auch passendere Tipps geben.

Ich weiß nicht wohin mit mein Geld, es wird ja immer mehr

 

[Erkekjetter]

Die Anzahl an Interessenten spiegeln in der Regel auch die Nachfrage wieder und beeinflusst somit auch den Preis.

Genau das ist eben nicht so der Fall. Das MArktpreisprinzip greift nicht bei essentiell lebenswichtigen Dingen wie Wasser, Brot, Wohnraum. Vor allem dann nicht, wenn man wie im Falle von Immobilen damit noch Geld machen kann. Und das tun genau die, die Geld haben und die kaufen. Und dann reicht eben, wie Dasun sagt, genau einer und es interessiert nicht, ob es wie vorher 1000 Interessenten gab oder jetzt halt nur 2. Solange einer kauft.

Ich glaube auch nicht, dass die Neverland Ranch da ein geeignetes Beispiel ist...

Ergänzung (17. August 2023)

Meiner Meinung nach ist ein Kredit mit einer Tilgung von 2% bei einem Zinssatz von 4% suboptimal.

Solange er sondertilgt wäre das vernachlässigbar. Das oder wie du es schreibst. Aber wäre eben zweitrangig.

 

[BEKL81]

Ich brauche am Ende nur einen Käufer.

ja, aber den brauchst du auch.

und du bist evtl. nicht der einzige, der ein Haus oder eine Wohnung verkauft ...
und wenn dein angebot halt einfach iwie kacke ist ....

und du kannst auch für deine 50qm wohnung in HH eine Million verlangen, aber das wird dann wohl nicht otto normal sein der dir die wohnung abnimmt, weil der für eine Million genausogut 83 jahre lang für 1000 Euro/monat da zu miete wohnen könnte.... warum sollte der sich auf 40 jahre mit einem kredit belasten?

aus genau dem grund werden auch kleine neuen wohnungen mehr gebaut, weil die so teuer werden, das die da sowieso keine mieter finden. und nur sozialwohnungen will auch keiner bauen.

auch mieter sind nicht unendlich belastbar und suchen sich dann alternativen,

wenn mir die häuser in Köln zu teuer sind kaufe ich woanders
ich bin nicht der typ der "wellness" mit Geldausgeben verwechselt.

außerdem kann der wert von immobilien sehr wohl sinken, ändere mal bissi das umfeld, stell mal ein paar unterkünfte in der gegend auf, wirst schon sehen, wie sich langsam das umfeld ändert und schwupp di wupp - kommen gar keine solventen leute mehr zu dir. das geht alles.

das kriegt ihr schon hin, das die ganzen ecosysteme in den städten komplett den bach runtergehen


aber ganz sicher ist grundsätzlich eine immobilie, eigener grundbesitz mit das wichtigste und wertvollste was man haben kann. darüber müssen wir grundsätzlich nicht reden.

Ergänzung (17. August 2023)

Ich weiß nicht wohin mit mein Geld, es wird ja immer mehr

ja, aber hands down, 50000 sind nicht genug.

fang bloss nicht an die ganze kohle auszugeben, weil du meinst du hättest zuviel davon.
sondern mach erstmal die 100000, besser 200000 voll

 

[BEKL81]

Ich bleib bei meiner Meinung. Eigentum wird nicht mehr günstiger werden. Die Preise mögen vielleicht mal ein paar Prozent runter gehen, aber generell kennen sie nur eine Richtung, und die heißt nach Oben.

was bei mir aktuell nur einen weg nach oben kennt ist mein Kontostand

alles andere juckt mich nicht und überteuerte immos werden natürlich nicht gekauft. ist ja logisch,
dann lieber richtig krass ansammeln, aus dem system auschecken, und irgendwo "in der pampa" ein geiles leben führen

es gibt so geile ecken, wo neue häuser immer noch gebaut werden, und wo man das beste leben (auch in D) hat.

Jetzt aber zur Ursprungsfrage:
Ob sich die Wohnung für den TE lohnt, kann nur der TE sagen. Meiner Meinung nach ist ein Kredit mit einer Tilgung von 2% bei einem Zinssatz von 4% suboptimal. Da geht viel zu viel Geld durch den Zins verloren. Mit 3% oder 4% sieht die Welt wieder anders aus:

aber du siehst selber das er dafür 86000 euro, erstes beispiel (3% tilgung), an zinsen auf den kopp haut.
(in 10 jahren)

für 86.000 kann der TE genausogut für 8 Jahre (!) für 900 (!) Euro zur miete leben, die restlichen 650 sparen, und hätte dann bei einem zins von 3% am ende der 8 jahre 134.000 Kröten auf der hand

und in deinem beispiel wäre noch eine restschuld (!) von 165000 (!) vorhanden. (nach 10 jahren)

zählen wir zusammen, kommen wir auch hier wieder auf 300.000, d.h. der TE kann auch in deinem beispiel erstmal ganz unbesorgt weiter eigenkapital aufbauen, selbiges verzinsen lassen, und zu einem späteren zeitpunkt mit mehr eigenkapital, und günstigeren konditionen aufschlagen

und natürlich würde niemand der kapital aufbauen will für 900 irgendwo zur miete wohnen, da findet sich sicher eine günstigere möglichkeit. ergo, mehr kapital, weniger kredit, mehr spaß am leben

die zielsetzung würde also sein pro jahr minimum 20.000 E anzusparen was nach 8 jahren 160000 sind + 50000 die er schon hat = 200.000

dann sieht die welt wieder ganz anders aus.
(natürlich wird dazwischen gelebt, ganz normal, das ist halt nur die richtung in die es auf jeden fall und unweigerlich geht)


ob das jetzt für jeden realistisch ist? nein. für ihn als single? machbar. und sobald sich da was tut. Partnerin, Familie, Kind, werden die zielsetzungen neu definiert.
Dann kann es tatsächlich heißen, Immokauf jetzt.


Das nur mal so als alternativen pfad.

aber wenn der TE jetzt meint er müsste sich JETZT unbedingt eine immobilie für 300.000 euro kaufen, ich werde ihn nicht physisch daran hindern - aber auf jeden fall auslachen

 

[Seppuku]

Genau das ist eben nicht so der Fall. Das MArktpreisprinzip greift nicht bei essentiell lebenswichtigen Dingen wie Wasser, Brot, Wohnraum.

Ja, da hast du natürlich recht. In der Regel leistet man sich aber nicht nur den essentiellen Wohnraum, sonder eben auch Komfort (Lage, Größe, Ausstattung, Qualität. Und es gibt neben dem käuflichen Erwerb von Wohnraum eben auch die Miete als Alternative). Und dann greift eben doch wieder das Marktprinzip.
Auch Brot wird nicht zu jedem beliebigen Preis gekauft, wenn es Alternativen gibt. Der Umsatz von (teureren) Bio-Produkte ist letztes Jahr das erste Mal wieder gesunken.

 

[_killy_]

Jetzt zahl ich 677 warm für 2 Zimmer 62,5qm im2 OG und nur 40 Euro für Tiefgarage wo mein Benz steht

Danke für deine Rückmeldung. Mit dem Kauf der ETW würdest du ja den doppelten Betrag für Zins- und Tilgung zahlen. Du wohnst somit in deiner jetzigen Wohnung wirklich günstig bei gleicher Fläche wie im Kauf.

Was möchtest du mit dem Kauf der ETW bezwecken? Was ist deine Motivation dahinter?

 

[florian.]

Ich weiß nicht wohin mit mein Geld, es wird ja immer mehr

Und wie sieht deine bisherige Altersvorsorge aus?

 

[SheepShaver]

Es ist erstaunlich, mit wie viel Skepsis der Kauf einer Immobilie gerade in Deutschland beäugt wird.
Imho ist es falsch, auf den perfekten Zeitpunkt zu warten. Die Zinsen werden in Zukunft eher noch steigen und die Immobilienpreise werden wie schon erwähnt nicht drastisch einbrechen.
Am Ende sollten die Konditionen entscheiden, die man aushandeln kann. Ob das Eigenkapital genug ist, um ansprechende Konditionen zu bekommen, muss die Bank entscheiden. Generell sollten auch nicht Worst-Case-Szenarien in der Zukunft, die niemand vorhersehen kann (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, etc.) den Entscheidungsweg beeinflussen.
Immobilien bleiben eine sehr attraktive Wertanlage und sind eine hervorragende Vorsorge für das Alter.

 

[Erkekjetter]

Das ist neben vielen Vorurteilen echt typisch Deutsch, diese „Angst“ vor Wohneigentum.

 

[NasterX21]

Ist es denn wirklich die Angst vor Eigentum oder eher Angst sich hochgradig zu verschulden?
Oder auch das mit Wohneigentum bspw. nichts mehr anderes möglich ist (Urlaub, Essen gehen, Freizeitaktivitäten... da einfach kaum noch Geld übrig bleibt) weil das Wohneigentum mittlerweile einen Kostenstand erreicht hat, wo eine Familie mit "normalem" Einkommen (60-80k Brutto/Jahr) dies gar nicht mehr bezahlen kann. Bei den Nebenkosten kann man auch gut und gerne 300-500€ mtl. einplanen..
Und dann hat man rein fürs "Wohnen" eine mtl. Belastung von 2000-2500€, was dann schonmal einem Gehalt entsprechen kann.

 

[Phear]

Ist es denn wirklich die Angst vor Eigentum oder eher Angst sich hochgradig zu verschulden?

Es kommt ja auch stark auf die Umstände an. Also ich, als jemand mit zwei linken Händen, muss mir schon bewusst sein, dass ich entweder Handwerker im Freundeskreis brauche oder ein entsprechendes Budget. Das ist als Mieter natürlich deutlich entspannter.

Und deine Summenbeispiele treffen es ja schon gut. Es wird ja nicht umsonst immer wieder darüber berichtet, dass sich der Mittelstand kaum noch Wohneigentum leisten kann. Und gerade bei Kindern muss man halt anfangs auch berücksichtigen, dass eine Partei im Zweifel erstmal 2-3 Jahre nicht oder nur teilweise arbeiten kann. Dann sinken die 60-80k Brutto/Jahr auch schnell mal.

Problem ist eher, dass viele immer noch nicht verstehen, was die sich da anschaffen. Nicht umsonst platzen da in letzter Zeit extrem viele Kredite. Bei den 0% Zinsen Zeiten haben sich halt einige gedacht, dass die sich auf Kante problemlos ein Haus leisten können

 

[Erkekjetter]

Wo platzen den extrem viele Kredite?

 

[SheepShaver]

Hab ich auch nichts von gehört.

Wenn alle Stricke reißen kann man eine Immobilie auch wieder verkaufen, was auch nicht pauschal immer ein Verlustgeschäft sein muss.
Das ganze Leben ist voller Risiken. Wer allen Risiken aus dem Weg gehen will, steht dann halt still.

 

[BEKL81]

Ob das Eigenkapital genug ist, um ansprechende Konditionen zu bekommen, muss die Bank entscheiden.

genau, die bank entscheidet alles. ^^

 

[SheepShaver]

Ja, tut sie. Oder legst Du die Konditionen fest, zu denen sie dir Geld geben soll?

 

[BEKL81]

Jetzt zahl ich 677 warm für 2 Zimmer 62,5qm im2 OG und nur 40 Euro für Tiefgarage wo mein Benz steht

dann hoffe ich das du rechnen kannst, sonst siehts halt mau aus.

ich würde auf die Fraktion:

"Die Deutschen haben einfach Angst vor einem Immobilienkauf, deswegen gibt es eigentlich gar nichts zu beachten und der Zeitpunkt ist auch völlig egal, ob viel oder wenig Eigenkapital spielt keine Rollen im Zusammenhang mit der Verzinsung und Höhe des Kredits,
du kannst nur gewinnen, weil ein spontaner Immobilienkauf aus Langeweile heraus ein solides Fundament ist."

- hören, diese hat bisher am Besten begründet warum ein Kauf zu den von dir vorgeschlagenen Konditionen am Besten ist.

Zudem liegt die Wohnung neben einem Fitnesstsudio, das ist für dich ideal.


Also was spricht dgagen jetzt einen 260000 Euro Kredit mit 4% Verzinsung aufzunehmen.
Du hast das solide durchkalkuliert und willst auch keine Angst haben, diese German Angst vor Immobilien.

Die willst du ja jetzt nicht haben, oder?

 

[Ratterkiste]

Noch größer als die Angst vor Wohneigentum ist in DE aber definitiv die Angst vor Aktien...

Als ich das letzte mal zu Informationszwecken die Wohnungsangebote durchgegangen bin war die Kreditrate für Infrage kommende Objekte teilweise doppelt so hoch wie meine Kaltmiete.
Da diese bereits deutlich über Mietspiegel liegt sind in meiner Wohnung die nächsten 10 Jahre bei angenommenem Mietspiegelanstieg von 4%/Jahr keine Mietsteigerungen möglich - außer der Hauseigentümer baut doch eine Wärmepumpe ein (was innerhalb des S-Bahn Rings in Berlin wahnwitzig ist, hier ist Fernwärme verfügbar).
Die Differenz zwischen Kaltmiete und potentieller Kreditrate entspricht so ziemlich meiner aktuellen Sparrate. Da sehe ich das Geld derzeit lieber ins Depot fließen.

Bei meiner Mutter bspw. sah das ganz anders aus.
Sie hat ihre Wohnung (westdeutsche "kleine" Großstadt) mit 1/3 EK Kapital gekauft und in 8 oder 9 Jahren abgezahlt - bei knapp 4% Zinsen. (Sondertilgungen machens möglich)
Zum Kaufzeitpunkt (vor etwa 10 Jahren) kostete die Wohnung aber nur 1/4 von dem was vergleichbare Wohnungen hier in Berlin kosten.

 

[SheepShaver]

Also mein lieber @BEKL81, an deiner Online-Persona solltest du noch ein bisschen arbeiten. Ansonsten könnte noch jemand denken, du seist Profilneurotiker und lacht dich aus, anstatt umgekehrt.